溫縣天賜陽光新城研究報告

1、天賜·陽光新城可行性研究報告20 / 20文檔可自由編輯打印目 錄第一章 總論一、項目名稱及承辦單位二、研究工作范圍三、研究結(jié)論第二章 項目背景與必要性一、 項目基本情況 二、 項目創(chuàng)新點三、 項目的必要性 第三章 市場研究及預測一、 項目政策環(huán)境分析二、 項目開發(fā)政策分析三、 項目投資環(huán)境分析四、 項目區(qū)域優(yōu)勢分析第四章 項目規(guī)劃及各項經(jīng)濟技術指標一、 項目總體規(guī)劃二、 項目各項經(jīng)濟技術指標第五章 項目投資成本估算第六章 綜合評價及結(jié)論 第一章 總論一、 項目名稱及承辦單位1 項目名稱：天賜·陽光新城 (暫定名)2開發(fā)商:溫縣天賜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。3項目地點：溫縣振興路

2、西段。二、研究工作范圍本項目可行性研究包括： 項目所在區(qū)域概況在豫北平原西部，有一座歷史文化名城，她南臨黃河，北依太行，是聞名中外的太極拳發(fā)祥地，三國著名軍事家司馬懿的故里，更以盛產(chǎn)的山藥、地黃、菊花、牛膝“四大懷藥”享譽中外。她就是榮獲“省級園林城市”、“省級文明城市”榮譽稱號的黃河岸邊一顆璀璨的明珠溫縣。溫縣全縣總面積462平方公里，轄262個行政村，總?cè)丝?1.9萬人。有著得天獨厚的太極文化旅游資源和獨特的“四大懷藥”資源；有18萬余畝的黃河灘國有非耕地可供建設、發(fā)展用地；勞動力資源豐富且成本低廉。溫縣地理位置優(yōu)越。地處鄭州、洛陽、焦作三市之中心的中原城市群地帶，是承接中原城市群經(jīng)濟隆起

3、帶，產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補的理想地，同時具有能源供給半徑小的區(qū)位優(yōu)勢。特別是“南水北調(diào)”中線工程、“西氣東輸”工程等國家重大項目的越境建設，可滿足經(jīng)濟發(fā)展對水資源、清潔化能源的需求。溫縣交通便捷，境內(nèi)公路縱橫交錯，四通八達，南與歐亞大陸橋、連霍高速相通，北與焦晉高速相連，公路交通四通八達。特別是焦作黃河公路大橋、焦溫公路、新孟公路的建成通車，使其區(qū)位優(yōu)勢更加突出。由于擁有獨特的區(qū)位優(yōu)勢、便捷的交通、豐富的資源等眾多優(yōu)勢，加上政府的有力領導，改革開放以來，溫縣的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、電力、交通、郵電、商貿(mào)及城鎮(zhèn)建設日新月異，投資環(huán)境更加優(yōu)越。工業(yè)經(jīng)濟呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，擁有機械制造、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加

4、工、制鞋、五金、醫(yī)藥為主的支柱產(chǎn)業(yè)，形成了有資源、有市場、有產(chǎn)品、有效益、門類齊全的工業(yè)體系。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，溫縣的房地產(chǎn)開發(fā)也呈現(xiàn)出日新月異的局面。但總體來講，溫縣房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)公司較少，開發(fā)出的項目基本以滿足居住需求為主，缺乏整體品質(zhì)的提升，物業(yè)管理也較為缺乏。雖然有新的商品住宅區(qū)，但目前還沒有一個真正具有代表性意義的高檔住宅示范小區(qū)，可以作為溫縣的“城市名片”代表溫縣住宅開發(fā)的最高水平；廣大的溫縣精英階層在溫縣無法找到一個滿意的“廣廈”，一個可以真正實現(xiàn)“詩意的棲居”的理想家園。整體而言，溫縣迫切需要一個高檔住宅社區(qū)填補市場空白，需要一張具有足夠“分量”的“地產(chǎn)名片

