舊城改造項目要點

1、舊城改造工程要點一、幾個關(guān)鍵名詞1.拆遷成本：拆遷中所有的費用，是開發(fā)成本的一部分，包括拆除費、安置費、搬遷費用、拆遷管理費、測繪費、評估費、拆除費等費用。一般換算到還建面積的平M 單位。 2.定向摘牌：拆遷業(yè)主和政府協(xié)商，設(shè)立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。 3.拆賠比：新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。深圳一般是1 日 0.8, 還有拆一賠一。4.丈量、確權(quán)：對拆遷房屋的結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、原面積、違建面積、附屬物等做詳細(xì)的登記，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(集體、個人、國家 ) （有時需補辦土地用地手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證等)，經(jīng)過業(yè)生、開發(fā)商、政府部門的三方

2、確認(rèn)，備案，作為拆遷賠償依據(jù)。5. 村民股份公司：村民的基層管理組織，相當(dāng)于居委會。股份公司對村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯(lián)系、召集、組織、確權(quán)、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產(chǎn)生的矛盾二、補償方式拆賠中涉及到的補償方式主要有實物補償、貨幣補償、實物為主貨幣為輔補償和貨幣為主實物為輔補償四種方式。1.實物：實物補償即依據(jù)拆賠比給出還建房屋的面積，按照計算標(biāo)準(zhǔn)進行補償。 2.貨幣：貨幣補償即根據(jù)相應(yīng)的市場價格給出單位面積補償款，按照現(xiàn)有房屋建筑面積進行貨幣補償。3.實物為主貨幣為輔：實物加貨幣補償即以實物補償已有建筑為主，再輔以相應(yīng)的貨幣補償不全接受實物

3、補償?shù)牟疬w者。4.貨幣為主實物為輔：貨幣和實物相結(jié)合的補償即根據(jù)建筑面積給出貨幣補償款，對于拆遷居民的回購商品房采取優(yōu)惠措施，在一定的面積下按照當(dāng)?shù)貑挝唤ò渤杀緝r購買房屋。三、拆賠模式1.完全市場化拆賠式 :市場賠償標(biāo)準(zhǔn)是在市場操作中由開發(fā)商與村民談判達(dá)成的，完全根據(jù)村民意愿。 2.有條件市場化拆賠 :采取不界定建房時間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對現(xiàn)有私房按市場方式拆賠。 3.準(zhǔn)政策方案一 :完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定仍由規(guī)劃國土部門界定。 4.準(zhǔn)政策方案二 :完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定由集體股份公司。5.完全政策拆賠

4、:若政府能夠保證落實“有效界定建房時間”(即界定合法違法的標(biāo)準(zhǔn) )和“強制拆除違法建筑”兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，工程能夠按照政府政策要求完全實施。 (政府強勢， |西部城市 )備注：建議從可操作性出發(fā)選拼拆賠方案。如果側(cè)重于操作風(fēng)險最小應(yīng)選擇“自條件市場方案”。如果側(cè)小于維護兩規(guī)，應(yīng)選擇準(zhǔn)政策方案 1”,但必須解決時間界定中所存在的問題和風(fēng)險，并能得到村民的認(rèn)可。四、拆賠比“實物賠償，產(chǎn)權(quán)置換”的關(guān)鍵因素是拆賠比。一般政府政策會有指導(dǎo)拆建比。在深圳市，采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為 1: 0.8 左右，成熟旺區(qū)更高。村民一般要求拆一賠一。工程拆賠比框架結(jié)構(gòu)房1:1.2混合結(jié)構(gòu)房1:1磚木結(jié)構(gòu)

5、房1:0.85簡易結(jié)構(gòu)房1:0.6五、拆遷補償在實踐中的細(xì)節(jié)1.賠償方式1 ）階梯式的拆賠比以 180 平 M 作為基數(shù)產(chǎn)權(quán)置換，剩下的用貨幣補償。如 180 以 下按照全產(chǎn)權(quán)置換， I80-300 補償 90% ，300-400 補償 80% ，剩余的就按照貨幣補償。只要不太離譜，不讓后面的補償難做就可以。 (實踐中的最佳方式。 )2）首層賠償商業(yè)私房的首層是按1:0.82 補償集中商業(yè)，私房的二層及以上是按1:0.88補償住宅或公寓。原村民不僅可以得到相應(yīng)面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經(jīng)營和管理。2.鼓勵搬遷1 ）鼓勵搬遷。村民原先的房子有天有地，現(xiàn)在一下子接受不了高

