房地產(chǎn)寄生增值商業(yè)計(jì)劃創(chuàng)新為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值

1、房 地 產(chǎn) 寄 生 增 值商 業(yè) 計(jì) 劃創(chuàng) 新為 社 會(huì) 創(chuàng) 造 價(jià) 值理德科技開發(fā)有限責(zé)任公司公司地址：貴州省遵義市上海路四號(hào)同盛華庭C棟0703室手機(jī)司網(wǎng)址: http/:E-mail：webmaster第一章 市場分析一個(gè)人要立足于社會(huì)，居住是其需要解決的第一要?jiǎng)?wù)，不管是買房還是租房，總之得找個(gè)安穩(wěn)睡覺的地方，當(dāng)然，如果有意向丐幫發(fā)展的人則另當(dāng)別論，所以房地產(chǎn)是一個(gè)空間巨大的產(chǎn)業(yè)，尤其在我們這樣一個(gè)世界人口第一的發(fā)展中大國，政府大力投資提高城市化率的階段，可以說沒有第二個(gè)產(chǎn)業(yè)綜合產(chǎn)值和影響力在可以預(yù)見的十年內(nèi)能與房地產(chǎn)業(yè)相提并論。什么樣的房子才是好房子？這事想起

2、來，沒邊兒，欲壑難填，比爾蓋茨的豪宅恐怕沒人說不好，只不過人人都只有欣賞的份；明星大款的別墅，盡顯豪華奢侈，但那也不是給老百姓住的。我覺得老百姓的好房子應(yīng)該滿足兩個(gè)基本條件：一是必要的生活居住空間和相對(duì)完善的生活設(shè)施，二是不能讓老百姓背負(fù)沉重的經(jīng)濟(jì)壓力。目前房開商都只是在第一個(gè)基本條件上下足了工夫，對(duì)第二個(gè)基本條件的關(guān)心還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，使得買房變成了國民最沉重的負(fù)擔(dān)。房子本是為人的享受而設(shè)，人卻可能為了房子變得很累很累，終日營營茍茍，疲于奔命而且越是年輕人越累。如果房價(jià)的上限值超出自己支付能力，人生將不僅僅是累，還是一種危險(xiǎn)。通過深入研究我國的房屋租賃市場和消費(fèi)者結(jié)構(gòu)我設(shè)計(jì)了一種最適合工薪階層的商

3、品房，買了這種特殊的商品房，消費(fèi)者再也不用擔(dān)心月供和失業(yè)的問題。相對(duì)于發(fā)展過頭的房地產(chǎn)市場，中國的房屋租賃市場具有更大的發(fā)展空間，我的方案正是基于這樣一個(gè)大的市場環(huán)境。實(shí)際上，任何一個(gè)國家，無論是新興的發(fā)展中國家還是成熟的發(fā)達(dá)國家，都無法實(shí)現(xiàn)“人人擁有一套房產(chǎn)”。尤其是西歐一些國家，租房的比例還相當(dāng)高。有關(guān)資料顯示，在西歐國家中，西班牙有20左右的人長期租房，然后依次是比利時(shí)、希臘、意大利、英國、挪威，租房比例在70%上下。法國人的租房比例高達(dá)50%，而瑞士、布魯塞爾更有70%的居民是租房者，擁有自己產(chǎn)權(quán)住宅的只占30%。即使在經(jīng)濟(jì)實(shí)力超強(qiáng)的美國，也只有30左右的人擁有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房，大多數(shù)