5、”來樹立溫縣住宅產(chǎn)業(yè)的嶄新形象！ 項目市場環(huán)境分析項目位于溫縣西區(qū)，緊鄰振興路。此地交通便利，周邊與防疫站、檢察院、法院、檔案局、計生委、國稅局等政府機關為鄰，并有三星級大酒店等相應區(qū)域配套，附近的別墅區(qū)帝苑小區(qū)，新興商品住宅區(qū)天賜名門等使項目周邊具有高檔住宅的初步氛圍。但整體而言，目前項目近距離配套設施仍較為缺乏，人氣不旺，居住氛圍不夠濃厚。 項目規(guī)模項目產(chǎn)品定位為：溫縣最高水平的高檔園丁及公務員社區(qū)?？偨娣e超過7萬平米，融合多層、別墅、商鋪等建筑形態(tài)于一體，并在小區(qū)大門處建設一萬平米的綠化園林廣場，園區(qū)內(nèi)新建星級幼兒園一所，園區(qū)對面新建示范性樣板小學一所，社區(qū)內(nèi)更擁有眾多游樂健身器材和休

6、閑配套設施。項目建成后將形成集居住、休閑、教育、學習為一體的大型人文綜合社區(qū)。 項目規(guī)劃及各項經(jīng)濟技術指標詳見第四章附表 項目投資費用估算詳見第五章投資預算 項目開發(fā)進度分期開發(fā)，四部“地產(chǎn)進行曲”完美演繹溫縣居住全新升級版。l 一期為天賜廣場及教學配套，先行建設萬米綠化廣場“天賜廣場”。同時內(nèi)部的幼兒園，對面的學校同時動工（建校款從地款中扣除），全部建成后再開始二期建設。l 二期為教育生活園區(qū)，重點滿足縣城及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師住房需求。l 三期為公務員小區(qū)，重點滿足溫縣各級公務員住房需求。l 四期為尊貴樣板生活區(qū)，滿足高端客戶需求，面向社會公開發(fā)售。 項目開發(fā)計劃一期出形象，二期的“教育生活區(qū)園丁區(qū)

7、”、三期的“公務員生活區(qū)公仆區(qū)”，均保本銷售，四期的“尊貴生活區(qū)精英區(qū)”微利銷售。預計建設周期為兩年，建設廣場景區(qū)、幼兒園同時在對面建設小學，使幼兒園和小學聯(lián)為一體，同時再建設一座具有時代氣息的標志性實用建筑溫縣首座大型過街天橋。仿照二七廣場人行天橋形式建設具有時代氣息、具有標志性特征的【振興路過街天橋】，使南北連為一體，為學生提供安全便利，為行人提供安全保證，又能形成全新亮點，成為項目繼“天賜廣場”后的又一標志性景觀。為使小區(qū)真正成為高檔住宅樣板社區(qū)，社區(qū)將采用暖氣和天然氣，成為溫縣首家雙氣社區(qū)。暖氣采用自建鍋爐供暖，天然氣考慮到西氣東輸?shù)綔乜h的實際使用時間，開發(fā)商確保在天然氣入戶前給業(yè)主提

8、供便利，免費給業(yè)主提供燃氣罐和雙灶，告別煤球時代，徹底杜絕煤球房，同時小區(qū)內(nèi)部建設公共車棚以便于停放自行車和摩托車。因此，天賜·陽光新城將是溫縣第一家徹底告別煤球房、真正實現(xiàn)全部天然氣化的高檔社區(qū)，項目的建設標志著溫縣住宅開始進入全新的真正天然氣化時代！ 項目總體評價古代“孟母三遷”開創(chuàng)了中國最早的教育居住理念，鄭州的“思達·大河春天”，更是教育概念完美演繹的現(xiàn)代版。天賜·陽光新城重金投入教育設施和市政配套設施，綠色廣場就在家門口，小學在對面，幼兒園在社區(qū)內(nèi)，名校與名家相伴，使業(yè)主及周邊住戶的子女均能享受到優(yōu)質(zhì)教育資源。對城市建設、人文居住、教育乃至整個社會的價值

9、可以說是無法估量的，對于提升溫縣居住的整體品質(zhì)更具有十分巨大的現(xiàn)實意義。項目建設完成后，將大大提升溫縣住宅產(chǎn)品的整體品質(zhì)，改善和優(yōu)化城區(qū)居民生產(chǎn)生活，與政府的發(fā)展戰(zhàn)略吻合，使溫縣振興路西段具有集商貿(mào)、居住、休閑為一體的多功能大型住宅區(qū)， 提升城市形象，促進全縣經(jīng)濟快速發(fā)展。打造屬于廣大政府公務員、廣大溫縣精英階層的夢想的棲居領地。三、研究結(jié)論1.本項目的建設符合溫縣城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃的要求?？h委、縣政府對于溫縣城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略為：【以舊城改造和新區(qū)開發(fā)為重點，培養(yǎng)和完善房地產(chǎn)市場，逐步建立完善的、適應市場需求的經(jīng)濟適用房、康居房和商品房供應體系，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。“十一五”期間

