某區(qū)房地產(chǎn)樓盤市場分析報告

1、 南寧江南區(qū)房地產(chǎn)樓盤市場分析報告（2012-9-14）策劃部：李勝準 一、江南區(qū)現(xiàn)狀及城區(qū)發(fā)展趨勢（一）江南區(qū)域現(xiàn)狀概況江南區(qū)位于廣西首府南寧市西南部，邕江南岸。因城區(qū)坐落于邕江南岸而命名為江南區(qū)，管轄那洪鎮(zhèn)、江西鎮(zhèn)、吳圩鎮(zhèn)、蘇圩鎮(zhèn)、延安鎮(zhèn)5個鎮(zhèn)及福建園街道、江南街道、沙井街道3個街道辦事處，總面積為1154平方公里，總?cè)丝?0.2多萬人。江南區(qū)是個后發(fā)展城區(qū)，擁有大片可供開發(fā)的土地和市區(qū)內(nèi)最長的濱江水域，是發(fā)展都市型工業(yè)、休閑娛樂業(yè)、房地業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的良好場所。隨著大南寧的形成和中國東盟自由貿(mào)易區(qū)，江南區(qū)已成為南寧市新的投資熱土。提出了“工業(yè)化、城市化”的發(fā)展戰(zhàn)略之后，不僅使江南區(qū)工業(yè)區(qū)

2、的地位得到了進一步鞏固，同時也使江南區(qū)的城市建設(shè)和第三產(chǎn)業(yè)走上了快速發(fā)展的軌道。江南區(qū)根據(jù)其區(qū)域特點概括起來，具有“四大優(yōu)勢”：1. 核心區(qū)域優(yōu)勢：江南區(qū)是五象新區(qū)和老城區(qū)的核心區(qū)域，擁有大片可供開發(fā)的土地和市區(qū)內(nèi)最長的濱江水域，是發(fā)展都市型工業(yè)、休閑娛樂業(yè)、房地業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的良好場所。2. 便捷交通優(yōu)勢：南寧11座大橋橫跨江水，江南大橋的建成通車使用，全速提升江南交通；吳圩機場的擴建，長江三角洲、珠江三角洲城市航班的增加，加速江南區(qū)的發(fā)展。3.人氣商貿(mào)優(yōu)勢：江南大道沿線及周邊主要具備旅游娛樂、購物休閑以及餐飲業(yè)； “101”大道形成一條凝聚傳統(tǒng)與魅力，集購物、休閑、娛樂、飲食、文化、旅游為

3、一體的東盟風情特色景觀商業(yè)街區(qū)；白沙大道汽車銷售一條街成為輻射西南地區(qū)的中高檔汽車銷售中心。這一切增加了江南區(qū)的人流和物流。4.環(huán)境優(yōu)勢：江南區(qū)工業(yè)生產(chǎn)地的搬離，勢必將大大改善居住環(huán)境。在江南大道、沙井大道、五一西路、壯錦大道、白沙半島、亭子片區(qū)、石柱嶺片區(qū)具有一批房地產(chǎn)項目。逐步形成房地產(chǎn)業(yè)有序、健康、高質(zhì)、快速發(fā)展，創(chuàng)造潔靜優(yōu)美的人居環(huán)境。（二）江南區(qū)市政規(guī)劃及發(fā)展趨勢1、江南區(qū)市政規(guī)劃實施“136”工程和舊城改造項目，完善城市功能。根據(jù)城市發(fā)展需要，對一些重要地段進行改造和亮化美化。結(jié)合建設(shè)“136”工程。堤路園工程的實施，按照“舊改一片、新建一片、繁榮一片”的原則進行舊城改造。近期主要

4、實施白沙片區(qū)舊改項目，面積約1300畝，將建成環(huán)境優(yōu)美，功能齊全商住新區(qū)。 2、發(fā)展趨勢規(guī)劃“一區(qū)兩帶多組團”的城區(qū)發(fā)展空間布局 “一區(qū)”多點式商貿(mào)區(qū)范圍包括亭江路、星光大道、南建路、壯錦大道、沙井大道、江南大道、五一路、亭洪路、白沙大道，“五縱四橫”路網(wǎng)交匯點。初步具有市場集聚效應的商貿(mào)網(wǎng)點，以“10+1”商業(yè)大道為中心，形成休閑旅游為重點的商貿(mào)區(qū)；以邕江大橋南為中心，形成文化體育產(chǎn)業(yè)為重點的商貿(mào)區(qū)；以中興大橋南為中心，形成服務社區(qū)的大型賣場為重點的商貿(mào)區(qū)；以清川大橋南為中心，形成金融、商務為重點，服務江南工業(yè)園和江南物流園的商貿(mào)區(qū)。 “兩帶”邕江南岸經(jīng)濟帶、城區(qū)西南部經(jīng)濟帶 邕江南岸經(jīng)濟帶

5、范圍是沿邕江地帶。形成集大型超市、購物中心、餐飲娛樂中心、圖書文化中心為一體的購物廣場。江南沿江商務商貿(mào)區(qū)、房地產(chǎn)聚居發(fā)展區(qū)，形成獨具特色的江南外灘新景。 城區(qū)西南部經(jīng)濟帶范圍是沙井片區(qū)、吳圩鎮(zhèn)、蘇圩鎮(zhèn)。此經(jīng)濟帶擁有江南工業(yè)園、江南物流園。在吳圩、蘇圩一帶規(guī)劃建設(shè)了工業(yè)集中區(qū)，重點發(fā)展了機械加工制造業(yè)、食品加工業(yè)和精細化工業(yè)；圍繞吳圩國際機場擴建，開發(fā)建設(shè)集生產(chǎn)、技術(shù)、資訊、貿(mào)易于一體的空港物流市場，大力發(fā)展“空港經(jīng)濟”。 “多組團”多個小城鎮(zhèn)特色組團。范圍包括吳圩、蘇圩、江西、延安鎮(zhèn)。根據(jù)各鎮(zhèn)資源特點和比較優(yōu)勢，分別側(cè)重發(fā)展商貿(mào)、物流、農(nóng)產(chǎn)品加工、食品加工、旅游、房地產(chǎn)等主導鎮(zhèn)域經(jīng)濟快速發(fā)展

