合肥廣?；▓@全程策劃報告

1、目錄第一部分 “廣?；▓@”產(chǎn)品策劃篇第一章 項目簡介一 項目所在地1 地理位置圖2 基地圖二 項目規(guī)劃簡介1 經(jīng)濟指標2 特殊限制或事項第二章 立地條件分析一 四至環(huán)境描述二 項目周邊商業(yè)房及住宅市場現(xiàn)狀三 項目所在地的區(qū)域規(guī)劃四 SWOT分析第三章 目標客源的鎖定一 目標客戶群的鎖定二 目標客戶群的特征分析第四章 產(chǎn)品建議方案一：一 開發(fā)思路及項目定位二 總體規(guī)劃建議三 第一期產(chǎn)品及價格等建議四 第二期產(chǎn)品及價格等建議五 第三期產(chǎn)品及價格等建議六 第四期產(chǎn)品及價格等建議七 第五期產(chǎn)品及價格等建議方案二：一 開發(fā)思路及項目定位二 總體規(guī)劃建議三 第一期產(chǎn)品及價格等建議四 第二期產(chǎn)品及價格等建議

2、五 第三期產(chǎn)品及價格等建議六 第四期產(chǎn)品及價格等建議七 第五期產(chǎn)品及價格等建議第二部分 “廣?；▓@”營銷企劃篇第一章 廣告企劃一 整體形象定位二 市場主訴求三 案名建議四 推廣類型及通道五 系列廣告主標設(shè)計六 推廣預算第二章 營銷策劃一 定位策略二 銷售理念及銷售計劃三 現(xiàn)場布置四 人員管理第三部分 “廣?；▓@”經(jīng)濟測算篇第一章 項目投資估算一 第一期項目投資估算二 第二期項目投資估算三 第三期項目投資估算四 第四期項目投資估算五 第五期項目投資估算六 總投資估算第二章 項目收入預測一 第一期項目收入預測二 第一期項目收入預測三 第一期項目收入估算四 第一期項目收入預測五 第一期項目收入預測六

3、 總項目收入預測第三章 損益表一 總收入二 總成本三 凈收益、投資回報率、年投資回報率第四章 現(xiàn)金流量預測一 每季度現(xiàn)金流入二 每季度現(xiàn)金流出三 每季度現(xiàn)金凈流量第五章 主要經(jīng)濟測算指標及風險評估一 靜態(tài)回收期二 動態(tài)回收期三 項目投資最大值預算四 凈現(xiàn)值五 內(nèi)部收益率六 敏感度分析第一部分 “廣?；▓@”產(chǎn)品策劃篇第一章 項目簡介一、 項目所在地1、地理位置圖（紅線圈圍為本項目地塊）Ø 項目位于包河區(qū)常青鎮(zhèn)地界，處東流路以南、金寨路以東；Ø 地塊之東為政府大力開發(fā)的合肥政務文化新區(qū)所在，以南為合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；Ø 地塊東、南為規(guī)劃中合肥最大的黃山公園所環(huán)抱，自然

4、景觀條件優(yōu)越。2、基地圖地塊成不規(guī)則的幾何形，根據(jù)原有道路和規(guī)劃道路自然分割成五個區(qū)域二、 項目規(guī)劃簡介1、 經(jīng)濟指標規(guī)劃用地性質(zhì)：Ø 第二類建筑用地Ø 容積率小于1.2Ø 住宅間距系數(shù)大于1.23居住小區(qū)及相應配套設(shè)施：Ø 住宅面積凈密度小于1.80Ø 住宅建筑凈密度小于30%Ø 建筑密度小于22%Ø 公共服務設(shè)施（千人指標）大于2800平方米/千人Ø 建筑限高小于24米Ø 綠地率大于35%Ø 人均公共綠地大于1.5平方米/人Ø 中心綠地規(guī)模大于11000平方米2、特殊限制或事項&#

5、216; 規(guī)劃范圍：三河路西、東風路南、新倉路東、館驛路北。凈用地面積約：512畝（合341340平方米）Ø 功能分區(qū)原則：可結(jié)合路網(wǎng)合理確定小區(qū)組團結(jié)構(gòu)，道路結(jié)構(gòu)及綠地系統(tǒng)。劃分若干組團做設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計要求分區(qū)合理，建筑布局應滿足消防、環(huán)保、衛(wèi)生、通風、人防等方面要求，組織好地塊豎向、桿管線綜合等工程設(shè)計。公共區(qū)服務設(shè)施應滿足方便使用的要求，根據(jù)不同的服務半徑合理安排服務設(shè)施?；A(chǔ)設(shè)施配備如垃圾站、煤氣調(diào)壓站應結(jié)合管線布局合理設(shè)置。Ø 主入口設(shè)在祁門路上，出入口距城市道路交口不小于80米。住宅用地占總用地比例控制在55%以內(nèi)，幼兒園、中、小學教學用房日照間距系數(shù)按1.5控

6、制，結(jié)合豎向設(shè)計合理確定建筑標高，明確建筑控制尺寸和控制間距。Ø 規(guī)劃應設(shè)計幼兒園、中、小學、文化活動用房、社區(qū)及物業(yè)管理、商業(yè)設(shè)施、（非）機動車輛停車位等設(shè)施以及配電房、煤氣調(diào)壓站、垃圾站、公廁等相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施。Ø 配套教育規(guī)模：幼兒園（以2人/100人計），15平方米/生；小學（以總?cè)丝诘?%計），10平方米/生；中學（以總?cè)丝诘?%計），12平方米/生。Ø 商服、辦公用地配套機動車及自行車車位分別按不小于每一百平方米建筑面積0.4個、3個計，住宅配套小汽車及自行車車位分別按不小于每戶0.2個、2個計。Ø 合理組織內(nèi)部交通，做到通而不暢，人車適度分