10、，完成振興路、人民路、古溫大街和老城區(qū)城中村改造，規(guī)劃建設振興路中段、古溫大街北段住宅小區(qū)。適當開發(fā)一批高檔住宅，滿足溫縣企業(yè)家和來溫投資者的需求。本著提高城市品位、節(jié)約土地資源的原則，鼓勵住宅小區(qū)建設向空間拓展。規(guī)劃期內(nèi)，計劃建設一處樓層高、品位高、具有現(xiàn)代建筑風格、適合物業(yè)管理的示范住宅小區(qū)，帶動房地產(chǎn)業(yè)向高檔次、高水平發(fā)展?！恳獙崿F(xiàn)此戰(zhàn)略目標，縣政府必須強力推進城鎮(zhèn)化進程。一是拉大城區(qū)框架；二是抓好舊城改造。其次抓緊城市基礎設施建設和城市配套建設，完善城市功能。因此，人民路、古溫大街、振興路和老城區(qū)城中村的改造工作等將使項目面臨極大的發(fā)展機遇，處于未來溫縣發(fā)展的黃金樞紐位置，天賜

11、3;陽光新城無疑將成為未來城鎮(zhèn)發(fā)展中的重要區(qū)域的核心亮點，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?2.本項目的建設符合經(jīng)濟發(fā)展及市場需求。項目的建設有利促進形成“兩軸一線”經(jīng)濟發(fā)展格局的形成。溫縣工業(yè)集聚區(qū)位于溫縣城南2.5公里處，灘區(qū)鑫源路兩側(cè)，毗臨焦作黃河公路大橋引線，橫跨溫泉鎮(zhèn)、岳村鄉(xiāng)兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，工業(yè)園區(qū)的整體區(qū)域內(nèi)具有眾多高收入階層，他們對于住宅也有較高的要求。溫縣的舊城改造將有力促進經(jīng)濟發(fā)展，而工業(yè)園區(qū)的建設將為溫縣經(jīng)濟騰飛注入新的活力，項目位于老城與工業(yè)園區(qū)的樞紐位置，對于老城的建設和工業(yè)園區(qū)的發(fā)展都將起到十分巨大的作用。老城改造使眾多商業(yè)精英的事業(yè)開始步入全新時代，而生活需求也隨之而不斷發(fā)展，而目前

12、整個溫縣市場還沒有一個象濟源濟水苑一樣的解決政府公務員、教師等住房需求的高品質(zhì)住宅區(qū)，也更缺乏一個滿足眾多精英群體居住需求的高檔社區(qū)。天賜·陽光新城的開發(fā)成功將填補市場空白，順應經(jīng)濟發(fā)展潮流，使眾多為溫縣經(jīng)濟發(fā)展注入活力的精英族群能夠擁有屬于自己的花園式高品質(zhì)住宅。3. 項目建設實施有可靠保證本項目由 溫縣天賜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資 近八千萬元用于本項目建設。溫縣天賜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有十分雄厚的經(jīng)濟實力，項目開發(fā)運作經(jīng)驗豐富，在房地產(chǎn)開發(fā)領域具備較強的競爭力和管理經(jīng)驗，有利于項目的順利實施及銷售目標完成。開發(fā)商實力雄厚，具有豐富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，并將對本項目在公司戰(zhàn)略重心的基礎上

13、進行科學開發(fā)，本著“造福家鄉(xiāng)，共贏發(fā)展”的發(fā)展理念，響應政府號召，為政府解憂，為經(jīng)濟發(fā)展增磚添瓦，實現(xiàn)綜合效益最佳化。開發(fā)商開發(fā)歷程如下：l 曾成功開發(fā)天賜名門，投資1400萬（原油廠）。l 曾成功開發(fā)天賜華府，投資3500萬（原棉織廠）。l 成功收購老計生委，交通局酵母廠（尚未開工）。l 投資500萬為溫縣公安局建設新車管所大樓一棟（考務中心及檢測中心）。l 擁有焦作市十大駕校排名第四的駕駛培訓學校。因此，把項目建設成為真正一流的、超前的、具有標志性的大型教育人文社區(qū)是開發(fā)商為溫縣建設貢獻光熱的最佳途徑，是開發(fā)商進行城市改造的責無旁貸的責任和義務！相信在各級政府和領導的大力支持與領導下，將會