6、的產(chǎn)業(yè)。吳圩鎮(zhèn)重點發(fā)展商貿(mào)、物流、房地產(chǎn)業(yè)；蘇圩鎮(zhèn)重點發(fā)展儲運、食品加工業(yè)；江西鎮(zhèn)重點發(fā)展旅游業(yè)；延安鎮(zhèn)重點發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。二、江南區(qū)房地產(chǎn)市場劃分及特點（一）區(qū)域市場劃分按房地產(chǎn)發(fā)展特征，江南片大體分為三個板塊：五一沙井板塊（老江南板塊）；白沙星光板塊（新江南板塊）；壯錦那洪板塊（新興的城南板塊）。從規(guī)劃上看來，江南區(qū)發(fā)展的靈魂在于由產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟來帶動區(qū)域人居發(fā)展，這是江南區(qū)與其他區(qū)域相比最大的優(yōu)越感來源。如果要對目前南寧房地產(chǎn)發(fā)展得最為順暢的興寧區(qū)與青秀區(qū)進行定位分析，興寧區(qū)僅僅是消費的商業(yè)區(qū)，而青秀區(qū)則十分現(xiàn)代化，但也只是一個城市房地產(chǎn)興起的區(qū)域，而不是經(jīng)濟興起的區(qū)域，換言之，江南區(qū)由于具

7、備較為雄厚的產(chǎn)業(yè)支撐，未來的江南區(qū)或?qū)l(fā)展成為南寧的副中心。（二）江南區(qū)各板塊在售項目統(tǒng)計表：江南白沙星光板塊五一沙井板塊壯錦那洪板塊在售樓盤數(shù)量347待售/新增樓盤數(shù)量131樓盤規(guī)模（畝）61583畝華南城3406畝4-586畝52-463.06畝主要物業(yè)類型純住宅純住宅純住宅目前均價（元/m²）6500元/6900元/5400元/主力戶型緊湊二房、三房二房和三房二房和三房主要消費群周邊縣市，省外喬遷居民、投資客附近本地居民、周圍生意人、南寧外縣人二次置業(yè)者、周邊居民江南區(qū)各板塊樓盤存量/增量： 從現(xiàn)在江南區(qū)總體來看，住宅市場供應較為充足，自從限購令之后上旬以消化存量、預約為主，中

8、下旬受市場影響逐步回升，新增量漸增。五一沙井板塊存量房多，因為有幾個大樓盤剛剛開始銷售，如融晟公園大地現(xiàn)存量房2664套。另一個原因是宏觀政策的調(diào)控削弱了住宅市場的消化速度；白沙星光板塊在售項目較少，開盤已久，市場求大于供，因而銷售情況較為可觀；壯錦那洪板塊銷售價格較低，存量較少，發(fā)展?jié)摿^大，幾個樓盤將集中推出房源，新增數(shù)量大，使該區(qū)域強大的住房需求得到釋放，銷售走勢也較為樂觀。江南區(qū)各板塊主要在售樓盤銷售走勢 從上述各板塊幾個較具有代表性的樓盤來看，江南區(qū)目前整體的推貨量消化了起伏比較大，從銷售率來看最好的是普羅旺斯達到98%。數(shù)據(jù)表明，目前江南區(qū)各樓盤走勢良好，銷售前景樂觀，房源較為充裕

9、。（三）江南區(qū)價格分析江南區(qū)在售樓盤平均價格走勢圖：以上圖表顯示了2011年9月2012年9月份江南區(qū)三個板塊主要在售樓盤的價格變化情況以及三個板塊在售樓盤均價走勢情況。從中我們可以看到，江南區(qū)各板塊住宅平均價格在5000-7000元/區(qū)間內(nèi)，該均價區(qū)間也較為符合目前江南區(qū)民眾收入水平與消費能力，市場接受度較高。白沙星光板塊因為周邊配套成熟、位處交通便利地段均價最高達到8300元/，而壯錦那洪板塊周邊配套及地理位置欠佳的樓盤，其均價最低在5000元/?？偟膩砜矗麄€江南區(qū)的房價呈現(xiàn)出小幅度平穩(wěn)上升的發(fā)展趨勢。（四）江南區(qū)在售樓盤物業(yè)類型搭配比例 由圖顯示，江南區(qū)物業(yè)類型中，住宅占到了89%，商

10、鋪和寫字樓占的面積較小，說明江南區(qū)商業(yè)的發(fā)展較其它板塊還不夠成熟，住宅高比例是因為江南區(qū)的發(fā)展，工業(yè)生產(chǎn)地的搬離，大大改善了居住環(huán)境，華南城和工業(yè)園區(qū)的進駐增加了人流和物流，給住宅商品房市場的發(fā)展提供了有力的保障。（五） 江南區(qū)房地產(chǎn)市場后續(xù)供應分析 近期在江南區(qū)的住宅性用途的土地成交沒有，多半是工業(yè)、商業(yè)用途的土地成交。三、江南區(qū)各板塊市場分析（一）白沙星光板塊1.板塊環(huán)境分析白沙星光板塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，環(huán)境優(yōu)越。有白沙大道和星光大道兩大交通干道縱橫交錯，交通十分便捷。以白沙大道為界，南面有江南客運站，北面有江南區(qū)政府，使該板塊成江南區(qū)的政治核心，優(yōu)勢凸顯。規(guī)劃中的江南公園也在白沙大道的北面。