4、人都習(xí)慣于租房生活，習(xí)慣于拎起皮箱就搬到了另一處住所。但是按照房開商目前理念開發(fā)的商品房并不適合于出租，因?yàn)樽鳛槌鲎夥降臉I(yè)主成本太高。眾所周知，高密度商住樓一般以套為基本的組成單位，套與套之間通過走廊、樓梯等戶外交通空間相聯(lián)系，同時(shí)每套商住樓必有一扇作為分隔戶內(nèi)戶外空間的分戶門。套內(nèi)功能空間分為居住、服務(wù)、戶內(nèi)交通和戶外活動(dòng)等幾部分，各部分的設(shè)置數(shù)量、位置以及面積大小主要根據(jù)預(yù)先確定的使用人數(shù)及要求確定，常見的有一室一廳、兩室一廳、兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳等多種戶型，戶內(nèi)交通部分由門廳、過道、戶內(nèi)樓梯等組成，它是每套住宅的共享空間。任何一種戶型進(jìn)入住宅分戶門之后通過戶內(nèi)交通部分通?？梢灾边_(dá)

5、每個(gè)居住房間的門口，因而一套住宅如要保證安全性和私密性，同時(shí)又要保證所有居住空間都能得到充分使用，就只適合于固定的人數(shù)使用，無法適應(yīng)業(yè)主家庭人口數(shù)量的變化。比如說原先三口之家買的三室兩廳的住宅如果因某種原因減少了一個(gè)人口，相應(yīng)就多出了一間臥室；對(duì)業(yè)主來說，這間住房本來是他很大的一筆財(cái)產(chǎn)，但只要他本人還在使用這套住宅，這間閑置的臥室就很難為他創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值。相反來說，原先買了一室一廳的單身業(yè)主如果因某種原因增加了人口，他就必須換房了；換房一方面要增加他的交易成本，另一方面還會(huì)浪費(fèi)他極大的精力和財(cái)力?？赏瑫r(shí)出租與自用的住宅就充分考慮了家庭人口未來的變化，它的核心是一套完整的戶內(nèi)小戶型，外圍則是若干間

6、帶衛(wèi)生間的客房。具體來說是通過本套住宅內(nèi)部的一扇分隔門把住宅套內(nèi)功能空間分隔為一套戶內(nèi)小戶型和若干間帶衛(wèi)生間的客房，每間客房通過戶內(nèi)公共走道相連，并可直達(dá)分戶門；從室外進(jìn)入分戶門之后需要再通過戶內(nèi)小戶型戶門才能進(jìn)入套內(nèi)的戶內(nèi)小戶型。業(yè)主家庭人口少的時(shí)候可以自用套內(nèi)的戶內(nèi)小戶型，外圍的客房全部可用于出租；家庭人口多的時(shí)候除了套內(nèi)的戶內(nèi)小戶型需要自用外，外圍的部分直至全部客房可能也需要自用；但不管何時(shí)，只要有閑置的外圍客房業(yè)主就可用于出租。對(duì)普通工薪階層來說，買房首付只是一時(shí)的困難，東拼西湊總能解決，但供房卻會(huì)給他們帶來長期的壓力。根據(jù)我國家庭人口的變化趨勢(shì)和工薪階層的收入水平來看，可同時(shí)出租與自

7、用的住宅配置3間客房比較合適，如下圖所示。再能干的人難免也有碰到困難的時(shí)候，尤其是經(jīng)濟(jì)上的困難，與其經(jīng)常厚著臉皮開口借錢，不如第一次置業(yè)就買一套帶3間客房的“可同時(shí)出租與自用的住宅”，碰到困難的時(shí)候自己就湊合著住里面的小戶型，外面的客房臨時(shí)租出去解決一下急用，三間客房用來短租在任何一個(gè)城市都可以維持一個(gè)小家庭的基本生活。尤其是80年后出身的獨(dú)生子女夫妻，工作初期收入不穩(wěn)定，3間客房的出租收入除了支付住房按揭款，還可以補(bǔ)貼一部分生活開支，所以我又把這種戶型稱做“按揭零月供住宅”，80年后出身的獨(dú)生子女夫妻將來很可能還要面臨雙方的父母都需要贍養(yǎng)的情況，這時(shí)三間客房雙方父母各住一間，小孩自住一間，這