14、圓滿完成本項目的開發(fā)。4項目建設切實可行項目通過建設學校，將資金投入教育事業(yè)，由政府以優(yōu)惠政策在開發(fā)建設中給予支持的方式，使政府不用投入資金就能大力加強教育設施，造福百姓，又能成功開發(fā)教師及公務員住宅小區(qū)，可以引進先進的地產(chǎn)開發(fā)理念，將高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品帶給溫縣鄉(xiāng)親，促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進經(jīng)濟發(fā)展，提高人民生活水平。因此，項目的建設是非常有必要的。為有效聚集人氣，形成區(qū)域亮點，項目將采用科學化的系列宣傳運作手法。l 首先，加大廣告宣傳的力度。不僅要利用電視、報紙等新聞媒體，將“天賜廣場”及天賜·陽光新城的環(huán)境、建筑、設施、功能等設計成圖形標志、攝制成廣告電視，并以精煉的廣告語言，在

15、溫縣及焦作有影響的各新聞媒體或多媒體互聯(lián)網(wǎng)上進行大量的宣傳報道。l 第二，將“天賜廣場”列入對外文化交流的重要基地，邀請縣領導親臨剪彩，舉行盛大的廣場起用儀式。如主辦國家級或地區(qū)性的文藝演出、競賽、評選、頒獎及學術交流等活動，并成為各個文化藝術團體來溫縣演出或在溫縣舉辦各自文化藝術活動的場所之一，成為溫縣大型文藝表演活動的重要場所。l 第三，精心策劃和安排年、月、周、日的各項文藝演出活動。與國家級和省、市級各文藝團體及各民族知名文藝團體和著名演唱家、影視表演藝術家、舞蹈藝術家等建立長期合作關系，為他們提供展示才華的理想舞臺，他（她）們的到來也為提高溫縣文化城的知名度提供更多的機會，形成共同的社

16、會效益和經(jīng)濟利益緊密結(jié)合的利益機制。只有努力發(fā)掘和大力引進一切文化藝術資源，并使這些取之不盡，用之不絕的資源得到充分合理的使用，才能使“天賜廣場”真正成為文藝競相開放爭艷的百花園，成為溫縣人民的樂園。l 第四，充分挖掘“文化教育”品牌效應所帶來的社會效益，對國家政要、知名人士或著名的科學家、藝術家等名人，為他們留下永久性紀念物。如請他們題字并鐫刻在天賜廣場的石碑、石柱上，形成文化石等景觀，在廣場或花園內(nèi)請他們植樹并立碑或塑像予以紀念等，使這里成為名副其實的“名人”宣傳之所。開展這些活動，其特色鮮明，其意義深遠，其效應巨大。綜上所述，通過各種文藝演出、各種慈善演出活動，營造氛圍，聚攏人氣，廣泛傳

17、播居住教育文化內(nèi)涵，使“天賜廣場”成為家喻戶曉的休閑集中地和居住教育圣地，最大限度的利用景觀，提升周邊居住品質(zhì)。同時小區(qū)內(nèi)部舉行各種多姿多彩的業(yè)主聯(lián)誼及社區(qū)溝通活動，使鄰里和睦，精神生活豐富，共享美好幸福和諧生活，使項目成為名副其實的尊貴生活樣板生活區(qū)域，達到圓滿的社會效益！ 第二章 項目背景與發(fā)展概況一、項目基本情況溫縣天賜·陽光新城簡介：天賜·陽光新城是由溫縣天賜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的融商業(yè)、休閑、居住于一體的大型人文綜合社區(qū)，位于溫縣振興路西段，總占地面積100畝，實際用地78畝，建筑面積約為7萬平方米，由街鋪、學校、社區(qū)會所、獨具特色、風格現(xiàn)代的商業(yè)街與別墅、