7、流。規(guī)劃多層建筑退紅線不得小于5米。沿街單體方案報審。第二章 立地條件分析一、四至環(huán)境描述Ø 東：地塊東至三河路，隔三河路直接面對的就是規(guī)劃中合肥最大的黃山公園及其擴建地帶，再往東為合肥市的商業(yè)街美菱大道，通往合肥市老城區(qū)；Ø 西：至新倉路，與金寨路相夾區(qū)域為規(guī)劃的大量商業(yè)金融用地，再往西則為城市交通主干道金寨路及規(guī)劃中的合肥市政務文化新區(qū)，政務新區(qū)面積約12.32平方公里，首期5平方公里已經(jīng)啟動，計劃5年內(nèi)建成；Ø 南：南至館驛路，隔一居住用地為十五里河沿河綠化景觀帶，與黃山公園擴建區(qū)連成一體，再往南約3公里為合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，其規(guī)劃面積39平方公里，僅200

8、1年就實現(xiàn)GDP27.6億元，進出口額達2.95億美元，正逐步成為區(qū)域經(jīng)濟的亮點，區(qū)域內(nèi)還擁有五星級的明珠國際大酒店、占地180畝環(huán)境優(yōu)美的明珠廣場、安徽國際會展中心、徽園、大學城等配套設(shè)施；Ø 北：北面為東風路，直至城市二環(huán)東流路，沿金寨路可通往以中科大為核心的文教區(qū)塊，區(qū)域內(nèi)還擁有安徽大學、安徽醫(yī)科大學、安徽建工學院、市三醫(yī)院等一大批科教文衛(wèi)單位，擁有深厚的文化底蘊。二、周邊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀按照前期市場調(diào)查顯示，包河區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)兩條主線：一是美菱大道沿線部分，依托一級主干道的優(yōu)勢，自北由南逐步擴張，銀杏苑、菱水苑等大型居住社區(qū)相繼開發(fā)建成，使得該地區(qū)成為合肥房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模最大、

9、居住條件最完善的地區(qū)。地區(qū)內(nèi)的行情價格也由2年前的1800元/平方米漲到現(xiàn)在的2200元/平方米，而且目前可利用土地已經(jīng)相當??；二是新近開通的馬鞍山南路兩側(cè)，起步較晚，但是大規(guī)模、高價格、高品位在本區(qū)域都體現(xiàn)的淋漓盡致，個案規(guī)模基本上都在15萬平方米以上，如太寧花園、太陽島花園、萬振花園，而世紀陽光花園更是達到56萬平方米，區(qū)域內(nèi)的價格也不斷上揚，在短短1年多時間里從2200元/平方米暴漲到2600元/平方米。而近期馬鞍山南路的通車，使得本地區(qū)未來的競爭將更為激烈。本項目地塊周邊剛剛處于規(guī)劃的開發(fā)啟動階段，目前附近基本上沒有相類同的競爭個案，項目又正好處于東流路二環(huán)之外，而包河區(qū)80%的住宅項

10、目都集中在一環(huán)和二環(huán)之間，因此，離地塊最近的基本上只有美菱大道兩側(cè)近東流路的銀杏苑、菱水苑和楓丹城市花園，北端近金寨路的太湖新村，西北角合作化路上的香樟雅苑、金環(huán)花園，西面政務文化區(qū)內(nèi)潛山路東流路的國際花都以及西南角沿金寨路而下的淺水灣和明珠廣場附近的東?；▓@。三、項目所在地區(qū)域規(guī)劃Ø 道路規(guī)劃地塊四圍的道路為三河路（東）、新倉路（西）、館驛路（南）、東風路（北），貫穿地塊的道路南北向為青平路，東西向為新倉支路和祁門路，這些道路目前為止尚處于規(guī)劃階段，還未啟動。因祁門路延伸將成為連接政務文化新區(qū)和黃山公園的樞紐道路，預計規(guī)劃為雙向四車道路，路面寬幅可達35米左右，其他道路則結(jié)合項目整

11、體規(guī)劃予以實施改造。地塊周邊有合作化路、金寨路及東流路三大城市主干道通往各個區(qū)域，基本上為雙向四車道加非機動車道，路面寬幅在40米左右，其中金寨路成為連接市中心和政務文化新區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的唯一主干道，將發(fā)揮越來越重要的作用，關(guān)于它和其他7條道路的城市出入口景觀風貌設(shè)計已被定為今年規(guī)劃局的重點任務目標之一。Ø 交通規(guī)劃公共交通地塊周圍主要途徑及附近公交線路、站點如下：路線起始站-終點站首 末 班 車 時 間途徑線路售票形式首班車夏/冬 末班車冬/夏 10黃潛交口新火車站6:0019:00黃潛交口黃山路金寨路屯溪路桐城路長江中路美菱大道榮事達大道濉溪路站前西路站前路新火車站無人售票1

12、2十五里河毫州路6:0019:00/19:15十五里河金寨路合作化路濉溪路毫州路無人售票13十五里河公交四公司6:0021:00十五里河金寨路合作化路濉溪路毫州路無人售票16葛大店南七里站6:0019:00葛大店姥山路東流路合安路南七里站無人售票26南七里站四十井6:0018:00/18:30南七里站金寨路合安路繁華大道蓮花路四十井有人售票101十五里河新火車站6:00/6:3021:00十五里河金寨路長江中路勝利路新火車站有人售票113沿河村北五里井6:0019:00沿河村-張夾弄-青松園-姚公廟-東流路-南門換乘中心-江淮化肥廠-南七里站-宿松路-南園新村-金安花園-科技大學-安攻附院-稻