8、樣既保持各自的獨(dú)立性，又方便互相照顧，形成比較理想的家庭結(jié)構(gòu)。當(dāng)然，可同時(shí)出租與自用的住宅配置的客房間數(shù)不一定非要3間，也可以是2間或者4、5間，其中戶內(nèi)小戶型也不一定是一室一廳，同樣可以設(shè)計(jì)成兩室兩廳，具體的設(shè)計(jì)必須根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。但不管怎么樣，同樣的建筑面積，可同時(shí)出租與自用的住宅不僅租金收入最高，出租管理也肯定比幾處分散的房產(chǎn)方便得多?？赡苡械娜藭?huì)提出一個(gè)疑問，120平方米的建筑面積要做出3間可出租的客房，房間的面積是不是太小了？其實(shí)每間客房包括衛(wèi)生間1518平方米的建筑面積是非常合適的，因?yàn)樽鳛榉靠蛠碚f，出租房設(shè)施越全肯定越受歡迎，面積的大小只是次要考慮因素，因?yàn)槊娣e越小，

9、空調(diào)采暖費(fèi)用就越少，房客分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理費(fèi)也越低，所以在滿足使用要求的前提下房客一般會(huì)要求盡可能小的住房，尤其是對(duì)長期租房者；另一方面，對(duì)房東而言，增加面積的成本顯然比增加設(shè)施的成本高出若干倍。如果解剖開來看，“可同時(shí)出租與自用的住宅”本質(zhì)上就是通過合法擠占賓館、旅社的市場空間來提高住宅的商業(yè)價(jià)值。因?yàn)樵谖覈灭^行業(yè)屬于特種行業(yè)，管理比較嚴(yán)格，可以隨時(shí)伸手向旅館老板要錢罰款的主管部門有若干家，導(dǎo)致中小規(guī)模旅館的隱性成本很高，同時(shí)旅館業(yè)屬于24小時(shí)連續(xù)經(jīng)營的行業(yè)，服務(wù)人員不能少，而且旅館行業(yè)的水價(jià)電價(jià)都比居民自用的價(jià)格高得多，所以中小規(guī)模旅館的顯性成本也很高；另外隨著餐飲、娛樂、洗浴、交通、通信等

10、服務(wù)業(yè)的日益發(fā)達(dá)，四星級(jí)以下賓館除住宿以外的其它服務(wù)功能越來越失去競爭力，相反由于功能的齊全化卻大大增加了賓館的初投資和人力及管理成本，從而進(jìn)一步削弱了中低檔賓館的價(jià)格競爭力?！翱赏瑫r(shí)出租與自用的住宅”大大降低了中低檔賓館顯性和隱性兩方面的成本，因此必將最終占領(lǐng)中低檔賓館的生存空間，尤其是在車站、碼頭、學(xué)?；虺鞘猩虡I(yè)中心等流動(dòng)人口較多的地段，“可同時(shí)出租與自用的住宅”更能體現(xiàn)其超常的商業(yè)價(jià)值。如今的房地產(chǎn)面臨太多的虛假成分，不說什么人文風(fēng)格等不實(shí)在的東西，就是明明白白算出您有多少收益的產(chǎn)權(quán)式商鋪、酒店，多半也不過是一種數(shù)字游戲！其實(shí)商鋪、酒店究竟值多少錢最簡單的辦法就是您把自己當(dāng)成經(jīng)營者算一算

11、：除去管理、人員、水電、稅收等經(jīng)營成本后一年您究竟有多少純收入，從中您愿意支付多少作為房租，房租除以總建筑面積，再除以12，就得到該房產(chǎn)的單位面積月租金，產(chǎn)權(quán)式商鋪、酒店的真正價(jià)值最多等于這個(gè)月租金的200倍。當(dāng)然，用這種靜態(tài)收益法計(jì)算的房產(chǎn)價(jià)值投資者還要面臨很多不確定風(fēng)險(xiǎn)，比如說現(xiàn)在一間門面房每月租得起5000元，按照市價(jià)它的投資價(jià)值就是一百萬元，隨著周邊開發(fā)的商鋪越來越多，或者網(wǎng)上購物普及之后，或許這間門面房每月就只能租3000元了，這時(shí)它的投資價(jià)值就變成了六十萬元，雖然租金每月只少了2000元，但是業(yè)主的資產(chǎn)卻要縮水四十萬元。不過作為提供居住價(jià)值的“可同時(shí)出租與自用的住宅”來說，最起碼在

