物業(yè)實(shí)施方案3篇

1、物業(yè)實(shí)施方案3篇 一、物業(yè)管理方案之條件假設(shè) 二、物業(yè)管理服務(wù)范圍及主要內(nèi)容 三、物業(yè)管理組織架構(gòu)設(shè)定 四、管理組織各職能釋義 五、公司管理目標(biāo)設(shè)定 六、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及流程(部分) 一、物業(yè)管理方案之條件假設(shè) 依據(jù)中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)整個(gè)廣場(chǎng)物業(yè)及物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備(不包括商戶及業(yè)主室內(nèi))進(jìn)行統(tǒng)一化管理，入駐廣場(chǎng)的全體業(yè)主、商戶均為物業(yè)管理公司的服務(wù)對(duì)象。物業(yè)管理公司向各業(yè)主、商戶提供有償服務(wù)(所有公共部位的衛(wèi)生清潔、保安、清防、停車管理服務(wù)，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)均由物業(yè)管理公司有償提供)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物業(yè)管理公司成本核算及物價(jià)部門審批的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 二、物業(yè)管理服務(wù)范

2、圍及主要內(nèi)容 (一)、一般性管理服務(wù)內(nèi)容 (1)、對(duì)業(yè)主、商戶的管理。 以保證優(yōu)良的經(jīng)營秩序?yàn)槟康?，通過業(yè)主手冊(cè)物業(yè)管理服務(wù)合同商場(chǎng)管理規(guī)定裝修管理規(guī)定等管理控制文件對(duì)業(yè)主及承租商戶的經(jīng)營行為進(jìn)行管理、引導(dǎo)，明確業(yè)主、承租商戶和管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系; (2)、向業(yè)主、商戶提供的主要服務(wù)內(nèi)容。 業(yè)主、商戶、設(shè)施設(shè)備檔案的建立管理。受理用戶投訴;辦理用戶遷入遷出手續(xù);辦理用戶室內(nèi)裝修申請(qǐng)及裝修驗(yàn)收的手續(xù)并實(shí)施監(jiān)管;辦理用戶大件物品放行手續(xù);辦理廣場(chǎng)出入證(臨時(shí)出入證、施工人員出入證等);辦理用戶 開通、遷移或?qū)φ{(diào)手續(xù);辦理用戶公司水牌的制作手續(xù);辦理用戶臨時(shí)用電、動(dòng)火和貨梯專用手續(xù);辦理汽

3、車、摩托車、自行車的停放手續(xù);辦理統(tǒng)一收購廢品手續(xù);辦理用戶破/換門鎖申請(qǐng)手續(xù)檢查廣場(chǎng)公用設(shè)施的運(yùn)行狀況;負(fù)責(zé)同用戶的溝通工作，受理用戶的服務(wù)要求;提供郵政服務(wù)，為用戶分發(fā)投遞郵件和征訂報(bào)刊;監(jiān)管廣場(chǎng)的綠化養(yǎng)護(hù)，保證廣場(chǎng)的綠化布置合理、整潔美觀;控制貨物出入。 (3)、安全系統(tǒng)管理服務(wù)。 充分保證入駐廣場(chǎng)的業(yè)主、商戶和顧客的利益，在安全保衛(wèi)方面。制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋０补ぷ鲗?shí)施計(jì)劃，建立健全各項(xiàng)保安、停車管理制度。執(zhí)行24小時(shí)保衛(wèi)巡邏制，巡邏分為：定時(shí)巡邏、不定時(shí)巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式。 (4)、消防系統(tǒng)管理服務(wù)。 消防管理的方針是"預(yù)防為主，防消結(jié)合'。嚴(yán)格按照消防法有關(guān)規(guī)定

4、：建立消防合格證制度及消防工作檢查監(jiān)督制度，訂有突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害應(yīng)急方案，并設(shè)有消防疏散示意圖。保證消防通道必須暢通，消防設(shè)備設(shè)施運(yùn)行優(yōu)良，組建廣場(chǎng)義務(wù)消防隊(duì)，并演習(xí)在各種狀況下采用的應(yīng)急措施，一旦發(fā)生危險(xiǎn)及時(shí)疏散眾多業(yè)主、商戶及消費(fèi)客人。 (6)、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)修理管理。 制定設(shè)備定期巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督。配電室保證24小時(shí)值班，嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。對(duì)電梯、中央空調(diào)、供電、供水設(shè)備及照明系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)、修理。并做具體記錄，提供方便、不間斷服務(wù)活動(dòng)。做到設(shè)備優(yōu)良，運(yùn)行正常，設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，消防控制中心及消防系統(tǒng)做到配備齊全，完好無損，可隨時(shí)啟用;安全設(shè)施做到齊全有效，通風(fēng)照明及其它附屬設(shè)施完好

