昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、春城樓市風(fēng)云錄03-04昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2004年8月17日星期二昆明筑巢氏房地產(chǎn)行銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司目錄：（一）營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境及昆明房地產(chǎn)基本狀況分析2一、2004年上半年云南省區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)2二、2004年上年年昆明城市經(jīng)濟(jì)要點(diǎn)4三、昆明城市規(guī)劃發(fā)展方向5四、 土地供給6五、昆明市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易情況：9（二）市場(chǎng)供給與銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)9（三）競(jìng)爭(zhēng)分析12一、板塊競(jìng)爭(zhēng)12二、大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)存在不確定因素12三、別墅及高檔公寓一三四、滇池板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一三五、20032004典型項(xiàng)目分析一五（四）產(chǎn)品形態(tài)分析29一、產(chǎn)品熱點(diǎn)：29二、昆明市20032004熱點(diǎn)戶型追蹤29（五）消費(fèi)形態(tài)分析34一、昆明市場(chǎng)住宅

2、消費(fèi)需求軌跡34二、昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求處于轉(zhuǎn)型期35三、中高端消費(fèi)需求形態(tài)35四、消費(fèi)群形態(tài)特征基本面分析37五、四大群體的住房需求特征41六、價(jià)格調(diào)查報(bào)告 （一） 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境及昆明房地產(chǎn)基本狀況分析 一、 2004年上半年云南省區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)云南經(jīng)濟(jì)集中表現(xiàn)為資源大省，經(jīng)濟(jì)小省的特點(diǎn)；旅游、能源、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)有著相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Σ⒚媾R著巨大的發(fā)展機(jī)遇。云南在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中還是一個(gè)比較落后的省份。GDP僅為2000億元。城鄉(xiāng)差別、省會(huì)城市和地級(jí)城市差別、地級(jí)城市和縣級(jí)城鎮(zhèn)的差別非常明顯。云南經(jīng)濟(jì)體系不夠健全、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平較低，但是資源依然保持潛在的優(yōu)勢(shì)，因此給民間資本帶來(lái)很大的投資空間，給發(fā)達(dá)地區(qū)的

3、民營(yíng)企業(yè)投資云南帶來(lái)很多發(fā)展機(jī)遇。未來(lái)云南有可能成為體驗(yàn)旅游經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)通道、能源產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)形象，在這種情況下，房地產(chǎn)和汽車(chē)、通訊、IT、教育等“生活平臺(tái)”產(chǎn)業(yè)在云南繼續(xù)有著良好的、優(yōu)于全國(guó)平均水平的發(fā)展空間。今年以來(lái)，國(guó)家加大了對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控力度，抑制部份地區(qū)部份行業(yè)的投資過(guò)熱現(xiàn)象，調(diào)控措施對(duì)云南省投資增長(zhǎng)的影響逐步顯現(xiàn)，投資增幅明顯回落。其主要特點(diǎn)：一是投資增幅呈逐月回落。15月，全省全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成430億元，比去年同期增長(zhǎng)40.6%，在投資中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成316.05億元，同比增長(zhǎng)46.5%，增幅分別比13月、14月回落14.2個(gè)和6個(gè)百分點(diǎn)。其中：基本建設(shè)完成投資

4、194.34億元，增長(zhǎng)49.8%；更新改造完成投資45.85億元，增長(zhǎng)58.4%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資45.46億元，增長(zhǎng)35.2%?；窘ㄔO(shè)、更新改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅與1-3月和1-4月相比，均有不同程度回落。二是全省各行業(yè)投資有起有落，國(guó)家對(duì)部分行業(yè)投資過(guò)快增長(zhǎng)的調(diào)控和對(duì)煤、電、油、運(yùn)等瓶頸行業(yè)的支持效果明顯。國(guó)家調(diào)控的鋼鐵、電解鋁、水泥和房地產(chǎn)行業(yè)投資逐漸回落，如云南以鋼鐵為主的冶金業(yè)完成投資一五.98億元，比去年同期增長(zhǎng)3.8倍，但增幅比1-4月回落一三5個(gè)百分點(diǎn)；以電解鋁為主的有色完成投資14.10億元，同比增長(zhǎng)1.4倍，但增幅比1-4月回落92.7個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)業(yè)完成投資45.

5、46億元，同比增長(zhǎng)35.2%，但增幅比1-4月回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。三是建設(shè)資金來(lái)源充裕。15月，全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資到位資金372.07億元，同比增長(zhǎng)52.0%。其中：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金23.74億元，增長(zhǎng)21%；國(guó)內(nèi)貸款121.86億元，增長(zhǎng)40.2%；利用外資3.90億元，增長(zhǎng)16.5%；企事業(yè)單位自籌120.42億元，增長(zhǎng)1.一八倍。四是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。15月，全省房地產(chǎn)完成投資45.46億元，同比增長(zhǎng)35.2%，施工面積1098.26萬(wàn)平方米，其中住宅912.75萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)23.1%和28.4%；竣工面積90.40萬(wàn)平方米，其中住宅76.0萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)一三.7%和12.9%

6、；商品房屋銷(xiāo)售建筑面積一五0.14萬(wàn)平方米，其中住宅一三4.04萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)74.5%和79.8%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額29.81億元，其中住宅25.34億元，增長(zhǎng)81.6%和88.1%，商品房屋銷(xiāo)售建筑面積中銷(xiāo)售給個(gè)人147.40萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)91.8%，占銷(xiāo)售面積的98.2%，銷(xiāo)售額28.96億元，增長(zhǎng)99.9%。從15月情況看，全省固定資產(chǎn)投資雖然繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但因?yàn)閲?guó)家宏觀調(diào)控的幾大行業(yè)占云南省固定資產(chǎn)投資的四分之一強(qiáng)，將會(huì)繼續(xù)影響云南投資增長(zhǎng)，增速還會(huì)逐月回落。二、 2004年上半年昆明城市經(jīng)濟(jì)要點(diǎn)1、上半年昆明市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，比去年同期增長(zhǎng)。

7、   2、 實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值余億 今年上半年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，比去年同期增長(zhǎng)，增幅比去年同期提高個(gè)百分點(diǎn)。 3、    固定資產(chǎn)投資增幅回落     上半年昆明市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長(zhǎng)，但增幅有所回落。上半年，全市完成固定資產(chǎn)投資億元，比去年同期增長(zhǎng) ?熏增幅同比提高個(gè)百分點(diǎn)，但與今年幅度最快的月份比較，回落了個(gè)百分點(diǎn)，與月份比較，回落個(gè)百分點(diǎn)。     4、    對(duì)東盟的出口貿(mào)易大

8、增     月全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口貿(mào)易總額億美元，比去年同期增長(zhǎng)。其中，出口億美元，增長(zhǎng) ，進(jìn)口億美元，增長(zhǎng) 。月，昆明對(duì)亞洲的進(jìn)出口貿(mào)易額億美元，占全市進(jìn)出口貿(mào)易總額的；昆明對(duì)東盟國(guó)家的出口額億美元，比去年同期增長(zhǎng)，高于全市出口增幅個(gè)百分點(diǎn)，占全市出口額的。    5、 消費(fèi)品價(jià)格上漲 居36城市第2位（房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展）。一方面，昆明的天然氣候優(yōu)勢(shì)；云南省唯一的經(jīng)濟(jì)文化政治中心的特質(zhì)，依托云南旅游業(yè)、東南亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景，作為中心樞紐的昆明在越來(lái)越多的全國(guó)性乃至國(guó)際性的人流經(jīng)濟(jì)的支撐下，迎來(lái)全所未有的發(fā)展機(jī)遇。另一方

