宜春市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、宜春市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告XXX項目組2010-2-3第一部分 宜春市房地產(chǎn)市場概況一、市場板塊劃分市區(qū)板塊城西板塊城北板塊城東板塊城南板塊溫湯板塊為更好服務(wù)于XX集團(tuán)，項目組特地在11月24日至12月3日期間對宜春市在銷售樓盤進(jìn)行市場調(diào)查。通過初步調(diào)研，項目組認(rèn)為宜春市樓盤可以分為6個板塊： 1、市區(qū)板塊：以宜陽路、環(huán)城西路、明月路、宜春大道、平安路圍合而成，是宜春市區(qū)老城區(qū)；2、城北板塊：宜陽路以北的區(qū)域，新市政府所在地，是未來的行政中心；3、城東板塊：明月北路以東、宜陽路以南、鐵路線以北，是體育中心；4、城西板塊：袁河以南、宜春大道以西、鐵路線以北，區(qū)域內(nèi)學(xué)校多，是文化中心，也可稱為學(xué)院板

2、塊；5、城南板塊：鐵路線以南，是老工業(yè)區(qū)；6、溫湯板塊：主要以溫湯鎮(zhèn)、明月山為主，是旅游度假中心。二、各板塊在售樓盤板塊樓盤名稱開發(fā)商代理公司推廣機(jī)構(gòu)售樓熱線建筑格局在售房源均價(元/m2)銷售情況市區(qū)樂居名都新苑房地產(chǎn)無無多層0春節(jié)前后開始銷售市區(qū)金鼎小鎮(zhèn)人和置業(yè)30002、7號樓90%，8號樓80%市區(qū)袁山華府贛西房地產(chǎn)無奧世地產(chǎn)顧問/36棟多層、2棟花園洋房112三房、花園洋房3150多層只剩頂層和一層，洋房銷售率60%市區(qū)中央公館安達(dá)房地產(chǎn)宜春西格瑪深圳觀鑄廣告3棟高層50-71一房、75-105二房、121-132三房、157四房012月份開盤，VIP5000抵15000市區(qū)鴻運星城

3、·首府嘉勝房地產(chǎn)無蘭庭機(jī)構(gòu) 11棟高層45一房、116-130三房、140-151四房1號3180，2號樓3280，3號樓33501號樓銷售95%，2號樓70%，3號樓50%，其他未開盤市區(qū)平安名居鵬森房產(chǎn)多層2900成交率85%市區(qū)金地嘉園南氏集團(tuán)無無 6棟多層、6棟小高，2棟高層134三房、154四房，221復(fù)式3000多層售罄、小戶型電梯房售罄，還有2棟高層、3棟小高在建市區(qū)樂居名郡三陸康實業(yè)無無16棟多層，2棟高層22二房、110-128三房012月底開盤，5000抵10000市區(qū)吉祥公寓哥中房地產(chǎn)無無1棟高層30-45一房、72二房310045%市區(qū)財富公館哥中房地產(chǎn)無無1

4、棟高層16層32一房、65-85二房、132三房310060%市區(qū)錦繡花苑青龍集團(tuán) 3000市區(qū)瑞寧花園宏利房產(chǎn)、0未開盤城北翰林世家南氏集團(tuán)無無別墅2403900成交率65%城北豐碩華庭豐蓄房地產(chǎn)無無/34棟高層82-90二房、114-129三房、32001號樓90%，2號樓75%，3號樓70%，4號樓60%城北高能.宜人華府高能投資集團(tuán)一、二期銷售完畢87二房、115-123三房3000三期一批售罄，二批還未開盤城東上東國際城發(fā)實業(yè)無無6棟多層、2棟花園洋房、3棟高層82-90二房、127三房、145-157四房3050多層基本售罄、洋房、高層未開盤城東翠堤灣新苑房地產(chǎn)無無2棟多層、3棟高

5、層85二房、105三房2200多層基本售罄、高層未開盤城東東方明珠建投實業(yè)多層、高層多層2680/高層3050多層80%、高層10%城東麗景濱江正榮集團(tuán)無/36F+1,5F+1，18F289011月21日開盤盡銷85%城東陽光新城加誠房地產(chǎn)蘇州天地行無 多層121-135三房、151四房2450多層只剩尾房，即將有2棟高層上市城南現(xiàn)代城格蘭茵房地產(chǎn)中恒無/7多層108-123三房、89二房1970二房基本售罄、三房銷售率70%；三期正在開建城西星河灣全盛房地產(chǎn)無無4棟多層，1棟高層21-43一房115-132三房、135四房0元旦賣卡，5000抵10000，預(yù)計均價2600，高層3200城西學(xué)

