老年公寓可行性報告204183288

1、銀色港灣老年公寓可行性報告二 00 七年十月2目錄一、項目提出的依據(jù)二、老年公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對分析三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件四、老年公寓規(guī)劃五、老年公寓風(fēng)險分析六、風(fēng)險規(guī)避與控制措施七、項目實施八、結(jié)論、項目提出的依據(jù)一）政策依據(jù)1、河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通 知（豫政辦 2006105 號）2、河南省民政廳等部門關(guān)于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知 （豫民福 199819 號3、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利化意見的通知 （國 辦發(fā)200019 號）4、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老 服

2、務(wù)業(yè)意見的通知（國辦發(fā) 20066 號）5、財政部和國家稅務(wù)總局 關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知 （財 稅 200097 號6、中華人民共和國土地管理法（二）老年公寓市場機(jī)遇我國已進(jìn)入老齡化社會階段按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū) 65 歲以上人口占總?cè)丝?7%或 60 歲以上 人口占總?cè)丝?10%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是 世界上老年人口最多的國家， 60 歲以上的老齡人口約為 1.45 億，占我國總?cè)丝?的 11.2%，而且這個數(shù)字每年都在以 3%的速度增長。 我國進(jìn)入老齡化社會已是不 爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到 2025 年，老年人將占全國

3、總?cè)丝?19.34%；到 2040 年，老年人將占全國總?cè)丝诘?27.8%，屆時每三個半人口中就 有一個老年人口。老年公寓”市場潛力巨大2000 年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退 休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的 1/3 ；另據(jù)中國老齡人協(xié)會 估計，中國老年人消費(fèi)約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步 轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很 大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響 （他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、 沒女的孤寡老人 的

4、安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂” ，老死不離兒孫。但隨著近年居 民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少， 一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加， 另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少 兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的 孤單寂寞之苦， 從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院， 養(yǎng)老觀念和居住觀念正在 發(fā)生根本性變化。家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來， “三口之家”現(xiàn)已成為社會的 主力家庭結(jié)構(gòu)。 許多獨生子女成家之后， 所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工 作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料

5、四個老人和一個孩子， 時間和精力嚴(yán) 重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝” ，由此引起了一系列沒完沒 了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。國家、省、市各級政府鼓勵進(jìn)行老年公寓的建設(shè)面對我國進(jìn)入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。 1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策， 鼓勵民間組織、 企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu) 在 2003 年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo) 對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心 和幫助老人， 尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面， 并鼓勵從事老年住宅的建設(shè)。 河南 省政府更是認(rèn)識到全國人

6、口第一大省老齡化形勢的嚴(yán)峻性， 出臺的政策更具有可 執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利 率優(yōu)惠；財政可給一次性開辦補(bǔ)助 ; 向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈繳所得稅前 扣除老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。 上世紀(jì)的九十年代初， 在當(dāng)時的上海 商品房積壓量高達(dá)上千萬平方米的情況下， 中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求， 排隊 預(yù)訂的場面時有發(fā)生。 九十年代中期， 北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海老年公寓的成 功經(jīng)驗后， 結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓， 取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社 會效益?？偨Y(jié)：如果說 1.45 億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要

7、條件、家庭因素和老 年人社會問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由， 那么國家鼓勵和京滬兩地老年 公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。 從今天老年人口基數(shù)、 老年 人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看， 實施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說是一 種機(jī)遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時，水到渠成。可以預(yù)見，老年公寓必將逐步被老 年人極其子女所接受。（三）老年人公寓現(xiàn)狀分析國內(nèi)老年公寓的現(xiàn)狀據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 1.3 億的 60 歲以上的老年人相比較， 我國只有 42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為 1%（1.32 億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的

8、退休金、再就業(yè)收入和 贍養(yǎng)費(fèi)大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4% 5%的數(shù)據(jù)，全國要為 560 萬到 700 萬的老人修建老年公寓，投資總額在 160 億到 200 億元。國內(nèi)老年人的居住模式A、購買房屋居住2000 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經(jīng)濟(jì)適用房的占 2.1%，購買原公有住房的占 10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購買商品 房的家庭占 6.2%和 5.6%，購買經(jīng)濟(jì)適用房 5.6%和 4.2%,購買原公有住房的戶分 別為 37.1%和 12.7%?？h購買商品房、 經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過 1.9%?？梢钥闯?/p>

