房地產(chǎn)集團公司場調研內(nèi)容標準

1、房地產(chǎn)集團公司市場調研內(nèi)容標準項目市場調研的目的是判斷項目的真實性及合作方的意愿，分析目標市場的基本環(huán)境；對調查結果進行定性分析，得出相關結論；為編制項目建議書（立項報告）、項目可行性研究報告提供準確可靠的依據(jù)。1 區(qū)域人文地理環(huán)境項目拓展的區(qū)域人文地理環(huán)境包括目標城市的地理交通位置，人口規(guī)模及變化趨勢、教育水平、居住分布情況，市區(qū)居民就業(yè)、失業(yè)狀況，居民的消費心理和消費習慣，區(qū)域內(nèi)的礦藏資源分布情況。以考察該城市在所屬大區(qū)域的戰(zhàn)略重要位置，確定城市的輻射影響能力。2 經(jīng)濟發(fā)展狀況2.1 宏觀經(jīng)濟運行情況包括目標城市近幾年的GDPW標和人均GD6旨標的發(fā)展趨勢、人均可支配收入指標或職工平均工資

2、水平的變化趨勢、商業(yè)情況等指標分析，以圖表形式表達發(fā)展變化的趨勢，并配以簡明扼要的說明。主要考察地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平，用以分析地區(qū)的發(fā)展?jié)摿湍軌蛑蔚馁徺I力水平。2.2 財政情況包括該城市的工業(yè)發(fā)展情況、支柱產(chǎn)業(yè)及主要工業(yè)企業(yè)狀況，了解第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)結構的變化趨勢。目的是為了進一步了解城市的經(jīng)濟增長點，以及潛在消費客群所在。2.3 經(jīng)濟發(fā)展趨勢包括區(qū)域經(jīng)濟狀況、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢。3 城市的發(fā)展分析3.1 城市的發(fā)展戰(zhàn)略城市規(guī)劃布局和城市化進程，城市的發(fā)展趨勢，和整個市區(qū)的擴張方向，以及新城區(qū)建設的規(guī)劃布局。3.2 城市已建立的發(fā)展優(yōu)勢挖掘城市發(fā)展的亮點和特色。3.3 固定資產(chǎn)投資情況城市

3、近幾年的固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)的投資情況、城市近幾年的房地產(chǎn)市場的投資冷熱情況，3.4 基礎設施情況、城市環(huán)境和綠化4 土地市場分析4.1 近五年的供應量及地塊集中位置近五年的土地上市情況。其主要指標有：上市地塊的土地性質、坐落位置、地塊大小、規(guī)劃指標、成交時間、成交價格 （總價、 單價、樓面地價）、摘牌單位、及成交附屬條件等。綜合衡量市區(qū)各板塊的土地價格水平和土地供給結構，同時也反映土地市場價格的發(fā)展趨勢。4.2 市場上的存量土地、土地供應計劃城市近期土地收儲狀況，以及擬上市土地的數(shù)量、分布和大體時間計劃。4.3 市場上現(xiàn)有土地的價格水平近期（本年度）招拍掛土地信息，項目所在地附近的上市土地成

4、交情況和正在上市公告期間的土地信息。5 房產(chǎn)市場調查5.1 城市生活區(qū)現(xiàn)狀、規(guī)模、改造進度城市居民的居住現(xiàn)狀，人均居住面積、舊城改造進度、安置小區(qū)的建設等。主要分析居民現(xiàn)有居住條件與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展規(guī)模的匹配程度。5.2 市場商品房的供給通過收集各類政府資料、網(wǎng)絡和媒體的二手資料以及市場調研收集目標市場上在售和即將上市的各類商品房數(shù)量、價格、 結構和分布情況。以便于準確的描述現(xiàn)期市場的供給狀況。5.3 市場的需求情況調查市區(qū)內(nèi)拆遷力度大小程度，在售樓盤的各類戶型的銷售情況、去化速度，以考量城市房產(chǎn)的消化能力和購房者的需求結構。5.4 商品房市場近幾年的供求結構目標市場近幾年的每年成交總量、每年開工

5、量、每年竣工量、每年新上市量等，結合近期土地市場的成交情況，綜合考慮當?shù)氐拈_發(fā)速度（如：北方地區(qū)要考慮凍土期停工時間），分析近幾年的市場供求結構，市場暢銷戶型，消費者的消費習慣等。5.5 典型樓盤個案調查進行有針對性的踩盤調研。對于各個樓盤的自身的特設和亮點要做系統(tǒng)的歸納。（見附件1 和附件2）6 政策、成本調查6.1 、規(guī)劃管理條例、建筑設計規(guī)范、人防政策6.2 、開發(fā)流程及各種行政性收費、單位建安成本6.3 、水、電、氣、采暖的成本等6.4 、項目介入可享受的當?shù)馗黜椪猩桃Y的優(yōu)惠政策。6.5 、政府行政辦公效率及稅收政策7 目標地塊情況調查7.1 地塊自然性狀調查地塊的四至范圍；地勢平坦

