房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的問題及對(duì)策研究

1、    房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的問題及對(duì)策研究    孫阿敏摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)民生經(jīng)濟(jì)和國(guó)家稅收都有重大影響。目前，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，各大房企為增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力而苦練“內(nèi)功”，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制作為公司治理的重要一環(huán)備受重視。筆者認(rèn)為多數(shù)企業(yè)搭建的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度存在不足且實(shí)施效果也不太好，故本文從房企財(cái)務(wù)內(nèi)控中存在的普遍問題展開研究，并提出相關(guān)建議，以期為企業(yè)完善財(cái)務(wù)內(nèi)控體系提供思考方向。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 財(cái)務(wù)一、引言房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與民生經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，有關(guān)房地產(chǎn)未來走勢(shì)的討論也一直是熱點(diǎn)話題。自2018年

2、以來，房企面對(duì)的外部環(huán)境日益復(fù)雜：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力增加、“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”基調(diào)下的樓市強(qiáng)調(diào)控、地產(chǎn)融資環(huán)境嚴(yán)峻等。以萬科為代表的房企紛紛開啟“過冬”模式，發(fā)展戰(zhàn)略從規(guī)模、利潤(rùn)導(dǎo)向逐漸向現(xiàn)金流導(dǎo)向過渡。但同時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，2018年新增千億房企數(shù)量13家，三大龍頭房企規(guī)模超7000億元，行業(yè)集中度明顯提升。在這樣的競(jìng)爭(zhēng)格局下，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，粗放式的管理模式已經(jīng)無法支撐其走得更遠(yuǎn);精細(xì)化的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管控成為提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的必由之路，而財(cái)務(wù)內(nèi)部控制作為貫穿地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)銷售全周期的重要機(jī)制，對(duì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和存續(xù)具有重要意義。目前，多數(shù)企業(yè)已投入人力物力搭建財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，

3、但實(shí)施效果卻不太令人滿意，故本文針對(duì)當(dāng)前房企財(cái)務(wù)內(nèi)控存在的普遍問題及應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行研究，以探討完善房企財(cái)務(wù)內(nèi)部管控的有效途徑。二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的重要性房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有開發(fā)周期長(zhǎng)、前期投入大、資金周轉(zhuǎn)率低、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)普遍等特點(diǎn)。完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制會(huì)為企業(yè)的健康運(yùn)營(yíng)和未來競(jìng)爭(zhēng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（一）增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力房地產(chǎn)企業(yè)面臨傳統(tǒng)融資端收緊、資金回籠慢、償債壓力增加的現(xiàn)金流壓力，優(yōu)化資金配置、合理控制資金支付節(jié)奏成了企業(yè)“活下去”的基本功。完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)能夠?qū)ζ髽I(yè)資金的收支節(jié)奏進(jìn)行有效監(jiān)督控制，通過運(yùn)營(yíng)分析控制幫助企業(yè)合理規(guī)劃資金的使用情況，提升企業(yè)的資金

4、使用效率，強(qiáng)化企業(yè)面對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力。（二）維持企業(yè)財(cái)務(wù)安全房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)使得集團(tuán)與項(xiàng)目公司之間存在較大的信息不對(duì)稱，由此引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇成了房企重點(diǎn)防治的問題。財(cái)務(wù)內(nèi)控制度以現(xiàn)代電子技術(shù)為依托，通過標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)操作指引，將企業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)客觀地呈現(xiàn)在屏幕端;極大地降低了公司所有者與經(jīng)營(yíng)者之間的信息不對(duì)稱程度，能夠有效避免員工非法轉(zhuǎn)移、侵吞企業(yè)財(cái)產(chǎn)的情況發(fā)生，保障企業(yè)運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)安全。（三）確保財(cái)務(wù)信息真實(shí)可靠財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和盈利能力的直觀反映，為企業(yè)管理層的經(jīng)營(yíng)管理和戰(zhàn)略制定提供決策依據(jù)。有效的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制要求財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)合規(guī)地將業(yè)務(wù)活動(dòng)轉(zhuǎn)換成財(cái)務(wù)記錄，并通過不相容職務(wù)