12、十年之內(nèi)房租是穩(wěn)步上升的，因?yàn)樗X這個(gè)傳統(tǒng)需要還看不到任何現(xiàn)代技術(shù)能夠代替的趨勢(shì)，同時(shí)中國的人口結(jié)構(gòu)和發(fā)展階段也決定了需要租房住的人群具有穩(wěn)步擴(kuò)大的趨勢(shì)。我們知道，任何投資都存在資產(chǎn)貶值的可能，在實(shí)際利率為負(fù)利率的情況下銀行存款也不例外，我們尋求資產(chǎn)保值的目的實(shí)際上就是想保證自己的生活水平不在現(xiàn)有基礎(chǔ)上變差，而衣食住行的生活成本正是生活水平的真實(shí)體現(xiàn)。因?yàn)椤翱赏瑫r(shí)出租與自用的住宅”提供的是一種居住的價(jià)值，并且它實(shí)現(xiàn)了同樣建筑面積住宅租金水平的最大化，不管房地產(chǎn)市場如何變化，房租總的來說要與物價(jià)保持同步變化，因?yàn)榫幼〕杀颈旧砭褪俏飪r(jià)的重要指標(biāo)，現(xiàn)在三間客房的居住價(jià)值五年以后還是三間客房的居住價(jià)值

13、，也就是說消費(fèi)者用這三間客房的居住價(jià)值換來的生活水平是不會(huì)貶值的，這是“可同時(shí)出租與自用的住宅”有別于其它投資的本質(zhì)區(qū)別。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，每年全國普通高校畢業(yè)生超過四百萬名，大學(xué)生就業(yè)壓力空前，就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻的主要原因還包括：農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)任務(wù)艱巨，產(chǎn)能過剩、貿(mào)易摩擦對(duì)就業(yè)存在負(fù)面影響等。就業(yè)競爭的壓力對(duì)即將畢業(yè)和畢業(yè)即失業(yè)的很多大學(xué)生來說體會(huì)應(yīng)該是最深的，大學(xué)生的起薪越來越低。據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，今年大學(xué)畢業(yè)生的起薪已經(jīng)降到了一千元，就是這樣的情況仍然還有很多大學(xué)生畢業(yè)找不到工作，有些地方甚至出現(xiàn)了要求零薪水就業(yè)的畢業(yè)生，姑且不談這種現(xiàn)象是否與學(xué)生本身的素質(zhì)有多大關(guān)系，起碼對(duì)學(xué)生家庭而言，花在孩

14、子身上的教育投資回報(bào)率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及銀行定期利息的。有的房開商可能認(rèn)為剛畢業(yè)的大學(xué)生連工作都不穩(wěn)當(dāng)，養(yǎng)活自己都很困難，哪來買房的錢？這種擔(dān)心實(shí)在多余，其實(shí)每個(gè)大學(xué)生的背后都有一個(gè)家庭，做父母的總是希望自己的孩子盡快穩(wěn)定下來，尤其是在異鄉(xiāng)漂泊的孩子更令父母擔(dān)心，如果家長幫助孩子支付一套“可同時(shí)出租與自用的住宅”的按揭首期款，孩子就可以把客房的租金用來月供，這樣即便找不到工作也并不可怕，客房短租的情況下不但足夠支付按揭月供，孩子的基本生活費(fèi)也有了保障，家長自然就安心了。另外全國上千萬的小工商業(yè)老板也是重要的目標(biāo)客戶，做小買賣的生意人有兩種典型情況：一種是生意做得比較平穩(wěn)，月月都會(huì)有盈余，但生意的規(guī)模受

