辦公項(xiàng)目建議書

1、辦公項(xiàng)目建議書項(xiàng)目建議書1. 項(xiàng)目名稱：中國(guó)* 分公司* 辦公綜合樓2. 項(xiàng)目背景2.1*市地域優(yōu)勢(shì)及經(jīng)濟(jì)進(jìn)展市位于*市東部，全境面積*平方公里，共轄*個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)及街道辦事處，*個(gè)行政村，全市總?cè)丝?*萬(wàn)人。近年來(lái)，*市經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)展迅速，2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成*億元，境內(nèi)財(cái)政收 入*億元，地點(diǎn)財(cái)政收入7.06億元，名列全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)差不多競(jìng)爭(zhēng)力 百?gòu)?qiáng)縣（市）第*位。目前，*市“建設(shè)*大框架下富而美的新* ”規(guī)劃出臺(tái)實(shí)施，各項(xiàng)改造整治工作順利進(jìn)行，南部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（工業(yè) 園區(qū)）進(jìn)展迅速，招商引資項(xiàng)目持續(xù)增加，政務(wù)區(qū)南遷工程正在順利進(jìn)行， 2003年，*市委、市政府規(guī)劃設(shè)計(jì)的現(xiàn)代化大學(xué)城已正式開(kāi)工建

2、設(shè)，估量 在一年內(nèi)部分大中專院校將連續(xù)招生。僅大學(xué)城建成使用后，在校學(xué)生數(shù) 量就可達(dá)10萬(wàn)余人。屆時(shí)，以*市政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、大學(xué)城為主體 的新城區(qū)，將成為*市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也必將成為包括 *通 訊行業(yè)在內(nèi)的眾多商家企業(yè)的必爭(zhēng)之地。因此，盡早地選取最理想的位置， 加快前期基礎(chǔ)性建設(shè)，將為今后的市場(chǎng)開(kāi)拓、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，奠定堅(jiān)實(shí)的 基礎(chǔ)。2.2*分公司經(jīng)營(yíng)狀況分析中國(guó)*有限公司*分公司于*年6月設(shè)置*經(jīng)營(yíng)部,*年2月，成立*分公司。公司現(xiàn)有職員* 人，城區(qū)自建*廳2個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)*廳21個(gè)，聯(lián)合*廳3個(gè)，代理商140多家，客戶經(jīng)理隊(duì)伍達(dá)300余人。2003年，*分公司完成業(yè)務(wù)收入4948.3萬(wàn)

3、元，占當(dāng)?shù)?市場(chǎng)份額的39%，占*市分公司業(yè)務(wù)收入的？。目前，公司擁有各類*用戶達(dá)7萬(wàn)余人，占當(dāng)?shù)?用戶份額的43%。*分公司自建*廳情形一覽表項(xiàng)目* 市 *位置* 市* 號(hào)* 市 * 號(hào)設(shè)置時(shí)刻2003年9月* ，年 6 月面積140平方米130平方米租賃期限2003.4.25 2008.4.24*9.15 2011.9.14總投資額10萬(wàn)元21萬(wàn)元要緊設(shè)備升騰終端7臺(tái),IBMPC機(jī)1臺(tái),三 星液顯13臺(tái),惠普顯示器2臺(tái), 愛(ài)普生打印機(jī)6臺(tái)，佳能復(fù)印機(jī)1 臺(tái),自助詳單打印機(jī)1臺(tái),長(zhǎng)虹背 投1臺(tái)（演示用）,手機(jī)加油站1 臺(tái).升騰終端6臺(tái),惠普PC機(jī) 1臺(tái),愛(ài)普 生打印機(jī)5臺(tái),惠普顯示器14臺(tái),

4、佳 能復(fù)印機(jī)1臺(tái),三星傳真機(jī)1臺(tái),惠 普激光打印機(jī)1部,詳單查詢機(jī)1 臺(tái),長(zhǎng)虹背投1臺(tái)（演示用手機(jī)加油 站1臺(tái)）備注目前，*分公司兩處*廳位于同一線路，輻射范疇相對(duì)集中， 與*市城區(qū)改造建設(shè)規(guī)劃不能同步。2.3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)狀況關(guān)于*分公司來(lái)講，要緊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是*公司。目前，* 擁有自建*廳3處，其中兩處在*市* ，分不處在我公司* *廳兩側(cè)，*廳平均面積在150平方米左右。由于受傳統(tǒng)進(jìn)展優(yōu) 勢(shì)的阻礙，*公司*廳的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比較完備，各項(xiàng)職能設(shè)備、 服務(wù)裝配齊全。從市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果來(lái)看，2003年，*公司實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入8100萬(wàn)元，*用戶市場(chǎng)占有率達(dá)50%以上，且大多數(shù)為入網(wǎng)較早， 使用*業(yè)務(wù)思想根深