5、;給排水系統(tǒng)，保證所有的排水系統(tǒng)通暢，樓內(nèi)地下室及車庫無積水浸泡發(fā)生;中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象;保證系統(tǒng)設(shè)備完好、運(yùn)行正常。 (7)、環(huán)境衛(wèi)生。 清潔服務(wù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數(shù)、時(shí)間，由專人負(fù)責(zé)、檢查、監(jiān)督。商場(chǎng)的清潔衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目主要有：商場(chǎng)清潔保養(yǎng)工作，公共區(qū)域，走廊通道，空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)房的清潔，變電房，電梯清潔保養(yǎng)，消防系統(tǒng)及設(shè)備的清潔，供水排水泵房系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔，公共照明設(shè)備的清潔，公共洗手間清潔，樓層及垃圾房的清潔，寫字樓綠化、美化保養(yǎng)，停車場(chǎng)清潔服務(wù)，寫字樓內(nèi)大清掃服務(wù)，清洗地毯服務(wù)，各類石材地面打蠟、拋光

6、服務(wù)等其他服務(wù)項(xiàng)目。(詳見保潔細(xì)則) (二)、特別管理服務(wù)主要內(nèi)容。 商業(yè)物業(yè)的管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商業(yè)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作是要進(jìn)行商業(yè)形象的宣揚(yáng)推廣，不斷擴(kuò)展商業(yè)物業(yè)的知名度，樹立優(yōu)良的商場(chǎng)形象，吸引更多的潛在承租商和消費(fèi)者。這是商場(chǎng)實(shí)施統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作，其作用使商業(yè)特色的體現(xiàn)，是一種無形資產(chǎn)和潛在的銷售額，有助于促進(jìn)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念從買名牌到買店牌的轉(zhuǎn)變，加速商場(chǎng)進(jìn)入印象時(shí)期;有助于商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)的建立(包括理念識(shí)別系統(tǒng)、視覺識(shí)別系統(tǒng)、行為識(shí)別系統(tǒng))。其具體的管理服務(wù)內(nèi)容有如下幾點(diǎn)： (1)、制定管理章程并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行; (2)、開展商場(chǎng)整體的促銷活動(dòng);

7、(3)、協(xié)調(diào)商場(chǎng)各經(jīng)營者的關(guān)系; (4)、開展經(jīng)營者之間的互幫互助和信息交流等活動(dòng); (5)、協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系; (6)、樓宇識(shí)別系統(tǒng)的建立，(即企業(yè)經(jīng)營宗旨、服務(wù)理念在企業(yè)員工思想中所形成的理 念識(shí)別系統(tǒng)mis，企業(yè)標(biāo)識(shí)、員工服裝、信箋商標(biāo)等等視覺識(shí)別系統(tǒng)vis，企業(yè)信譽(yù)、對(duì)外事務(wù)處理方式、員工行為舉止等行為識(shí)別系統(tǒng)bis)。 (7)與工商管理部門配合嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)市場(chǎng)形象。 三、物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)定(依據(jù)大廈運(yùn)行狀況定義) 四、組織職能部門釋義 (一)、總經(jīng)理：制訂公司經(jīng)營方針、政策及戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃，制訂公司財(cái)務(wù)預(yù)算、決算方案;按責(zé)、權(quán)、利相匹配的原則，任命