6、林新城鵬森房地產(chǎn)無無3297888 32976685二房、120三房23101號樓50%、3號樓40%城西春暉豪庭袁州二建 0暫未開盤城西江山帝景宏鑫房地產(chǎn)蘇州天地行無 2棟高層34-40一房、71-85二房、93-137三房300010層以下基本售罄城西水墨江南天奧房地產(chǎn)深圳天駟行無多層95二房、101-132三房、140-145四房240011.28日開盤，銷售率70%城西秀江外灘五州房地產(chǎn)無無 二期只剩7棟高層85二房、113三房、137-141四房多層只剩6樓、高層未開盤城西新苑·福邸新苑房地產(chǎn)無無1棟高層18層34-57一房、70-89二房320011層以下基本售罄溫湯月泉

7、灣瑞發(fā)房地產(chǎn)3800溫湯溫泉休閑公寓信達(dá)房地產(chǎn)2490溫湯溫泉國際公館立達(dá)房地產(chǎn)0溫湯溫泉港灣南氏集團(tuán) 3000備注：因為溫湯鎮(zhèn)比較遠(yuǎn)，沒有實地調(diào)研，缺乏具體數(shù)據(jù)。三、數(shù)據(jù)分析1、2009年價格走勢數(shù)據(jù)來源：宜春房地產(chǎn)信息網(wǎng)2、近2個月備案數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：宜春房地產(chǎn)信息網(wǎng)）住宅辦公商業(yè)其他區(qū)域套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()10月45726562.90016389.3322.6311月54528006.20015389.320176.623、近2個月銷售單價分析（數(shù)據(jù)來源：宜春房地產(chǎn)信息網(wǎng)）2000元以下2001-3000元3001-4000元4001-5000元區(qū)域套數(shù)面積(

8、)套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()10月844954.3320710540.214710123.719944.6311月1005586.4626711182.215910292.919944.634、近2個月銷售面積分析（數(shù)據(jù)來源：宜春房地產(chǎn)信息網(wǎng)）70m2以下70-90m290-120m2120-144m2144-160m2160-180m2180m2以上區(qū)域套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()10月2814462.13201609.45454755.829212171.991339.595850.1151373.8911月3594670.

9、76191537.26555855.859312405.5101475.524687.4251373.89小結(jié)：1、 宜春市目前的樓盤發(fā)展還主要集中在市中心，周邊板塊發(fā)展不均勻；2、 宜春市目前以總建筑面積10萬以下中小型樓盤為主，10萬平米以上中大型樓盤比較少；3、 宜春市大型開發(fā)商主要是南氏集團(tuán)、正榮集團(tuán)、三陸康實業(yè)，其他主人青龍地產(chǎn)、格蘭茵地產(chǎn)、新苑地產(chǎn)都發(fā)展比較單一；4、 受國家各種政策刺激，在經(jīng)歷2008年拐點后，宜春地產(chǎn)迅速回升，銷售單價從5月份開始迅速上升，目前均價已經(jīng)達(dá)到2646元；5、 市場產(chǎn)品70平米以下小戶型比較暢銷、其次是110左右的三房；第二部分 在售主要樓盤分析1、

10、金地嘉園項目地址：宜春袁山大道西路206號開 發(fā) 商：宜春南氏房地產(chǎn)開發(fā)公司項目指標(biāo)：占地面積：4.6萬平 總建：11萬平 容積率：2.48 綠化率:36.2%物業(yè)類別: 多層、小高層、高層交通狀況：1、7、18路周邊配套：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政、天澤醫(yī)院、化成小學(xué)項目優(yōu)勢：1、項目品質(zhì)較好，建筑外立面亮麗，形象好；2、園林、綠化在當(dāng)?shù)刈龅牟诲e；3、交通便利，1、7、18路直達(dá)；4、周邊配套比較完善，有醫(yī)院、學(xué)校、銀行、菜市場等； 5、智能化物管（紅外線、電子巡更、IC卡車輛管理）項目劣勢：多層已經(jīng)銷售完畢，所剩房源都是高層，戶型比較大；2、麗景濱江項目地址：盧洲大道與秀江東路交匯處開 發(fā)