11、白沙大道東面臨邕江，環(huán)境優(yōu)越。這里是江南區(qū)商業(yè)物流比較發(fā)達集中的板塊。白沙大道北面是廣西國際農(nóng)產(chǎn)品物流中心和10+1商業(yè)大道（茶葉街），南面是南寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。白沙大道沿線是“汽車一條街”。2.板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀白沙星光板塊是江南區(qū)房地產(chǎn)重要開發(fā)的板塊，目前該板塊的樓盤已售完項目有180個，待售4個，在售3個。該板塊樓盤現(xiàn)今規(guī)模最大的是龍光普羅旺斯，總占地586畝，總戶數(shù)為9500戶，大樓盤在該板塊中仍占少數(shù)。星光大道周邊配套相對于白沙大道更成熟，居住氛圍更濃厚。但隨著各大樓盤的開發(fā)，白沙大道現(xiàn)在的生活配套也日益完善，居住氛圍日見濃厚，開發(fā)空間更廣，潛力更大。3.板塊項目基礎(chǔ)指標量化項目名稱

12、地址規(guī)模規(guī)劃配套主力戶型已推產(chǎn)品銷售率保利城（在售）江南五一西路180號用地面積99畝，總建筑面積約36萬。13棟高層建筑。塔樓總戶數(shù)2559戶匯聚購物、餐飲、休閑、娛樂、商務功能一站式騎樓街城。A1-A-C-D-E-F 87兩房89兩房70%龍光普羅旺斯（在售）南寧市白沙大道109號（寶馬展廳對面）總占地面積586畝,總建筑面積1500畝。總戶數(shù)9500戶。五期：3棟28層，2棟32層，五期共1332戶。多層、小高層 、高層。有會所、網(wǎng)球場、籃球場、泳池、南城百貨超市、大型康體會所、動態(tài)景觀泳池、5000平米歐洲風情商業(yè)廣場，臨街騎樓歐洲風情街，小學、公園等配套。車庫。82兩房、120-14

13、0三房5期98%華南城（在售）江南沙井大道56號占地面積 2270239平方米建筑面積 820000平方米。共5288個車位、目前開工建設(shè)2、3#廣場，正打地基。華南城將集原料及產(chǎn)品交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算等功能于一體，提供工業(yè)原料及產(chǎn)品采購、物流一站式服務與辦公休閑娛樂全方位服務。華南城有、賓館、酒店、酒吧、會所、電子網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理、廣告宣傳、中介服務等物流商務配套設(shè)施，以及住宅、公寓、宿舍、超市、購物中心、酒樓餐飲、娛樂休閑。D3：2+1 B2：3+1B3：3+1 C1：3+1F1：1+1 A1a:樓中樓47%融晟公園大地（在售）江南沙井大道中段（沙井大道與亭洪路

14、延長線交匯處）占地面積約150畝，總建筑面積30.3萬平方米，共23棟樓，總戶數(shù)2506戶融晟公園大地有小學、國際品牌連鎖折扣店、酒店、寫字樓、大型超市、商務公寓、生態(tài)公園、600國際會所、無邊際泳池。小區(qū)有國際風情街區(qū)、國際幼兒園，集居住、酒店、商務、商業(yè)、餐飲、休閑等功能于一體的復合型公園生活城。4棟圍合而建51多層洋房，3棟18層小高層，4棟2331層高層，以一室一廳、二室一廳、二室二廳、三室二廳二衛(wèi)等數(shù)十種設(shè)計為主打產(chǎn)品60%萬昌 邕江明珠（在售）江南區(qū)五一路與南建路交匯處東南面規(guī)劃面積：60326.0平方米建筑面積：181000.0平方米批發(fā)零售建筑面積占總建筑面積比例的5%10%。

15、項目將配套建設(shè)幼兒園（6個班），幼兒園占地面積不少于2160平方米，建筑面積不少于1260平方米。周邊批零市場一應俱全：淡村小學、亭子二中、市二醫(yī)院、淡村菜市與地塊相隔均不到一公里萬昌邕江明珠1期萬昌邕江明珠11#12#13# 2室 2廳 1衛(wèi)南寧奧園（在售）那洪大道39號（壯錦大道與那洪大道交匯處）占地面積:308530平方米 建筑面積:467000平方米南寧奧園周邊有良鳳江國家森林公園，七坡林場。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃中有千米運動長廊、多功能會所、超市、商業(yè)街，萬余平方米教育設(shè)施等。奧園1期南寧奧園1B、 13F、戶型1室1廳1衛(wèi)1廚匯東星城（在售）江南區(qū)那洪大道37號（那洪壯錦路口）占地面積 159

16、998平方米建筑面積 600000平方米 。匯東星城1期總計1230戶。2010年推出的1期組團由10多棟18層和4棟23層的高層建筑。匯東星城位于壯錦那洪路口，西鄰壯錦大道，直通機場高速路，北接那洪大道，東南側(cè)規(guī)劃有市政路，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達。主力戶型為60平方米130平方米的兩房和三房云星錢隆江南（待售）白沙大道與亭江路交匯處總占地面積210畝，建筑面積825畝?？倯魯?shù)4000戶。16棟28-33層高層住宅。塔樓 高層。有4萬平方米的商業(yè)和幼兒園。小區(qū)內(nèi)有園林景觀。停車位。872+1房現(xiàn)調(diào)查白沙星光板塊在售項目3個，待售項目4個，1個項目已售罄。云星錢隆江南和龍光普羅旺斯兩個大盤，總戶數(shù)分別