9、面，目前，以 “國(guó)際旅游城市”為定位的昆明城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯過(guò)于單一， 缺乏獨(dú)特的旅游產(chǎn)品，在國(guó)際性及文化性方面均沒(méi)有形成足夠的城市旅游吸引力。三、 昆明城市規(guī)劃發(fā)展方向客觀上，目前昆明城市空間發(fā)展面臨著諸多的困境，集中表現(xiàn)為：城市交通的惡化；城市功能?chē)?yán)重失衡；城市生活成本日益增加等方面。1、 北市區(qū)：副中心在尋求突破與發(fā)展的過(guò)程中， 昆明形成了建立和發(fā)展“北市區(qū)副中心”的發(fā)展戰(zhàn)略，因此自2000年至今，北市區(qū)成為了昆明房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)，并在今天成為了昆明最大規(guī)模的住宅區(qū)。2、 東市區(qū)：繞城線：北市區(qū)發(fā)展在其空間受到限制的同時(shí)有效帶動(dòng)了昆明東區(qū)的發(fā)展。而且，99世博會(huì)為昆明東區(qū)發(fā)展?fàn)I造了良好的氛

10、圍基礎(chǔ)。同時(shí)，為解決東二環(huán)至昆玉高速公路石虎關(guān)目前嚴(yán)重的交通瓶頸，規(guī)劃建設(shè)昆明東三環(huán)早在1999年便提上昆明市城市交通規(guī)劃的議事日程。（東繞城線開(kāi)發(fā)有限公司已經(jīng)成立）2004年年內(nèi)將全線動(dòng)工。東三環(huán)的新建無(wú)疑將為昆明東區(qū)的發(fā)展迎來(lái)巨大的發(fā)展空間，東三環(huán)有效的突破了金殿山系（呼馬山）對(duì)昆明東區(qū)的發(fā)展限制，并將東區(qū)的發(fā)展空間拓展到郊縣嵩明。3、度假區(qū)與新昆明昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)為南市區(qū)發(fā)展的核心區(qū)域。該區(qū)域憑據(jù)“滇池、西山”等良好的自然資源，建設(shè)發(fā)展了民族村、博物館、海埂好紅塔體訓(xùn)基地等核心項(xiàng)目，形成了滇池度假區(qū)良好的自然及人文環(huán)境。昆明南市區(qū)在良好的自然及人文資源形成的居住環(huán)境基礎(chǔ)上，目前，昆

11、明市房地產(chǎn)的中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在度假區(qū)區(qū)域。2003年，以滇池為中心的新昆明發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃成為了昆明房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)最有影響力的事件。新昆明的城市發(fā)展在政府層面最終的確定盡管還在論證過(guò)程中，但卻造成了強(qiáng)大的輿論氛圍，為度假區(qū)板塊的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)I造了良好的信心環(huán)境。4、從“營(yíng)銷(xiāo)昆明”到“住在昆明”近年來(lái)，昆明市政府官員思想中樹(shù)立了“經(jīng)營(yíng)城市”“營(yíng)銷(xiāo)城市”的觀念，99世博會(huì)可謂“營(yíng)銷(xiāo)昆明”的第一站，隨后，昆明市政府通過(guò)每年一屆的“昆交會(huì)”“旅游節(jié)”“特色商品全國(guó)巡展”等會(huì)展形式，以實(shí)際行動(dòng)“營(yíng)銷(xiāo)昆明”。也因此使昆明的知名度及影響力逐漸提高。今年初，由省政府牽頭，由省市政府領(lǐng)導(dǎo)掛率，成立了“住在昆

12、明”策劃小組。預(yù)示著政府對(duì)“營(yíng)銷(xiāo)昆明”進(jìn)入了深層思維階段。昆明有望憑據(jù)氣候優(yōu)勢(shì)，以居住產(chǎn)業(yè)作為導(dǎo)向，從而有效發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)?！白≡诶ッ鳌睜I(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略一旦進(jìn)入實(shí)施階段，將對(duì)昆明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生巨大的促進(jìn)。四、土地供給1、 土地政策：2003年12月中旬，云南省國(guó)土資源廳和云南省監(jiān)察廳聯(lián)合制定了十條硬規(guī)，要求經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的比例要達(dá)到100。12月下旬，云南省政府下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化土地統(tǒng)一管理有關(guān)問(wèn)題的通知，從2004年 1月1日起，全省將全面實(shí)行政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用收購(gòu)、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓的土地管理制度。今年開(kāi)始，昆明已開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行此項(xiàng)政策。2、 土地供應(yīng)量1)

13、 昆明最近五年土地開(kāi)發(fā)情況：1999年至2003年昆明市房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)面積呈下降狀況。 2)今年土地供應(yīng)量：據(jù)昆明市土地交易中心數(shù)據(jù)，截至3月一五日，昆明土地交易中心已掛牌土地4142畝。其中金源公司掛牌出讓位于南市區(qū)，官渡鎮(zhèn)以東廣福路以北的3100畝土地，掛牌價(jià)9.3億，每畝價(jià)格為31萬(wàn)元。除此以外，土地交易中心預(yù)計(jì)今年掛牌總量還有約一八00至2000畝。以上合計(jì)，今年掛牌交易的土地將超過(guò)5000畝，計(jì)333萬(wàn)平米。這個(gè)計(jì)劃量比上年度土地開(kāi)發(fā)面積增加了44%。3)今后兩年昆明土地供給分析：對(duì)昆明土地供給量影響最大的因素來(lái)自昆明東繞城線開(kāi)發(fā)有限公司，該公司與香港公司合作，對(duì)白沙河片區(qū)（位于昆明

14、市東城郊）7平方公里（10500畝）的土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)。此項(xiàng)目已作為綜合性開(kāi)發(fā)立項(xiàng)，估計(jì)將在2005年中期出售。這將會(huì)是昆明未來(lái)兩年最大宗、最具規(guī)模的土地供給。3、 土地價(jià)格：1)北市區(qū)價(jià)格呈上漲趨勢(shì)北市區(qū)同一地段（如江東小康城附近）土地價(jià)格，02年掛牌價(jià)均價(jià)為52萬(wàn)，成交均價(jià)為54萬(wàn)；03年掛牌均價(jià)為60萬(wàn)，成交均價(jià)為65萬(wàn)。分別上漲一三%和17%。2)南市區(qū)價(jià)格平穩(wěn)； 02、03年南市區(qū)幾塊在土地交易中心掛牌及成交的地價(jià)均為48萬(wàn)元。但是今年四月掛牌的3100畝土地起拍價(jià)只有每畝30萬(wàn)元。3)昆明地價(jià)總體平穩(wěn)上升02年昆明掛牌均價(jià)為55萬(wàn)元，成交均價(jià)為67萬(wàn)元；03元掛牌均價(jià)為57