11、商：正榮房地產(chǎn)項目指標(biāo)：占地：208畝 總建：23萬平 容積率：1.72 綠化率: 40% （70000平景光綠化，3000平中央水景，1200平中心廣場）物業(yè)類別: 多層住宅、花園洋房、小高層交通狀況：9路內(nèi)線、9路外線、10路、2路、5路周邊配套：建行、工行、中國郵政儲蓄、紅十字醫(yī)院、袁州區(qū)計生委、青龍商廈、體育中心購物廣場、金圣超市、東方紅酒店、江湖魚莊、一鳴食府、東亞大酒店、宜春三中（市重點）、四中、五中、八小、春臺中學(xué)、仁智幼兒園、陽光電腦學(xué)校項目優(yōu)勢：1、實力開發(fā)商擁有社會良好口碑； 2、項目一線臨江，400米一線江景；3、建筑風(fēng)格為西班牙式風(fēng)格，外立面豐富；4、濱江公園

12、、狀元周公園離項目不遠(yuǎn)；5、智能化物管（紅外線、電子巡更、IC卡車輛管理）項目劣勢：秀江東路周邊生活氛圍較淡、配套少，但是連接老城區(qū)的盧洲大橋即將新建，這種情況即將改變3、秀江外灘項目地址：中山西路（宜春職業(yè)技術(shù)學(xué)校）開 發(fā) 商：宜春五洲房地產(chǎn)項目指標(biāo)：占地面積：139畝 總建：25萬平 容積率：1.8 綠化率: 35%物業(yè)類別: 多層、小高層交通狀況：4路周邊配套：中行、工行、農(nóng)行、郵局、宜春人民醫(yī)院、浙贛友好醫(yī)院、國光超市、宜春四小、宜春二中項目優(yōu)勢：1、項目鄰宜春職業(yè)技術(shù)學(xué)院，文化氛圍濃；2、項目地處宜春老城區(qū)，交通便利；3、距市中心較近，周邊配套豐富項目劣勢：1、秀江河水鏡不好，污染嚴(yán)

13、重，2、所剩房源全部為超高層；4、宜人華府項目地址：昌黎路與明月路交匯處（建材大市場對面）開 發(fā) 商：江西高新能源開發(fā)有限公司項目指標(biāo)：占地面積：11.6萬平 總建：17.3萬平 容積率：1.48 綠化率:50%物業(yè)類別: 多層、小高層交通狀況： 17路內(nèi) 17路外周邊配套：宜春中學(xué)、宜春八小、紅十字醫(yī)院、中國郵政、袁山公園、市政府、貿(mào)易廣場、體育中心、建材大市場項目優(yōu)勢：1、歐陸風(fēng)情園林（中央水榭公園、杜樂麗公園、維多利亞公園），2、四條綠色景觀大道(宜人大道、林蔭大道、楓葉大道、星月大道)、3、五大特色景點(摩西涌泉、陽光泳池、香榭麗舍大街、翠海天池、假日廣場)。4、開發(fā)商擁有相當(dāng)實力，5

14、、一期口碑較好，入住率高，實景營銷作用很大項目劣勢：價格較高5、中央公館項目地址：學(xué)府路與宜陽大道交匯處開 發(fā) 商：宜春市安達(dá)房地產(chǎn)項目指標(biāo)：占地面積：13.5畝 總建：5.3萬平 容積率：5.8 綠化率:物業(yè)類別: 高層（26層）交通狀況： 1路、 2路、 3路、 8路、16路、17路、116、118路周邊配套：市區(qū)成熟配套（中山中路、鼓樓步行街、朝陽路商業(yè)街、東風(fēng)大街）項目優(yōu)勢：1、地段（市中心成熟地段）；2、建筑風(fēng)格明亮； 3、戶型多樣， 50-139都有涵蓋；4、市中心成熟配套、交通通暢；5、市中心稀有版塊，升值潛力大項目劣勢：全部是高層，每層戶數(shù)比較多6、豐碩華庭項目地址：宜春昌黎路

