物業(yè)管理系統(tǒng)流程與界面說明書

1、 用戶手冊廈門市物業(yè)管理信息系統(tǒng) 用 戶 手 冊（企業(yè)端）監(jiān)制單位：廈門市建設與管理局 設計單位：廈門海邁科技股份有限公司目 錄1.系統(tǒng)介紹32.界面與使用說明32.1 登陸模塊32.2系統(tǒng)主界面32.3 企業(yè)信息42.4項目信息132.5上報信息歷史查詢202.6報表打印232.7資質(zhì)年檢申報表252.8修改密碼292.9留言板與物協(xié)留言板292.10使用幫助301.系統(tǒng)介紹 物業(yè)管理信息系統(tǒng)旨在通過系統(tǒng)軟件對物業(yè)管理企業(yè)進行管理，可大大方便企業(yè)向主管部門進行上報和年檢，本系統(tǒng)的使用者是市、區(qū)建設與管理局和物業(yè)管理企業(yè) 。系統(tǒng)配置1. 系統(tǒng)采用B/S結(jié)構(gòu)，支持WINDOWS 98/WINDO

2、SWS 2000/WINDOWS XP操作系統(tǒng)；2. 建議用戶使用IE5.5以上版本瀏覽器，以便正常使用本系統(tǒng)；3. 須確保電腦可上網(wǎng)，并正常連接服務器，推存使用寬帶上網(wǎng)。2.界面與使用說明2.1 登陸模塊登錄賬號（企業(yè)編號）登錄密碼（圖2-1-1 系統(tǒng)登陸界面）使用網(wǎng)絡瀏覽器（如Internet explorer）打開系統(tǒng)所在網(wǎng)址，彈出如上圖所示對話框，輸入帳號與密碼后進入系統(tǒng)。若企業(yè)已被取消資質(zhì)超過一個月，則企業(yè)無法使用該系統(tǒng)。企業(yè)用戶登陸系統(tǒng)時，將有提示“該企業(yè)已被注銷資質(zhì)，請重新申報暫定三級資質(zhì)”，點擊“確定”按鈕或關閉提示框后退出系統(tǒng)。特別提示由于網(wǎng)絡配置的不同，具體的接入方式、網(wǎng)址

3、請咨詢本地系統(tǒng)管理人員；登錄帳號即為企業(yè)資質(zhì)證書編號，由管理部門統(tǒng)一設置、分配，是企業(yè)在系統(tǒng)中的身份識別，具有唯一性。2.2系統(tǒng)主界面滾動信息欄菜單和工具欄（圖2-2-1 系統(tǒng)主界面）登陸后進入系統(tǒng)主界面，上方橫條處顯示企業(yè)名稱、滾動信息欄、系統(tǒng)當前時間。中間為系統(tǒng)4個主要模塊圖標（點擊后進入相應模塊），其他子模塊（包括：基本信息、管理信息、經(jīng)營信息、人員列表、良好記錄）顯示在左側(cè)豎條。若企業(yè)已被取消資質(zhì)，在取消資質(zhì)的一個月內(nèi)，企業(yè)用戶登陸系統(tǒng)時，將會提示用戶什么日期后無法登陸系統(tǒng)。若某企業(yè)是在2007-12-11被取消資質(zhì)的，那么該企業(yè)的用戶在“2007-12-11”至“2008-01-11

4、”之間登陸系統(tǒng)，都會有提示對話框“企業(yè)已被注銷資質(zhì)，限定2008-01-11后無法再登陸系統(tǒng)?！痹诮缑孀钭蠖说墓ぞ邫?，鼠標停留在圖片按鈕上面1秒鐘，會有相應的提示信息出現(xiàn)。 注銷操作，可對這次登錄進行注銷，退出系統(tǒng)； 密碼維護，可進行密碼修改； 查看幫助 資質(zhì)年檢 回到首頁 退出系統(tǒng)特別提示【通用】單擊標題列表區(qū)圖標、，可展開、隱藏子列表。“通用”表示此操作于整個系統(tǒng)操作中均適用。2.3 企業(yè)信息點擊圖2-2-1的“企業(yè)信息”進入企業(yè)信息模塊，企業(yè)信息包含基本信息，管理信息，經(jīng)營信息，人員信息，良好記錄。顯示基本信息點擊“基本信息”進入企業(yè)基本信息的顯示頁面，操作如下圖所示：2 顯示頁面1.