5、蒂固的老用戶，并成為構(gòu)成*公司業(yè)務(wù)收入的要緊支撐和來(lái)源。2.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性241從以上背景資料分析中能夠看出，目前，我們同*公司的競(jìng)爭(zhēng)日益猛烈。*公司以傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)及借助穩(wěn)固的老用 戶擴(kuò)展新領(lǐng)域，而我們則是以先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)和技術(shù)以及豐富的新業(yè)務(wù)進(jìn)展新 用戶，從*公司手中挖掘和爭(zhēng)奪用戶。因此，在大力宣傳、推廣*業(yè)務(wù)的前提下，以戰(zhàn)略的眼光持續(xù)發(fā)覺(jué)新領(lǐng)域，擴(kuò)大公司規(guī)模，進(jìn)一步提 升企業(yè)形象，成為*公司在競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)展的必定方向和必要的手段及渠 道。2.4.2隨著各項(xiàng)綜合業(yè)務(wù)量的持續(xù)攀升，*分公司目前的*面積不 能滿足今后的工作需要，功能分區(qū)無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)，在專門大程度上阻礙了 各項(xiàng)工作的正常開(kāi)展。諸如業(yè)務(wù)培

6、訓(xùn)室、業(yè)務(wù)洽談室、VIP接待室、客戶休 息區(qū)等急需解決的辦公地點(diǎn)無(wú)法落實(shí)。 * 辦公綜合樓建成后，按照規(guī) 劃設(shè)置具備獨(dú)立功能的辦公區(qū)域，不僅有利于各項(xiàng)工作及業(yè)務(wù)的開(kāi)展，更 能充分展現(xiàn) * 公司強(qiáng)大的綜合實(shí)力和良好形象。2.4.3 按照* 市城區(qū)建設(shè)進(jìn)展規(guī)劃，市政區(qū)的南遷，新型商貿(mào)區(qū)（新城 區(qū)）的建立，在 * 將形成一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)繁榮區(qū)，及時(shí)的選擇最佳位置，盡 早地為占據(jù)新的市場(chǎng)領(lǐng)域打好根基，更好地塑造中國(guó) * 嶄新的企業(yè)形 象 ,成為我們 * 辦公綜合樓建設(shè)的全然目的和關(guān)鍵所在。2.4.4目前，包括 * 、網(wǎng)通等眾多通信行業(yè)都差不多從單純的業(yè)務(wù) 開(kāi)展伸向了以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、以多種形式提升企業(yè)形象為

7、主的企業(yè)文化建 設(shè),并將進(jìn)展的觸角伸向了新城區(qū)。3. 業(yè)務(wù)進(jìn)展推測(cè) 業(yè)務(wù)進(jìn)展推測(cè)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r及進(jìn)展前景息息有關(guān)，緊密 聯(lián)系，并以 * 用戶收入的變化及穩(wěn)固系數(shù)為基礎(chǔ)杠桿，廣泛涉及到政 治、文化、地理、人口等多方面差不多條件的變化，而 * 通信行業(yè)本 身的技術(shù)領(lǐng)域、業(yè)務(wù)領(lǐng)域、服務(wù)領(lǐng)域的優(yōu)劣則是寬敞用戶使用 * 通信 所關(guān)注的最要緊的焦點(diǎn)。3.1 業(yè)務(wù)推測(cè)的范疇及期限* 分公司的業(yè)務(wù)開(kāi)展以 * 本地用戶為主，由于地域 、交通及經(jīng)濟(jì)進(jìn) 展優(yōu)勢(shì)，可進(jìn)一步擴(kuò)展到 * 東部地區(qū)及部分 * 市區(qū)關(guān)系業(yè)主及用 戶。因此 ,* 辦公綜合樓建成后，專門是隨著 * 市新城區(qū)的建設(shè)和 * * 城區(qū)的迅速東擴(kuò)，