9、， 目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速， 己經(jīng)有三成以 上居民家庭是住在自己購買的住房中。B、自行建房居住個人建房有自籌自建、 自建公助、 集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。 個 人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。 2000 年人口普查資料顯示， 我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 30.3%和64.7%，而縣自建住房高 95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭 住房來源的主要途徑。C、租房居住這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金， 取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形式。 2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，

10、其中，租用公有住房的為 4.6%，租用商品房的占 0.6%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老 年家庭中， 有 15.37%和 6.5%的家庭租用公有住房， 租用商品房的均為 1.6%。居 住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 0.5%的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房。現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等， 主要為單人間、 雙人間和多人間， 房屋布 局不合理， 功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求， 更不能從規(guī)劃設(shè)計上 充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式目前有大型的退休社區(qū)北京東方太陽城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的老年公寓浦東老年公寓、上海假日老年公寓； 按照星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的“賓館型”養(yǎng)老院上海松江社會福利

11、院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、營利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。（四）鄭州市老年公寓現(xiàn)狀老年人口高齡化日趨明顯人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示： 2006年我市常住人口為 72428 萬人，其中 65 歲 及以上的人口為 625 萬人，占 862，平均每 11 人中就有一名老年人。老 年人口的總量比 2000 年第五次全國人口普查時增加 162 萬人，年平均增加 27 萬人。在人口老齡化快速發(fā)展的同時， 高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不 斷擴(kuò)大。2006年 80歲及以上的高齡老年人口占 65歲及以上老年人口的 1605， 比 2000 年提高 1 52 個百分點。戶型設(shè)計不合理、功能相對單一、服務(wù)范圍狹窄目前鄭

12、州現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等， 主要為單人間、雙人間和多人間， 房屋布局不合理， 功能不全， 不能滿足老年人生活的基本要求， 更不能從規(guī)劃設(shè) 計上體現(xiàn)人性化關(guān)懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人， 把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足、管理水平低下目前鄭州市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200 個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計落后，生活設(shè)施不完善，健身、 休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不 能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員

13、多為下崗職工和農(nóng)民工， 他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗 培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、 洗衣，而無法從老年人心理、 生理需求的角度出發(fā)， 提供人性化的全方位專業(yè)服 務(wù)。而鄭州近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞?？傊?，目前社會提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群， 提供的是最基本的服 務(wù)。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴(yán)、 舒適不匹配， 與子女的孝心、 放心不匹配。 因此， 目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。（五）老年公寓發(fā)展趨勢社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)

14、展趨勢縱觀鄭州市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀， 各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧 囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、 舒適生活的要求， 產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出 現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮， 在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年 人喜愛。他們的成功建設(shè)， 可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年住宅發(fā)展主 流。老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽， 因此對環(huán)境質(zhì)量要求 較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污 染相當(dāng)嚴(yán)重， 相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提

15、高， 其老年住宅從主城區(qū)向城 郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢， 且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的 特殊要求。老年公寓的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對老年公寓的檔次之分， 現(xiàn)尚無明確界定， 但可以肯定鄭州市現(xiàn)有的多家養(yǎng) 老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不 足。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產(chǎn)品仍有市場，但需要升級換 代?？傊袡n老年公寓的建設(shè)將成為未來一段時間內(nèi)市場開發(fā)的主流， 而高檔公 寓、低檔公寓也將占有一席之地。二、老年住公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對分析（一）老年公寓目標(biāo)客戶需求特征分析老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下表現(xiàn)在以下幾個方面（

16、1）老年社會的來臨我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。 80 年代以來， 60 歲以 上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長，目前已經(jīng)超過 1.3 億，占世界老 年人口的 15，占全國總?cè)丝诒戎氐?10%以上，中國已開始進(jìn)入人口老年型國家 行列。專家預(yù)計我國到 21 世紀(jì)中葉 ，60 歲以上的老年人將達(dá)到 4 億左右，約占 亞洲老年人口總數(shù)的 36%，約占世界老年人口總數(shù)的 22.3%。我國老年人口規(guī)模 之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行， 三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多， “4 2 1 ”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加

17、上市場經(jīng)濟(jì)條件下競爭日益激烈，子女工作 壓力大、閑暇時間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來越多， 傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。我國的人口現(xiàn)狀， 成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素， 為老年住宅產(chǎn) 品提供的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。（2）老年人收入水平隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 人們生活水平的逐步提高已是不言而喻， 而隨著現(xiàn)階段高 收入人群的增加， 未來具有高消費(fèi)能力的老年群體將會凸現(xiàn)， 另外，隨著收入結(jié) 構(gòu)的多元化， 未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼， 投資、保險等收 益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。 未來老年人收入水平的提高， 為老年住宅產(chǎn)品 提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。（3）