15、萬(wàn)元，成交均價(jià)為68萬(wàn)元。同比均平穩(wěn)上漲，估計(jì)今年也將保持這個(gè)漲幅。u 結(jié)論：1、 04年昆明土地供給量及價(jià)格：Ø 04年土地總供給量增加；Ø 04年昆明總體地價(jià)繼續(xù)走高。2、 05年昆明區(qū)域性地價(jià)將會(huì)上漲：Ø 新的土地出讓政策的嚴(yán)格執(zhí)行，05年區(qū)域性土地價(jià)格同比將會(huì)平穩(wěn)上升。3、 未來(lái)幾年昆明年土地供給量及價(jià)格：Ø 昆明土地供應(yīng)量充足，在未來(lái)幾年，即使不考慮新昆明建設(shè)城區(qū)擴(kuò)大帶來(lái)的土地供應(yīng)的增加，就白沙河區(qū)域的逐漸成熟，土地市場(chǎng)供給總量不會(huì)緊張；Ø 未來(lái)幾年昆明房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)：考慮今年金源掛牌的3100畝，以及白沙河明年開(kāi)始可供出讓的約萬(wàn)畝土地

16、的位置和屬性，其土地價(jià)格不會(huì)偏高，最終影響商品房的價(jià)格走勢(shì)不致很高上揚(yáng)。Ø 低價(jià)樓盤(pán)供應(yīng)量將會(huì)大幅增加：白沙河片區(qū)的位置決定了這個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)的商品房會(huì)是低價(jià)樓盤(pán)，低價(jià)樓盤(pán)供給預(yù)計(jì)將會(huì)增加，壓力將會(huì)加劇。五、 昆明市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易情況：2003年昆明市二級(jí)市場(chǎng)增長(zhǎng)八倍，2004年上半年持續(xù)高漲從表中可以看出，昆明二級(jí)市場(chǎng)3年時(shí)間翻了8倍，是一個(gè)驚人的增長(zhǎng)。同時(shí)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格3年時(shí)間也增長(zhǎng)了42%，說(shuō)明昆明商品房投資及換房率這兩種行為十分活躍。2004年以來(lái)已購(gòu)公房交易量一路飚升，1至5月交易面積、交易額，比去年同期大幅上升。在交易中心內(nèi)，每天前來(lái)辦理已購(gòu)公房轉(zhuǎn)讓的市民排成了長(zhǎng)隊(duì)。受商

17、品房?jī)r(jià)格上漲因素影響，已購(gòu)公房的平均價(jià)格也一直攀升。5月份一環(huán)路以內(nèi)已購(gòu)公房平均價(jià)格為2404.37元，一環(huán)與二環(huán)之間為一八33.71元，二環(huán)與三環(huán)之間為一五51.58元。分別比2月份上漲64.35元、一三0.62元和148.84元。（二）市場(chǎng)供給與銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)1、 昆明市2000至2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供給統(tǒng)計(jì)n 總供給：新開(kāi)工面積除02年較大幅度的下降，其余處年份同比都在增長(zhǎng)；Ø 峻工面積除01年下降，其余處年份同比都在增長(zhǎng)；Ø 銷(xiāo)售面積01年及02年同比均大幅下降，03年開(kāi)始回升。Ø 04年所在指標(biāo)均同比預(yù)測(cè)均上漲。n 中高端市場(chǎng)供給：昆明別墅高檔公寓開(kāi)發(fā)占住宅各

18、項(xiàng)目總量比例表項(xiàng)目2000年占當(dāng)年總量比例 2001年占當(dāng)年總量比例 2002年占當(dāng)年總量比例 2003年占當(dāng)年總量比例 預(yù)計(jì)2004年占當(dāng)年總量比例 本年施工面積381,328 9%778,744 14%912,639 16%993,552 16%1,103,947 16%本年新開(kāi)工面積84,063 5%一五4,083 6%100,969 6%206,990 8%369,625 10%本年竣工面積126,248 6%110,3一三 6%588,955 20%682,000 22%688,889 20%n 02至03年昆明規(guī)劃局項(xiàng)目報(bào)建表2、 20002003年昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況表200

19、02003年昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況表年度施工面積（萬(wàn)平米）增長(zhǎng)率新開(kāi)工面積（萬(wàn)平米）增長(zhǎng)率竣工面積（萬(wàn)平米）增長(zhǎng)率銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）增長(zhǎng)率銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米）增長(zhǎng)率2000年438 163 204 21921242001年549 20%253 36%178 -14%210 -4%235010%2002年586 6%169 -50%291 39%一八0-17%2169-8%2003年621 6%296 43%310 6%2一五16%2一八40.7%預(yù)計(jì)2004年690 10%370 20%345 10%225 5%3、2004年上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì) 1）投資

20、0; 上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比去年同期增長(zhǎng)?2）銷(xiāo)售：全市商品房銷(xiāo)售額億元。銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)和。3）開(kāi)工面積房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資后勁增強(qiáng)，上半年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積達(dá)到萬(wàn)平方米，比去年同期增加萬(wàn)平方米。  A. （三）競(jìng)爭(zhēng)分析一、 板塊競(jìng)爭(zhēng)u 北市區(qū)逐漸退出競(jìng)爭(zhēng)20012003年，昆明市房地產(chǎn)板塊競(jìng)爭(zhēng)集中表現(xiàn)為南北板塊競(jìng)爭(zhēng)。北市區(qū)在“副市中心”的政策推動(dòng)下，以大規(guī)模的中低檔住宅為核心，在南北競(jìng)爭(zhēng)中明顯勝出。時(shí)至今日，由于北市區(qū)土地供給的地域空間窮途末路，南市區(qū)在“新昆明”政策輿論的支撐下，南北競(jìng)爭(zhēng)自然形勢(shì)逆轉(zhuǎn)。u 2004年后，將演變?yōu)闁|南板塊競(jìng)爭(zhēng)由于東繞城線項(xiàng)目在

21、2004年將成為事實(shí)，北沙河7平方公里的土地將進(jìn)入昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)，昆明市新國(guó)際機(jī)場(chǎng)也將建設(shè)于昆明東郊嵩明境內(nèi)的軍馬場(chǎng)。這樣使得昆明東板塊將以強(qiáng)大的聲勢(shì)取代北市區(qū)，加入到南市區(qū)板塊的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中來(lái)。當(dāng)然，由于基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套方面東市區(qū)的嚴(yán)重缺乏，在2004年內(nèi)，東市區(qū)上暫時(shí)構(gòu)不成威脅。但2005年以后的，東南板塊的競(jìng)爭(zhēng)存在不確定性因素，目前東區(qū)沒(méi)有政策輿論環(huán)境，卻有著既定的事實(shí)，南區(qū)“新昆明”目前仍然處于務(wù)虛階段。二、 大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)存在不確定因素u 世博生態(tài)城世博生態(tài)城規(guī)劃用地5000畝，建筑單位（別墅、聯(lián)排）近3000個(gè)。此項(xiàng)目于2003年房交會(huì)已經(jīng)亮相，但由于各種原因目前尚沒(méi)有開(kāi)工建設(shè)和預(yù)售