17、達到4000戶和9500戶。其他均為192902戶的小規(guī)模的樓盤。各個樓盤主要分布在白沙大道周邊。建筑類型均有高層，部分有塔樓、多層、小高層。社區(qū)內(nèi)部配套多為園林景觀、綠化小區(qū)、停車位、運動場所等休閑娛樂配套設(shè)施。有5個樓盤有商業(yè)配套，商業(yè)氛圍濃厚。主力戶型為77.521+1、74-91.53的兩房、90.54-140三房、128.73-189.13四房。四季花都2007年開始銷售，期間推出房源有數(shù)據(jù)可查為68套，2010年全年公開信息中無房源銷售，目前公布待售信息并且二期已更名為四季英倫。4.板塊在售項目價格走勢分析該板塊在售項目有3個。平均價格在6000-8500元/區(qū)間內(nèi)，相差幅度大，最

18、低是普羅旺斯6000元/，最高是現(xiàn)代國度達8300-8500元/。處于白沙大道的幾個在售、已售罄的樓盤的均價都在6000-7000元/區(qū)間。而位于星光大道的周邊配套更成熟，因此現(xiàn)代國度的均價比白沙大道這邊的樓盤賣得貴。5.板塊項目優(yōu)劣勢分析項目名稱優(yōu)勢劣勢現(xiàn)代國度1. 交通便利，位于規(guī)劃建設(shè)的輕軌2號線第2個站點。2. 配套設(shè)施完善，生活便利成本低、離市中心近：有南城百貨、人人樂超市、濱江公園、電影院、體育館，以及學校等。3. 準現(xiàn)房銷售，購房有保障。1. 缺少園林綠化自然自然資源。2. 該項目賣點之一江景現(xiàn)房，實際離江還較遠。3. 部分戶型進深過長。4. 均價相對過高，增加購房者負擔，使得項

19、目整體性價比不高。云星錢隆江南1.完善的配套設(shè)施，生活便利：有白沙菜市、南城百貨、人人樂超市、濱江公園、電影院、體育館，以及學校等。2.項目位于亭江路和白沙大道交匯處，交通便利。3.幾乎每個戶型都設(shè)置贈送面積，對購房者吸引力大。1、項目地處污水處理廠旁邊，環(huán)境污染嚴重。天譽·江南花園1. 項目目標群體定位明確，根據(jù)附近的本地居民為主要目標客戶。2. 緊靠亭洪路“10+1”商業(yè)大道成熟便利的生活圈，居住氛圍濃郁，生活便利。3. 靠邕江水岸，可享邕江風景。4. 交通便利：項目鄰亭洪路主干道，。周邊橋梁系統(tǒng)發(fā)達，邕江大橋、桃源大橋、凌鐵大橋、白沙大橋、葫蘆鼎大橋等。1. 小區(qū)內(nèi)自然資源配套

20、少，環(huán)境質(zhì)量不夠。2. 接近糖廠，空氣污染嚴重。龍光普羅旺斯1.定位明確，以極具“法式原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)”的地中海情調(diào)為樓盤整體形象定位。在景觀視覺上，也營造出法國溫馨浪漫、自有休閑的風格情調(diào)。2.均價比周邊項目稍低，是經(jīng)濟住宅。該項目是所在板塊中最大的樓盤，小區(qū)規(guī)劃合理，內(nèi)部配套成熟，價格優(yōu)勢更加凸顯。3.小區(qū)有南城百貨超市、商業(yè)廣場，商業(yè)氛圍越來越濃厚。4.項目屬于空港板塊，承擔門戶的角色。1排水系統(tǒng)差，周邊有異味散發(fā)。2.項目分期開發(fā)，在一定的時期內(nèi)有施工、噪音等方面的問題，可能會對項目已入住的住戶日常生活造成不便的影響。3.部分戶型設(shè)計偏離中國人的傳統(tǒng)審美觀。4.部分單元住戶離白沙大道主干道較遠

21、，出行不方便。花樣年華1. 準現(xiàn)房，購房有保障。2. 戶型方正，符合中國人傳統(tǒng)審美觀。3. 項目位于白沙大道和星光大道交匯處，交通便捷。駕電動車10分鐘可達市中心。1. 小區(qū)面積小，內(nèi)部配套不夠豐富。2. 綠化面積少，項目接近交通主干道，空氣質(zhì)量差。3. 細節(jié)注重不夠，樓梯顯舊。4. 項目接近主干道，交通吵雜。5. 現(xiàn)房銷售，入住率已經(jīng)是80%，但仍有住戶還沒裝修，裝修所帶來的吵雜聲對已入住的住戶造成不便。6. 小區(qū)的管理不夠完善，有丟失車的危險。四季花都1. 交通便利：項目位于南寧白沙大道與友誼路口，距離亭洪路“10+1”商業(yè)大道僅5分鐘步行距離。2. 項目臨近“10+1”商業(yè)，周邊配套生活

22、方便。1.項目5號樓曾發(fā)生嚴重的樓板傾斜問題而被開發(fā)商封鎖，原因可能是因為房子地基問題，導致樓板傾斜，南北高低相差近10公分。而開發(fā)商表示，5號樓是由于施工單位在測量地標時出了差錯，導致房子樓板傾斜，不是由于地基下陷造成的南北高低相差10公分。白沙星光板塊相對于江南區(qū)其他板塊而言擁有更為成熟的生活配套優(yōu)勢和獨一的區(qū)域市政核心，人居氛圍相對濃厚。本板塊處于白沙大道和星光大道交匯處，各個交通要道縱橫交錯且接近市中心僅十分鐘的路程，交通優(yōu)勢十分明顯。但是景觀資源是該板塊大部分樓盤比較缺乏的內(nèi)容，環(huán)境污染問題以及下水道排水系統(tǒng)問題仍是各個樓盤共同面臨的問題。6.板塊項目定位分析項目名稱市場定位形象定位