18、老年人福利水平隨著社會保障制度的強(qiáng)制性實施和人們保險意識的增強(qiáng)， 未來老年人的福利水平將會大大提高。 在解除了醫(yī)療、 養(yǎng)老等后顧之憂后， 老年人手中的積蓄就可 解放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。(4) 老年人居住狀況2000 年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近 5.9%的家庭人均建 筑面積不足 8 平方米或沒有住房，有 5.9%的戶是合住房，有 33.4% 住房少于 2 間，有 3.4%的老年人居住在 7 層以上的樓房(其中市占 14.2%, 鎮(zhèn)占 1.4%)。給 這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。2000 年北京市老年人基本需求調(diào)查中有

19、55.9%的老年人對目前的住房狀況 表示滿意， 20.9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對住 房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太??；其次是因為環(huán)境太差， 再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城 區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。另外，一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠(yuǎn)的 住宅還不同程度的存在?？梢姡瑖鴥?nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。 這一現(xiàn)狀， 蘊(yùn)涵了老年住宅的巨大 需求。老年住宅的外在需求主要 包括以下兩 方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個部分：(1) 社會居住觀念的改變 中國“養(yǎng)兒防老”、“三

20、、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而 小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計劃生育政策的實 施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。 同時，隨著老年人觀念的變化， 不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量 的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養(yǎng)兒防老” 的觀念正在發(fā)生變化。 而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。 文化程度較 高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為 首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所” 。由此可見，隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。（2）子

21、女改善父母居住狀況的需求 子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養(yǎng)老專用的老年公寓， 成為了老年 養(yǎng)老消費(fèi)的主力。年輕的一輩因為工作的緣故， 在購房時均盡量選擇靠近城市中心， 但是這樣 的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對生活環(huán)境的要求逐漸提高， 為父母的健康長壽考慮， 選擇環(huán)境優(yōu)美， 空氣清新的老年公寓以改善父母的居住 環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)的主要誘因。在實際的訪談中發(fā)現(xiàn)，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個方面考慮： 為父母提供一個優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護(hù)了老人、子女的雙重尊嚴(yán)； 老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障； 老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù)， 能為父母提供更科學(xué)、 細(xì)致的照顧

22、， 解除了子 女們的后顧之憂； 社區(qū)活動可以豐富父母的生活。 以彌補(bǔ)因為工作繁忙生活緊張而對父母陪 護(hù)不足的歉疚。（二）老年住宅目標(biāo)客戶消費(fèi)特征分析老年住宅目標(biāo)客戶群的消費(fèi)有如下特點：1) 老年消費(fèi)是一個純消費(fèi)階段，這是老年消費(fèi)的性質(zhì)特征。絕大多數(shù)的老 年人在退休后就成為純消費(fèi)者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞 動，但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時間不會很長，一般在 65 歲前后還是會真正退 回到純消費(fèi)人口的行列之中。2) 老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長的純消費(fèi)年數(shù)，這是老 年消費(fèi)的時限特征。按照我國的勞動制度，人們滿 16 歲后方能就業(yè)，這樣，低 齡人口的純消費(fèi)年限應(yīng)以 15

23、 年計。而據(jù) 1998年公布的資料， 我國人口目前的平 均出生預(yù)期壽命為 71 歲，其中男性為 69 歲，女性為 73 歲。按平均預(yù)期壽命推 算，老年人口純消費(fèi)年限為男 9 年，女 18 歲，平均為 13.5 年，接近低齡純消費(fèi) 人口的消費(fèi)年限。 平均預(yù)期壽命是按生命表計算的， 它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段 的死亡概率。 而實際上，社會上相當(dāng)部分老年人在退休以后能夠活到 75 歲以上， 這樣，作為老齡人口的純消費(fèi)年限就超出了低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。 對于女 性老年人口而主， 純消費(fèi)年限不僅比低齡人口， 而且比男性老年人口的純消費(fèi)年 限都要長得多。3) 老年消費(fèi)是一種自主消費(fèi)， 這是老年消費(fèi)的行為