5、點擊“基本信息”圖表 1該頁面的信息包括企業(yè)的基本情況、營業(yè)執(zhí)照、分支機構(gòu)等。如果該企業(yè)為外辦企業(yè)，那么在頁面上會出現(xiàn)“企業(yè)信息（總公司）”的按鍵，點擊此按鍵可以查看總公司的信息。編輯基本信息 點擊右面操作區(qū)中的“編輯”按鈕，即可對企業(yè)的相關信息進行填寫，在填寫所有信息完畢后，單擊“保存”按鈕，保存當前數(shù)據(jù)。其中要注意的是資質(zhì)證書號碼和企業(yè)資質(zhì)等級是由主管部門統(tǒng)一制定的，在登錄系統(tǒng)時已經(jīng)鎖定，無法更改。（如圖2-3-3） 企業(yè)基本信息編輯單擊此按鈕，保存錄入數(shù)據(jù)單擊此按鈕，不保存錄入數(shù)據(jù)（圖2-3-3 編輯企業(yè)基本信息）顯示管理信息點擊“管理信息”進入企業(yè)基本信息的顯示頁面，操作如下圖所示：2

6、 管理信息顯示頁面操作按鍵1 管理信息圖表 2編輯管理信息在管理信息中，對內(nèi)容只需進行是或否的選擇，每個字段后面都會有一個下拉菜單，選擇完以后，單擊“保存”按鈕，保存當前數(shù)據(jù)，如下圖所示。單擊此按鈕，不保存管理信息單擊此按鈕，保存管理信息下拉菜單，選擇是或否新增經(jīng)營信息點擊左側(cè)的經(jīng)營信息列表，在經(jīng)營信息中，可對企業(yè)經(jīng)營情況的相關信息進行錄入和維護，如下圖所示。單擊此按鈕，編輯經(jīng)營信息單擊此按鈕，刪除經(jīng)營信息單擊此按鈕，退回上一級 （圖2-3-5企業(yè)信息管理模塊經(jīng)營信息） 點擊右邊操作區(qū)的“編輯”按鈕后，即可進入編輯狀態(tài)對內(nèi)容進行填寫，在填寫完后，單擊“保存”按鈕，對所填寫的內(nèi)容進行保存，其中要

7、注意的是，營業(yè)利潤填負數(shù)即為虧損。如下圖所示單擊此按鈕，不保存管理信息單擊此按鈕，保存管理信息 新增人員信息點擊右側(cè)導航欄人員列表，轉(zhuǎn)到人員信息模塊（如圖2-3-6），點擊新增人員按鈕，彈出人員基本信息編輯框。點擊此按鈕，進入人員詳情編輯狀態(tài)在此輸入人員姓名，查找該人員信息單擊此按鈕，新增人員信息單擊此按鈕，回到上一級單擊此按鈕，保存人員基本信息單擊此按鈕，關閉輸入框（圖2-3-6 新增企業(yè)人員信息） 填寫人員基本信息并保存后，會生成一條人員記錄，點擊記錄旁邊的“詳情”按鈕，可查看并編輯企業(yè)已有人員信息，如下圖所示。單擊此按鈕，編輯人員信息單擊此按鈕，回到上一級拖動滾動條，填寫下面的其它信息（