13、香樓-安徽報社-三孝口-長江飯店四牌樓市府廣場-百花井-阜陽路橋高河埂-白水壩-公交四公司-海棠花園-北五里井無人售票135十五里河小商品批發(fā)城6:0019:00/18:30十五里河合安路東流路美菱大道屯溪路全椒路和平路銅陵路長江東路小商品批發(fā)城無人售票140安居苑官塘村6:00/6:3018:00/19:30安居苑長江西路肥西路績溪路金寨路東流路美丹路官塘村有人售票雖然途徑地塊的公交線路只有113路有終點起始，但金寨路和東流路上的路線比較多，停靠站點離項目也只510分鐘的步程，另外按照地塊所在的黃山公園區(qū)未來規(guī)劃，這里將陸續(xù)增加多條公交線路，通行狀況將有很大的改善。軌道交通軌道交通將是本項目

14、的一項極大利好，因其站點正好設(shè)置在東流路、金寨路交叉口附近，而它的竣工和開始運營正好與本項目的開發(fā)建設(shè)進度相吻合，因而該項規(guī)劃將對項目增值帶來最為可觀的利益點。n 規(guī)劃中的合肥輕軌交通系統(tǒng)是由東西和南北及環(huán)行線路三條線路構(gòu)成，擬建中的輕軌一號線是城市當前客流量較大和交通矛盾突出的交通線路，自合肥市西南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的明珠廣場起，沿合安路，金寨路向北，由稻香樓向東轉(zhuǎn)向蕪湖路，過孝肅橋后，沿鐵路專用線轉(zhuǎn)至明光路，最后沿勝利路直達合肥新火車站。n 線路全長15.77公里，設(shè)13座車站。其中高架線長9.63km，地下線長1.72km。沿線有9座高架車站，3座地面站及一座地下車站，其余為區(qū)間隧道、區(qū)間橋

15、梁及地面線。在金寨路局部下穿鐵路線，在勝利路上跨鐵路線。n 工程總建設(shè)周期為五年，從2002年底開工到2005年底竣工，工程分段建設(shè)，分段運營。其中，第一階段從合肥新火車站生物藥廠站，建設(shè)期為三年，第二階段從生物藥廠站明珠廣場站，全線于2008年底竣工并通車試運營。Ø 景觀規(guī)劃地塊東南分別為規(guī)劃的黃山公園和十五里河沿河景觀帶所環(huán)抱Ø 政區(qū)規(guī)劃政務文化新區(qū)（位于項目西側(cè)）n 東至金寨路、合作化南路，西抵高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、合九鐵路，北與鐵路專用道和高壓走廊相望，南連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、312國道，規(guī)劃面積12.67平方公里；n 兩大建筑群已于2001年底開始啟動：文化藝術(shù)中心位于政務

16、文化新區(qū)天鵝湖北岸，占地約160畝，總建設(shè)面積約7萬平方米，總投資約5億元，主要由大劇院和綜合藝術(shù)館兩大部分構(gòu)成。大劇院包括主劇場、小劇院、音樂廳、地方戲曲藝術(shù)館等，綜合藝術(shù)館包括綜合美術(shù)館和賴少其美術(shù)館兩部分；體育中心位于政務區(qū)南側(cè)，占地約480畝，總投資約7.5億元，包括6萬人規(guī)模的田徑足球場、6000人規(guī)模的室內(nèi)體育館、3000人規(guī)模的游泳跳水館及運動員公寓等，兩大工程都將于2006年竣工；n 政區(qū)以四大標志性建筑群和五大體系為主體，目前的建設(shè)項目還有商住金融中心、六大主體公園、輕軌、觀光塔、翠庭園、匯林閣、嘉禾苑和綠怡居恢復小區(qū)、安徽出版大廈、安徽日報報業(yè)大廈和綠地上海城、政務文化新區(qū)

17、的“翡翠項鏈”、22橋、天鵝湖工程、“三縱四橫”主干道路工程、合肥市政務文化大樓、體育中心足球場等。合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（位于項目西南）n 成立于1993年4月，規(guī)劃面積53平方公里，人口4萬；n 至2002年年底，共計引進項目293個，項目投資總額165億元，協(xié)議利用外資12億美元，實際利用外資7億美元，累計實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值135.7億元，工業(yè)總產(chǎn)值356.7億元，工業(yè)增加值112億元，利稅34億元，財政收入16億元。累計完成固定資產(chǎn)投資額116億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資14億元，建成道路100公里，變電所4座，10KV以上供電線路70公里，供水管線65公里，通訊管線70公里，綠化面積220萬平方

18、米，開竣工建筑面積近360萬平方米；n 配套有一個外籍員工居住所，七個中方員工居住所，一所國際學校(幼兒到高中)，七所中專職業(yè)培訓學校，一家醫(yī)院，五家國內(nèi)銀行分支機構(gòu)，一家五星級酒店，各類賓館、休閑中心、人才勞務中心，通向市區(qū)的公交線路三條，區(qū)內(nèi)環(huán)線一條。Ø 配套規(guī)劃n 項目規(guī)劃有幼兒園3000，小學9000，中學10000，菜市場8000，超市10000，會所11000，沿街商業(yè)用房43000，各項配套十分完備；n 此外，地塊西北角為安徽建工學院，西南角為廣電學院，整個西面不到金寨路的區(qū)域就配套規(guī)劃有大量商業(yè)金融用地、行政辦公用地、中學、醫(yī)院等；n 東面的規(guī)劃黃山公園有行政辦公用地

