房地產(chǎn)集團(tuán)公司設(shè)計階段成本優(yōu)化作業(yè)指引

1、房地產(chǎn)集團(tuán)公司設(shè)計階段成本優(yōu)化作業(yè)指引1、流程節(jié)點說明：1.1 設(shè)計前期成本控制1.1.1 開始設(shè)計前要求設(shè)計管理中心、市場開發(fā)中心、營銷管理中心整理出 政府規(guī)劃要點、土地屬性（用地分析）、市場定位三方面信息。1.1.1.1 政府規(guī)劃要點：根據(jù)政府規(guī)劃要點批復(fù)，得出如下信息：總占地面積容積率建筑用地面積建筑密度總建筑面積綠地率計容積率面積戶數(shù)住宅建筑面積限局商業(yè)會所學(xué)校幼兒園物業(yè)用房設(shè)備用房活動中心服務(wù)中心衛(wèi)生院郵電所公共衛(wèi)生間,游泳池球場車位類型數(shù)量面積備注自行車車位車位人防面積1.1.1.2 土地屬性：通過勘查現(xiàn)場，詢問市場開發(fā)中心、工程合約中心等相 關(guān)部門，對土地屬性信息分析：項目詳細(xì)

2、描述備注市政解決方案 （水、電、氣、道 路）市政污水清楚了解距離紅線的距離，是否組建污水處理站；市政給水清楚了解距離紅線的距離；臨水清楚了解距離紅線的距離；永久電清楚了解距離紅線的距離；臨時電清楚了解距離紅線的距離；巾政煤氣清楚了解距離紅線的距離，是否組建煤氣瓶組處理站；出入道路清楚了解是否需要維修、建造道路及高架橋等；公交站場清楚了解小區(qū)建造公交站的數(shù)量；紅線內(nèi)土地情況場地高差情況1、清楚了解場地高差情況，以便估算場地平整費用， 擋土墻費用；2、山地建筑分析場地坡度回積比率植被情況清楚了解場地內(nèi)植被情況， 與設(shè)一道決定是否有可以 保留的樹木，以便估算景觀成本；河流、箱涵情況清楚了解場地內(nèi)是否

3、有河流、 箱涵，河流、箱涵的長度、 深度及寬度，以便估算改造費用；魚塘、湖泊情況清楚了解場地內(nèi)是否有魚塘、 湖泊，魚塘、湖泊的面積， 以便估算改造費用；高壓線情況清楚了解場地內(nèi)是否有高壓線通過（局壓伏輸），如果有，需要埋地或改變走向的長度；輸油管等市政情 況清楚了解場地內(nèi)是否有輸油管、市政設(shè)施等，如果有， 需要搬遷或改變走向的距離；市政道路情況清楚了解場地內(nèi)是否有市政道路或以后是否有規(guī)劃市 政道路，如果有，具體長度及寬度、建造標(biāo)準(zhǔn)；拆遷情況地質(zhì)情況清楚了解場地內(nèi)地質(zhì)情況，以便決定米用基礎(chǔ)形式；建筑退讓紅線情 況清楚了解場地內(nèi)建筑退讓紅線情況，以便準(zhǔn)確計算建筑物占地面積；紅線外土地情況噪音情況考

4、慮是否需要考慮防噪玻璃；可視景觀清楚了解場地周邊的可是景觀情況，決定是否需要改造可視景觀；1.1.1.3 市場定位：通過詢問營銷管理中心、銷售代理公司，清楚了解項目 市場定位：戶一附加值立裝修產(chǎn)品面積比型層梯花 園陽 臺凸 窗地面開園電售回率面高幾下風(fēng)窗林大堂梯至 內(nèi)價積戶室格廳產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品N車位配比要求車位售價、可售比率商業(yè)配套要求會所配套要求1.1.2 以上信息整理完成后，成本需要關(guān)注的重點是：1.1.2.1 場地內(nèi)的特殊地形，如果出現(xiàn)河流、箱涵，高壓線等問題需要仔細(xì) 分析，了解清楚其處理辦法以及影響并估算其改造成本，注意需要預(yù)留部分不可預(yù)見費用；1.1.2.2 車位要重點關(guān)注其建造方