24、特征。 與低齡消費(fèi)其消費(fèi) 意志主要通過父母來體現(xiàn)不同， 老年消費(fèi)在意志上是自主的， 老年即使到了高齡， 行動不便， 消費(fèi)行動可能會發(fā)生障礙， 需要別人幫助方可完成時， 只要老人獨立 思考的能力依然存在， 老年消費(fèi)意志的自主性就不會消失。 再者， 少年人口由于 尚未進(jìn)入社會，他們的消費(fèi)實際上是一種依賴消費(fèi)。 而作為純消費(fèi)人口的老人口， 其經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)是相對獨立的，消費(fèi)能力是自主的。4) 老年人的消費(fèi)觀較為成熟， 沖動型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少， 這是老年消費(fèi)的思想特征。 當(dāng)然，這種成熟的消費(fèi)觀與新時代的消費(fèi)觀相比較顯得 相對保守，老年人對消費(fèi)新潮的反應(yīng)會顯得較為遲鈍， 他們不跟時髦， 講究實

25、惠， 兼顧家庭， 個人消費(fèi)還富有犧牲性， 但老年人口的這種消費(fèi)觀又相對穩(wěn)定， 他們 一旦形成消費(fèi)傾向， 不會輕易改變與放棄， 反過來這會使老年型商品市場變得相 對穩(wěn)定。5) 老年消費(fèi)對商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費(fèi)， 這是老年消費(fèi)的質(zhì) 量特征。目前， 商品市場常常以經(jīng)濟(jì)效益來確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量， 在服務(wù)質(zhì) 量上對老年消費(fèi)者往往缺乏耐心， 更談不上周到。 這種市場消費(fèi)質(zhì)量傾向?qū)嶋H上 對老年消費(fèi)起到了抑制作用， 許多老年人因為在消費(fèi)中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白， 由 此而產(chǎn)生害怕消費(fèi)、 躲避消費(fèi)的心理， 在行動上則表現(xiàn)為不進(jìn)行消費(fèi)或只進(jìn)行惰 性消費(fèi)。這種消費(fèi)心態(tài)與消費(fèi)現(xiàn)象對積極發(fā)展老年消費(fèi)是很不

26、利的。6) 老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大， 這是老年消費(fèi)的內(nèi)在特 征。大致是低齡老人以休閑性消費(fèi)為主， 高齡老人以服務(wù)性消費(fèi)為主。 隨著老人 所處的年齡段的不同，在消費(fèi)上會各有側(cè)重，各具特色。三、老年公寓選址(地塊)應(yīng)具備的基本條件 項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務(wù)為一體。根據(jù)老年人的 生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方 應(yīng)滿足以下幾個方面的要求：地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣 的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天 年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的

27、生活行為要求。地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入應(yīng)該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100200畝，大則500800畝，因為老年人雖 需要安寧， 但更害怕孤獨， 老年人需要醫(yī)療、 需要社團(tuán)活動、 需要社群文化、 需要對外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個人生命全新階段開 始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老 年人的這種生理和心理需求。地塊距離城郊不易超過10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來， 更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地 方，老人突發(fā)狀況較多， 遠(yuǎn)

28、離社會， 心理將會承受很大的壓力， 不利于身心健康。四、社區(qū)規(guī)劃我們對項目的具體定位是構(gòu)筑中老年人嶄新的生活方式， 使建筑與居者的精 神生活之間產(chǎn)生前所未有的親密度， 力圖通過對“退休社區(qū)進(jìn)修生活” 的倡導(dǎo)， 把社區(qū)構(gòu)建為一個退休者的超級文化生活園地， 進(jìn)而達(dá)到以全新退休方案解決養(yǎng) 老問題的目的。 結(jié)合我們的定位， 在此提出社區(qū)規(guī)劃方案， 以期達(dá)成美好的愿景。（一）社區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計上， 不僅要滿足居住功能的要求， 使老年人的居 住建筑設(shè)計達(dá)到安全、 衛(wèi)生、 方便和適用的要求， 還要無處不在的體現(xiàn)出對老人 的關(guān)懷，更要考慮社會心理學(xué)所涉及的居住心理問題。環(huán)境要園林化（低容

29、積率 0.75）幽雅的環(huán)境， 讓老人充分享受陽光， 接觸自然， 廣闊的公共活動空間以及安 全的娛樂、鍛煉場所。公建設(shè)施要高比例化配套要完善化小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、 閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設(shè) 施。設(shè)計要人性化平面設(shè)計要方便老人出行， 不能有過多的臺階 （有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通 道）；電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動范圍； 要保證充足的陽光入室， 空間通透；樓梯踏步高度不大于140伽，踏面寬度不小于300伽，坡道坡度小于 1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計， 防