19、和大量文化娛樂用地，另地塊東南角旁邊有一塊近40000平方米的體育用地，再往東就是大片的居住用地。四、SWOT分析1、優(yōu)勢分析（strength）地塊優(yōu)勢地塊整體并不規(guī)正，但劃分為五個小塊之后都較為方正，且自東南角始有一自然水系斜向穿越地塊，此對項目整體的自然景觀和水景規(guī)劃帶來極大便利；交通優(yōu)勢地塊北面的東流路和西面的金寨路皆為城市的交通主干道，路面狀況良好，道路沿線公交線路發(fā)達，規(guī)劃的軌道一號線在附近設(shè)有站點，通往政務文化新區(qū)的祁門路延伸段正好穿越本地塊；文化優(yōu)勢地塊旁邊有安徽建工學院和廣電學校，沿金寨路向北直接通往中國科技大學、安徽大學、安徽醫(yī)科大學、市三醫(yī)院等一大批科教文衛(wèi)單位，區(qū)域文化

20、底蘊深厚；區(qū)域規(guī)劃潛力優(yōu)勢地塊北面的一、二環(huán)之間為城市規(guī)劃中的重要住宅區(qū)，目前已在迅速發(fā)展中，其南移趨勢已經(jīng)顯露；南面為經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，西面為政務文化新區(qū)，東面為黃山公園及周邊規(guī)劃居住區(qū)，由此如前一節(jié)所提到的區(qū)域規(guī)劃中包含的道路、交通、景觀、政區(qū)、配套等規(guī)劃優(yōu)勢全部納入其中，使得項目具有巨大的升值潛力；2、劣勢分析（weakness）區(qū)域開發(fā)度不夠地塊所在黃山公園區(qū)的規(guī)劃還未得到正式確準落實，各項開發(fā)正處于剛剛起步階段，周邊環(huán)境比較差，配套不齊而又十分凌亂，在形象檔次上還比較低；公眾接受抗性大地塊北面（一、二環(huán)之間）才是消費者概念中的居住區(qū)，盡管地塊所顯示的規(guī)劃潛力優(yōu)勢驚人，但要花費一定的力量

21、和時間進行宣傳和引導，由此對初期的定價也有了一定的限制；3、機會點分析（opportunity）房地產(chǎn)市場發(fā)展良好在宏觀經(jīng)濟快速增長的大背景下，合肥房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的良好勢頭，房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，銷售面積和金額強勢增長，市場需求旺盛，商品房（住宅）空置量近三年連續(xù)下降，商品房（住宅）平均價格逐年上漲。居住區(qū)南移原來一、二環(huán)之間為居住生活圈，現(xiàn)在二、三環(huán)之間的城市區(qū)域功能定位為：將現(xiàn)有環(huán)境污染企業(yè)應逐步外遷，保留部分工業(yè)，但不宜發(fā)展新的工業(yè)用地。新建用地以發(fā)展居住為主，并注意保護分布其間的各種景觀綠地與自然生態(tài)空間形態(tài)，由此本地塊首當其沖；軌道交通軌道一號線即將啟動，并能在2008年年

22、底竣工通車投入試運營，其在東流路、金寨路口設(shè)有站點，因而對居民出行方便和物業(yè)的升值帶來更大機會；區(qū)域品質(zhì)提升黃山公園規(guī)劃和十五里河景觀規(guī)劃將使項目周圍的環(huán)境檔次有明顯的提升，因此對規(guī)劃定位公園住宅及其他高品質(zhì)物業(yè)帶來可能，在價格定位上也增加了一定的砝碼；市場先入優(yōu)勢本項目在區(qū)域內(nèi)屬于第一批開發(fā)項目，贏得市場先機優(yōu)勢，加上項目體量比較大，分為五期開發(fā)，前期品牌、品質(zhì)的確立，對后期品牌延續(xù)、品質(zhì)升華來贏得市場起著至關(guān)重要的作用；4、威脅分析（threat）周邊領(lǐng)先開發(fā)威脅北部二環(huán)之內(nèi)的房地產(chǎn)逐漸進入成熟開發(fā)階段，而西面的政務文化新區(qū)和南部的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)靠近明珠廣場及翡翠湖附近已陸續(xù)有項目開始啟動

23、，如潛山路、東流路的國際花都將于今年年底開盤，這些項目先動將分散本區(qū)域的一部分客源；未來市場競爭威脅區(qū)域規(guī)劃利好的優(yōu)勢將逐步體現(xiàn)，更多的開發(fā)商和投資者已經(jīng)看好這個區(qū)域，使得未來的競爭愈加激烈，加上本項目規(guī)劃周期比較長，承受的競爭壓力和沖擊更加巨大；規(guī)劃風險因素威脅由于本項目在很大程度上依賴于一系列規(guī)劃政策的利好，但這些政策中有一些還未得到具體落實定案，一方面會影響客戶和投資者的信心，另一方面也隨時存在著政策變動的不安定風險因素。第三章 目標客源的鎖定一、目標客戶群的鎖定區(qū)域?qū)傩?周邊區(qū)域內(nèi)客源 市區(qū)內(nèi)改善居住環(huán)境條件的升級消費客源 在附近經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)工作的白領(lǐng) 在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)剛參加工作