15、限于市場競爭難以擴(kuò)大，如果擴(kuò)大很可能要冒比較大的風(fēng)險(xiǎn)；另一種就是生意做得比較艱難，隨時(shí)都在做退出的打算。第一種生意人需要給自己的閑置資金尋找安全的投資項(xiàng)目、第二種生意人需要給自己找更好的出路。這兩種人都有很強(qiáng)的成本觀念，知道只有剔除進(jìn)貨成本、房租、人工成本、各種苛捐雜稅之后剩下的才是最后裝進(jìn)自己荷包的，所以如果把買一套“可同時(shí)出租與自用的住宅”用來出租當(dāng)成一項(xiàng)生意介紹給他們，相信他們會(huì)很精明的發(fā)現(xiàn)比起他們手頭的生意強(qiáng)多了：第一沒有房租，因?yàn)樽约菏欠繓|，而門面生意房租一般要占去毛利的40%，如果沒有生意房租就直接變成了自己的虧損；第二不用進(jìn)貨，永遠(yuǎn)不怕存貨損失，一年的百貨十年的底貨，經(jīng)營任何一種

16、商品總有賣不出去的冷背貨，轉(zhuǎn)行時(shí)也有相當(dāng)?shù)拇尕洆p失，這些生意人最清楚不過了；第三不需工商稅務(wù)登記，少了很多費(fèi)用和麻煩，也就沒有其他生意少不了的這塊成本；第四可以不聘人，充其量就是請(qǐng)個(gè)打掃衛(wèi)生的保姆。“可同時(shí)出租與自用的住宅”如果出租給美容足療保健的經(jīng)營者不但可以給她們節(jié)省門面租金，還可以給她們節(jié)省大筆的裝修設(shè)備費(fèi)，因?yàn)檠b修基本上采用旅館統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一次完成之后無論誰來經(jīng)營都用不著再花錢改造。第二章 投資回報(bào)分析本商業(yè)計(jì)劃的投資回報(bào)分為單個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)和固定資金的年投資回報(bào)兩種情況。單個(gè)項(xiàng)目的資金需求和投資回報(bào)大致計(jì)算如下（用A表示投資的建筑面積，用P表示項(xiàng)目均價(jià)）：1、單個(gè)項(xiàng)目的資金需求=Ax

17、Px90%x5%2、單個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際買價(jià)= AxPx90%3、單個(gè)項(xiàng)目的賣出總價(jià)= AxPx105%4、經(jīng)營費(fèi)用(交易傭金)= AxPx105%×1.55、有關(guān)稅費(fèi)： (1)營業(yè)稅：AxPx105%×5(2)城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加：AxPx105%×5×1 (3)印花稅：AxPx105%×0.5(4)契稅：AxPx105%×1.5(5)評(píng)估、交易、登記、測(cè)繪等費(fèi)用= AxPx105%×1稅費(fèi)小計(jì)：AxPx105%×7.6 (6)所得稅(銷售價(jià)-購買價(jià)-經(jīng)營費(fèi)用-直接稅費(fèi))×20=(AxPx105%- Ax

18、Px90%- AxPx105%×1.5- AxPx105%×7.6)×20= AxPx1%6、單個(gè)項(xiàng)目的投資凈收益=賣出總價(jià)-實(shí)際買價(jià)-經(jīng)營費(fèi)用-直接稅費(fèi)-所得稅= AxPx6%7、單個(gè)項(xiàng)目的投資收益率=單個(gè)項(xiàng)目的投資凈收益/單個(gè)項(xiàng)目的資金需求=AxPx6%/AxPx90%x5%=133%比如說投資人在成都市選中一個(gè)25層的目標(biāo)樓盤，在其中定制一個(gè)120平方米的“按揭零月供住宅”，該項(xiàng)目的均價(jià)預(yù)計(jì)是5000元/平方米，需求的資金=120x25x5000x90%x5%=67.5萬元，投資凈收益=120x25x5000x6%=90萬元。假設(shè)每個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作周期都是三個(gè)月