30、跌扶手；各種開關(guān)、按紐均采用大型號， 避免老年人因視力下降而使用不方便； 入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計要人性化，無障 礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。生活要智能化配備緊急呼叫對講系統(tǒng)， 安防系統(tǒng)， 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、 消防系 統(tǒng)等保障老人安全。 戶型要合理化充分考慮不同年齡階段、 不同階層、 不同居住人數(shù)等的不同居住要求， 大部 分戶面積控制在4060卅左右。戶型設(shè)計要個性化、合理化。建筑要藝術(shù)化在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng) 要有較高水平的 建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。滿足以上這些要求的同時，當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材

31、環(huán)保、 裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標(biāo)準(zhǔn)二）社區(qū)規(guī)劃特征項目占地 400 畝，規(guī)劃建筑總面積 20 萬平方米；低密度、低容積率、高綠 化率；全區(qū)無障礙設(shè)計， 以多層為主， 輔之以少量低層； 有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施； 整體建筑風(fēng)格以的田園風(fēng)光為主， 通過體塊、 片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組 織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語言展現(xiàn)田園風(fēng)貌，同時 在立面細(xì)部處理上， 要避免田園風(fēng)格的簡單粗陋， 注重細(xì)部處理， 創(chuàng)造性的展現(xiàn) 傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。 裝飾在色彩、 造型和用料方面要獨特， 豐富建筑立面的質(zhì) 感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂， 用

32、金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的田園風(fēng)光。（三）社區(qū)構(gòu)架 社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、 園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設(shè)施、園林 景觀三塊。 其中住宅分四層次： 社區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)、單體。整個社區(qū)分四個小區(qū)， 每100畝為一個小區(qū)，每個小區(qū)規(guī)劃總建筑面積 5萬卅；每個組團(tuán)既自成體系， 又與小區(qū)相協(xié)調(diào)；每個小區(qū)既自成體系，又與整個社區(qū)相一致，聚散得體、疏密 有度、渾然一體。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè)34個主出入通道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)置 2 個出入通道。（四）總體平面布置所有住宅均南北朝向， 保證每棟樓， 每間房均

33、有充足的陽光照射 （可適當(dāng)偏 西南、偏東南 15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感） ，沿湖、主題公園、丘地 走勢呈流線型或圍合式布置， 使之高低錯落有致。 各組團(tuán)住宅部分底層部分架空， 設(shè)有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區(qū)內(nèi)既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面布置關(guān)系。（五）產(chǎn)品功能組合產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、 休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要 “量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無論 是住宅部分還是公建設(shè)施部分， 都應(yīng)該讓老年人沒有孤寂失落感。 住宅產(chǎn)品要保 證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全） 、方便、舒

34、適等老年人的 特殊需要。公建設(shè)施要注意老年人的參與和互動，能調(diào)動老人活動的積極性等， 讓他們在心理上感到年輕。（六）社區(qū)會所設(shè)計與布置社區(qū)會所分兩大塊， 一是整個社區(qū)的大會所， 一是各小區(qū)的小會所。 所有會 所都應(yīng)集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能， 還具有景觀功能和商業(yè)價值。會所配套用房占總建筑面積 5%，用于配套服務(wù)的 商業(yè)用房占總建筑面積的 3%。（七）社區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計 園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別 是6070歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身 心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對戶外活動有著強(qiáng)烈的渴望。主

35、要的活動有： 敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng) 花等，不同經(jīng)濟(jì)條件， 不同文化水平， 不同活動能力的老年人有不同的需求， 因此在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分認(rèn)識到這一特殊群體的特殊需要。整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、 歡快、童趣和積極向上的， 使其充 滿生活情趣， 這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望， 有助于改善其身體機(jī)能， 促 進(jìn)健康長壽。園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園， 給老人帶來美的享受， 發(fā)揮景觀 功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。完善的步行交通系統(tǒng)。 步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式， 也是老年人日常重 要活動。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園

36、區(qū)交通與景觀路線， 將居民日常生活出行置于 步行區(qū)域之中， 人流與車流近而不擾； 應(yīng)沿湖設(shè)置蛇行健康步行道， 供老人清晨 跑步或者散步；道路要進(jìn)行無障礙設(shè)計，每間隔直線距離 200m左右即修建休息 坐椅，方便老人休息。道路設(shè)計應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計， 老年人可以通過道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺， 找到認(rèn)同感和歸屬感， 消除孤獨 和自閉癥。為保證景觀規(guī)劃設(shè)計與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)， 滿足老人懷舊心理， 修建體現(xiàn) 中國傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊” ，“歲寒三友”為主題的組團(tuán)花園，供老人 近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。整個社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部， 從組團(tuán)到單體， 多層次，多樣化景觀體系