22、。世博生態(tài)城項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品定位明確（中高檔），供給量巨大，由于項(xiàng)目進(jìn)展無(wú)法確定，構(gòu)成了2004年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)大盤(pán)及高中檔競(jìng)爭(zhēng)最大的不確定性因素。u 官渡鎮(zhèn)以東廣福路以北的3100畝土地，目前（金源公司）已經(jīng)掛牌，掛牌價(jià)9.3億，單價(jià)31萬(wàn)元畝。u 北市區(qū)龍泉地產(chǎn)江東小康城二期一五00畝目前尚不明朗。u 廣福路（同仁醫(yī)院片區(qū)）2000余畝土地已經(jīng)于2 003年下半年被上海新工聯(lián)、金鵬地產(chǎn)1200畝、新希望880畝等外來(lái)者瓜分。以上項(xiàng)目土地歸屬已經(jīng)基本明確，均已進(jìn)入備戰(zhàn)開(kāi)發(fā)狀態(tài)，但目前規(guī)劃定位及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)尚不明朗。給20042005年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局在大盤(pán)層面帶來(lái)了不確定性。三、 別墅及

23、高檔公寓Ø 所在指標(biāo)除01年竣工面積和02年新開(kāi)工面積下降外，都呈上漲之勢(shì)；Ø 03年別墅及高檔公寓施工、新開(kāi)發(fā)、竣工面積分別為4年前的3倍、3倍和2倍；在開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)中，別墅所占住宅開(kāi)發(fā)面積的比例最近幾年沒(méi)有明顯變化，幾乎為一個(gè)恒值；四、 滇池板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目1）滇池路湖畔之夢(mèng)、理想小鎮(zhèn)、挪威森林、廣基海悅、波希米亞等項(xiàng)目，于2003下半年至2004年初相繼開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。合計(jì)供給建筑面積約60萬(wàn)平方米，約3000余套。2）以上項(xiàng)目均以中高產(chǎn)品形態(tài)為定位。挪威森林、廣基海悅、波希米亞則以TOWNHOUSE為核心產(chǎn)品形態(tài)，輔助以少量獨(dú)棟別墅。3）在售價(jià)方面， 2004年銷(xiāo)售均價(jià)同比

24、2003年有較大增長(zhǎng)，漲幅達(dá)到10左右。4）湖畔之夢(mèng)以環(huán)境為核心優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品定位幾乎覆蓋所有中高端群體，產(chǎn)品形態(tài)與目標(biāo)市場(chǎng)存在模糊與錯(cuò)位，營(yíng)銷(xiāo)手法極為普通，后期營(yíng)銷(xiāo)乏力。5）理想小鎮(zhèn)：在以上項(xiàng)目中，該項(xiàng)目在規(guī)劃定位方面對(duì)如何最大化發(fā)揮土地價(jià)值進(jìn)行了深度研究，使得其項(xiàng)目的產(chǎn)品定位與目標(biāo)市場(chǎng)非常清晰。主力小高層鎖定90一三0平方米、30萬(wàn)元套（均價(jià)2400元平方米）的主力目標(biāo)市場(chǎng)，并遵循消費(fèi)群體的金字塔結(jié)構(gòu)，輔助以4層洋房及少量TOWNHOUSE。營(yíng)銷(xiāo)思路清晰，采用全面公開(kāi)透明式營(yíng)銷(xiāo)。項(xiàng)目銷(xiāo)售成果表現(xiàn)不俗。目前，以上項(xiàng)目銷(xiāo)售情況尚可。究其原因，一、TOWNHOUSE產(chǎn)品形態(tài)目前依舊是昆明樓市需求的熱

25、點(diǎn)之一。二、昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“產(chǎn)品升級(jí)型”的需求轉(zhuǎn)型階段。對(duì)有著良好的區(qū)域環(huán)境基礎(chǔ)的高品質(zhì)項(xiàng)目的需求逐漸旺盛。三、在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中，花園、半層地下車(chē)庫(kù)等價(jià)值的贈(zèng)送促銷(xiāo)有力的推進(jìn)中高端產(chǎn)品銷(xiāo)售。6）就目前滇池路板塊土地供給狀況及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)來(lái)看，2004年在此區(qū)域板塊內(nèi)的中高端樓盤(pán)除以上幾個(gè)樓盤(pán)之外，供給量預(yù)計(jì)較少。五、20032004典型項(xiàng)目分析u 左岸公寓：左岸公寓2003年1月23日開(kāi)盤(pán)，為世紀(jì)生活二期，緊鄰西苑立交橋，多層和小高層各一棟，容積率1.8，總戶數(shù)203戶，主力戶型多層以85-90二室二廳躍層為主，綜合均價(jià)為2600元。套均價(jià)25萬(wàn)元。小高層以一三5平米三室二廳躍層為主。起價(jià)24

26、20元，小高層每平米加價(jià)50-80元不等，多層均價(jià)2550元。產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)：鑒于目前西區(qū)市場(chǎng)高檔住宅的稀缺，同時(shí)依托世紀(jì)生活成熟配套設(shè)施，左岸公寓在價(jià)格定位做了適當(dāng)拔高，價(jià)格定位在2500-2700元；在戶型選擇上，依據(jù)地形特點(diǎn)，在緊鄰立交橋側(cè)安排了面向年輕高收入首次置業(yè)者的多層小戶型，在內(nèi)側(cè)臨世紀(jì)生活安排了面向高收入二次置業(yè)者的小高層大戶型；從產(chǎn)品特征看，左岸公寓延續(xù)世紀(jì)生活建筑風(fēng)格，外走廊躍層戶型，戶型設(shè)計(jì)合理，戶內(nèi)低窗臺(tái)大采光面，配置外掛觀景電梯， 整體看來(lái)，世紀(jì)生活的成熟社區(qū)氛圍以及緊鄰中心花園是左岸公寓樓盤(pán)高品質(zhì)的保證。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：在西市區(qū)成熟路段上，幾乎沒(méi)有定位和品質(zhì)與左岸公寓類(lèi)似的

27、樓盤(pán)。主題概念選擇： 選擇的主題是“科技全面服務(wù)生活”，借高新開(kāi)發(fā)區(qū)科技之勢(shì)來(lái)體現(xiàn)其高品質(zhì)，其支持系統(tǒng)無(wú)非是對(duì)樓盤(pán)特點(diǎn)的一些總結(jié)，整體看來(lái)，主題屬于概念性總結(jié)，與產(chǎn)品、定位聯(lián)系不是很緊密。廣告形象推廣：廣告推廣采用主題形象廣告配合主力訴求點(diǎn)說(shuō)明方式，主題形象廣告進(jìn)行視覺(jué)效果精細(xì)化處理，畫(huà)面色彩濃烈清晰、元素符號(hào)運(yùn)用單純，可識(shí)別性強(qiáng)，便于形成有沖擊力的視覺(jué)效果，塑造清晰的樓盤(pán)形象。銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售情況較好，目前已經(jīng)基本售馨。n 官城四季花語(yǔ)：2003.2.28開(kāi)盤(pán)，位于二環(huán)東路外穿金路金庭小區(qū)內(nèi)，占地43畝，容積率1.62，多層住宅，總戶數(shù)502戶，主力戶型79、103、117、129，分布較為平