19、，本金和利潤全部投入下一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作，單個(gè)項(xiàng)目的投資凈收益全部按照133%計(jì)算，則每筆固定資金滾動(dòng)投資的年投資收益率=2.33x2.33x2.33x2.33x100%=2950%。相對(duì)于可能融到的資金而言，我們處于一個(gè)容量無限大的市場，所以無論是幾百萬的投資還是幾個(gè)億的投資，都只不過是重復(fù)同樣的做法，只是資金滾大之后不可能每個(gè)項(xiàng)目都達(dá)到133%的投資凈收益，但500%以上的年投資收益率是確保無疑的。根據(jù)推測(cè)顯示，本商業(yè)計(jì)劃如果吸引到2000萬元人民幣投資，5年將為該投資人創(chuàng)造相當(dāng)于李嘉誠現(xiàn)有的財(cái)富。本項(xiàng)目希望采取技術(shù)入股的合作方式。第三章 競爭性分析有的投資人可能會(huì)問，你這個(gè)商業(yè)計(jì)劃和一般炒房以

20、及房屋中介有什么區(qū)別嗎？區(qū)別當(dāng)然有了，而且非常明顯。首先，本商業(yè)計(jì)劃只經(jīng)營“可同時(shí)出租與自用的住宅”（專利號(hào)：03251428.x）這一種特殊的戶型，專業(yè)化非常明顯，全國范圍內(nèi)連鎖經(jīng)營的經(jīng)營成本比一般炒房以及房屋中介低50%以上，同時(shí)所有設(shè)備設(shè)施都可以標(biāo)準(zhǔn)化，同樣的精裝修房，建設(shè)成本可以降低5%；房開商未經(jīng)允許如果想開發(fā)這種戶型，本計(jì)劃的投資人除了可以訴其專利侵權(quán)外，他還會(huì)碰到兩個(gè)自身難以解決的技術(shù)問題，就是配電和空調(diào)的問題，不解決好這兩個(gè)問題，他開發(fā)同樣的戶型也無法與本計(jì)劃的投資人競爭。業(yè)內(nèi)人士都知道，供電局分配給每戶住宅的配電容量是固定不變的，普通住宅的配電容量一般都是4kw、大的也就6k

21、w，然而普通家庭的實(shí)際高峰用電負(fù)荷已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)基數(shù)，結(jié)果往往出現(xiàn)兩種不良后果：按照額定容量布線并配置終端斷路器的用戶不得不忍受頻繁跳閘的痛苦，終端斷路器放大規(guī)格使用的用戶必然加速配電線路的老化，同時(shí)增加電氣火災(zāi)隱患，配置多間客房的“可同時(shí)出租與自用的住宅”這個(gè)問題就更加嚴(yán)重，因?yàn)閹组g客房同時(shí)使用空調(diào)及熱水器的可能性非常大。本公司開發(fā)的縮容斷路器可以輕松解決這個(gè)問題。縮容斷路器本質(zhì)上是一種“帶接觸器功能的小型雙極斷路器”（發(fā)明專利申請(qǐng)?zhí)枺?00610005366.3），它用于終端回路中可以分時(shí)使用的兩個(gè)回路的聯(lián)鎖控制，同時(shí)本身也具有線路的過載和短路保護(hù)功能。比如說每間客房采用普通分體空調(diào)器和