5、分離控制、授權(quán)審批控制等方式，幫助企業(yè)有效規(guī)避財(cái)務(wù)活動(dòng)中的舞弊造假和違法違規(guī)行為。（四）提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率企業(yè)的投資擴(kuò)張以及建造銷售活動(dòng)時(shí)刻都需要資金的注入，嚴(yán)格的財(cái)務(wù)內(nèi)控機(jī)制能夠通過預(yù)算控制和款項(xiàng)支付的授權(quán)審批等方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本費(fèi)用支出的干預(yù)，最大化減少無效支出;同時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)作出調(diào)整，也有利于優(yōu)化企業(yè)的資源配置效率。三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制存在的問題隨著房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，規(guī)?？焖贁U(kuò)張的需求促使許多房企選擇集團(tuán)化跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)，以尋求更大的商機(jī)。與此同時(shí)，集團(tuán)內(nèi)部如何管控成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要解決的核心問題。財(cái)務(wù)內(nèi)部管控作為貫穿企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要機(jī)制，是內(nèi)部控制體系搭建的首要

6、內(nèi)容，但是財(cái)務(wù)內(nèi)控機(jī)制的實(shí)施效果卻不太令人滿意，主要存在以下幾點(diǎn)問題：（一）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度存在不足內(nèi)部控制制度是保障企業(yè)持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)和財(cái)務(wù)安全的重要治理安排，有效的內(nèi)部控制體系有利于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目測(cè)算、投資實(shí)踐和工程建設(shè)等過程中降低代理風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)企業(yè)利益。中國(guó)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系搭建起步較晚，現(xiàn)有房企所搭建的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度大多具有一定的借鑒性和盲目性，沒能結(jié)合行業(yè)發(fā)展周期和企業(yè)發(fā)展階段進(jìn)行科學(xué)定制，在實(shí)際實(shí)施時(shí)也存在很多誤區(qū)和盲點(diǎn)。典型的問題一是財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的權(quán)責(zé)劃分不明晰，導(dǎo)致賬、錢、物分離管理的原則在一定程度上沒有得到實(shí)施，資金和賬目的混合管理為財(cái)務(wù)違規(guī)提供了實(shí)施渠道。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制

7、中應(yīng)該明確構(gòu)建一個(gè)投資決策部門，明確該部門的職能責(zé)任、負(fù)責(zé)人以及具體成員;然后需要負(fù)責(zé)人依照財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制，構(gòu)建一個(gè)切實(shí)可行的計(jì)劃，針對(duì)這個(gè)計(jì)劃不同環(huán)節(jié)，安排不同的負(fù)責(zé)人，同時(shí)明確其職權(quán)。二是缺乏合理完善的定期核查制度和績(jī)效考核制度，財(cái)務(wù)工作涉及大量的憑證處理和數(shù)據(jù)核對(duì)，并且在部門交接的過程中存在一定程度的信息不確定性。在此基礎(chǔ)上，定期核查成為提升信息有效性的必要方式;通過對(duì)過往信息的重新審視，財(cái)務(wù)管理者能夠有效地識(shí)別歷史信息與當(dāng)前狀況的差距，對(duì)信息處理過程中的不足和缺陷進(jìn)行記錄和反饋，及時(shí)地為管理決策提供科學(xué)依據(jù)。三是管理者對(duì)內(nèi)部控制的重視程度不足，部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制部門存在治理缺位