5、式（地下、半地下、露天）,是否計算容 積率，會所是否可售；1.1.2.3 外電需要重點關(guān)注距離、是否已經(jīng)有電纜溝、是否需要破路等費用， 注意考察周邊樓盤是否可以合作以便降低部分成本。1.2 概念、規(guī)劃設(shè)計階段成本控制重點1.2.1 建筑、結(jié)構(gòu)方面1.2.1.1 設(shè)計前，同設(shè)計管理中心、營銷管理中心、銷售代理公司一起探討 產(chǎn)品類型布置方案，作單一產(chǎn)品估算以及組合方案的成本估算，形成較為詳盡、 準(zhǔn)確的最優(yōu)產(chǎn)品組合（已確定）方案的成本估算，用以指導(dǎo)概念、規(guī)劃設(shè)計。1.2.1.2 結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置； 讓產(chǎn)品銷售利潤、土地價值最大化。1.2.1.3 成本核算中心

6、應(yīng)就土地價值與建筑產(chǎn)品的組合向設(shè)計管理中心、罡銷管理中心、銷售代理公司提出建議（注意：重點是通過產(chǎn)品容積率來區(qū)分不同 產(chǎn)品間成本差異）1.2.1.4 路網(wǎng)布置（1）道路設(shè)計滿足消防及道路交通相關(guān)規(guī)范；（2）路網(wǎng)應(yīng)合理簡潔（減少路網(wǎng)的不合理曲線、彎折）；（3）優(yōu)化出入口布置，（優(yōu)化建議時成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶使 用需求，不能夠減少出入口后引起客戶投訴，導(dǎo)致后期整改而增加成本）；（4）道路寬度（設(shè)置雙車道或單車道加會車區(qū)）；1.2.1.5停車布置（綜合銷售建議、規(guī)劃要求、停車效率、成本等因素選定 停車方式）（ 1）土地利用地面露天車位最大化地面停車按照最大邊線原則布置（ 2）停車方式車位

7、平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大。車位建造成本由低到高的順序為：地面露天車位-首層架空車位-地上獨立車庫-半地下車位-地下車位，具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。（ 3）停車位體形控制：高度單獨車位面積。（ 4）車庫設(shè)置車庫宜集中設(shè)置，減少建造成本機(jī)械車位及地下車庫高度預(yù)留。（ 5）車庫設(shè)置注意考慮客戶使用要求，占地面積較大項目，車位數(shù)量需要合理分配，避免集中設(shè)置而引起業(yè)主投訴（示范區(qū)尤其需要注意）1.2.1.6 控制不可銷售的公建及配套建設(shè)面積。（ 1）不可銷售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營的面積滿足土地規(guī)劃要求即可。（ 2）提升附加值而多建的面積，要結(jié)合市場銷售

8、價格估算建設(shè)的必要性，注意提醒設(shè)計管理中心：國家有了新的建筑面積計算規(guī)范， “虛報面積”而招致的政策風(fēng)險需要注意避免。（ 3）通過業(yè)態(tài)分析和市場調(diào)查合理確定商業(yè)面積。1.2.1.7 綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團(tuán)大小，組團(tuán)出入口布置相對集中，減少管理人員。1.2.1.8 應(yīng)結(jié)合項目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，按照土方費用最小的原則確定場地標(biāo)高。（ 1）“因地制宜”動土量最小盡可能使場地土方挖填平衡。（ 2）降低排水坡度；（ 3）山地建筑除考慮土方量以外設(shè)計需要盡可能減少擋土墻，護(hù)壁等的設(shè)計。（ 4）土方平衡需要在具體的工程實施前，推動設(shè)計管理中心、工程合約中心 / 工程管理部出一份現(xiàn)場