15、與高士北路交匯處開 發(fā) 商：江西博能房地產(chǎn)開發(fā)公司項目指標(biāo)：占地面積：214.8畝 總建：30萬平 容積率：2.0 綠化率: 4000平奧運主題廣場物業(yè)類別: 高層（27層交通狀況： 7路、11路、17路、周邊配套：宜春中學(xué)、宜春八小、教育局、城標(biāo)廣場、袁山公園、市公安局、市消防支隊、建材大市場項目優(yōu)勢：1、高層得房率超85%；2、十多種戶型，選擇面大，坐北朝南；3、項目緊鄰袁山公園4、項目地處宜春新城區(qū)，后面就是宜春中學(xué)；5、交通便利項目劣勢：綠化面積少7、春輝豪庭項目地址：學(xué)府路與清瀝江交匯處開 發(fā) 商：宜春市袁州區(qū)二建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目指標(biāo)：占地面積： 16000平方米 容積率： 綠

16、化率:物業(yè)類別: 高層 小高層周邊配套：宜春學(xué)院，鳳凰山公園，小學(xué)，二中，地下停車場項目優(yōu)勢：1、鄰宜春學(xué)院和鳳凰山公園；2、教育配套設(shè)施齊全；3、框架結(jié)構(gòu)，南北通透；4、小區(qū)內(nèi)有會所，運動場所和兒童樂園；5、交通便利；6、戶型多樣，布局合理；8、鴻運星城項目地址：宜春北路99號（原宜春賓館）開 發(fā) 商：宜春嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目指標(biāo)：占地面積： 43 畝 總建： 10多萬平 容積率： 綠化率:物業(yè)類別: 高層交通狀況： 1路，2路，3路，8路，10路，17路等周邊配套：近鄰宜春市機(jī)關(guān)幼兒園、市第三小學(xué)、宜春實驗中學(xué)、市廣播電視大學(xué)、宜春學(xué)院北校區(qū)，市第五醫(yī)院；郵局；銀行項目優(yōu)勢：1、交通

17、便利，有多路公交路線；2、周邊配套齊全；3、地理位置好，南臨地委大院，秀江東路，北靠武警宜春支隊；4、區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃較好；5、戶型多樣，有單身公寓，兩房，三房，四房；項目劣勢：得房率不高小結(jié)：1、 各大樓盤的配套以外圍配套為主，小區(qū)內(nèi)部配套缺乏（比如很少樓盤有會所規(guī)劃）；2、 銷售人員參差不齊，整體素質(zhì)比較低，銷售現(xiàn)場紀(jì)律比較凌亂；3、 產(chǎn)品的差異化不大，戶型大多比較雷同4、 當(dāng)?shù)厥袌鲩_發(fā)水平較低，除部分樓盤銷售中心配置還可以外，其他樓盤的銷售中心都很小，而且缺乏內(nèi)部裝修，銷售氛圍的營造；5、 受當(dāng)?shù)貓蠹?、電視、網(wǎng)站等媒體宣傳渠道窄小的影響，各大樓盤的銷售多以自然銷售為主，缺乏市場炒作；6、 缺

18、乏專業(yè)的代理公司和推廣公司；7、 營銷手段單一，基本上以廣告為主，缺乏活動營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷、圈層營銷等組合手段；8、 忽視老業(yè)主的關(guān)系維護(hù)；第三部分 宜春消費群體分析1、 區(qū)域：以本地居民為主所有潛在購買者中，有近70為宜春所管轄地區(qū)土生土長人群。隨著人口增多、新家庭的建立、投資、創(chuàng)業(yè)的需要，這部分人群也是最迫切需要在本地置業(yè)的潛在買家之一。2、年齡：以40歲以下買家為主根據(jù)調(diào)查報告，宜春置業(yè)者的主力是年齡在40歲以下的買家，但是買家年齡開始呈年輕化趨勢，2530歲年齡段的人士已逐漸成為買房的新興力量，這其中有相當(dāng)部分是外地買家，比如周邊縣市的客戶。3、 戶型：小戶型為主70平米以下小戶型受歡迎，一經(jīng)推出基本售罄；1100-120平方米三房二廳非常暢銷；4、 購買因素：大多數(shù)人喜歡成熟的生活方式消費者最喜歡的樓盤特點是成熟，其次是自然、溫馨、寧靜，而山、水、園林是他們最為喜歡的環(huán)境元素。消費者已厭倦了光禿禿的園林和搭滿棚架的水泥樓房，如果現(xiàn)場是這個樣子，就算有再多的關(guān)于景觀的承諾，他們也不會下決心買房，只有看到實在的園林、景觀小品等，他們才會下決心購買。5、 需求：投資客戶比例在上升小結(jié)：當(dāng)前購房者的特征² 買房者年齡開始年輕