24、的白領(lǐng) 小部分房產(chǎn)投資客源身份描述:年輕夫婦，中年35口之家，年 齡:2540購房目的:滿足舒適的住房需求 未來有便捷的地鐵交通 未來有較大的升值潛力 貼近大自然有良好的小區(qū)環(huán)境 完善的物業(yè)管理小區(qū)會所二、目標客戶群的特征分析客層職業(yè)分布分析客層分布區(qū)域周邊區(qū)域（合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）為主，從事的職業(yè)以工業(yè)、食品加工業(yè)、服務業(yè)等為主，其他行業(yè)主要涉及服裝業(yè)、廣告業(yè)、公務員、私營業(yè)主等；職務多為中高級主管；婚姻狀況購房客源中的家庭結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為2+1已婚的結(jié)構(gòu)，未養(yǎng)育或有一個子女；家庭成員為兩代人，與父母同住的比例相當少（占1.6%），子女較為年幼，35歲較為常見；客戶價格意向分析

25、客層對新開物業(yè)價格主要視物業(yè)的房型設(shè)計、配套設(shè)施檔次、景觀設(shè)計及物業(yè)管理標準等為綜合考量因素，報價差異也較大，但主要集中在20003000元/平方米，占到總客戶比例近7成?？蛻襞渲靡蠓治鲈谖飿I(yè)的配置上，被購房客源最為關(guān)心小區(qū)安全、環(huán)境美化度、及主題會所功能設(shè)置等，其他配套設(shè)施更多關(guān)注實用性和舒適度，不講求豪華性，說明客層對購買物業(yè)更趨于理性和實用性；對于小區(qū)外部的環(huán)境要求自然綠色；在會所功能設(shè)置上，更多體現(xiàn)在健身及休閑方面的功能上。第四章 產(chǎn)品建議方案一：一、開發(fā)思路及項目定位產(chǎn)品開發(fā)遵循的原則：1、 經(jīng)濟效益最大化2、 開發(fā)商品牌延續(xù)化3、 營造多贏局面4、 效益社會化5、 可行性原則&#

26、168; 開發(fā)時機的論證：本項目是拿下土地后立即開發(fā)，還是等待周邊逐步改善后，再待機開發(fā)，是本項目產(chǎn)品策劃中首要解決的關(guān)鍵問題。根據(jù)市場調(diào)研的情況，目前本項目可供建造的產(chǎn)品預測售價是：2004年售價：6-7層多層房2200元/8層小高層2500元/7層小高層2550元/疊加別墅2700元/聯(lián)排別墅3000元/雙拼別墅3300元/獨幢別墅3800元/以后預測為以6%的幅度增長。以小高層產(chǎn)品為例，假設(shè)2004年全部開發(fā)完，則收益為：2004年總收益=每平方米土地產(chǎn)出收益*總凈面積 =（售價-造價）*容積率-250）*總凈面積 =（(2200-1200)*1.4-250）*總凈面積假設(shè)2005年全部

27、開發(fā)完，則收益為：2005年總收益=（2200*1.06-1200）*1.4-250）*總凈面積年收益率=（2005年總收益/2004年總收益-1）*100% =1334.8/1150=11.6%按此計算方式可推算出各類產(chǎn)品及推出后開發(fā)各時間段所產(chǎn)生的潛在收益都是在11%13%之間，而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，毛年收益率都在18%以上。初步計算結(jié)果表明，等待周邊環(huán)境逐步改善，售價上升后再來開發(fā)低于房產(chǎn)行業(yè)平均收益，在這本項目周邊今年內(nèi)無重大因素，促使某售價升幅加快，所以我司的結(jié)論是：與其等待周邊環(huán)境改善，再待機開發(fā)，不如立即開發(fā)此項目，自身的開發(fā)和市政的建設(shè)來加速完成該區(qū)域的建設(shè)情況。¨

28、本項目分期開發(fā)的理由：本項目既然晚開發(fā)不如早開發(fā)，那么本項目是一期開發(fā)呢，還是分多期開發(fā)？若分期開發(fā)則分幾期為好，我司基于以下原因：1、 本項目總規(guī)劃面積為598畝，建筑面積約478700，如此大規(guī)模體量，通常都采用分期開發(fā)。2、 分期開發(fā)可減輕資金壓力，形成滾動開發(fā)資金。3、 分期開發(fā)可減輕銷售壓力，順利回籠資金。4、 分期開發(fā)有利于大規(guī)模項目的規(guī)劃調(diào)整，也利于銷售價格的調(diào)整。5、 大規(guī)模項目的分期開發(fā)，有利于風險的規(guī)避。6、 大規(guī)模項目的分期開發(fā)量通常每年在5萬10萬建筑面積為宜。7、 根據(jù)本項目特點，被市政道路自然分成五塊，且每塊面積相差不大，每塊地的建筑規(guī)模也大致在5萬10萬之間。綜上

29、所述：我司認為本項目宜分期開發(fā)，最好是按市政道路的自然劃分，分五期完成。¨ 產(chǎn)品組合定位的綜合論證：根據(jù)開發(fā)項目的一些基本原則，按照市場調(diào)研得出來的各種可能開發(fā)產(chǎn)品的價格走勢，我們進行綜合的比較： 1 可供開發(fā)產(chǎn)品的價格走勢：（單位：元/）年份價格建筑形態(tài)6-7層多層房7層小高層8層小高層疊加別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅獨幢別墅2004年22002550250027003000330038002005年（6%增長）23322703265028623180349840282006年（7%增長）24952892283530623402374243092007年（8%增長）269431233061

30、33063672404146532008年（9%增長）29363404333636034004440450712009年（10%增長）32293744366939634404484455782.2004年可供開發(fā)產(chǎn)品其開發(fā)每平方米土地所產(chǎn)生的收益（單位：元/m2）可供建造產(chǎn)品凈容積率售價造價土地價每平方米土地可產(chǎn)生收益6-7層多層房1.4220012002501334.87層小高層1.6255014502501754.88層小高層1.8250014502501910疊加別墅1270010502501562聯(lián)排別墅0.830009502501534雙拼別墅0.733009502501533.6獨