28、均，20%-25%不等；起價(jià)一八80元，均價(jià)2100元，送衛(wèi)生間精裝修；細(xì)分市場(chǎng)選擇：四季花語(yǔ)選擇的是東北區(qū)位二環(huán)路近郊，價(jià)位在19002200之間的中小戶型多層住宅市場(chǎng)； 目標(biāo)消費(fèi)群描述：城市中等收入工薪階層，包括一次置業(yè)和二次置業(yè)人群，該部分人群購(gòu)房首要需求是滿足居住功能，看重價(jià)格的可支付性和地段的生活便利性，在此基礎(chǔ)上，對(duì)社區(qū)環(huán)境品質(zhì)有一定要求；產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征：產(chǎn)品定位于經(jīng)濟(jì)型住宅，戶型區(qū)間：79144，主力戶型79、103、117、129，分布較為平均，起價(jià)一八80元，均價(jià)2100元；在產(chǎn)品特征方面，從整體規(guī)劃看，樓盤(pán)采用行列式布局，布置中央軸線景觀，形成中央活動(dòng)空間，二級(jí)景觀采用

29、穿越棟與棟之間的環(huán)狀水系，形成入戶小橋；沿金汁河岸布置休息木廊，形成社區(qū)活動(dòng)空間；從戶型設(shè)計(jì)看缺點(diǎn)是大多為大進(jìn)深，小面寬，動(dòng)靜區(qū)圍繞餐廚衛(wèi)布置，功能分區(qū)不明顯，部分戶型存在諸如衛(wèi)生間門(mén)正對(duì)大門(mén)、餐廳成為交通中心等問(wèn)題，整體看來(lái)戶型設(shè)計(jì)從經(jīng)濟(jì)性出發(fā)，降低了居住的舒適性。此外值得一提的是該樓盤(pán)對(duì)頂層住宅的處理：凡購(gòu)買(mǎi)頂層住宅的消費(fèi)者均可獲贈(zèng)面積達(dá)80平米以上帶連廊房間直接入戶的頂層花園，這對(duì)消費(fèi)者有著很大的吸引力，所以其頂層銷(xiāo)售情況較好；競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：在此細(xì)分市場(chǎng)內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自北市區(qū)的部分樓盤(pán)，但地理位置特點(diǎn)使其與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)生了一定差異，整體看來(lái)，目前在二環(huán)近郊缺乏此定位的樓盤(pán)，面臨的競(jìng)爭(zhēng)度不強(qiáng)。主

30、題概念選擇：“完全實(shí)用主義”， 強(qiáng)調(diào)環(huán)境實(shí)用、園林實(shí)用、空間實(shí)用、生活實(shí)用，通過(guò)反復(fù)的強(qiáng)調(diào)功能實(shí)用，力圖使消費(fèi)者相信物有所值，絕無(wú)浪費(fèi)，主題概念選擇過(guò)于簡(jiǎn)單直白，不利于形成形象的差異化識(shí)別，弱化了樓盤(pán)的價(jià)值內(nèi)涵。廣告形象推廣：采用粗顯的說(shuō)明式手法，簡(jiǎn)單的配圖再加長(zhǎng)條文字性說(shuō)明，可謂簡(jiǎn)單實(shí)用型的廣告推廣方式，缺乏主力訴求點(diǎn)的提煉與形象的塑造，主題形象不清晰。在視覺(jué)效果的處理上也存在一定問(wèn)題，樓書(shū)粗糙簡(jiǎn)單，缺乏完整準(zhǔn)確的戶型圖，樣板景觀處理粗糙隨意，不僅沒(méi)有給消費(fèi)者產(chǎn)生視覺(jué)上的體驗(yàn)還完全破壞了消費(fèi)者的想象空間。銷(xiāo)售情況：90，其中144平米戶型由于偏離了其目標(biāo)消費(fèi)群，銷(xiāo)售情況較差。n 艾詩(shī)林根 ：

31、2003.1.5開(kāi)盤(pán)，位于北京路延長(zhǎng)線省政府小區(qū)對(duì)面，占地19.8畝，容積率2.35，多層與小高層混合，總戶數(shù)212，戶型從117到170，平層，主力戶型偏重于一三0140區(qū)間，多層均價(jià)2400，小高層2300元起，每層加價(jià)40-70元不等。細(xì)分市場(chǎng)選擇：艾詩(shī)林根選擇了北市區(qū)2500元價(jià)位附近的主流中高檔平層大戶型市場(chǎng)。目標(biāo)消費(fèi)群描述：遷徙型高收入消費(fèi)者，多屬二次置業(yè)，年齡偏大，在35歲附近及以上，有意在北市區(qū)購(gòu)房，渴望新的生活情趣。產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征：產(chǎn)品定位在中大面積情趣型住宅，戶型偏大，價(jià)位與北市區(qū)中高檔住宅類(lèi)似。從產(chǎn)品特征來(lái)看：艾詩(shī)林根為多層與小高層的混合住宅區(qū)，小高層圍繞外環(huán)布置，由

32、于樓盤(pán)規(guī)模較小，景觀更多的體現(xiàn)了均好性，入口處布置水景廣場(chǎng)，社區(qū)內(nèi)布置水景長(zhǎng)廊，形成主要的情趣活動(dòng)場(chǎng)所，圍繞通行路線布置花樣繁多的主題小景觀；樓體外立面采用坡屋頂，色彩以暖色調(diào)為主，樓體通透明亮；從戶性設(shè)計(jì)看，戶型為平層，采用了目前的主流布局，戶型分區(qū)合理，功能完備，基本做到所有房間直接采光，大多為南北向，為了體現(xiàn)情趣性的設(shè)計(jì)，在客廳側(cè)布置了面積約10平米左右的半圓型陽(yáng)臺(tái)，美其名曰空中花園；根據(jù)其戶型設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，艾詩(shī)林根提煉出了兩個(gè)賣(mài)點(diǎn)即“大眼睛”戶型（強(qiáng)調(diào)采光好），空中花園（半圓陽(yáng)臺(tái)），以此來(lái)吸引消費(fèi)者； 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：北市區(qū)是昆明樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)之一，從低到高各類(lèi)型樓盤(pán)齊全，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)公司實(shí)力較

33、強(qiáng)，而中大戶型又是區(qū)域內(nèi)的主流產(chǎn)品，爭(zhēng)奪較為激烈，雖然在形象推廣上形成了一定差異，但面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度較強(qiáng)。主題概念選擇：“法國(guó)花園、溫情小鎮(zhèn)”，主題概念指導(dǎo)性強(qiáng)，利于形成差異化定位與形象識(shí)別，豐富了樓盤(pán) 價(jià)值內(nèi)涵，但由于地塊及建筑樣式限制，可實(shí)現(xiàn)性弱。廣告形象推廣：采用主題化的推廣手法，通過(guò)印象派符號(hào)元素的運(yùn)用，形成強(qiáng)烈的視覺(jué)識(shí)別差異，創(chuàng)造了一種年輕的、浪漫抒情的異國(guó)情調(diào)；廣告形象推廣雖然視覺(jué)效果不錯(cuò)，但似乎在一定程度上并沒(méi)有找到契合目標(biāo)消費(fèi)群的密碼，從實(shí)際反映可以看出，對(duì)艾詩(shī)林根感興趣的更多的是年輕消費(fèi)者。銷(xiāo)售情況：據(jù)估計(jì)目前銷(xiāo)售率在70%左右，偏離其目標(biāo)消費(fèi)群定位的170平米大