22、電熱水器，最大輸入功率都是1.5kw，可以把它們分別接入縮容斷路器的兩個(gè)互鎖回路中，當(dāng)單體空調(diào)器運(yùn)行時(shí)縮容斷路器就會(huì)自動(dòng)斷開電熱水器回路，從而可以把每套住宅的配電容量降低40%。以3間客房的“可同時(shí)出租與自用的住宅”為例，為了提高檔次且長租短租都方便管理，每間客房應(yīng)配配一臺(tái)空調(diào)器和一臺(tái)電熱水器，客房每臺(tái)空調(diào)器加上室內(nèi)照明和普通插座按照1.5kw的輸入功率計(jì)算，電熱水器也按照1.5kw的輸入功率計(jì)算，則3間客房最大的用電負(fù)荷可能達(dá)到9kw，再加上業(yè)主自家用電，一般住宅配電容量無法滿足其要求；但如果把每間客房內(nèi)部線路都分成兩個(gè)回路采用一只縮容斷路器控制，電熱水器和空調(diào)器、室內(nèi)照明及普通插座分別接入

23、縮容斷路器的互鎖回路，則3間客房最大的用電負(fù)荷就可降到4.5kw，業(yè)主自家用電再用兩只縮容斷路器屏蔽電熱水器和空調(diào)負(fù)荷，這樣整套“可同時(shí)出租與自用的住宅”的配電標(biāo)準(zhǔn)就可以控制在6KW，縮容斷路器的這種典型應(yīng)用住宅配電箱原理如下圖所示：或許有的投資人會(huì)想，整套住宅配一套家用中央空調(diào)不是同樣可以解決問題嗎？如此做法萬萬不可，為什么？因?yàn)橘M(fèi)用很難分?jǐn)?，尤其是客房長租的情況下要合理分?jǐn)偪照{(diào)費(fèi)幾乎不可能，另外各間客房不同時(shí)使用的時(shí)間也很多，家用中央空調(diào)會(huì)造成長期性的大馬拉小車，不但浪費(fèi)能源，同時(shí)大大縮短主機(jī)壽命。當(dāng)然，每個(gè)房間安裝一臺(tái)分體空調(diào)器同樣會(huì)帶來另一個(gè)問題，就是整棟建筑外墻上掛滿空調(diào)外機(jī)，一是影

24、響建筑美觀，二來增加安全隱患，如果房開商想把所有空調(diào)外機(jī)隱蔽起來則會(huì)減少整棟建筑的有效使用面積，而且成本也很高。實(shí)際上，常用的分體空調(diào)器問題遠(yuǎn)不止這些：首先，分體掛壁式空調(diào)器現(xiàn)有規(guī)格不能滿足新的建筑設(shè)計(jì)節(jié)能要求。多數(shù)省份的居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)都要求居住建筑冬夏季的空調(diào)負(fù)荷指標(biāo)不超過50w/平方米，15平方米的臥室或書房按照新標(biāo)準(zhǔn)需要的空調(diào)冷熱量都不超過750w，但是最小的分體壁掛式空調(diào)器只有23機(jī)，名義冷熱量一般都不低于2300w，輸入功率不低于850w，用在15平方米以下的小房間更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新的節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，所以市場現(xiàn)有的分體壁掛式空調(diào)器沒有一個(gè)廠家的產(chǎn)品適用于新建的絕大多數(shù)小房間，但分體壁

25、掛式空調(diào)器如果生產(chǎn)制冷量1500w以下的機(jī)型又十分不經(jīng)濟(jì)。其次，分體壁掛式空調(diào)器并不適合用來取暖。俗話說"涼從腳起"， 分體壁掛式空調(diào)器一般懸掛高度都在2.2米以上，送回風(fēng)只能采用上送上回，房間高度方向上的溫度梯度是上高下低，與實(shí)際需求正好相反，產(chǎn)生的熱量大部分用來加熱房間上部的空氣，而真正需要加熱的空間卻是房間1.5米以下的部分，所以分體壁掛式空調(diào)器產(chǎn)生的熱量一半以上是浪費(fèi)的，冬季采暖期間安裝分體壁掛式空調(diào)器的房間上部空間平均溫度比下部空間平均溫度一般高3、4，有的甚至高6、7，造成空調(diào)能耗嚴(yán)重浪費(fèi)。第三，分體壁掛式空調(diào)器的室外機(jī)組和室內(nèi)機(jī)組之間通過兩條制冷劑管路現(xiàn)場連接