18、多層住宅構(gòu)成，規(guī)模宏大、氣派非凡，借鑒國際先進的住宅與商業(yè)開發(fā)理念，集教育、園林、居住、休閑于一體，是溫縣地產(chǎn)開發(fā)史上首家高檔教育園林社區(qū)。旨在打造一個超前、現(xiàn)代、具有都市生活氛圍的綜合性項目，以最先進的開發(fā)理念顛覆溫縣住宅格局，以最先進的居住理念刷新溫縣傳統(tǒng)的居住模式，溫縣天賜·陽光新城必將成為溫縣的地標性建筑和精品樓盤！二、項目創(chuàng)新點：l 首家教育園林社區(qū)，填補溫縣地產(chǎn)開發(fā)空白。溫縣首家提出“一站式教育”概念，項目將聯(lián)手溫縣教育系統(tǒng)，共同打造同步社區(qū)教育平臺，社區(qū)內(nèi)部幼兒園、與項目對面小學，新八中（八中搬遷至此將彌補此區(qū)域沒有中學的缺陷，形成完整教育鏈）等形成“三位一體”的018

19、歲“一站式”教育模式，為溫縣精英解除后顧之憂，為業(yè)主子女營造優(yōu)質(zhì)教育環(huán)境。l 首次提出公務員小區(qū)開發(fā)理念，開創(chuàng)住宅開發(fā)先河。l 臨振興路的一萬平米的大型園林廣場天賜廣場。正如巴黎之有協(xié)和廣場；鄭州之有綠蔭廣場一樣；溫縣應該有一個標志性休閑廣場綠地，天賜·陽光新城應運而生。15畝闊大面積，一萬平米綠化園林，充滿文化氣息的大型文化石、文化柱，深蘊的文化內(nèi)涵，使項目具有超前的象征意義，建成后必將成為對外展示溫縣文化的窗口，成為溫縣人流連忘返的休閑勝地！景觀設計集中體現(xiàn)在萬平方米的中央廣場水系景觀區(qū)，它和會所連成一體，銜接社區(qū)步行街和學校，形成了業(yè)主生活風景中的風景。 l 全縣首家雙氣社區(qū)。

20、天然氣和暖氣直接入戶，徹底告別溫縣“住必有房煤球房”的舊時代，進入雙氣化居住全新時代。l 首家智能化社區(qū)，四重智能防范系統(tǒng)，確保安全無憂。來客登記，24小時巡邏值班，單元門禁系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)。標志著溫縣首家智能化社區(qū)的到來！l 首家引進知名物業(yè)管理公司，實行人性化貼心管理模式。高效清潔系統(tǒng)，管家式物業(yè)管理服務，微笑式服務理念，軍事化服務標準，讓業(yè)主充分享受尊崇與優(yōu)越。l 首次引進國際化先進設計理念，實行全新的人性化居住模式住宅設計充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，每一細節(jié)的處理都應體現(xiàn)出對人的關懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開,潔污分開。每一戶型內(nèi)部布置都應按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設計

21、。 住宅外觀設計采用目前流行的簡約風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。 建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，具有“后小康時代”特征鮮明特征。戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、別墅）等。l 首家實行數(shù)字化社區(qū)居住模式，成功打造具有時代特征的數(shù)碼社區(qū)。當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，將引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動

22、抄表，多媒體服務、網(wǎng)絡教育等多方位的網(wǎng)絡服務。每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。三、 項目的必要性（一）項目的必要性1溫縣西區(qū)缺乏教育設施，并且人氣不旺，缺乏發(fā)展的有力亮點。2目前溫縣縣房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模尚有待提升，急需適應與溫縣縣城市發(fā)展相匹配的高檔住宅社區(qū)作為“城市名片”。3溫縣天賜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司務實、穩(wěn)健的發(fā)展經(jīng)營風格對于溫縣的房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)濟建設能夠起到積極良好的影響作用。4通過本項目的興建，將促進老城改造升級、帶動西區(qū)發(fā)展，使振興路西段區(qū)域形成新的“黃金居住區(qū)”，為溫縣地