6、層的樓房生活。對于這種情況，誰先同意搬遷，誰先選擇高層的房子，鼓勵搬遷。 2 ）在政府政策中也有規(guī)定鼓勵搬遷，如選擇貨幣補償，獎勵10% ；配合丈量安置搬遷，獎勵10% 。(房屋貨幣補償金額)3. 安撫村民 1）居民組建物管公司：居民最擔(dān)心的是社區(qū)里面有物業(yè)管理費，擔(dān)心生活成本增加。解決辦法就是交給社區(qū)來管理，社區(qū)自然轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，可以創(chuàng)造就業(yè)機會商鋪返還。2）商鋪返還：低層可以做商鋪，返利給居民，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，把安置區(qū)的低層商鋪讓利給老百姓，對于老百姓更有吸引力。水電費可以直接由水電公司來處理。以現(xiàn)狀賠償。4.以現(xiàn)狀賠償：對于沒有產(chǎn)權(quán)、不合法的建筑，一股以現(xiàn)狀為準(zhǔn)進行賠償，不去區(qū)

7、分有無產(chǎn)權(quán)，合章、違章不區(qū)分有其深層次原因。六、設(shè)定拆賠方案的關(guān)鍵1.舊城改造區(qū)域的普遍現(xiàn)狀特點1）違章私房普遍 :2）產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂 :3）面積超標(biāo)嚴(yán)重 :4）建筑強度大 :5）業(yè)主來源復(fù)雜 :6）建房形式多樣 :2.設(shè)定拆賠方案的關(guān)鍵1）查帳 :拆遷區(qū)房屋有翔實的查帳資料，三方都確認(rèn)。 ! 拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認(rèn)，確認(rèn)之后搶建房屋不予賠償 !2 ）確權(quán) :確認(rèn)建筑合法、非法的標(biāo)準(zhǔn) :關(guān)鍵是界定美房時間。但在實施中由于界定建房時間不確定性因素多，工程前期工作存在時間長、操作難等問題。 I 界定人由規(guī)劃國土部門或集體股份公司，可形成兩套方案。 3）可行性 :七、舊改工程關(guān)鍵點

8、 :1.拆遷進度 :舊改工程能否順利拆遷關(guān)系到工程工期以及銷售的重要節(jié)點的確定，否則則難以預(yù)計工程的進度和競爭策略的制定。2.規(guī)劃方案 :容積率、物業(yè)比例等技術(shù)指標(biāo)，直接涉及到開發(fā)商利益和政府利益。 3.拆賠方案 :村民和開發(fā)商的利益沖突，涉及到拆賠比、現(xiàn)狀建筑合法和非法的判別。 4.經(jīng)濟測算 :保證工程開發(fā)的市場可實現(xiàn)性。八、舊城改造對于開發(fā)商的挑戰(zhàn)“城中村改造有很多歷史遺留問題，還有原村民的觀念問題，短期內(nèi)都無法解決，自然就影響工程進度，而且利潤菲薄，這也是開發(fā)商鮮少介入舊城改造的主要原因?！伴_發(fā)商所遇到的問題比想象的要復(fù)雜很多?！安坏麧櫸⒈。夜ぷ飨喈?dāng)繁瑣復(fù)雜。困擾著城中村改造的，首先是產(chǎn)權(quán)困境，城中村大量違法違規(guī)建筑存在的現(xiàn)實與土地產(chǎn)權(quán)特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地。城中村改造需要以更細(xì)致、深入的調(diào)查研究為基礎(chǔ)，將其中的具體工作如土地、房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀嚴(yán)格細(xì)化。對物權(quán)法理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒有相關(guān)的法律作為制定決策和方法的基礎(chǔ)，城中村改造將面臨更多的難題。最大的難題就是村民的補