8、公司各層次負(fù)責(zé)人，全面負(fù)責(zé)公司經(jīng)營運(yùn)作。 (二)、常務(wù)副總：在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)調(diào)指導(dǎo)各部門工作的順利進(jìn)行，按總經(jīng)理的指示起草公司經(jīng)營政策及戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，向總經(jīng)理提供公司管理、經(jīng)營方面的合理建議，協(xié)助總經(jīng)理做好公司經(jīng)營管理。 (三)、行政部：負(fù)責(zé)公司營運(yùn)資源籌備采購，負(fù)責(zé)公司人力資源招聘、考核、培訓(xùn)。制定公司各項(xiàng)規(guī)章制度并監(jiān)督實(shí)施，負(fù)責(zé)業(yè)主、商戶和公司檔案、合同的管理，有效協(xié)調(diào)、溝通公司各職能部門之間的關(guān)系。 (四)、財(cái)務(wù)部：在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理，負(fù)責(zé)管理公司財(cái)務(wù)賬目之編制及稅務(wù)工作，并定期向總經(jīng)理匯報(bào)公司財(cái)務(wù)收支狀況，提供運(yùn)營決策之依據(jù)。 (五)、市場(chǎng)部：負(fù)責(zé)物業(yè)招商租

9、賃工作。負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)整體宣揚(yáng)、策劃工作，以塑造樓宇整體形象為己任，以商場(chǎng)促銷、宣揚(yáng)為主要工作內(nèi)容;通過視覺、行為和理念三大識(shí)別系統(tǒng)的建立宣揚(yáng)擴(kuò)展鉆石廣場(chǎng)的市場(chǎng)知名度，調(diào)查收集市場(chǎng)同檔次商業(yè)樓宇的租價(jià)及有關(guān)商業(yè)狀況，收集市場(chǎng)各類物業(yè)的管理服務(wù)需求信息，為公司新項(xiàng)目拓展打好基礎(chǔ)。 (六)、客戶服務(wù)部：負(fù)責(zé)廣場(chǎng)業(yè)、商戶入駐手續(xù)的辦理，負(fù)責(zé)廣場(chǎng)業(yè)主檔案資料的收集及建立，愚管理于服務(wù)之中，嚴(yán)格按商場(chǎng)管理規(guī)定及正確引導(dǎo)業(yè)主、商戶的經(jīng)營行為，以滿足業(yè)主、商戶的物業(yè)服務(wù)需求為目標(biāo)開展管理工作。負(fù)責(zé)商場(chǎng)管理及業(yè)主的投訴接待處理工作，負(fù)責(zé)協(xié)同行政部監(jiān)督各職能部門服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)聽取業(yè)主及商戶的看法和建議并及進(jìn)匯

10、總上報(bào)。 (六)、工程部：負(fù)責(zé)鉆石廣場(chǎng)所有房屋及其配套機(jī)電、暖通設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，并保證廣場(chǎng)各種設(shè)備優(yōu)良運(yùn)行，負(fù)責(zé)業(yè)主修理方面投訴處理，負(fù)責(zé)業(yè)主、商戶裝修審批及裝修管理監(jiān)管。 (七)、保安部：負(fù)責(zé)廣場(chǎng)安全、消防、停車管理服務(wù)工作。 (八)、保潔部：負(fù)責(zé)廣場(chǎng)公共部位清潔衛(wèi)生，垃圾清運(yùn)。負(fù)責(zé)廣場(chǎng)綠化、盆栽的養(yǎng)護(hù)。 五、管理服務(wù)目標(biāo)設(shè)定 (一)、公司目標(biāo)： 1.年度業(yè)主、商戶對(duì)管理服務(wù)滿意率百分之九十五以上; 2.年度收費(fèi)率完成額在百分之九十八以上; 3.年度無重大責(zé)任事故發(fā)生; 4.房屋及設(shè)備設(shè)施完好率年度遞減百分之三以內(nèi); 5.公司各項(xiàng)工作計(jì)劃及既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)率百分之九十八以上; (二)、各職能

11、部門目標(biāo)分解(詳見公司年度工作計(jì)劃)。 六、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及流程 管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)涉及各個(gè)部門各個(gè)崗位，下面簡(jiǎn)單扼要說明達(dá)物業(yè)管理公司客戶服務(wù)部的工作標(biāo)準(zhǔn)及流程細(xì)則在這里做描述。 (一)、客戶服務(wù)部工作程序 1、業(yè)主入住程序 1.1新用戶提供以下證實(shí) 物業(yè)實(shí)施方案2 一、項(xiàng)目概況 1.地理位置 該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二、物業(yè)管理資料 物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶帶給全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目浮現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為"六項(xiàng)管理、三類服務(wù)'，即"房屋及設(shè)