31、幢別墅0.638009502501596.8開發(fā)每平方米土地產(chǎn)生的收益情況比較：8層小高層>7層小高層>獨棟別墅>疊加別墅>雙拼別墅>聯(lián)排別墅>多層別墅3 2005年可供開發(fā)產(chǎn)品其開發(fā)每平方米土地所產(chǎn)生的收益（單位：元/m2）可供建造產(chǎn)品凈容積率售價造價土地價每平方米土地可產(chǎn)生收益6-7層多層房1.4233212002501334.87層小高層1.6270314502501754.88層小高層1.8265014502501910疊加別墅1286210502501562聯(lián)排別墅0.831809502501534雙拼別墅0.734989502501533.6獨幢

32、別墅0.640289502501596.84 2006年可供開發(fā)產(chǎn)品其開發(fā)每平方米土地所產(chǎn)生的收益（單位：元/ m2）可供建造產(chǎn)品凈容積率售價造價土地價每平方米土地可產(chǎn)生收益6-7層多層房1.42495120025015637層小高層1.6289214502502057.28層小高層1.8283514502502243疊加別墅1306210502501762聯(lián)排別墅0.83402950250911.6雙拼別墅0.737429502501704.4獨幢別墅0.643099502501765.45 2007年可供開發(fā)產(chǎn)品其開發(fā)每平方米土地所產(chǎn)生的收益（單位：元/ m2）可供建造產(chǎn)品凈容積率售價造價

33、土地價每平方米土地可產(chǎn)生收益6-7層多層房1.4269412002501841.67層小高層1.6312314502502426.88層小高層1.8306114502502649.8疊加別墅1330610502502006聯(lián)排別墅0.836729502501927.6雙拼別墅0.740419502501913.7獨幢別墅0.646539502501971.86 2008年可供開發(fā)產(chǎn)品其開發(fā)每平方米土地所產(chǎn)生的收益（單位：元/ m2）可供建造產(chǎn)品凈容積率售價造價土地價每平方米土地可產(chǎn)生收益6-7層多層房1.4293612002502180.47層小高層1.6340414502502876.48層

34、小高層1.8333614502503144.8疊加別墅1360310502502303聯(lián)排別墅0.840049502502193.2雙拼別墅0.744049502502167.8獨幢別墅0.650719502502222.67 2009年可供開發(fā)產(chǎn)品其開發(fā)每平方米土地所產(chǎn)生的收益（單位：元/ m2）可供建造產(chǎn)品凈容積率售價造價土地價每平方米土地可產(chǎn)生收益6-7層多層房1.4322912002502590.67層小高層1.6374414502503420.48層小高層1.8366914502503744.2疊加別墅1396310502502663聯(lián)排別墅0.844049502502513.2雙拼

35、別墅0.748449502502475.8獨幢別墅0.655789502502526.8通過上述論證，我們發(fā)現(xiàn)：1、 隨著時間的推移，各產(chǎn)品之間的收益差距越來越大；2、 8F小高層是所有產(chǎn)品中收益最大的；別墅物業(yè)中，疊加別墅的收益最大，其次為獨棟別墅；考慮到地塊容積率及高度的限制，結(jié)合合肥當?shù)氐淖》苛晳T，我們選擇了8F小高層加獨棟別墅的產(chǎn)品組合，為最佳產(chǎn)品組合。進一步測算8F小高層加獨棟別墅各占的分額：設(shè)8F小高層的建筑面積為X；X=366585Y=55015 獨棟別墅的建筑面積為Y；則有：X+Y=421600Y/0.6=55015/0.6=91692m20.61.8X+Y =295350 在

36、充分考慮了項目開發(fā)的完整性，所以將別墅放在了5號地塊（85850m2）。根據(jù)經(jīng)濟測算所得，小高層的漲勢較快，而且隨著開發(fā)時間的推移，其每平方米的收益越大，所以我司建議將小高層的銷售時間盡可能的放在后面兩期，以期望得到最大的經(jīng)濟效益。綜上所述，本項目的產(chǎn)品定位為：具有豐富的產(chǎn)品形態(tài)（8層小高層和獨棟別墅），隨著市政建設(shè)逐步完工，產(chǎn)品品質(zhì)、售價都逐級遞升的新興高尚居住區(qū)。只有定位為此種產(chǎn)品才能真正實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化、品牌延續(xù)化、風險最小化和營造多贏局面，取得較好的社會效益，從而順利實現(xiàn)產(chǎn)品的銷售，達到預期的目標。二、總體規(guī)劃建議總體規(guī)劃布局總用地面積約598畝，合398913容積率1.2市政道路面

37、積：57573凈用地面積約512畝，合341340由東西走向的四條規(guī)劃路（自北向南依次為東風路、新倉支路、祁門路、館驛路）和南北走向的三條規(guī)劃路（自西向東依次為：新倉路、青平路、三河路）分割成五塊地（暫命名為1號地塊、2號地塊、3號地塊、4號地塊、5號地塊）本項目共分五期開發(fā)總建筑面積約：478700，其中：幼兒園3000，小學9000，中學10000，菜市場8000，超市10000，會所11000，沿街商業(yè)用房43000，8層小高層房276144（約2301戶，平均每戶約120）。獨幢別墅52456（約163戶，平均每戶約320）總計：2464戶，約7392人。1、 商業(yè)及配套設(shè)施建議商業(yè)房