9、的等高線圖以及擬修建建筑的標(biāo)高圖紙，兩者合二為一后， 再由成本估算出整個項目的的土方挖填工程量，以及檔土墻，護(hù)坡成本并將計算結(jié)果交給公司決策。1.2.1.9 總圖規(guī)劃，綜合考慮開發(fā)周期和永久建筑、園建、 交通的合理布局，避免（臨時辦公室、施工生活區(qū)、項目臨水、臨電、臨時道路）重復(fù)建設(shè)。1.2.1.10 山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型：（ 1）根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型（ 2）控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎(chǔ)。1.2.1.11 山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式：（ 1）結(jié)合山體實際情況及高差明確邊坡支護(hù)方式。（ 2）邊坡支護(hù)方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼

10、擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式（自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻）。1.2.1.12 確定贈送面積大?。荷降亟ㄖ?yīng)該結(jié)合地形情況確定贈送面積大小。1.2.1.13 合理利用場地地形地貌利用原有地形的起伏關(guān)系完成山水造型。避免洼地堆山、水系開挖的大量土方施工費用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補(bǔ)水費用 （此項優(yōu)化工作需要成本人員熟悉項目地形和設(shè)計意圖，并對管網(wǎng)給排水等成本都有一定的了解） 。1.2.2 安裝方面1.2.2.1 電梯布置方案選擇：1.2.2.2 從成本角度，超高層盡量選用兩階段提升布置方案。1.2.2.3 在市場無特殊要求下，采用一梯多戶（或四戶以上）

11、方案。1.2.2.4 估算以及選定電梯轎廂裝修標(biāo)準(zhǔn)（建議按照不同檔次設(shè)計一至兩個裝修標(biāo)準(zhǔn)，以后每次套用即可）。1.2.3 園林環(huán)境方面1.2.3.1 充分考慮利用場地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產(chǎn)品品（ 1）不同景觀與建筑產(chǎn)品的合理搭配。（ 2）不同分期、不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均衡組合。1.2.3.2 明確景觀單位控制成本：根據(jù)公司已有產(chǎn)品系列將每種產(chǎn)品的景觀成本總結(jié)出來，然后根據(jù)最新的市場價格和項目的特殊情況調(diào)整后，提交最新單位景觀成本供設(shè)計、營銷考慮，同時提供給設(shè)計院作為設(shè)計控制參考，注意根據(jù)景觀重要程度區(qū)別對待。1.2.3.3 明確軟硬景控制比例：統(tǒng)計已有項目軟硬景面積比例，

12、提供給設(shè)計管理中心及設(shè)計院作為設(shè)計控制參考。通常軟景比硬景便宜，因此應(yīng)該盡可能多的設(shè)置軟景，少做硬景。1.3 方案設(shè)計階段成本控制重點1.3.1 建筑、結(jié)構(gòu)方面1.3.1.1 建筑方案選型：（ 1）評估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來成本的增加。高層建筑單體應(yīng)選擇對稱形式；考慮抗震及成本要求，外挑外掛構(gòu)件宜減少；控制屋頂造型。（ 1）注意事項：以上項目需要成本人員有一定的結(jié)構(gòu)知識，因此平時要多參與相關(guān)結(jié)構(gòu)方面的討論和協(xié)商，提高結(jié)構(gòu)方面的專業(yè)水平，積累經(jīng)驗，并形成一定之規(guī)。1.3.1.2 確定合理層高：結(jié)合銷售、成本等因素確定層高，一般情況下，