8、圖2-3-7 查看、編輯企業(yè)人員信息）在編輯狀態(tài)下，可對該人員的所有信息進行編輯，在編輯完后，單擊“保存”按鈕，保存當前數(shù)據(jù)，要注意的是，在職務旁邊有個單選框，如果是中級以上職稱人員，又兼任工程負責人或財務負責人的，此項需填，打“”為兼任，不填為否。 新增良好記錄點擊左側(cè)的良好記錄，轉(zhuǎn)到良好記錄列表頁，在此可對企業(yè)良好記錄情況進行錄入與維護（如圖2-3-8）單擊此按鈕，進入編輯狀態(tài)（圖2-3-8企業(yè)信息管理模塊良好記錄）單擊右邊操作區(qū)的“新增”按鈕，可以增加一條良好情況的記錄，在新增記錄的旁邊有一個“編輯”按鈕，點擊后可對記錄內(nèi)容進行修改，如下圖所示。單擊此按鈕，關閉良好記錄信息單擊此按鈕，保

9、存良好記錄信息企業(yè)基本信息：· 企業(yè)名稱：填寫物業(yè)企業(yè)（單位）在工商行政部門登記的名稱，要填全稱。不得使用簡稱，即與企業(yè)（單位）公章所使用的名稱一致。· 企業(yè)資質(zhì)證書號碼：由當?shù)亟ㄔO管理部門統(tǒng)一編制。· 資質(zhì)等級：依照建設部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的規(guī)定，按建設主管部門頒發(fā)的物業(yè)資質(zhì)等級證書填寫。包括一級、二級、三級、臨時三級。· 企業(yè)詳細地址：填寫由郵政部門認可的單位所在地地址，不要填寫通訊信箱號。· 登記注冊類型：按照國家統(tǒng)計局、國家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)的關于劃分企業(yè)登記注冊類型的規(guī)定的通知國統(tǒng)字(1998)200號，依據(jù)工商行政管理部門

10、對企業(yè)登記注冊的類型填報。· 企業(yè)成立時間：是指工商行政管理部門登記核準設立的日期。· 法定代表人(單位負責人)：指依照法律或者法人組織章程規(guī)定，代表法人行使職權(quán)的負責人。·其中中級以上職稱人員：指具有國家規(guī)定的中級專業(yè)職稱資格或持有相應執(zhí)業(yè)資格并受聘于企業(yè)的管理人員，不含中級技工。· 分支機構(gòu)：指法人單位中符合產(chǎn)業(yè)活動單位條件的除本部以外的其他產(chǎn)業(yè)活動單位。· 企業(yè)法人代碼：采用國家統(tǒng)一規(guī)定的企業(yè)（單位）法人代碼。代碼由8位無屬性的數(shù)字和一位校驗碼組成，標識在各級技術監(jiān)督部門頒發(fā)的單位代碼證書上，并按單位代碼證書的代碼填寫。暫無法人代碼的，從

11、臨時碼段中提起代碼。· 企業(yè)利潤總額： 指企業(yè)在一定時期內(nèi)實現(xiàn)的盈虧總額，反映企業(yè)最終的財務成果。· 企業(yè)總?cè)藬?shù)：指報告期末在物業(yè)管理企業(yè)中工作，取得工資或者其它形式勞動報酬的全部人員。包括：在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、在企業(yè)中工作的外方人員和港澳臺方人員、兼職人員、借用的外單位人員和第二職業(yè)者，不包括離開本單位仍保留勞動關系的職工。· 管理人員：是指物業(yè)管理企業(yè)中從事市場分析、招投標策劃、服務項目擴展、企業(yè)形象設計和人力資源管理、質(zhì)量管理、技術管理、財務管理等活動的人員。· 質(zhì)量認證信息：填寫由國家批準的認證機構(gòu)所頒發(fā)的質(zhì)量管理體系認證證書相關內(nèi)容。