37、。 同時，各組團(tuán)景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈 絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。（八）單體建筑設(shè)計建筑結(jié)構(gòu)：低層和多層均為框架結(jié)構(gòu)；樓層：低層為 2-3 層，多層為 4-5 層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團(tuán)小型會所和娛樂活動中心，保證視野 通透。架空層層高不低于 3 米，最好能達(dá)到 3.6 米，提升物業(yè)檔次。采用環(huán)保地?zé)峁┡?，分戶計費(fèi)。分戶空調(diào)室外機(jī)懸掛位置，做到統(tǒng)一，保證 立面整齊美觀。“三線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線

38、出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。 房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。（九）戶型面積控制及戶內(nèi)設(shè)施戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛(wèi)；一房面積控制在 40卅左右，二房 面積控制在5060卅，一房、二房占總套數(shù)的70%低層建大戶型，滿足兩代、 三代甚至四代同堂的需要。陽光是健康生活不可或缺的。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。 陽光透過大飄窗， 灑在房間的每一個角落， 一種溫暖擁入心房。 中空隔熱斷橋鋁 合金保溫窗， 保持房屋節(jié)能通透、 四季如春。大起居室寬敞明亮， 滿足老人交流、 活動之需要。 房間每個細(xì)節(jié)都需要求設(shè)計師深思熟慮： 無障礙設(shè)計， 保證家中老 人安全。長柄門鎖

39、，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。步入式 浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助 系統(tǒng)等。（十）車位、商業(yè)配套的設(shè)置在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位，按每千平方米 4 個 車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構(gòu)架下，合理布置組 團(tuán)道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。商業(yè)配套設(shè)置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確 定，商業(yè)步行街應(yīng)該既具備商業(yè)配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。五、項目風(fēng)險分析老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一 段時間鄭州市屬于大型中心城市， 有 750 萬

40、人口，人均收入高于全省乃至全國部分 省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶 群體，在社會家庭結(jié)構(gòu)演變中， 雖然“核心家庭” 逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少， 但這畢竟需要一個時間過程， 特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須 得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個時間過程， 其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場成熟程度， 認(rèn)知認(rèn)可時間長短決定了老年 人住宅市場成熟時間長短， 因此，本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年 公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時間長短。六、風(fēng)險規(guī)避與控制措施1 、認(rèn)真進(jìn)行項目選址。老年人公寓項目必須具

41、有能滿足老年人養(yǎng)老心理和 生理需求的個性和特色， 選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色的載體和必 須的物資條件， 老年公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段， 因為地段是唯一的， 是其它 條件不可替代的。2 、本項目土地使用面積 400 畝，總建筑面積 20 萬平方米，分期建設(shè)，總周 期約 36 個月。因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、個性 特色的總體規(guī)劃，項目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依 據(jù)和藍(lán)圖，就可避免項目建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個性特色，整體風(fēng) 格。3 、項目總體方案和建筑設(shè)計必須遵從三條原則：一是建筑設(shè)計必須體現(xiàn)老 年公寓的個性、 特色及建筑風(fēng)格

42、； 二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、 休閑的特 殊需要，以人為本，實現(xiàn)人性化設(shè)計；三是老年公寓必須“量身定做” ，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計開始4、本案“項目風(fēng)險分析”一章對老年人公寓項目提出了風(fēng)險提示，項目實施 時，在硬件完備的基礎(chǔ)上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務(wù)質(zhì) 量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對性的可操作方案，以服務(wù)為導(dǎo)向，化解 人們對老年公寓的疑慮。七、項目實施1、項目發(fā)起人：2、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱：河南泰德老年服務(wù)中心3、項目名稱：東方銀色港灣或中原泰得大地4、簽訂村企合作協(xié)議5、籌辦申請6獲批后規(guī)劃、土地、發(fā)改委辦理相關(guān)手續(xù)7、實施建設(shè)（同時完成400畝土地規(guī)劃，分四期建設(shè)，首期建50000平方米。）8、申領(lǐng)社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書9、開展養(yǎng)老服務(wù)八、結(jié)論老齡問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國計民生和國家長治久安的重大社會問題。我國是人口大國，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會進(jìn)步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長。目前中國 60歲以 上的人口已有1.44億，今后一個時期老年人口會以較快的