8、的問題。雖然房地產(chǎn)企業(yè)建立了較為完善的內(nèi)部控制部門，但內(nèi)部控制的流程可能被領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威或業(yè)績(jī)需求所打亂，內(nèi)部控制較差，導(dǎo)致投資過程中過度承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的問題。（二）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的環(huán)境存在缺陷有效的內(nèi)部控制實(shí)施離不開合理的人員安排和必要的專業(yè)技能。由于房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造流程涉及投資、成本、建筑建設(shè)和營(yíng)銷等多個(gè)流程，內(nèi)部控制部門工作人員需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈進(jìn)行充分的認(rèn)知，以有效地區(qū)分“應(yīng)急舉措”和“違規(guī)操縱”。但在現(xiàn)實(shí)中，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的重視程度不足，財(cái)務(wù)內(nèi)控部門的人員配置存在較大的限制，且在部分細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)認(rèn)知存在較大的局限。在此環(huán)境下，內(nèi)部控制部門無法有效地識(shí)別部分違規(guī)操作的依據(jù)

9、，信息不對(duì)稱中的道德風(fēng)險(xiǎn)問題不能得到有效的解決，在部分的項(xiàng)目流程中可能存在風(fēng)險(xiǎn)過度的問題。此外，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的投資決策機(jī)制，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在投資某一項(xiàng)目之前，并沒有完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，也沒有事先進(jìn)行調(diào)查;若是盲目投資，很容易出現(xiàn)與預(yù)期不符等情況的發(fā)生，并在一定程度上為企業(yè)的發(fā)展帶來了風(fēng)險(xiǎn)。（三）預(yù)算管理的科學(xué)性和合理性存在優(yōu)化的空間在嚴(yán)格調(diào)控和發(fā)展轉(zhuǎn)型的宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的投資、融資和運(yùn)營(yíng)管理決策面臨更加嚴(yán)重的外部不確定性。如何有效地對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行合理的計(jì)劃和安排，成為房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制所關(guān)心的重要問題。然而，部分房地產(chǎn)公司對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的重視程度不足，各部門高管在預(yù)算編制中參

10、與不足，導(dǎo)致預(yù)算計(jì)劃制定和調(diào)整的工作主要由財(cái)務(wù)部門承擔(dān)。值得指出的是，財(cái)務(wù)部門的工作屬性決定了其在預(yù)算編制的過程中主要依靠歷史數(shù)據(jù)和過往經(jīng)驗(yàn)，在相對(duì)穩(wěn)定的外部環(huán)境下，該設(shè)置存在一定的合理性，能夠?yàn)楣緵Q策提供有價(jià)值的信息。但在外部環(huán)境迅速改變的宏觀背景下，歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的預(yù)算編制可能存在較大的預(yù)測(cè)誤差，財(cái)務(wù)預(yù)算在制定過程中與外界環(huán)境所反映的未來趨勢(shì)存在較大差異。此外，預(yù)算管理中部分財(cái)務(wù)指標(biāo)的合理性和前瞻性值得商榷，靜態(tài)的指標(biāo)在反映新趨勢(shì)時(shí)存在較大的局限性。如何針對(duì)房地產(chǎn)管理的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)合理有效的評(píng)估體系，成為房地產(chǎn)公司預(yù)算管理優(yōu)化所需要解決的重要問題。（四）內(nèi)部控制的信息化水平不足以支撐管

11、理決策要求在大數(shù)據(jù)人工智能高速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)背景下，動(dòng)態(tài)變化的投資環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)公司的投資決策提出了挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，及時(shí)有效的財(cái)務(wù)信息成為科學(xué)決策的關(guān)鍵依據(jù)。但部分房地產(chǎn)公司的記賬方式仍相對(duì)落后，采用傳統(tǒng)的人工記賬、算賬和報(bào)賬方式。限于財(cái)務(wù)部門的人財(cái)物力，部分重要信息無法迅速傳遞到管理者手中，基于滯后信息的管理決策自然也會(huì)落后于市場(chǎng)的變化。信息化水平的缺失也限制了內(nèi)部控制部門的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，主要依靠手工操作的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)無法有效地將企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問題相連接。而現(xiàn)實(shí)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生呈現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)狀的發(fā)展及擴(kuò)散模式，具體表現(xiàn)為個(gè)別部門的違規(guī)操作可能會(huì)引致其他部門的風(fēng)險(xiǎn)超載，導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的迅速擴(kuò)散和快速發(fā)展，給公司