34、戶型銷(xiāo)售情況最差。：n 江東花城位于昆明市北市區(qū)，與省政府小區(qū)、市政府小區(qū)、四大標(biāo)志性建筑相連。起價(jià)一五00元/平方米，均價(jià)也僅在2000元/平方米左右。由61棟多層、10棟小高層、商鋪、車(chē)庫(kù)、地下停車(chē)位及商務(wù)樓構(gòu)成，設(shè)有幼兒園、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、綜合大樓、會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等設(shè)施組成。產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征：江東花城屬于經(jīng)濟(jì)型住宅。價(jià)格低廉，能夠滿足中低收入群體的購(gòu)買(mǎi)水平。但該樓盤(pán)相對(duì)于相似價(jià)位區(qū)間定位的樓盤(pán)在品質(zhì)上有很大的超越，無(wú)論從樓盤(pán)規(guī)模，社區(qū)配套，區(qū)內(nèi)環(huán)境都具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。從產(chǎn)品本身來(lái)看，風(fēng)格表現(xiàn)為簡(jiǎn)約歐式建筑風(fēng)格。多層有73平米到一五0平米的平層戶型，170平米至260平米的躍

35、層戶型；小高層有128平米至140平米的平層戶型，一五0平米的躍層戶型，幾十種戶型提供選擇。戶型設(shè)計(jì)考慮的不僅是面積的分割，更是注重合理的功能分區(qū)，充分體現(xiàn)人性的關(guān)懷。在戶外景觀的設(shè)計(jì)上，庭院綠化，以花和水系為主體的設(shè)計(jì)方式，曲線流暢的空間形態(tài)，營(yíng)造花香四溢，高貴、愜意、浪漫的生態(tài)社區(qū)。銷(xiāo)售情況：自2002年4月29日開(kāi)盤(pán)以來(lái)目前江東花城多層已基本售完，小高層七層以下銷(xiāo)售逾90%，119平米戶型已近售完，整體看來(lái)江東花城銷(xiāo)售情況很好。n 鳳凰城隨著鳳凰城主體景觀的落成以及樓盤(pán)整體成型，在2002年底至一季度期間銷(xiāo)售情況由于集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)原因出現(xiàn)了迅速攀升，據(jù)估計(jì)在此期間鳳凰城可能完成了40%的銷(xiāo)售量

36、。n 時(shí)代年華云銅時(shí)代年華位于滇池路金牛小區(qū)后，占地235畝，多層建筑，總戶數(shù)2300余戶，容計(jì)率1.6，主力戶型以90-100平米為主，起價(jià)1488，均價(jià)1600-一八00元。細(xì)分市場(chǎng)選擇：云銅時(shí)代年華選擇的是滇池路段，價(jià)位在1600一八00之間的中小戶型多層住宅市場(chǎng)。 目標(biāo)消費(fèi)群描述：城市中低收入工薪階層，該部分人群購(gòu)房首要需求是滿足居住功能，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格因素相當(dāng)敏感，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的產(chǎn)品對(duì)他們具有相當(dāng)?shù)奈Γ瑢?duì)社區(qū)環(huán)境品質(zhì)要求不高；產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征：從樓盤(pán)定位上看，時(shí)代年華屬經(jīng)濟(jì)型住宅，單價(jià)較低，主要滿足中低收入人群居住需要，從產(chǎn)品特征上看，社區(qū)規(guī)模較大，配套設(shè)施較為齊全，但周邊環(huán)境較差，

37、多為農(nóng)民房與城鄉(xiāng)結(jié)合部混雜，存在一定的安全隱患，主力戶型以三房?jī)蓮d一衛(wèi)為主，社區(qū)內(nèi)布置了面積較大的中心花園，滿足了人們戶外活動(dòng)的需要。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì):滇池路片區(qū)作為滇中文化的發(fā)祥地，歷史文化悠久，自然遺產(chǎn)豐厚，已成為眾商家爭(zhēng)奪的另一主戰(zhàn)場(chǎng)。從滇池路片區(qū)的供盤(pán)情況來(lái)看,此價(jià)位的樓盤(pán)具有比較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì),填補(bǔ)了滇池路片區(qū)在低價(jià)位商品房的市場(chǎng)空白。n 金洲灣藍(lán)嶼金洲灣藍(lán)嶼位于北京路延長(zhǎng)線北大門(mén)美食街附近，占地面積27996平米， 總建筑面積76989平米，總戶數(shù)716戶，為小高層住宅區(qū)，分為A、B兩區(qū)，A區(qū)主力戶型以90、120、147為主，B區(qū)以小戶型為主，包括29-76平米。戶型以平層為主，有部分12

38、0、147平米戶型為躍層。價(jià)格區(qū)間：1980-3100元，均價(jià)在2500-2700元之間。金洲灣地處一環(huán)路外側(cè)，地段位置好。目標(biāo)消費(fèi)群體描述：注重生活工作便利的中高收入階層，以及經(jīng)濟(jì)積累還不是很多的年輕單身白領(lǐng)。產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征：樓盤(pán)定位于注重生活便利性的消費(fèi)者的第一居所和消費(fèi)能力弱的小戶型居所，通過(guò)控制合理的戶型與價(jià)格來(lái)滿足目標(biāo)消費(fèi)者的需要。從產(chǎn)品特征上看，金洲灣在部分產(chǎn)品上采用了目前流行的入戶花園設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)了入戶景觀走廊并配合躍層設(shè)計(jì)，吸引了不少消費(fèi)者。從宣傳推廣上看，金洲灣以“生活高處是蔚藍(lán)”為主題，采用付費(fèi)排號(hào)選房的營(yíng)銷(xiāo)方式，有效的積聚了人氣，加之其地段位置好、性價(jià)比適宜，得到了很好

39、的市場(chǎng)表現(xiàn)。銷(xiāo)售情況：估計(jì)銷(xiāo)售率已達(dá)95%。個(gè)別小戶型，如36平方米左右的戶型，由于其功能過(guò)于單一導(dǎo)致銷(xiāo)售狀況不是很理想。n 湖畔之夢(mèng)項(xiàng)目名稱(chēng)湖畔之夢(mèng)項(xiàng)目位置廣福路1.2公里發(fā)展商城建地產(chǎn)策劃/代理xone優(yōu)勢(shì)時(shí)代承建商設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤開(kāi)發(fā)規(guī)模占 地： 400 畝/平方米 ； 總建筑面積： 28萬(wàn) 平方米；總套數(shù)：1239 套(不含在建的38-40幢) 房建23萬(wàn),公共綠化5萬(wàn)相關(guān)指標(biāo)容積率： 1.2 綠化率：50.38%產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別墅： 3 層， 幢， 面積 一八0 - 264 平方米（4500元/平米均價(jià)）多 層： 7 層， 幢， 面積 100.32 - 268 平方米（270

40、0元/平米均價(jià)）小高層： 12 層， 幢， 面積 100.32 - 268 平方米（3000元/平米均價(jià)）其 它：new in town四層洋房一五0160m2 60萬(wàn)左右交房狀態(tài) 全毛坯房； 局部裝修，含： 廚、衛(wèi)裝修 ； 菜單式裝修：價(jià) 格起價(jià)24005800元/均價(jià)3800元/社區(qū)配套幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、會(huì)所、足、籃、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、超市、公交車(chē)、游泳池主力戶型聯(lián) 排：28套，一八0和264各14套。 多 層：小高層：其 它：平層共920套，80% 以上帶電梯的高層商鋪情況進(jìn)深： 米； 開(kāi)間： 米； 面積： - 平方米；售價(jià)： 只量出面積總一五00特殊經(jīng)營(yíng)方式：目前銷(xiāo)售及工程進(jìn)度銷(xiāo)售過(guò)半，1