6、狀況，自然標高，與周邊地勢比較；地面七通一平現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)， 工廠數(shù)量、規(guī)模、 產(chǎn)品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地。3000 米范圍內(nèi)，可能影響到目標地塊的不利因素，如：墳地、污染源、機場等7.2 目標地塊的公共配

7、套設施（ 1）綠化系統(tǒng)、空氣環(huán)境等（ 2）周邊居住生活氛圍描述（ 3）學校、醫(yī)院、交通、購物等4）水、電、氣、采暖的現(xiàn)狀能否滿足項目建設需要7.3 目標地塊的經(jīng)濟技術指標 常見的經(jīng)濟指標記錄格式如附件 4。8 目標地塊的SWO分析SWOTb析是指競爭分析：S是指strength （優(yōu)勢）即相對于某 個競爭對手的優(yōu)勢；W是指weakness （劣勢）即相對于某個競爭對手 的劣勢；CK T分別指opportunity（機會）、threat （威脅）即相對于 某個競爭對手的機遇、和挑戰(zhàn)。附件1 ：典型物業(yè)調查表樓盤名稱開盤時間一期二期入住時 間開發(fā)周期已開發(fā)面積建筑風格建筑類別多層小高層高層別墅建筑

8、結構磚混 口框架 口剪力墻所占比例開發(fā)商承建商占地面積地款建筑面積已施，面積已竣，面積已銷售面積項目類別1 口普通住宅口別墅 口公寓口經(jīng)濟適用房口商住樓待開發(fā)面積待開發(fā)物業(yè)類別預計待開發(fā)土地開發(fā)周期預測每年投入市場的供應量/價格/物業(yè)類型/檔次所在城區(qū)詳細地址是否現(xiàn)房現(xiàn)房口期房規(guī)模檔次戶型及面積100m2以下100m2一120m2120m2 150m2150m2以上一期%二期%主力戶型所占比例容積率綠化率銷售率價格情況最低價最高價開盤均價每層差價一期二期價格走勢描述銷售狀態(tài)暢銷口平銷口滯銷分析產(chǎn)生以上 銷售狀態(tài)的原 因地卜室價格：底商：；車位： 個，（地下 個，地上 個） 租：元，售： 元物業(yè)

9、公司收費主力購買 人群特征樓盤買點配套設施及 裝修標準結構： 供水： 門：景觀主題 小區(qū)道路 交通組織墻面：窗：衛(wèi)生間：樓梯：單兀門廳：供氣：供電：電梯：通訊：智能化：單兀門：屋面造型：陽臺：空調位：小區(qū)大口：地卜室：儲臧室：主團劃分：汽車庫：周邊環(huán)境交通狀況該 地 塊SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅售樓熱線樓盤網(wǎng)址樓盤外觀圖調研人員姓 名調研時間調研人員 評述附件2:開發(fā)商基本資料開發(fā)商景觀設計建筑設計開發(fā)資質開發(fā)實力開發(fā)理念開發(fā)水平已建典型物業(yè)的基本 描述附件3:常用報批報建收費表序 號費用名稱計費基礎計費單位單價（元/m2）收費單 位收費依 據(jù)1大巾政配套費2人防易地建設費防空m23公共消防

10、設施配套費建筑面積m24建設項目綜合開發(fā)費5城市生活垃圾服務費6白蟻防治費建筑面積m27衛(wèi)生防疫審查費8建設項目資金審計費9新墻體材料費建筑面積m210工程圖紙審查費及其他11合同管理費12建設項目環(huán)境影響評價費13噪音防治費14排污水費m215城市綜合開發(fā)行業(yè)管理費建筑面積m216電表押金17散裝水泥專項資金建筑面積m218教育費附加建筑面積m219住宅建筑面積m220其他建筑面積m221房屋交易手續(xù)費可售面積m222防震裝置竣工驗收23防震裝置設計審核24地震設防要求審查25地震安全性評估報告審定經(jīng)濟技術指標11依據(jù)宗-Uh面積（公頃）比例現(xiàn)狀用地性質1-居住用地住宅用地公建用地衡 表區(qū)內(nèi)道路用