12、施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理'常規(guī)性公共服務(wù)(合同服務(wù))委托性特約服務(wù)(非合同零星服務(wù))和經(jīng)營性多種服務(wù)(全方位、多層次的綜合服務(wù))。 1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理 1.1建筑公共部位得到修理、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。 房屋建筑的維護(hù)管理執(zhí)行"管養(yǎng)合一'主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面： A、工作的主動(dòng)性 管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、繼續(xù)房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的

13、多樣性 依據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采用日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特別修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。 C、工作的針對(duì)性 在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，依據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采用有針對(duì)性的服務(wù)措施。 1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由修理管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，關(guān)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的修理管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、修理、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。到達(dá)設(shè)施

14、設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行優(yōu)良。 1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。 依據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、修理保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積存有關(guān)技術(shù)資料。關(guān)于有些專項(xiàng)類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。透過有序的工作使其到達(dá)功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。 1.4智能化設(shè)施設(shè)備 范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶優(yōu)待數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 依據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況，建立起合適jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制

15、度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備修理管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。 2、環(huán)境衛(wèi)生管理 在jt我們遵循"高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求'的環(huán)境衛(wèi)生管理和"高質(zhì)量、高頻度'的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。 2.1衛(wèi)生管理 是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅

16、鼠、滅蟲。透過對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，保證向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。 2.2環(huán)境管理 jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提升住戶的生活質(zhì)量。 3.綠化管理 綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。 4、治安消防管理 治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹"預(yù)防為主、防治(消)結(jié)合'的方

17、針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。 5、車輛交通管理 對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，保證車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 6、公共管理 6.1住戶裝修管理 在jt物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶的裝修執(zhí)行全面的監(jiān)管。以保證裝修制定合理，隱蔽工程貼合制定規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保證住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。 6.2搞好修理基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。 6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面

18、的工作。 7、常規(guī)性公共服務(wù) 即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的常常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、修理居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。 8、委托性特約服務(wù) 是為某些住戶群體帶給的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的修理保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。 9、經(jīng)營性多種服務(wù) 即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思索，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積存

19、和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的看法，開拓新的服務(wù)項(xiàng)目。 物業(yè)實(shí)施方案3 一、指導(dǎo)思想 以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制機(jī)制革新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的"三結(jié)合'原則，強(qiáng)化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)展物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。 二、職責(zé)任務(wù) (一)

20、強(qiáng)化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系 按照"重心下移、屬地管理'的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的"兩站一中心'物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實(shí)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作，。 1.街道物業(yè)管理辦公室職責(zé) (1)會(huì)同主管部門參加轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負(fù)責(zé)物業(yè)修理資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評(píng)，物業(yè)管理項(xiàng)目交接監(jiān)管等。 (2)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核看法;負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作。

21、(3)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會(huì)沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。 (4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。 (5)對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問題的，提請(qǐng)有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。 (6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。 2.街道各科室職責(zé) (1)街道城建科負(fù)責(zé)研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，指揮協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。 (2)街道財(cái)政所負(fù)責(zé)落實(shí)配套資金，按照規(guī)定及時(shí)撥付補(bǔ)貼款，監(jiān)督資金使用，參加對(duì)社區(qū)的年度考核與獎(jiǎng)懲評(píng)比。 (3)街道

22、市容衛(wèi)生管理辦公室負(fù)責(zé)牽頭和催促社區(qū)及時(shí)拆掉住宅區(qū)內(nèi)違建，指導(dǎo)和催促保潔員做好職責(zé)范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。 (4)街道司法所負(fù)責(zé)協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站，強(qiáng)化對(duì)調(diào)解員的政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)與工作指導(dǎo)，充分發(fā)揮調(diào)解機(jī)制作用，協(xié)調(diào)解決各類物管矛盾糾紛。 (5)街道社會(huì)事務(wù)科負(fù)責(zé)社區(qū)建設(shè)的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作。將社區(qū)符合低保條件的居民納進(jìn)保證范圍，催促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對(duì)低保戶執(zhí)行先征后返。 (6)街道綜合科負(fù)責(zé)積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學(xué)校繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負(fù)責(zé)。 (7)街道紀(jì)工委負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)管理工作的年度考核，對(duì)物管資金使用進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì)。 3.社區(qū)