23、現(xiàn)代國度商鋪、辦公、居住綜合樓。中高端精裝小戶城市中心，江景獨棟小戶云星錢隆江南面向白領(lǐng)階層的中高端精品住宅觀江水境大城紅日公館時尚都市綜合樓，成功精英聚落天譽·江南花園營造一個都市繁華、便捷、時尚、親水、親自然的江景都匯享受市中心，優(yōu)家水庫風景龍光普羅旺斯高品質(zhì)中低價位的樓盤法式原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)花樣年華現(xiàn)代時尚中高端住宅時尚，典雅又不失現(xiàn)代的親和感的建筑四季花都高尚住宅小區(qū)現(xiàn)代、陽光、繽紛、和諧、幸福的社區(qū)文化，倡導和諧生態(tài)家園的居住理念，打造一個四季花開、幸福和諧的花園式高尚住宅小區(qū)松宇·中環(huán)國際區(qū)域商務辦公標桿高檔商業(yè)酒店及辦公區(qū)項目名稱物業(yè)類型項目特色現(xiàn)代國度商鋪、寫字樓、

24、居住復合地產(chǎn)云星錢隆江南住宅景觀居所紅日公館商住復合地產(chǎn),小戶型天譽·江南花園商住水景地產(chǎn)龍光普羅旺斯住宅經(jīng)濟住宅花樣年華住宅 公寓經(jīng)濟住宅四季花都住宅經(jīng)濟住宅松宇·中環(huán)國際寫字樓白沙星光板塊有4個項目在打造都市綜合樓，強調(diào)時尚、自然都市綜合樓的形象，這些樓盤分別是現(xiàn)代國度、紅日公館、天譽·江南花園，龍光普羅旺斯雖然主打住宅，但其實內(nèi)部配套已有南城百貨超市、商業(yè)廣場、臨街騎樓等。各個樓盤定位同質(zhì)化嚴重，差異化不明顯。而樓盤項目特色定位為經(jīng)濟住宅有3個，分別是普羅旺斯、花樣年華和四季花都。7.板塊市場特征總結(jié)特征一：建筑類型單一受開發(fā)土地面積影響，該板塊基本以塔樓、

25、高層為主。特征二：多以商住綜合樓為主該板塊的商業(yè)街氛圍并不濃厚，這也是該板塊大部分樓盤做成商住綜合樓的一個很重要的原因，樓盤的商業(yè)消費品主要由小區(qū)的居民來消費。特征三：戶型以三房為主從該板塊在售樓盤最近一次推貨情況來看，推出的戶型以三房為主，兩房、單間/一房。三房面積區(qū)間集中于80-99的緊湊型住房、120-129的實用型住房和130-149的舒適型住房。特征四：客戶群體多樣該板塊項目面對的主要消費群體有年輕人剛性需求或者是白領(lǐng)精英人群。所開發(fā)的戶型多以實用性小戶型居多。也有針對附近的本地居民和周邊做物流及做生意的商人。外省購房者以四川、湖南等市居多。南寧各個縣份的購房者也是主要消費群體。8.

26、板塊發(fā)展趨勢分析趨勢一：樓盤開發(fā)將會更成熟。隨著各大知名開發(fā)商的進駐，白沙星光板塊的生活配套設(shè)施日臻完善，生活氣息也會越來越濃。正在規(guī)劃中的江南花園必然帶動整個板塊周邊環(huán)境的提升，按照目前市場如果需求變動不大的情況下，房價可能會有小幅上漲趨勢。趨勢二：松宇·中環(huán)國際是該板塊首個以寫字樓為整合商業(yè)概念的樓盤，將會彌補城南區(qū)域沒有商務辦公室的市場空白，引領(lǐng)江南區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新潮流。趨勢三：白沙星光板塊戶型供應主要以兩房、三房為主，實用性剛需小戶型居多。在未來的市場發(fā)展格局，將會持續(xù)供應兩房、三房以滿足市場需求。（二）五一沙井板塊1.板塊環(huán)境分析五一沙井板塊位于南寧市江南區(qū)西南部，離市中

27、心12公里，西、北面臨邕江，南面緊靠南寧火車南站，臨空港板塊。有沙井大道，五一路特色商業(yè)街簽約引進夢之島百貨、南城百貨等品牌企業(yè)進駐。沙井也必將成為適宜居住、投資，生活配套完善的區(qū)域，由以往的“價格洼地”迅速蛻變?yōu)椤皟r值高地”。2.板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀目前江南區(qū)的物流項目已引進兩大巨擎之一是定位為綜合性商貿(mào)物流園的華南城，總投資近120億元。融晟公園大地被譽為引領(lǐng)南寧沙井片區(qū)內(nèi)最早最大的國際建筑綜合體項目，華南城、海吉星農(nóng)產(chǎn)品市場、以及LED工業(yè)園區(qū)等規(guī)劃的落實，首屆“中國東盟輕工業(yè)展”的舉辦等等一系列的變化使得這個江南原本不被重視的一隅突然煥發(fā)了蓬勃生機。不久的將來，五一沙井板塊也必將成為適宜