12、帶來大額損失。四、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)建議在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的問題和不足進(jìn)行系統(tǒng)性總結(jié)之后，本文基于財(cái)務(wù)管理理論的重要觀點(diǎn)，在問題導(dǎo)向的視角下，提出以下的內(nèi)部控制完善建議，為房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制優(yōu)化提供可行方案：（一）建立有效的財(cái)務(wù)監(jiān)督制度和定期核查制度房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)與動(dòng)態(tài)變化的外部環(huán)境充分結(jié)合，針對(duì)投資、融資和運(yùn)營(yíng)管理中的新狀況和新趨勢(shì)，對(duì)歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的財(cái)務(wù)估算進(jìn)行調(diào)整。而這離不開對(duì)財(cái)務(wù)定期核查制度和財(cái)務(wù)監(jiān)督制度的優(yōu)化和完善。（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境，是基于財(cái)務(wù)管理下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的有效舉措。在這個(gè)過程中，企業(yè)的管理者需要提升自身的內(nèi)

13、控意識(shí)，并完善以往內(nèi)部控制的環(huán)境以及不足之處，以此來保證所制定的內(nèi)部控制可以符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況，并真正將內(nèi)部控制建設(shè)當(dāng)作一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的事情來完成。從企業(yè)設(shè)立初期，完善組織架構(gòu)，理順各種規(guī)章制度;從員工入職開始，保證員工的應(yīng)有素質(zhì)，樹立正確的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，建立有效的獎(jiǎng)懲制度，激發(fā)員工潛能，企業(yè)形成一個(gè)有效的內(nèi)部控制氛圍。（三）加快財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)建設(shè)為充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)技術(shù)給財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作帶來的便利性，企業(yè)應(yīng)建立專門的財(cái)務(wù)信息管理系統(tǒng);利用財(cái)務(wù)信息處理平臺(tái)，保證所收集數(shù)據(jù)的完善性和正確性。此外，財(cái)務(wù)信息管理系統(tǒng)能實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)資金的有效管理。通過財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，相關(guān)人員可隨時(shí)查看企

14、業(yè)財(cái)會(huì)信息及工作進(jìn)度，并對(duì)具體工作進(jìn)行全方位監(jiān)管。依靠財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，統(tǒng)計(jì)整合企業(yè)財(cái)務(wù)情況和經(jīng)營(yíng)情況，以便公司管理人員據(jù)此作出正確的決策。（四）全面預(yù)算管理制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)全面預(yù)算管理制度，需要在現(xiàn)有預(yù)算管理的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)際，對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用的編制單位和編制項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化。預(yù)算的編制除了以年為單位進(jìn)行外，還要充分考慮實(shí)際情況，以季度為單位進(jìn)行滾動(dòng)預(yù)算編制。預(yù)算考核要落實(shí)到部門，責(zé)任到人，在嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算的同時(shí)，兼顧支出的彈性，不宜單使用預(yù)算偏差率作為指標(biāo)。良好的預(yù)算管理機(jī)制和執(zhí)行情況，會(huì)對(duì)企業(yè)進(jìn)一步降費(fèi)提效有很大幫助。五、結(jié)語面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，本文提出了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的重要性，探討了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制出現(xiàn)的問題。房地產(chǎn)企業(yè)在大數(shù)據(jù)人工智能高速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)背景下，應(yīng)該不斷地適應(yīng)變化并不斷創(chuàng)新，加快財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境和預(yù)算管理，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化作出了貢獻(xiàn)，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力和活力。（作者單位為天津融町房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）參考文獻(xiàn)1 宋金敏.基于財(cái)務(wù)視角的房地產(chǎn)企業(yè)