8、* 分公司的業(yè)務(wù)滲透力度將在以新城區(qū)新用戶為主 體的基礎(chǔ)上進(jìn)一步得到加大，業(yè)務(wù)范疇會(huì)得到進(jìn)一步擴(kuò)大。本著科學(xué)合理的原則，長(zhǎng)期推測(cè)期限以十年為宜（ * 年-2013 年）。 按照 * 通信行業(yè)當(dāng)前的進(jìn)展現(xiàn)狀，按照 * 市委、市政府的城建及 進(jìn)展規(guī)劃， * 市新城區(qū)將在近年內(nèi)建設(shè)完成，其間，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)所屬部分 廠礦企業(yè)、大學(xué)城部分大中專院校將連續(xù)開(kāi)工和投入使用，考慮由此帶動(dòng) 的第三產(chǎn)業(yè)鏈的快速進(jìn)展， 我們擬定在 * 辦公綜合樓建成后 1-3 年（短 期推測(cè)）為期限，在原有用戶所屬地區(qū)的基礎(chǔ)上，新城區(qū)將為我們營(yíng)造一 個(gè)寬敞的市場(chǎng)空間 ,具備專門強(qiáng)的輻射效應(yīng)及帶動(dòng)效應(yīng)。3.2 業(yè)務(wù)推測(cè)的基礎(chǔ)資料 基礎(chǔ)

9、資料(以挖掘新市場(chǎng)、進(jìn)展新用戶為主，以愛(ài)護(hù)老用戶為輔) ：* *市新城區(qū)及大學(xué)城投入使用后，在校學(xué)生人數(shù)將達(dá)到 10 萬(wàn)余人；經(jīng)濟(jì)開(kāi) 發(fā)區(qū)招商引資項(xiàng)目連續(xù)開(kāi)工，商務(wù)辦公人員、工礦企業(yè)務(wù)工以及隨之而起 的第三產(chǎn)業(yè)人員隊(duì)伍隨之增加；市政區(qū)的南遷為新城區(qū)的進(jìn)展注入生氣和 活力。以上各基礎(chǔ)項(xiàng)目，必將帶動(dòng)整個(gè) * 經(jīng)濟(jì)的飛速進(jìn)展。1)* 市委、市政府聯(lián)合下發(fā)的 * 市建設(shè) * 大都市框架下富而 美的新 * 規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)施方案2)* 市統(tǒng)計(jì)局編制的 * 市 2003 年統(tǒng)計(jì)年鑒3) * 分公司關(guān)于 * 通信行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料3.3 業(yè)務(wù)推測(cè)的差不多原則以* 市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和進(jìn)展前景為依據(jù)，以進(jìn)展新用戶，拓展

10、新領(lǐng)域?yàn)樵?則，搶占市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，結(jié)合當(dāng)前業(yè)務(wù)開(kāi)展及業(yè)務(wù)收入完成情形， 制定科學(xué)合理的進(jìn)展規(guī)劃和目標(biāo)。3.4 業(yè)務(wù)推測(cè)中考慮的要緊因素1)* 市 2002、2003 年國(guó)民生產(chǎn)總值、地點(diǎn)財(cái)政收入及全年 人均收入2) 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向著高科技、多元化的方向進(jìn)展，招商引資進(jìn)程及實(shí)際成 效明顯3) 新的 * 業(yè)務(wù)所帶來(lái)的目標(biāo)市場(chǎng)、客戶、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)及進(jìn)展趨勢(shì)4) * 手機(jī)用戶的業(yè)務(wù)需求增長(zhǎng)率5) * 市“建設(shè) * 大都市框架下富而美的新 * ”的宏偉藍(lán)圖3.5 用戶市場(chǎng)進(jìn)展的特點(diǎn) 當(dāng)前通信市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨猛烈，從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手中爭(zhēng)奪用戶進(jìn)程緩慢，且 難度較大。因此，科學(xué)合理地選擇新市場(chǎng)，占據(jù)新領(lǐng)域成為公司進(jìn)

11、展的關(guān) 鍵所在。在 * 市新城區(qū)，新興企業(yè)、大學(xué)城在校師生及所帶動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè) 將構(gòu)成一個(gè)新的用戶群體，更適合我們從基礎(chǔ)做起，以網(wǎng)絡(luò)、業(yè)務(wù)、服務(wù) 優(yōu)勢(shì)為切入點(diǎn)，搶得市場(chǎng)最佳時(shí)機(jī)，大力推廣 * 業(yè)務(wù)，進(jìn)展 * 用 戶，并以此帶動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)有用戶轉(zhuǎn)網(wǎng)成為我們的用戶。同時(shí)，新城區(qū)建成使用后，區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還具備以下特點(diǎn)：1）新城區(qū)集政治、經(jīng)濟(jì)、文化于一體的綜合優(yōu)勢(shì)，使手機(jī)用戶的需求 出現(xiàn)出日益多元化的趨勢(shì)，手機(jī)需求范疇日益廣泛，適合多層次的業(yè)務(wù)開(kāi) 展。2）政務(wù)區(qū)全面南遷后，固定收入人口比例將大幅度增加，且相對(duì)穩(wěn)固, 可做為長(zhǎng)期進(jìn)展的固定用戶。3） 入駐大專院校學(xué)生時(shí)尚消費(fèi)觀念強(qiáng)，適合*CDMA 豐富多