23、產(chǎn)開發(fā)帶來新鮮的血液，注入新的活力，為該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供持久、穩(wěn)定的發(fā)展動力。5通過本項目的運作，可有效改善和提高溫縣縣房地產(chǎn)發(fā)展水平，發(fā)展高層次住宅物業(yè)，擴大對外交流的窗口，形成一個新的經(jīng)濟增長點，以此為聯(lián)結(jié)點，帶動整個西部城區(qū)實現(xiàn)一次大跨越，逐步形成一個有影響力的黃金地域。 （二）小結(jié)通過以上分析可以看出，目前項目的開發(fā)較好地符合了溫縣加強吸引外資，改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展需求，具有良性發(fā)展所需的大環(huán)境。但重點在于【天賜廣場】的營造和學校的建設。尤其是綠化廣場建成后的有效利用，充分發(fā)揮其積聚效應，確保片區(qū)人氣旺盛、有力發(fā)揮其核心磁場功能。同時產(chǎn)品的品質(zhì)與園區(qū)的形象也至關重要，要確保項目的超前性與

24、高端性，需要投入的資金巨大，對于項目整體成功具有重要意義。就項目前景而言，項目所在的區(qū)域是溫縣未來的黃金區(qū)域，項目的開發(fā)運作成功對于溫縣城市的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃能夠產(chǎn)生直接的促進作用，對于改善、提升城市的整體城鎮(zhèn)發(fā)展結(jié)構(gòu)意義重大。因此，本項目的開發(fā)時機及運作模式能夠很好地符合溫縣的整體發(fā)展規(guī)劃。第三章 市場研究與預測一、項目投資政策環(huán)境分析目前溫縣上下對于經(jīng)濟發(fā)展、城鎮(zhèn)發(fā)展格外重視，政策優(yōu)惠，環(huán)境寬松，為項目的順利實施奠定了良好的基礎。二、項目開發(fā)政策分析為順利實現(xiàn)既定目標，達到社會效益最佳化、成功打造溫縣標志性教育園林社區(qū)，整體提升溫縣住宅開發(fā)水平，開發(fā)商將全心付出，擔負起住宅開發(fā)的歷史使命，投入

25、巨資建設小學、幼兒園、一萬平米的綠化廣場、具有標志性特征的過街天橋等配套設施，并將產(chǎn)品定位為解決公務員、教師等階層住房需求為主的住宅社區(qū)；以保本為園丁、公務員打造理想家園，以微利為社會精英族群營造夢想居住地的開發(fā)戰(zhàn)略，開發(fā)商投資城市基礎設施和市政設施的，政府應給予優(yōu)惠的政策，確保項目開發(fā)能夠順利進行，使地產(chǎn)開發(fā)與城鎮(zhèn)建設成功結(jié)合：一）建設用地優(yōu)惠政策1. 土地局出賣土地傭金免除二）收費優(yōu)惠政策1. 房管局辦證費用免2. 建委配套費免除3. 氣象局、人防辦等手續(xù)費免除4. 開發(fā)商買地契稅免除三）財政扶持政策1. 國稅地稅減免或少交三、投資經(jīng)濟環(huán)境分析溫縣縣委、縣政府對溫縣未來五至十年總體發(fā)展戰(zhàn)略

26、定位是：【焦作市發(fā)達的衛(wèi)星城市、國家園林城市；高效生態(tài)農(nóng)業(yè)、先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)快速發(fā)展的經(jīng)濟強縣；聞名中外的“中華太極拳圣地”。發(fā)展思路為 “工業(yè)興縣、環(huán)境立縣、穩(wěn)定安縣、創(chuàng)新優(yōu)勢、加快發(fā)展”，強力實施“興工強縣”戰(zhàn)略。努力躋身全省經(jīng)濟20強，全面建設富裕、文明、開放、和諧的新溫縣。】綜合經(jīng)濟實力進一步增強。到2010年地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長13%，達到128億元，人均生產(chǎn)總值達到2.9萬元（折合3400美元）。地方財政收入年均增長16%，全社會固定資產(chǎn)投資年均增長16%，社會消費品零售總額年均增長12%，物價總水平保持基本穩(wěn)定。人民生活水平和質(zhì)量進一步改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長1