38、：沿街商業(yè)用房共計43000第一期：沿祁門路和青平路商業(yè)房約10000第二期：沿祁門路和青平路商業(yè)房約7000第三期：沿祁門路和青平路商業(yè)房約10000，沿新倉支路商業(yè)約3000 第四期：沿祁門路和青平路商業(yè)房約10000主要商業(yè)分布在祁門路和青平路上，新倉支路僅有小部分商業(yè)第五期：沿新倉支路商業(yè)約3000祁門路商業(yè)街共長600米，沿街商業(yè)房總面積為：21000主要規(guī)劃業(yè)態(tài)為：百貨、副食品、書店、郵政、銀行、便利店、干洗店、五金、電器、服裝等商業(yè)。青平路商業(yè)街共長537米，沿街商業(yè)房總面積為：19000。其中祁門路以北商業(yè)街長260米，沿街商業(yè)房總面積為：9000主要規(guī)劃業(yè)態(tài)為：餐飲、副食品等

39、商業(yè)。祁門路以南商業(yè)街長277米，沿街商業(yè)房總面積為：10000主要規(guī)劃業(yè)態(tài)為：娛樂、休閑、服務業(yè)（如：美容、理發(fā)、洗腳店、酒吧、茶室）等商業(yè)?？傮w商業(yè)設(shè)施新倉支路商業(yè)街長300米，沿街商業(yè)房總面積為：6000主要規(guī)劃業(yè)態(tài)為：以學校配套的學生用品、書店、餐飲、便利店等商業(yè)。配套設(shè)施：共計51000幼兒園3000（四期）小學9000 （三期）中學10000 （五期）菜市場8000（四期）超市10000 （三期）會所11000 （二期：主會所設(shè)施8000，一期高級會所設(shè)施3000 ）配套設(shè)施分布 3、會所設(shè)施建議 主會所設(shè)施：（8000）1、健身房、韻律操室 6002、閱覽室 5003、游泳池、桑

40、拿、美容 10004、棋牌室 10005、醫(yī)療保健中心 3006、臺球室 10007、乒乓球室 3008、室內(nèi)羽毛球館 1000幻彩壁球室9、室內(nèi)籃球場 100010、攀巖室 20011、壁球室 30012、兒童樂園 30013、小影院 30014、商務中心 100普通商用游泳池15、社區(qū)管理服務中心 100跑步機 豪華游泳池高級會所設(shè)施：（3000）1、 游泳池、桑拿、美容、 6002、 咖啡室、酒吧 4003、 網(wǎng)球場 2000高級會所設(shè)施圖片：酒吧、咖啡店三、 第一期產(chǎn)品及價格等建議1、 開發(fā)時機開始施工到竣工交房時間：2004年6月至2005年6月銷售時間：2004年9月2005年12

41、月2、規(guī)劃布局第一期為5號地塊，由三河路、館驛路、青平路和祁門路圍成，凈用地面積約76430，凈容積率0.7，總建筑面積約53650。其中：高級會所約3000（地下機動車位：10個；地面機動車位：5個；自行車位：100 個）沿祁門路和青平路商業(yè)房約10000（地面機動車位：40個；自行車位：300個）獨幢別墅約40650（每戶約320平方米共計127戶，車庫每戶一個共127個）中心綠地約：11000地下建筑面積3503、房型配置建筑面積：從300350平方米不等一層有車庫、工人房、儲藏間、衛(wèi)生間，功能完備，超大挑高客廳與陽光活動室渾然一體，盡顯豪華氣度?？蛷d挑高4.2米設(shè)計，錯層為餐廳和酒吧，

42、變化豐富。二層設(shè)置三臥和家庭室，八角型景觀陽臺風味別具。三層主臥、書房及走入式衣帽間一體化的設(shè)計。健身房與景觀露臺相鄰，主臥自帶八角觀景陽臺，形成一個別致個性的空間。4、 價格建議獨棟別墅均價：4000元/平方米（送花園、曬臺及車庫）沿街商業(yè)房均價：4500元/平方米可出租機動車位：地下機動車位：10個地面機動車位：45個四、 二期產(chǎn)品及價格等建議1、 開發(fā)時機主會所開始施工到竣工時間：2004年6月至2005年6月（可用做售樓處）主體建筑開始施工到竣工交房時間：2005年4月至2006年8月主體銷售時間：2005年9月至2006年9月2、 規(guī)劃布局二期為4號地塊，由青平路、館驛路、新倉路和祁

43、門路圍成，凈用地面積71540，其中沿新倉路約40000為回遷戶安置區(qū)，建造多層房，總建筑面積為56095，預計2005年5月開工至2006年8月完工?？山ㄉ唐贩空嫉孛娣e為31540，凈容積率為1.86，總建筑面積58570。住宅部分建8層小高層，總建筑面積為43570，預計2005年4月開工至2006年8月完工。其中：主會所約8000（地下機動車位：30個；地面機動車位：5個；自行車位：240個）沿祁門路和青平路商業(yè)房約7000（地面機動車位：30個；自行車位：210個）8層小高住宅約43570，每戶約120，共360戶 （地下小汽車位：60個；地面小汽車位：30個；自行車位：750個）地下