12、彩的 個(gè)性化業(yè)務(wù)特點(diǎn)，有利于引導(dǎo)消費(fèi)，擴(kuò)大用戶范疇，縮小包圍圈。4）第三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)和進(jìn)展，使寬敞業(yè)主及其手機(jī)使用需求持續(xù)增加， 且話費(fèi)消費(fèi)相對(duì)較高，可為公司帶來(lái)連續(xù)穩(wěn)固的業(yè)務(wù)收入。5）隨著人們對(duì)*業(yè)務(wù)專門是CDMA網(wǎng)絡(luò)、技術(shù)、業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)的進(jìn) 一步了解和認(rèn)識(shí)，在新的用戶群體中，進(jìn)展空間和用戶增長(zhǎng)比例不可估量。3.6用戶數(shù)推測(cè)方法的確定按*通信業(yè)務(wù)的普及和目標(biāo)用戶增長(zhǎng)趨勢(shì)進(jìn)行綜合推測(cè)。1） 隨著人們生活水平的日益提升和需求多元化，*通信用戶將在 短期內(nèi)得到大幅度上升，原有用戶*通信設(shè)備更新速度進(jìn)一步加快。2）隨著*都市建設(shè)步伐的加快、新城區(qū)的建設(shè)、進(jìn)展，外來(lái)投資持 續(xù)增加，以后1-2年內(nèi)新增*通訊用

13、戶估量將在5-10萬(wàn)人之間，并將 以每年10-15%的速率增長(zhǎng)，成為我們*業(yè)務(wù)進(jìn)展新的目標(biāo)群體。3.7建設(shè)*辦公綜合樓效益推測(cè)*辦公綜合樓同新城區(qū)建設(shè)同步進(jìn)行，估量在建成后一年內(nèi)便可 產(chǎn)生可觀的效益。以先期進(jìn)展1萬(wàn)用戶為最低數(shù)額，年內(nèi)可產(chǎn)生直截了當(dāng) 業(yè)務(wù)收入*00 萬(wàn)元。同時(shí)，*辦公綜合樓建成后，將更好地體現(xiàn) 聯(lián)公司的整體實(shí)力，有利于進(jìn)一步做好*業(yè)務(wù)的推廣和企業(yè)形象宣傳 工作，贏得促進(jìn)業(yè)務(wù)開(kāi)展的市場(chǎng)先機(jī)，其間接效應(yīng)將更為可觀。以十年為期限（*年一2013年），以現(xiàn)有7萬(wàn)用戶為基數(shù)，我們?cè)?優(yōu)化整合的基礎(chǔ)上做出如下推測(cè)：*分公司業(yè)務(wù)進(jìn)展推測(cè)表項(xiàng)目*200520062007200820092010

14、201120*占有率%4350* 852.353.954.655.756.957.8用戶數(shù)（萬(wàn)）79.111.313.315.817.619.121.6* 7收入數(shù) （萬(wàn) 元）7611.73*6 79987.610596.7*068 513657.914958.2160* 11*63 44.*分公司*辦公綜合樓擬建規(guī)模（方案一）4.1*辦公綜合樓選址原則經(jīng)濟(jì)進(jìn)展前景良好，人口密集且增長(zhǎng)速度快，目標(biāo)用戶群體數(shù)量大， 交通便利，有利于為用戶提供方便快捷的服務(wù)。4.2*辦公綜合樓建設(shè)地點(diǎn)*市濟(jì)王路沿線新城商貿(mào)區(qū)（濟(jì)王路以南、章萊路與西外環(huán)之間）4.3*辦公綜合樓建設(shè)面積按照中國(guó)*山東分公司*場(chǎng)所建設(shè)

15、治理方法（暫行）的有 關(guān)規(guī)定，*分公司同*市委、市政府及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門協(xié)商，擬征用土地5畝，建設(shè)1500平方米的*辦公綜合樓（五層）一座4.4*辦公綜合樓功能分區(qū)樓層一層功能分區(qū)面積n* 大廳（含VIP室）300客服中心30業(yè)務(wù)演示區(qū)30手機(jī)專柜20客戶休息區(qū)40值班室20洗手間、樓道等30二層大客戶部辦公室20大客戶工作區(qū)80大客戶接待室20大客戶會(huì)議室40業(yè)務(wù)洽談室20渠道治理中心40代理室20資料室20市場(chǎng)部辦公室20樓道等50洗手間30三層總經(jīng)理辦公室20總經(jīng)理接待室20副總經(jīng)理辦公室20財(cái)務(wù)部辦公室40綜合部辦公室40* 辦公室20工程運(yùn)維辦公室40數(shù)互部20洗手間30樓道等40四層檔