26、，安裝過程受人為因素、環(huán)境因素的影響較大，制冷劑泄漏量遠(yuǎn)大于整體式空調(diào)器，所以分體掛壁式空調(diào)器的可靠性必然低于整體式空調(diào)器。針對(duì)我國的具體國情，我設(shè)計(jì)了一種標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器（發(fā)明專利申請(qǐng)?zhí)枺?00610054899.0）克服了分體空調(diào)器的上述缺點(diǎn)，可以很好滿足“可同時(shí)出租與自用的住宅”以及其它住宅的空調(diào)采暖要求。標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器是一種整體式空調(diào)器，外觀設(shè)計(jì)如下表右圖，安裝十分簡單，只需在外墻砌筑預(yù)留300mm寬、600mm高清光的洞口即可。標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器分為外形尺寸完全一致的三種規(guī)格，三種規(guī)格的產(chǎn)品可以互換使用，具體技術(shù)參數(shù)如下表。南方地區(qū)可以選配只有制冷功能的Anysun2型標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器，3間客房的“可同時(shí)出

27、租與自用的住宅”每間客房和業(yè)主自用的小戶型全部配齊5臺(tái)Anysun2型標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器總的輸入功率也不過2.5kw。北方地區(qū)如果選配只有制熱功能的Anysun3型標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器在輔電運(yùn)行時(shí)輸入功率會(huì)相應(yīng)增大，不過一般只有在化霜的短時(shí)間內(nèi)才會(huì)達(dá)到最大輸入功率1330w，標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行模式下，絕大部分運(yùn)行時(shí)間的實(shí)際輸入功率只有530w，比最小的分體壁掛式空調(diào)器還小35%。廣大的長江流域地區(qū)則可以選擇冷暖兩用的Anysun1型標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器，也可以采用Anysun2 和Anysun3搭配使用。標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器采用模塊化的整體式結(jié)構(gòu)，不會(huì)有漏氟的憂慮，也沒有外機(jī)被一年四季日曬雨淋，壽命大大延長。同時(shí)采用標(biāo)準(zhǔn)的抽屜式安裝方式，用

28、戶可以自行調(diào)換不同房間的設(shè)備。比如說某間客房的標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器壞了，他可以自行把其它房間暫時(shí)未用的標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器換過來使用，所以有兩臺(tái)以上標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器的用戶即便壞了一臺(tái)設(shè)備也不會(huì)影響使用。正因?yàn)榫哂锌苫Q性這個(gè)獨(dú)一無二的優(yōu)勢(shì)，用戶的標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器發(fā)生故障不需要派人現(xiàn)場修理，而是給用戶提供一臺(tái)備用機(jī)換回發(fā)生故障的設(shè)備，故障機(jī)統(tǒng)一集中到維修中心修理。標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器第一次把空調(diào)的質(zhì)量控制權(quán)交還給工廠，可靠性沒有任何一種空調(diào)設(shè)備可以相提并論。眾所周知，為了滿足不同房間的使用要求，現(xiàn)有的各種空調(diào)設(shè)備通常采用一一對(duì)應(yīng)的方式來匹配不同房間的空調(diào)負(fù)荷，所以每種類型的機(jī)組又設(shè)計(jì)為若干種規(guī)格型號(hào)。品種越多，每個(gè)品種的產(chǎn)量就越低，單臺(tái)空調(diào)器的綜合成本也越高，同時(shí)使得空調(diào)器的安裝維修更加難以標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器采用模塊化的擴(kuò)展方式來適應(yīng)房間空調(diào)負(fù)荷的變化，一般情況下15以下的房間配一臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器，15-30的房間配兩臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器，30-45的房間配三臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器，當(dāng)然，由于送風(fēng)距離的限制，標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)器不適用于太大的房間。雖然大型冷水機(jī)組的單機(jī)能效比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于家用空調(diào)器，但大中型中央空調(diào)系統(tǒng)如果加上冷