28、居住、投資，生活配套完善的區(qū)域。同時五一沙井板塊還擁有邕江自然景觀資源。3.板塊在售項目基礎(chǔ)指標量化項目名稱地址規(guī)模規(guī)劃配套主力戶型已推產(chǎn)品銷售率紅日江景江南江南大道中興橋旁約500米占地面積: 41000平方米建筑面積:35000平方米總戶數(shù)約1072戶由11棟1625層的高層地中海外海法式建筑錯落排布， 3萬平米法式皇家精致園林。停車位:1186個。近萬平米濱江景觀長廊廣場、珍稀百年古樹移植、下沉景觀層、空中花園、陽光露臺以緊湊型80-1202+1、3+1房為主99.25%融晟公園大地江南沙井大道中段（沙井大道與亭洪路延長線交匯處）占地面積: 399960平方米建筑面積: 800000；總

29、戶數(shù)4862戶分A、B、C、D四個地塊。首期開工11棟樓，其中4棟圍合而建51多層洋房，3棟18層小高層，4棟2331層高層,目前在建的B地塊住宅區(qū)，共23棟，停車位1542個。設(shè)有專屬幼兒園、小學，同時專設(shè)社區(qū)商業(yè)街、主題公園、兒童娛樂場所，配有大型人工湖泊、泳池、會所等兩房:70-100，三房:100-14045.2%萬昌邕江明珠江南五一路與南建路交匯處東南面占地面積: 60326平方米建筑面積: 270000；總戶數(shù)1510戶30棟17+1層和31+1兩種高層住宅樓，車位信息：按0.8個/戶配置。幼兒園兩房82-100，三房100-12811.39%華南城江南沙井大道56號占地面積: 2

30、270239平方米建筑面積: 4880000；總戶數(shù)5238戶地標建筑318米超高層辦公配套服務建筑。停車位:5288個。國際雙語幼兒園、九年制學校、會所、游泳池、球場、老年人活動中心、醫(yī)療中心一房40-50平方米，兩房80-90平方米，三房110-135平方米0目前五一沙井板塊在售樓盤均為1000戶到5000戶左右規(guī)模的大盤，主要分布在沙井大道周邊；建筑類型涵蓋高層和板塔結(jié)合；社區(qū)內(nèi)部多為彰顯人文性質(zhì)的園林、游泳池、花園、廣場、運動場所等休閑娛樂配套設(shè)施，除華南城外其他項目商業(yè)配套并不突出；主力銷售戶型為90-100二房、90-120三房。4.板塊在售項目價格走勢分析該圖表顯示了2011年9

31、月到2012年9月份五一沙井板塊主要在售樓盤均價走勢情況。從中我們可以看到，五一沙井板塊住宅平均價格在6000到7000元/區(qū)間內(nèi)，相差幅度較大，但該均價區(qū)間也較為符合目前江南區(qū)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況及民眾收入水平與消費能力，市場接受度較高。特別指出的是，一些周邊配套成熟、位處交通便利地段的樓盤，其售價可達到7500以上，而部分周邊配套及地理位置欠佳的樓盤，其均價一般在6100到7000元左右?？偟膩砜矗逡簧尘鍓K的房價呈現(xiàn)出小幅度平穩(wěn)上升的發(fā)展趨勢。5.板塊在售項目優(yōu)劣勢對比項目名稱優(yōu)勢劣勢紅日江景1.項目位位于邕江上游，緊鄰江南大道與邕江相接，毗鄰規(guī)劃中的棕櫚園，與新秀公園隔江相望，自然景觀優(yōu)美

32、。2.項目距市中僅6-8分鐘車程，外部立體交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，10分鐘之內(nèi)便可到達東面或北面的重要商業(yè)中心，生活便利。3. 戶型的通風采光性極佳，保證了良好采光及優(yōu)美的景觀視野。入戶花園設(shè)計，保證戶型私密性的同時又可享有私家景觀及良好的室外休閑空間。1.項目位于沙井大道邊上，過往車輛尤其是大型貨車較多，會對住戶日常生活產(chǎn)生一定影響（車輛噪音、空氣質(zhì)量下降等）。2.片區(qū)聚集人群的素質(zhì)參差不齊。3.項目周邊建筑陳舊，規(guī)劃亂，影響本項目整體形象。融晟公園大地1.項目總體定位為南寧中高檔的復合地產(chǎn)項目，以大型市政公園、專業(yè)市場及風情商業(yè)街區(qū)為依托，是集居住、酒店、商務、商業(yè)、餐飲、休閑等功能于一體的復合

33、型公園生活城。2.項目所處地塊是南寧快環(huán)以內(nèi)最后一片可整體開發(fā)的處女地。屬國際頂級建筑群，坐落江南區(qū)沙井大道中段亭洪路延長線交匯處，作為江南區(qū)政府成功招商引資的大型項目，將成為江南房地產(chǎn)業(yè)進入新時期的一座典型之作。1.周邊市政及商業(yè)等公共配套設(shè)施相對較少。2.項目所處位置距離市中心較遠，住戶出行不便。萬昌邕江明珠1.項目交通四通八達，約20路公交路線途徑五一路及南建路，約十五分鐘車程既可達火車站及朝陽花園，而且五一可直通機場高速，整體的交通出行十分便捷。2. 地塊周邊批零市場一應俱全：淡村小學、亭子二中、市二醫(yī)院、淡村菜市與地塊相隔均不到一公里。周邊市政配套成熟、居住氛圍濃郁。1.項目在自然景

34、觀配套資源方面略顯不足，實際離邕江較遠。2. 項目在戶型、園林景觀、各種配套設(shè)施等方面的建筑設(shè)計上比較平常，缺乏亮點。3.均價過高（接近居民普遍購房心理承受價位上限），使得項目整體性價比不高。華南城1.項目位于一個將集原料及產(chǎn)品交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算等功能于一體，提供工業(yè)原料及產(chǎn)品采購、物流一站式服務與辦公休閑娛樂全方位服務。1.周邊市政及商業(yè)等公共配套設(shè)施相對較少。2.周邊環(huán)境臟、亂的環(huán)境呈待改善。3.項目周邊的景觀資源較為匱乏。作為南寧傳統(tǒng)老生活區(qū)，五一沙井板塊的樓盤并沒有擁有成熟的生活配套優(yōu)勢，居住氛圍較冷清；位于邕江附近，外部景觀資源優(yōu)勢顯著；不過整個城區(qū)建