16、案室20倉(cāng)庫(kù)40中心會(huì)議室（業(yè)務(wù)培訓(xùn)室）100樓道30洗手間30五層小會(huì)議室40中心機(jī)房40職員之家活動(dòng)室40樓道104.5裝修方案按公司有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行裝修5*分公司*辦公綜合樓擬建規(guī)模（方案二）5.1選址原則選擇*市新城商貿(mào)區(qū)就近地區(qū)5.2地點(diǎn)及情形講明*市*東段，與新城區(qū)距離較近，交通方便，此地點(diǎn)人口密集， 且該地有停建中樓房，可縮短建設(shè)周期，降低成本。建設(shè)總面積1500平方米。5.3建設(shè)功能分區(qū)參照方案一5.4裝修方案按公司有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行裝修6、 * 場(chǎng)所建設(shè)的綜合投資估算和資金來(lái)源 參照目前 * 當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情形擬定以下預(yù)算。 61 方案一（ 1） 投資估算 投 資 估 算（方案

17、一）骨口.序號(hào)工程或費(fèi)用項(xiàng)目數(shù)量單位造價(jià)金額（萬(wàn)元）1土地使用權(quán)獵取5畝40萬(wàn)元/ 畝2002土建工程-2003裝修-604設(shè)施設(shè)備-505其他-15合計(jì) 525 備注： * 辦公面積總計(jì) 1500平方米，折合單價(jià) 3500元/平方米 （ 2） 資金來(lái)源 按省分公司及 * 公司規(guī)定執(zhí)行。62 方案二（ 1）投資估算投 資 估 算（方案二）骨口.序號(hào)工程或費(fèi)用項(xiàng)目數(shù)量單位造價(jià)金額（萬(wàn)元）1購(gòu)買費(fèi)用20004500元/ 平方米9002土建工程-103裝修-604設(shè)施設(shè)備-505其他-15合計(jì)1035（ 2）資金來(lái)源按省分公司及 * 公司規(guī)定執(zhí)行。 7、工程進(jìn)度安排71 方案一（1）* 年 6月 2

18、5日提交項(xiàng)目建議書。 （2）* 年 6月 28日項(xiàng)目建議書批復(fù)。（3）* 年 7 月底提供初步設(shè)計(jì)。（4）* 年 8 月中旬開(kāi)始進(jìn)行土建施工。72 方案二（1）* 年 6月 25日提交項(xiàng)目建議書。（2）* 年 6月 28日項(xiàng)目建議書批復(fù)。（3）* 年 7 月上旬進(jìn)行購(gòu)買 * 樓合同的鑒署。（4）* 年 7 月底提供初步設(shè)計(jì)。（5）* 年 8 月中旬開(kāi)始進(jìn)行土建裝修。8、經(jīng)濟(jì)評(píng)判81 經(jīng)濟(jì)評(píng)判方法的確定 對(duì)各方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)判要緊方法為直截了當(dāng)效益與間接效益相結(jié) 合，以直截了當(dāng)效益為主的方法。要緊的考核指標(biāo)為凈現(xiàn)金流量。82 經(jīng)濟(jì)評(píng)判參數(shù)的取定（ 1） 運(yùn)算期的取定本* 綜合辦公樓 ,運(yùn)算期取定為 10 年,即* 年度-2013 年度，其中建設(shè)期 1 年。（2）項(xiàng)目投資及資金籌措方案一投資總額為 525 萬(wàn)元，方案二投資總額為 1035萬(wàn)元。資金 按省分公司及 * 公司規(guī)定籌集。（3）增量效益運(yùn)算建筑或購(gòu)置 * 辦公綜合樓的直截了當(dāng)經(jīng)濟(jì)效益為每年節(jié)約的租 賃費(fèi)。按省分公司文件規(guī)定，我分公司的標(biāo)準(zhǔn) * 場(chǎng)所面積為 1500 平方 米，按租金價(jià)格不變假設(shè)，年租金為 50 萬(wàn)元。另外按目前的政治、經(jīng)濟(jì)及 社會(huì)進(jìn)展趨勢(shì)，綜合樓建成后不存在貶值的咨詢題，土地作為一項(xiàng)稀缺資 源反而存