12、· 企業(yè)自述：企業(yè)自述要求在1000字以內(nèi)，簡介應包括以下內(nèi)容：企業(yè)的經(jīng)營宗旨、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標及企業(yè)自成立以來的管理業(yè)績；企業(yè)物業(yè)管理情況，包括管理總面積，管理項目類型及獲獎情況等；企業(yè)社會貢獻情況，含稅收、社會捐助等；企業(yè)文化、品牌、代表項目等。· 經(jīng)營范圍：依照營業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營范圍內(nèi)容填寫。· 首次取得物業(yè)管理資質(zhì)時間：指第一次取得物業(yè)管理相應資質(zhì)（如臨時三級或三級）的時間。· 物業(yè)管理總面積：指該企業(yè)實際管理的所有物業(yè)管理項目的總面積，不含顧問項目和專項服務項目（如保結(jié)專項服務）的面積。· 5萬平方米以上的住宅小區(qū)：是指總建筑面積超過

13、5萬平方米的，被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，配建有公共服務設施的居民生活聚居地。· 整治、改造舊住宅小區(qū)項目個數(shù)：是指經(jīng)整治、改造并實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)的項目數(shù)量。企業(yè)經(jīng)營信息：· 資產(chǎn)總計： 指企業(yè)報告期擁有或控制的全部資產(chǎn)。包括流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形及遞延資產(chǎn)、其他長期資產(chǎn)。· 負債合計：指企業(yè)報告期所承擔的能以貨幣計量，將以資產(chǎn)或勞務償付的債務。其償還形式可以用貨幣，也可以用資產(chǎn)或提供勞務的方式償還。負債一般按其償還期長短分為流動負債和長期負債。· 所有者權(quán)益合計： 指報告期內(nèi)企業(yè)投資人對企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)。企業(yè)凈資產(chǎn)等于企業(yè)全

14、部資產(chǎn)減去全部負債后的余額，其中包括企業(yè)投資人對企業(yè)的最初投入以及資本公積金、盈余公積金和未分配利潤。對股份制企業(yè)，所有者權(quán)益即為股東權(quán)益。· 本年折舊： 指企業(yè)在本年度內(nèi)累計提取的固定資產(chǎn)折舊。· 經(jīng)營成本： 指企業(yè)在報告期內(nèi)從事主要業(yè)務活動而發(fā)生的成本。· 經(jīng)營稅金及附加： 指報告期企業(yè)因從事生產(chǎn)經(jīng)營活動按稅法規(guī)定交納的應從經(jīng)營收入中抵扣的稅金和附加。· 經(jīng)營性收入：參照企業(yè)報告期內(nèi)審計報告中損益表內(nèi)“經(jīng)營性收入”的內(nèi)容填寫。· 企業(yè)代管維修金：指報告期內(nèi)企業(yè)代管的房屋公共維修金和公共設施專用基金的總額。· 本年應付工資總額：指報

15、告期的這一年度企業(yè)應付的所有人員工資總和，包括工資、補貼、津貼、獎金等，不含福利費和社保等費用。· 本年應付福利費總額：指報告期的這一年度企業(yè)應付的所有人員福利費總和，按本年應付工資總額的14%計提。人員信息：· 勞動合同鑒證時間：勞動保障行政部門的勞動合同鑒證機構(gòu)對各類企業(yè)、事業(yè)單位、機關、社會團體與職工簽訂的勞動合同進行審查鑒證的時間。· 專業(yè)方向：指評定該職稱時的專業(yè)類別，如：土木工程、水電工程、園林工程、房地產(chǎn)經(jīng)濟、建筑經(jīng)濟等。· 繼續(xù)教育時間：指各職稱證書、執(zhí)業(yè)資格證書和崗位證書等進行繼續(xù)教育、注冊或年審學習的時間。2.4項目信息 新增項目信息