35、筑物陳舊，周邊環(huán)境相對較亂、差，居住人群素質(zhì)不高，對該城區(qū)形象存在一定影響。同時沙井大道一帶樓盤由于位置稍偏其住戶出行不夠便捷。6.板塊在售項目定位分析項目名稱市場定位形象定位紅日江景便捷、親水、親自然的江景住宅區(qū)江軸核心,城市一線江邸融晟公園大地復合型公園生活城沙井時代,80萬中心生活城萬昌邕江明珠中高端樓盤濱江中心,品質(zhì)典范華南城商鋪、辦公、居住綜合體。江南華府項目名稱物業(yè)類型項目特色紅日江景住宅水景地產(chǎn),公園地產(chǎn)融晟公園大地住宅 商住樓 商鋪公園地產(chǎn),投資地產(chǎn),教育地產(chǎn)萬昌邕江明珠住宅景觀居所,宜居生態(tài)地產(chǎn)華南城商住樓 商鋪復合地產(chǎn),國際化社區(qū),投資地產(chǎn)五一沙井板塊多以中端樓盤為主，只有

36、萬昌邕江明珠定位為中高端樓盤，這一板塊的樓盤目標群體有南寧及周邊居民為，以及外地投資者。各個樓盤的形象定位都和邕江的一線海岸掛鉤。而華南城是集原料及產(chǎn)品交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算等功能于一體，提供工業(yè)原料及產(chǎn)品采購、物流一站式服務與辦公休閑娛樂全方位服務,是五一沙井板塊未來的發(fā)展方向。7.板塊市場特征總結(jié)五一沙井板塊作為南寧市老城區(qū)，擁有其原有的老城街區(qū)風貌，最能體現(xiàn)南寧人居的特點。特征一: 商品房價格上升勢頭放緩 五一沙井板塊的房地產(chǎn)市場發(fā)展正處于成長階段，邕江附近的樓盤由于其生活配套不夠成熟完善，其6100元/以上均價一直不是整個江南區(qū)最低，但這個價格也接近該區(qū)域一

37、般人群購買能力的承受上限，增長空間不大，預計房價只會小幅度緩慢增長，以利于消化舊貨；而華南城的樓盤，更注重商住功能結(jié)合，作為固定資產(chǎn)投資而言，其6600元/的均價未來還有一定上升空間，但也由于該區(qū)域目前周邊生活配套仍未成熟，一定程度上影響其價格的快速增長。特征二:建筑類型東西有別房地產(chǎn)市場的不斷完善，土塊價格的快速上漲，建筑類型也由多層逐漸向高層轉(zhuǎn)變。目前板塊周附近基本上都是以高層、板塔結(jié)合為主；而板塊西北部的還存在較大面積的土地，該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)將出現(xiàn)高層和板塔結(jié)合并存的格局。由于其可開發(fā)的地塊大，園林設(shè)計這一塊將是多姿多彩。特征三:戶型以二、三房為主從該城區(qū)在售樓盤最近一次推貨情況來看，

38、推出的戶型以二、三房為主，單間和四房次之，70以下的小戶型及大面積的樓中樓供貨量較少。三房戶型里又以120-129的舒適型、100-119的緊湊實用型三房為主；二房主要是90-100的舒適型大面積二房。特征四:客戶群體分布較廣區(qū)域范圍內(nèi)的主要人群特征可劃分為低收入的外來勞務人員、中高收入的城區(qū)原住民以及私營企業(yè)主或個體商戶。但目前該城區(qū)內(nèi)可選擇的樓盤數(shù)量并不多， 市場處于需大于供狀態(tài)，房產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?.板塊發(fā)展趨勢分析五一沙井板塊目前的供貨主力集中在融晟公園大地、萬昌邕江明珠和華南城這三個大盤上，前兩者規(guī)劃總戶數(shù)都在1500戶以上，后者更是達到驚人的5000戶！隨著政策的公布,各樓盤主

39、推一步到位的大戶型。也隨著80、 90后準備步入婚齡，二房、三房的婚房也逐漸占相當大的比例。隨著南寧市加大對沙井的大力推廣與發(fā)展，以沙井大道為中心的周邊生活配套、公共設(shè)施配套、交通配套必將更加完善，開發(fā)區(qū)周邊所開發(fā)的房地產(chǎn)項目也必將更受南寧市其他城區(qū)客戶的青睞。（三）壯錦那洪板塊1.板塊環(huán)境分析（1）板塊規(guī)劃壯錦那洪一帶是通往吳圩國際機場的必經(jīng)之地，交通要道地位十分顯著。隨著五象大道延長線開工建設(shè)，由南寧市政府、南寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和江南區(qū)政府當年制定的要在城南板塊壯錦大道一帶打造江南的CBD的宏觀規(guī)劃，南城百貨的進駐相繼帶動了周邊商業(yè)集群發(fā)展。另外，政府規(guī)劃建設(shè)的800畝江南公園，現(xiàn)已確定規(guī)劃