41、2月31日交房（一期）主推概念國(guó)際生態(tài)化高尚社區(qū)其它物業(yè)管理費(fèi)： 元/平方米(帶電梯0.75元/，帶電梯0.98元/)配套費(fèi)：23006500元/戶（含可視對(duì)講、電熱水器、單元防盜門(mén)分?jǐn)偟软?xiàng)目）樓盤(pán)特征1、樓間距開(kāi)闊2、配套設(shè)施齊全3、景觀比較精致城建股份湖畔之夢(mèng)于2003年8月9日開(kāi)盤(pán)。一期用地380畝，綠化率大于50%，多種物業(yè)形式并存，有別墅、TOWNHOUSE、多層、小高層等?？倯魯?shù)1000余戶，戶型：多層102160平方米，小高層106165平方米，聯(lián)排別墅一八1、262平方米，別墅400平方米；均價(jià)為：多層2700元/平方米，小高層2800元/平方米，聯(lián)排別墅4500元/平方米，別

42、墅5500元/平方米；細(xì)分市場(chǎng)選擇：湖畔之夢(mèng)是一個(gè)總規(guī)劃為1200畝的大盤(pán)，多種物業(yè)形式并存，因而細(xì)分市場(chǎng)覆蓋面比較廣。從價(jià)位2700元/平方米的中等面積多層住宅消費(fèi)市場(chǎng)，到5500元/平方米的大戶型別墅高端消費(fèi)市場(chǎng)均有覆蓋。目標(biāo)消費(fèi)群描述：30歲左右的高收入群體，收入穩(wěn)定，家庭負(fù)擔(dān)輕。遷徙型中高收入家庭，有一定的經(jīng)濟(jì)積累，年齡在35歲以上，渴望貼近自然的生活社區(qū)。產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征：該樓盤(pán)定位在高尚生態(tài)概念住宅。依托滇池路片區(qū)成熟的配套，以及新昆明規(guī)劃背景，試圖打造云南第一大盤(pán)的形象。以其大盤(pán)的規(guī)劃，突顯成熟生活配套優(yōu)勢(shì)，從而向更多細(xì)分市場(chǎng)滲透，以達(dá)到擴(kuò)大市場(chǎng)份額的意圖。在產(chǎn)品特征方面，該項(xiàng)

43、目的規(guī)劃理念是以人工湖為中心，建筑環(huán)湖布局，逐次拔高向四周輻射，二級(jí)景觀采用樓宇之間做點(diǎn)綴性的水體和小品，營(yíng)造景觀的均好性。但以在實(shí)地的感受，并沒(méi)有預(yù)期的效果。以三個(gè)組團(tuán)的形式，即天鵝堡、國(guó)際公寓和半島水岸陽(yáng)房，表現(xiàn)出產(chǎn)品的差異化，滿足各個(gè)不同的需求層次。從戶型設(shè)計(jì)看，戶型基本滿足功能需求，明廚明衛(wèi)、配備功能陽(yáng)臺(tái)，但對(duì)個(gè)別目標(biāo)消費(fèi)群的需求把握的尚不夠準(zhǔn)確，如大門(mén)正對(duì)廚房或衛(wèi)生間，對(duì)100平米左右的小戶型，處理過(guò)道時(shí)浪費(fèi)了過(guò)多的面積。宣傳推廣:以“溫馨和諧的湖畔生活空降昆明”為口號(hào)，明確表達(dá)了對(duì)該樓盤(pán)的定位，將生態(tài)、環(huán)保、自然的主要訴求信息傳達(dá)給目標(biāo)受眾群體。由于廣告宣傳的長(zhǎng)期造勢(shì)和宣傳主題比較

44、能夠契合消費(fèi)群的心理需求，因而自開(kāi)盤(pán)以來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)還不錯(cuò)。銷(xiāo)售情況：8月9日12日銷(xiāo)售住宅400余套，到目前為止銷(xiāo)售率估計(jì)達(dá)到50%左右。天鵝堡120平方米以下三房多層和小高層，銷(xiāo)售近80%，國(guó)際公寓160平方米臨湖花園洋房，銷(xiāo)售80%，黃金海岸一八1平方米聯(lián)排別墅，銷(xiāo)售30；但現(xiàn)在的銷(xiāo)售速度明顯放緩，由于不臨湖的大面積別墅、聯(lián)排別墅和中等戶型（120平米以上）的多層、小高層缺乏足夠的亮點(diǎn)吸引消費(fèi)者,因此預(yù)計(jì)這些產(chǎn)品將會(huì)面臨銷(xiāo)售瓶頸。n 挪威森林挪威森林位于昆明滇池路西貢碼頭旁。9月低10月初開(kāi)盤(pán)。該樓盤(pán)由聯(lián)排別墅區(qū)和獨(dú)立別墅區(qū)組成。占地120畝，約8萬(wàn)，容積率0.58，總建筑面積46400，

45、總戶數(shù)212戶。聯(lián)排別墅面積區(qū)間為170214，價(jià)格區(qū)間為38004200元，總價(jià)6590萬(wàn)元；獨(dú)立別墅面積區(qū)間為250295，價(jià)格區(qū)間為42004900元，總價(jià)105145萬(wàn)元。目標(biāo)消費(fèi)群描述：城市中產(chǎn)階級(jí)，二次置業(yè)的中高收入群體，事業(yè)有成，對(duì)住宅的要求不僅僅是居住的功能，而是追求更好的居家環(huán)境，對(duì)社區(qū)品質(zhì)要求較高。產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征：挪威森林，與滇池旅游度假村毗鄰，依托其周邊較為成熟的配套，其產(chǎn)品定位在高端消費(fèi)市場(chǎng)。從產(chǎn)品層面上看，引入所謂的透天設(shè)計(jì)理念，徹底掀掉內(nèi)院的屋頂，試圖將景觀引入室內(nèi)，多采用超大客廳的雙面落地窗，使屋內(nèi)的采光、通風(fēng)、空氣質(zhì)量得以改善。但在某些細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)上，沒(méi)有真正

46、做倒以人為本。如廚房與餐廳之間距離過(guò)遠(yuǎn)，而且中間隔著公共的過(guò)道；衛(wèi)生間不采光等等。使得整個(gè)戶型結(jié)構(gòu)的舒適性大打折扣。宣傳推廣:為充分迎合昆明人較慢的生活節(jié)奏，宣揚(yáng)“生活就要懶洋洋”的一種生活情趣，提倡悠閑的生活方式。刻意、單純的塑造概念，塑造毫無(wú)內(nèi)涵的主題，以吸引消費(fèi)者的目光。項(xiàng)目名稱(chēng)挪威森林項(xiàng)目位置滇池路西貢碼頭發(fā)展商星耀、彩云鄉(xiāng)策劃/代理風(fēng)馳廣告策劃、自銷(xiāo)承建商省建三公司、四公司設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)香港中元、澳洲U/A、省城鄉(xiāng)規(guī)劃院開(kāi)發(fā)規(guī)模占 地： 120 畝/平方米 ； 總建筑面積： 8萬(wàn) 平方米；總套數(shù)： 212 套相關(guān)指標(biāo)容積率： 0.5 綠化率：57%產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別墅： 三 層， 幢，