16、管理 新增保存1.新增項目 （圖2-4-1 項目基本信息）從左側(cè)樹狀導航欄的項目信息列表中選擇一個項目，則可查看該項目的基本信息。點擊右上角的“新增”按鈕可新增項目，“編輯”按鈕可編輯當前項目信息。單擊此按鈕，保存項目信息單擊此按鈕，不保存項目信息（圖2-4-2 項目基本信息編輯狀態(tài)）上圖為項目信息新增界面，填寫所有信息以后，單擊右上的“保存”按鈕，保存所填寫的信息，編輯項目信息的界面與此類似。房屋公共維修金在新增一個新的項目并填寫完基本信息后，點擊右上角的“房屋公共維修金”，即可對維修金情況進行填寫（如圖2-4-3）點擊此按鈕，進入詳細情況點擊此按鈕，新增一條新記錄（圖2-4-3 維修基金-

17、房屋公共維修金）在房屋公共維修金下項目中，可查看該項目的維修基金信息。點擊記錄旁邊的“詳細情況”按鈕可進入編輯狀態(tài)如下圖所示。點擊此按鈕，編輯該條記錄項目名稱確認之后，即為鎖定，不能更改點擊此按鈕，新增一條新記錄單擊此按鈕，保存項目信息單擊此按鈕，不保存項目信息（圖2-4-4 維修基金-新增或編輯指定項目的基金信息）在編輯狀態(tài)下，“項目名稱”字段是鎖定的不能修改，其它都可以進行編輯，在編輯完信息后，點擊“保存”按鈕，保存當前數(shù)據(jù)。公共設施專用基金在項目信息中，點擊“公共設施專用基金”可查看并編輯專用基金情況，如下圖所示。點擊此按鈕，進入詳細情況點擊此按鈕，新增一條新記錄（圖2-4-5 維修基金

18、-公共設施專用基金）點擊圖2-4-5“新增”或“詳細情況”按鈕，可進入編輯狀態(tài)，信息如下圖。點擊此按鈕，新增一條新記錄項目名稱確認之后，即為鎖定，不能更改單擊此按鈕，保存項目信息單擊此按鈕，不保存項目信息 （圖2-4-6 維修基金-公共設施專用基金）在編輯狀態(tài)下，項目名稱字段是鎖定的不能修改，其它都可以進行編輯，在編輯完信息后，點擊“保存”按鈕，保存當前數(shù)據(jù)。消防統(tǒng)計表單擊此按鈕，保存項目信息單擊此按鈕，不保存項目信息 （圖2-4-7 消防統(tǒng)計表 ）在項目信息中，每個項目都要填寫與消防相關的基本信息，以便主管部門進行統(tǒng)計和審查。房屋使用率動態(tài)檢測月報信息（圖2-4-8 房屋使用率動態(tài)檢測月報信

19、息）點擊項目信息中的房屋使用率動態(tài)檢測月報信息，進入月報信息錄入，方便主管部門對房屋信息進行及時的跟蹤及了解。上報數(shù)據(jù)在填寫完所有信息后，點擊左側(cè)導航欄中的上報信息按鈕，即可對填寫的信息進行數(shù)據(jù)上報（如圖2-4-9）。在此輸入框中，填寫企業(yè)的一些情況介紹單擊此按鈕，上報數(shù)據(jù)選擇所數(shù)據(jù)上報的日期（圖2-4-9 數(shù)據(jù)上報 ）點擊上報數(shù)據(jù)后，彈出一個窗口，在窗口中輸入錄入人員和責任人，還有上報的年份（選擇上半年或下半年）后，點擊“確定上報”按鈕完成上報（如圖2-4-10）。選擇所上報的年份（分為上半年和下半年）在此輸入框中，輸入錄入人員和責任人（圖2-4-10 數(shù)據(jù)上報 ）到此為止數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)上報已經(jīng)完