44、車庫面積約30003、 房型配置三房二廳二衛(wèi)建筑面積：121平米三房二廳二衛(wèi)建筑面積：108平米 建筑面積：121平方米 270度方正大陽臺雙向進出、納涼賞月、談天說地，不一樣的自由之域 雙衛(wèi)生設(shè)計，干濕分離，體貼照顧，滿足全家人的生活習慣 儲藏室設(shè)計，合理安置雜物，家居生活更有序 建筑面積：112平方米 多邊形環(huán)轉(zhuǎn)客廳，翠綠景色360°自由漫入客廳 臥室全部朝南，讓家人都生活在陽光的溫暖懷抱中 完全的明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)，無論哪里都有陽光留下的足跡4、 價格建議小高層均價：2800元/平方米沿街商業(yè)房：45005500元/平方米，均價：5000元/平方米住宅可售小汽車位：地下小汽

45、車位：60個，平均售價6.5萬元/個地面小汽車位：30個，平均售價3.5萬元/個可出租機動車位：地下機動車位：30個地面機動車位：35個五、 三期產(chǎn)品及價格等建議1、 開發(fā)時機開始施工到竣工交房時間：2006年5月至2007年9月銷售時間：2006年8月至2007年9月2、 規(guī)劃布局三期為3號地塊，由三河路、祁門路、青平路和新倉支路圍成，凈用地面積約61340，凈容積率1.37，總建筑面積約83740。其中：小學約9000超市約10000（地下機動車位：100個；地面機動車位：50個；自行車位：600個）沿祁門路和青平路商業(yè)房約10000，沿新倉支路商業(yè)約3000（地面機動車位：52個；自行車

46、位：400個）8層小高住宅約39940，每戶約120，共330戶 （地下小汽車位：55個；地面小汽車位：30個；自行車位：700個）獨棟別墅11800，每戶約320，共36戶地下車庫面積約51003、 房型配置三房二廳二衛(wèi)建筑面積：132m2270度觀景角窗，使主臥通透明亮，視野開闊?？蛷d、餐廳雙面朝北，南北對開，達到最佳的“穿風堂”效果。娛樂會客區(qū)和生活休憩區(qū)的分離，在功能上互不干擾，保證了臥室的私密性。主人房特設(shè)舒適的進入式衣帽間，使您充分感受到別墅生活的品質(zhì)。衛(wèi)生間和盥洗間相對獨立，提供了真正意義上的干濕分離。4、價格建議小高層均價：3050元/平方米別墅均價：4600元/平方米沿街商業(yè)

47、房：；均價：5500元/平方米超市商業(yè)房均價：4000元/平方米住宅可售小汽車位：地下小汽車位：55個，平均售價7萬元/個地面小汽車位：30個，平均售價4萬元/個可出租機動車位：地下機動車位：100個地面機動車位：102個六、 第四期產(chǎn)品及價格等建議1、 開發(fā)時機開始施工到竣工交房時間：2007年6月至2008年10月銷售時間：2007年10月至2008年10月2、 規(guī)劃布局四期為2號地塊，由青平路、祁門路、新倉路和新倉支路圍成，凈用地面積約52580，凈容積率約1.69，總建筑面積約88640。其中：幼兒園約3000菜市場約8000（地下機動車位：25個；地面機動車位：10個；自行車位：30

48、0個）沿祁門路和青平路商業(yè)房約10000（地面機動車位：40個；自行車位：300個）8層小高層房67640，每戶約120，共560戶（地下小汽車位：100個；地面小汽車位：50個；自行車位：1200個）地下車庫面積約41003、 環(huán)境設(shè)計4、 建筑風格5、 房型配置二房兩廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi) + 小書房二房兩廳一衛(wèi)客廳開間4.2M，主臥開間3.9M，兩廳南北通透、廚衛(wèi)全明建筑面積：99110平方米面積配比建議：房型:兩房兩廳兩衛(wèi)一廚房建筑面積：115M2 如果得房率為77.5%則套內(nèi)面積為89 M2建議面積配比:客廳:28.5M2 主衛(wèi):7.5M2主臥:17 M2 客衛(wèi):7 M2臥室:12M2

49、主陽臺:7 M2廚房:8 M2 工作陽臺:2 M2三房二廳二衛(wèi)+小書房建筑面積：132平方米套內(nèi)面積：121平方米，得房率：88%主臥內(nèi)設(shè)小書房，彰顯學院風范客廳開間：4.2M，主臥開間3.9M，臥室凸窗坐享小區(qū)美景餐廳、廚房、衛(wèi)生間無遮擋采光、通風住宅兩房:面積：110平方左右為主力戶型，比例：占住宅總面積的20%。設(shè)計要求：*帶挑高的豪華藝術(shù)門廳設(shè)計。 *設(shè)計時考慮玄關(guān)、設(shè)備平臺、鞋柜等細節(jié)的處理。*設(shè)置獨立更衣室；設(shè)置專用工作陽臺。*飄窗、弧形落地景觀窗的應用。*主臥（不低于3.6米）、客廳（不低于4.2米）的大面寬設(shè)計。*不低于三米的層高，縱向拓展生活空間。6、 智能設(shè)施（1） 全防范子系統(tǒng)a. 住宅報警裝置b. 訪客對講裝置c. 周邊防越報警裝置d. 閉路電視監(jiān)控裝置e. 電子巡更裝置（2） 管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)a. 自動抄表裝置b. 車輛出入與停車管理裝置c. 緊急廣播與背景音樂d. 物業(yè)管理計算機系統(tǒng)e. 設(shè)備監(jiān)控裝置（3） 信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)為實現(xiàn)上述功能科學合理布線，每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數(shù)據(jù)插座。詳細解說：如：管理與監(jiān)控子系統(tǒng)(1) 自動抄表裝置上述表具數(shù)據(jù)可遠傳到供水、電、氣、熱相應的職能部門。住戶可通過居住小區(qū)內(nèi)部寬帶網(wǎng)、Internet網(wǎng)