47、面積 172 - 220 平方米 (67-87萬(wàn)/幢)多 層： 層， 幢， 面積 - 平方米小高層： 層， 幢， 面積 - 平方米其 它： 獨(dú)立別墅 250290 111一三7萬(wàn)元/幢交房狀態(tài) 全毛坯房； 局部裝修，含： ； 菜單式裝修：價(jià) 格起價(jià)3600元/均價(jià)4000元/社區(qū)配套僅有一個(gè)生活會(huì)所主力戶型聯(lián)排： 170（92幢）、2一三（101幢）多層：小高層：其它： 獨(dú)立別墅 290（19幢）商鋪情況進(jìn)深： 米； 開(kāi)間： 米； 面積： - 平方米；售價(jià)：特殊經(jīng)營(yíng)方式： 無(wú)商鋪目前銷(xiāo)售及工程進(jìn)度5月交房主推概念其它物業(yè)管理費(fèi)： 1.00 元/平方米配套費(fèi)：19600元/戶（含 電熱水器、煤氣

48、、有線電視、寬帶、可視對(duì)講 等項(xiàng)目）樓盤(pán)特征1、天井洋房，天井9.36，中廳空間。2、無(wú)配套，主要依靠頤景園。3、TOWNHOUSE不含車(chē)庫(kù)，獨(dú)立別墅車(chē)庫(kù)45.8，計(jì)入銷(xiāo)售面積。4、公用綠地以中心綠化路為主。5、省建三司是全省唯一兩獲“魯班獎(jiǎng)”的建筑企業(yè)。1、 銷(xiāo)售情況：2003.8內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到37。2、 該樓盤(pán)于2003年11月一五日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日立即漲價(jià)。3、 漲幅如下：172m2聯(lián)排別墅，上浮3萬(wàn)元/套；230250m2，上浮45萬(wàn)元/套；290 m2獨(dú)立別墅，上浮5萬(wàn)元以上。4、 從銷(xiāo)售方面看，顧客對(duì)漲價(jià)并不敏感，漲價(jià)前與漲價(jià)后下定客戶各占一半。5、 從銷(xiāo)控表上看還剩12套

49、。6、 214平米、帶天井的戶型比較熱銷(xiāo)。7、 由于該樓盤(pán)景觀差異性不大，因此售價(jià)差異主要來(lái)源于花園大小差異。n 波西米亞花園項(xiàng)目名稱(chēng)波西米亞花園項(xiàng)目位置滇池路頤景園酒店隔壁發(fā)展商云大科技旗下百年置業(yè)房地產(chǎn)公司策劃/代理優(yōu)勢(shì)時(shí)代廣告策劃承建商云南建工集團(tuán)設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)新加坡雅科本設(shè)計(jì)集團(tuán)、澳洲U/A設(shè)計(jì)集團(tuán)、香港中元建筑師事務(wù)所開(kāi)發(fā)規(guī)模占 地： 5.3萬(wàn) /平方米 ； 總建筑面積： 9萬(wàn) 平方米；總套數(shù)： 一八1 套相關(guān)指標(biāo)容積率： 0.5 綠化率：57%產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別墅： 3.5 層，37 幢， 面積 230 平方米左右(90-120萬(wàn)/幢)聯(lián)排別墅： 3 層，48 幢， 面積 208 平方

50、米左右(80-98萬(wàn)/幢)疊加聯(lián)排： 4 層，96 套， 面積 190202 平方米左右（72-89萬(wàn)/幢）交房狀態(tài) 全毛坯房； 局部裝修，含： ； 菜單式裝修：價(jià) 格起價(jià)3800元/平米均價(jià)社區(qū)配套僅有一個(gè)生活會(huì)所主力戶型聯(lián)排： 多層：小高層：其它： 商鋪情況 目前銷(xiāo)售及工程進(jìn)度所有建筑.景觀已完工， 主推概念寬的聯(lián)排別墅、生活美學(xué)其它物業(yè)管理費(fèi)： 1.2-1.5 元/平方米配套費(fèi)： 19800元/戶（含 熱水器、保安系統(tǒng)、可視對(duì)講2800、中央吸塵系統(tǒng)(贈(zèng))、寬帶300、有線電視550、電話600 等項(xiàng)目）樓盤(pán)特征1、 棟間距比較大，景觀設(shè)計(jì)比較精致，植物選擇也比較到位。2、 全現(xiàn)房、全景

51、觀售房。3、 戶型設(shè)計(jì)不太理想，空間比例處理不當(dāng)。4、 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，樣板房還未裝修，因此戶型缺陷暴露無(wú)疑。5、1、 該樓盤(pán)于2004年3月6日正式開(kāi)盤(pán)。2、 開(kāi)盤(pán)狀態(tài)為全現(xiàn)房、全景觀。3、 目前不做認(rèn)購(gòu)也不做選房，僅收取2000元排號(hào)費(fèi)，排號(hào)等候選房、并享受2%的優(yōu)惠。4、 A戶型均分布于中心花園周邊地區(qū)，多為4聯(lián)或5聯(lián)。5、 B戶型與C戶型（疊拼）穿插設(shè)計(jì)，B戶型位于兩端，C戶型4套位于中間。6、 由于目前還未進(jìn)入銷(xiāo)售，具體銷(xiāo)售情況還不清楚。n 廣基海悅花園項(xiàng)目名稱(chēng)廣基.海悅項(xiàng)目位置南市區(qū)滇池路西貢碼頭后發(fā)展商廣基瑞特策劃/代理百勝?gòu)V告承建商省三建設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模占 地： 230 畝/平

52、方米 ； 總建筑面積： 平方米；總套數(shù)： 230 套相關(guān)指標(biāo)容積率： 0.5 綠化率：60%以上產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別墅： 3 層， 200 套， 面積 192 - 230 平方米多 層： 層， 幢， 面積 平方米小高層： 層， 幢， 面積 - 平方米其 它：獨(dú)立別墅30套 3層 256平米/套另有8套別墅，每套占地3畝，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)交房狀態(tài) 全毛坯房； 局部裝修，含： ； 菜單式裝修：價(jià) 格起價(jià)3600元/均價(jià)4100元/社區(qū)配套豪華會(huì)所、多功能球場(chǎng)主力戶型聯(lián) 排：192多 層： 小高層：其 它：商鋪情況進(jìn)深： 米； 開(kāi)間： 米； 面積： - 平方米；售價(jià)：特殊經(jīng)營(yíng)方式：目前銷(xiāo)售及工程進(jìn)度12月份交房.主推概念海岸、雙景、格調(diào)生活其它物業(yè)管理費(fèi)： 約1元左右/平方米配套費(fèi)： 9800 元/戶（含 等項(xiàng)目）樓盤(pán)特征1、聯(lián)排別墅為主2、贈(zèng)送面積較多，贈(zèng)送半地下室功能齊全，贈(zèng)送花園面積較大平均達(dá)200平米3、公用綠化不足 1、 2003年