20、全結(jié)束，需要注意的是用戶在上報信息的時候，務必確認所上報的數(shù)據(jù)準確無誤，才可上傳。如果出現(xiàn)弄虛作假，虛假填寫的，經(jīng)審核查實，后果自負。項目信息：· 項目編號：由項目立項批文日期及一位識別碼組成。· 項目總單元數(shù)：根據(jù)設計文件填寫?？梢赞k理獨立產(chǎn)權(quán)，可用于獨立銷售的房屋為一個獨立的單元?！臼　浚褐赣墒≌皹I(yè)務主管部門直接領導和管理的物業(yè)管理企業(yè)（單位）?！镜貐^(qū)（市）】：指地區(qū)、省轄市直接領導和管理的物業(yè)管理企業(yè)（單位）?！究h（縣級市）】：指縣、區(qū)、縣級市直接領導和管理的物業(yè)管理企業(yè)（單位）。· 區(qū)域地址：指該項目所包含的所有門牌地址和號碼。· 總建設用地

21、面積：是規(guī)劃部門批準的項目所有套房、公建及其他配套建筑面積疊加之和，含房屋建筑、市政道路、綠地、預留公建用地等。· 地下建筑面積：主要是指地下車庫等一些地下設備用房、場所的建筑面積。· 項目總建筑面積：指該項目所包含的層高超過2.2米以上的所有房屋的面積，包括住宅，商場，別墅等建筑，還有一些周邊的配套設施，如學校，醫(yī)院，會所、市場等，含地下建筑面積。· 項目產(chǎn)權(quán)面積：是項目總建筑面積經(jīng)規(guī)劃部門批準、國土資源與房產(chǎn)管理局確認可以辦理產(chǎn)權(quán)的面積之和，不含地下建筑面積。· 入住率：指已辦理完相關交房入住手續(xù)的業(yè)主的房屋建筑面積總和與項目總建筑面積的百分比。&#

22、183; 綠地率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。· 物業(yè)服務費用約定形式：指依照物業(yè)服務收費管理辦法的內(nèi)容在物業(yè)服務合同中約定的形式，分包干制和酬金制。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。·

23、管理費繳交率：指報告期企業(yè)已收繳的管理費總額與應收繳的管理費總額的比值，以百分比計。· 物業(yè)管理用房面積：指產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有，用于公共服務的的房屋產(chǎn)權(quán)面積。包括物業(yè)管理處的辦公用房面積、業(yè)主委員會的辦公用房面積和其他用房（如：門崗、值班室、無償提供使用的安保人員的宿舍等），不含公共設施設備用房。· 備注：房屋公共維修金的收支列表一項，大、中修可按每筆一欄記錄；小修金額的可按月合計記錄。2.5上報信息歷史查詢注：年檢信息中部分內(nèi)容從企業(yè)信息和項目信息中提取，不必再填寫，再察看年檢信息之前，要先選擇年份，再選擇上半年或下半年，才能進入察看狀態(tài)。主管部門對企業(yè)年檢情況的意

24、見，及其對應問題的相關模塊點擊下拉菜單，選擇年份和上，下半年（圖2-5-1 企業(yè)年檢信息）點擊左側(cè)樹狀導航欄的上傳信息-企業(yè)信息，可查看企業(yè)本年度上報數(shù)據(jù)或本年度年檢信息，如年檢通過，則在審查意見中，注明通過，如未通過，在審查意見中會有相應的批示內(nèi)容，內(nèi)容所對應的信息模塊也會在上面相應的標注，（如圖2-5-1）。（圖2-5-2 年檢-企業(yè)人才信息列表）點擊左側(cè)樹狀導航欄的上傳信息-人員信息，可查看企業(yè)人員的歷史查詢，（如圖2-5-2）。（圖2-5-3 年檢-管理信息列表） 點擊左側(cè)樹狀導航欄的上傳信息-管理信息，可查看企業(yè)管理信息的歷史查詢,（如圖2-5-3）。（圖2-5-4 年檢-企業(yè)經(jīng)營信息）點擊左側(cè)樹狀導航欄的上傳信息-經(jīng)營信息，可查看企業(yè)經(jīng)營信息的歷史查詢, （如圖2-5-4）。（圖2-5-5 年檢-企業(yè)項目信息）點擊左側(cè)樹狀導航欄的上傳信息-項目信息，可查看企業(yè)項