23、居委會(huì)職責(zé) (1)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，派代表參加籌備工作;會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉;指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作等。 (2)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和看法。 (3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中。 (4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。 (5)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。 4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé) (1)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公

24、共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場(chǎng)、裝修的管理和服務(wù)工作。 (2)接受業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主管委會(huì)的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人看法，提出整改措施并落實(shí);定期參加業(yè)主大會(huì)，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 (3)受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時(shí)解決。 (4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺(tái)帳。 (5)檢查、催促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，強(qiáng)化老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣揚(yáng)工作。 (6)定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對(duì)下水道、化糞池適時(shí)組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。 (7)天天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采用必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。 (8)對(duì)小區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，堅(jiān)持出

25、入口暢通。 (9)按時(shí)保質(zhì)完成上級(jí)部門交辦的物業(yè)管理其他工作。 5.物業(yè)管理應(yīng)急修理站職責(zé) (1)按照快速反應(yīng)、及時(shí)組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則，開展轄區(qū)內(nèi)無管理單位住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主自用部位的應(yīng)急修理工作。 (2)負(fù)責(zé)執(zhí)行全天候24小時(shí)專人接聽?wèi)?yīng)急報(bào)修 并做好記錄。 (3)負(fù)責(zé)安排修理單位，承諾服務(wù)時(shí)限，30分鐘內(nèi)到場(chǎng)及時(shí)排險(xiǎn)，并做到修水不過天，修電不過夜，及時(shí)提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。 (4)負(fù)責(zé)督查受理結(jié)果，反饋修理信息，建立修理服務(wù)臺(tái)帳。 (5)關(guān)于不在服務(wù)范圍內(nèi)的修理項(xiàng)目，向報(bào)修人提供相關(guān)修理咨詢，對(duì)涉及供水、供電、燃?xì)獾炔块T的報(bào)修，應(yīng)提供相關(guān) 。 (6)對(duì)

26、屬于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理項(xiàng)目，向報(bào)修人提供專項(xiàng)修理資金政策咨詢，并協(xié)助其辦理修理資金申請(qǐng)手續(xù)。 6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責(zé) (1)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。 (2)受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。 (3)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。 (4)受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。 (5)有關(guān)政策規(guī)定社會(huì)矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理。 (6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級(jí)上訪，如

27、越級(jí)上訪原則上不予受理。 (二)完善分類管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化 1.已實(shí)施市場(chǎng)化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主對(duì)物管公司的監(jiān)管;強(qiáng)化物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo)，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn);對(duì)物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評(píng)，為主管部門年審提供基本看法;參加優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng)，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。 2.單位自管小區(qū)的物管要求：催促自管單位切實(shí)擔(dān)負(fù)起物管責(zé)任，及時(shí)將各級(jí)有關(guān)檢查考評(píng)狀況向物管公司及其行政主管部門進(jìn)行通報(bào)，形成齊抓共管的合力。 3.不具備市場(chǎng)化運(yùn)作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過一段時(shí)期運(yùn)行，逐步過渡到由業(yè)主

28、委員會(huì)與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理。 4.對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保證性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理，執(zhí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不夠。 (三)加大扶持力度，推動(dòng)物業(yè)管理繼續(xù)健康發(fā)展 一是加大對(duì)小區(qū)居民的宣揚(yáng)力度，加強(qiáng)居民花錢買服務(wù)的意識(shí)。組織社委會(huì)協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)，以收費(fèi)促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費(fèi)，形成良性循環(huán)。二是積極爭(zhēng)取上級(jí)部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋修理、保潔護(hù)綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是激勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)

29、管理企業(yè)參加競(jìng)爭(zhēng)。提升市場(chǎng)份額，推動(dòng)物業(yè)公司規(guī)模化管理，降低運(yùn)營成本，提升整體水平。 三、組織領(lǐng)導(dǎo) 街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員如下： 領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，站長(zhǎng)由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系 ：52400834。 四、機(jī)構(gòu)設(shè)置 為便于機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立"兩站一中心一小組'執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。 1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站 2.街道物業(yè)管理應(yīng)急修理服務(wù)站 3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心 4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組 各社區(qū)居委會(huì)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，執(zhí)行二級(jí)監(jiān)管。一級(jí)監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實(shí)施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)