27、0%，農(nóng)民人均純收入年均增長7%。城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活方式不斷改進。城鎮(zhèn)化進程進一步加快。中心城區(qū)規(guī)劃面積達到16平方公里，城區(qū)人口達到12萬人，全縣城鎮(zhèn)化率達到45%。經(jīng)濟的迅速發(fā)展和城鎮(zhèn)框架結(jié)構(gòu)的拉大為整個城鎮(zhèn)建設快速發(fā)展提供了先天條件,同時也使舊城改造,城鎮(zhèn)建設成為經(jīng)濟快速發(fā)展的重要基礎.整體環(huán)境對于項目的建設較為有利.四、項目所在區(qū)域優(yōu)勢分析1、整體地理區(qū)位潛力巨大 交通便利，便于出行，屬于未來溫縣發(fā)展的樞紐位置。2、遠景利好根據(jù)溫縣的城市發(fā)展規(guī)劃，振興路將形成高檔住宅區(qū)，沿路地段的價值將逐步凸現(xiàn)。3、道路規(guī)劃較好項目緊鄰的振興路目前為新修路段，而以后打通后將更加寬闊便利。4、環(huán)境較好周邊

28、沒有工業(yè)企業(yè)的噪聲與污染，空氣清新，適宜居住。第四章 項目規(guī)劃與經(jīng)濟技術指標為使溫縣【天賜·陽光新城】開發(fā)成功，溫縣天賜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全體人員作了大量的前期準備工作，并委托具有雄厚實力的設計院和具有豐富經(jīng)驗的專業(yè)策劃公司對于項目進行策劃、規(guī)劃,在此基礎上,完成了現(xiàn)有的最優(yōu)方案的選定。一、總體規(guī)劃思想以目標市場與項目定位為基礎，在整體上堅持可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃思想，項目未動景觀先行。以景觀、園林聚集人氣，以教育配套樹立形象。通過分區(qū)、分期、成片開發(fā)，進行滾動式推進，充分體現(xiàn)以人為本設計理念。二、用地及經(jīng)濟指標主要建筑經(jīng)濟技術指標詳見下表：居住區(qū)規(guī)劃總用地100畝總建筑面積約7萬平米其

29、中商業(yè)街商鋪面積 1000平米多層住宅建筑面積59940平米別墅建筑面積13320平米住宅總戶數(shù) 500別墅戶型戶數(shù) 40（每套面積在300平米左右）商鋪間數(shù) 20住宅總?cè)藬?shù) 2000人口毛密度 384人/ha容積率1.42綠化率35%第五章：投資成本費用估算投資成本分析前的要點說明：1. 土地費包含土地出讓金、土地征用費及拆遷安置費。合計金額 萬元。2. 小區(qū)總規(guī)劃實際可利用土地面積按 78畝計算。3. 每平方米土地費用為 元/平方米4. 前期工程費包含規(guī)劃設計費、施工圖設計費、勘探費、可行性研究費、策劃費和三通一平費。5. 建安費包括土地費、安裝費以及智能化配套費。6. 附屬工程費指變電、

30、天然氣站等費用。7. 室外工程費指紅線內(nèi)外工程費，包括道路工程費、排水管道工程費、綠化工程費、供水工程費、供電工程費、電訊工程費、燃氣工程費等費用。8. 管理費按照表中1、2、3項總費用的3%計算。9. 銷售費用按照成本的4%計算計算，包括銷售部及樣板費、推廣費、營銷代理費、房管交易費。10. 財務費以“房屋開發(fā)費用的30%+土地費用”為貸款總額，使用期為兩年，年利息按10.2%計算。11. 工程監(jiān)理費為建安費的1%；質(zhì)檢費為建安費的4；招標費為建安費的212. 兩稅一費按照總銷售額的5.5%計算13. 公關費用按建安費的3%計算14. 根據(jù)市場調(diào)查報告反饋信息，結(jié)合區(qū)域市場房地產(chǎn)銷售價格。詳見下表：項目預算內(nèi)容總價平米指標元/備注一、土地費用1、征地費用2、大配套費3、土地出讓金4、土地證辦理手續(xù)費5、契稅4%小計二、前期工程費1、三通一平2、文物地質(zhì)勘探3、科研圖紙設計小計三、房屋開發(fā)費1、建安費2、附屬工程費3、室外工程費小計四、管理費前三項的4%五、財務費六、銷售費用1、房地產(chǎn)交易費2、推廣代理費前三項的4%七、其他費用1、城市配套費2、墻改基金3、人防費4、綠化費5、抗震審查費6、招標預算編制7、驗收費8、招標費9、工程監(jiān)理費