40、即將動工。江南公園建成后將能極大地提升整個江南的人文環(huán)境。最后，江南片區(qū)污染比較嚴重的南寧化工廠也已確定將在3-5年內(nèi)搬遷完畢，屆時整個江南將不再有大的污染源，加上江南公園的建成，生活環(huán)境將得到極大的改善。（2）現(xiàn)有配套壯錦那洪板塊中剛剛遷入的江南區(qū)政府位于壯錦大道上。另外，四通八達的路網(wǎng)以及近距離的萬泰隆建村市場、普羅旺斯內(nèi)的南城百貨以及沛鴻民族中學、八桂綠城小學、石化技校等等基礎(chǔ)配套，道路周邊的大片綠野景觀帶加上不遠處的良鳳江國家級森林公園和七坡林場讓周邊的環(huán)境配套更加齊全。（3）市政建設(shè)近況南寧華南城、廣西海吉星農(nóng)產(chǎn)品國際物流中心、200多米的超高層“南寧塔”。2.板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀壯錦

41、那洪板塊作為江南區(qū)重要的板塊位置，目前主要以幾個大盤為主，例如別墅為主的八桂綠城、住宅為主的匯東星城、風格雨林等等，正在大量聚集人氣、完善配套。這一板塊大盤聚集區(qū)的優(yōu)勢在于全局規(guī)劃合理，幾個大盤之間在生活配套上可以相互幫助相互促進，有助整個區(qū)域的整體價值提升。近年來，壯錦那洪板塊的樓盤也逐步受到廣大市民的熱捧，房地產(chǎn)市場升溫。3.板塊在售項目基礎(chǔ)指標量化樓盤名稱地址規(guī)模規(guī)劃配套已推產(chǎn)品銷售率中房碧翠園江南區(qū)友誼路西二里19號約417畝景觀嵌入式多層及小高層組團小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、小學、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)圈點95%匯東星城南那洪大道37號240畝中小戶型為主的小高層景觀社區(qū)特色園林、大型商業(yè)區(qū)100%碧

42、園南城故事壯錦大道36號300畝6-18層的多層、小高層專業(yè)運動會健康娛樂設(shè)施、700米情調(diào)商業(yè)街80%云頂印象江南壯錦大道31號52畝7棟超高層建筑，最高32+1層臨街商業(yè)裙樓、景觀水池、中心廣場、小學85%風格雨林江南區(qū)壯錦大道28號40畝14棟18層高層建筑兒童游樂園、小型動物園、1500米健康養(yǎng)生步道、運動場99%南寧奧園交通外環(huán)線白沙大道東段中部463.03畝多組團小高層、多層流動森林廣場、休閑運動長廊、多功能會所、萬余平方米教育83% 作為政府重點規(guī)劃的板塊之一，壯錦那洪板塊吸引了許多大盤云集于此，目前在售的項目主要以規(guī)模大的樓盤為主，其中有兩個小盤風格雨林和云頂印象。這一板塊的樓

43、盤以小高層為主基本分布在壯錦大道。樓盤社區(qū)多注重園林規(guī)劃以及運動場所、教育、生活配套為主，部分也多重視商業(yè)配套。根據(jù)踩盤消息得到，附近樓盤的銷售率都比較樂觀，銷售率都在80%以上。4.板塊在售項目價格分析如圖，壯錦那洪板塊在售樓盤中各樓盤的價格在2012年第一季度的起落幅度都不是很大，由圖可以看出，基本處于直線狀態(tài)。匯東星城在后面兩個月價格保持不變，碧園南城故事、風格雨林價格分別下降了300元、500元。而云頂印象作為主打別墅項目的八桂綠城的組團，價格不降反升了100元。南寧奧園和中房碧翠園在價格上保持不動。從整體來看，壯錦那洪板塊的樓盤部分由于限購令的沖擊進行了價格上面的調(diào)整，部分樓盤按兵不

44、動。5板塊在售項目優(yōu)劣勢對比項目名稱優(yōu)勢劣勢碧園南城故事內(nèi)部人車分流設(shè)計格局、超大型休閑運動中心、特色主題庭院。處于十字路口附近環(huán)境嘈雜，空氣質(zhì)量不高。匯東星城綠化休閑環(huán)境、5萬平米區(qū)域商業(yè)中心。附件配套不成熟，道路周邊環(huán)境嘈雜。中方碧翠園“3”字開頭的低價樓盤，大型社區(qū)式住宅，內(nèi)部配套成熟。戶型單一，布局不夠合理，交通不便利。云頂印象超高觀景住宅、地熱源熱水系統(tǒng)、130米最寬樓間距、2萬平米商業(yè)面積。近路邊，環(huán)境吵雜、空氣質(zhì)量不高、綠化園林不足。風格雨林園林設(shè)計體驗主題、小區(qū)安全六重保障、集中發(fā)散式商業(yè)模式。周邊配套不完善，項目內(nèi)部的停車位少,人流量少。南寧奧園大型居住社區(qū)、萬余平方米教育設(shè)施、配套齊全。周圍物流點，環(huán)境嘈雜。分析：壯錦那洪板塊的在售樓盤中大部分樓盤比較重視項目自身配套的建設(shè)和園林的規(guī)劃，碧園南城故事以內(nèi)部人車分流的人性化設(shè)計格局和云頂印象的地熱源熱水系統(tǒng)；另外，部分樓盤配上自身的商業(yè)配套吸引更多人氣。在劣勢方面，由于板塊所在地目前正處于建設(shè)期所以項目周邊的環(huán)境較為嘈雜，空氣質(zhì)量不高，周邊人氣還不是很足。項目名稱市場定位形象定位碧園南城故事中端樓盤，主要目標群體為中檔人群宅前院落空間，碧園南城匯東星城中高端樓盤品質(zhì)大盤改變生活的力量中方碧翠園低端、經(jīng)濟適用房云頂印象中高端樓盤，主要周邊居民，以青年為主，來南寧定居的外地人森林、山脈、湖泊、高層、住