13、住宅層高2.8 米性價比較優(yōu)，層高每增加0.1m造價增加該層造價的3-5%;1.3.1.3 窗地比控制（ 1）通過節(jié)能估算指標(biāo)來控制窗地比。注意：節(jié)能控制主要是窗墻比以及開啟面積，要注意轉(zhuǎn)換窗墻比和窗地比的關(guān)系，總體來說目前節(jié)能規(guī)范對成本控制窗地比是有利的，需要重點關(guān)注的是一旦節(jié)能通不過，成本提的優(yōu)化建議首先是減少開窗面積，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節(jié)能要求。特殊項目除外。（ 2） 單體方案確定后，估算不同單體戶型窗地比，合理控制產(chǎn)品窗地比（是否開窗或開窗大小需要與設(shè)計一道溝通），窗地比應(yīng)不超過同類產(chǎn)品經(jīng)驗值。1.3.1.4 欄桿、欄板的限定：（ 1）估算以往項目單體戶型欄桿

14、、欄板的單價，建議欄桿類型盡量少。（ 2）建議通過經(jīng)驗的積累將各種欄桿欄板的分類統(tǒng)計做成標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，以后欄桿的做法就不需要在估算單價成本只需要統(tǒng)計含量即可。1.3.1.5 外墻裝飾設(shè)計優(yōu)化方案的初步確定：（ 1）提供目前不同產(chǎn)品外墻不同做法價格表，以便作為參考（平涂、質(zhì)感涂料、劈開磚、釉面磚、石材等綜合價格）。（ 2）提供目前各種產(chǎn)品外墻平涂、質(zhì)感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設(shè)計合理確定外墻涂料、面磚、石材的面積比率。（ 3）提供常用外裝材料適用性能。（ 4）關(guān)注外墻立面復(fù)雜程度，并提出改進(jìn)建議。1.3.1.6 優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法：（ 1）提供目前不同產(chǎn)品陽臺、露臺、屋面

15、具體做法及價格表，以便設(shè)計作為參考選擇；（ 2）優(yōu)化比選具體做法；1.3.1.7 節(jié)能方案：（ 1）盡量采用體形系數(shù)滿足節(jié)能要求的產(chǎn)品，以最優(yōu)經(jīng)濟(jì)方式解決節(jié)能方案。（ 2）通過合理的窗墻比實現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)。（ 3）通過墻體材料來實現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)。（ 4）控制節(jié)能取值范圍。1.3.1.8 結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化：（ 1）結(jié)構(gòu)模板平面確定后，設(shè)計管理中心、成本核算中心配合審核柱網(wǎng)布置，結(jié)構(gòu)形式，選擇最優(yōu)結(jié)構(gòu)方案。（結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu)。 ）（ 2）減少挑板、外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量1.3.1.9 山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型

16、：（ 1）根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型。（ 2）控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎(chǔ)。1.3.1.10 山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式：（ 1）結(jié)合山體實際情況及高差明確邊坡支護(hù)方式。（ 2）邊坡支護(hù)方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式（自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻）。注意：擋土高度超過3 米以上時有可能砼擋墻成本比毛石擋土墻還便宜，因此高擋土墻需要進(jìn)行方案估算比較。1.3.1.11 確定贈送面積大?。荷降亟ㄖ?yīng)該結(jié)合地形情況確定贈送面積大小。注意從客戶角度衡量其是否需要并考慮是否可以不計建筑面積或者容積率，盡量

17、規(guī)避政策風(fēng)險。1.3.2 安裝方面1.3.2.1 估算配電設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發(fā)電機(jī)組）分期或分項目集中布置或分散布置不同方案的經(jīng)濟(jì)合理性：因為涉及供電等壟斷行業(yè)，有可能成本拿到圖紙時方案已經(jīng)定案，因此成本人員一定要提前關(guān)注到此事，避免優(yōu)化工作不到位。需根據(jù)場地等實際情況分按不同方案計算測定。1.3.2.2 供配電設(shè)備安裝定位設(shè)計優(yōu)選：所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機(jī)組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。1.3.2.3 估算供電方案采用環(huán)網(wǎng)式或是開閉所式的綜合經(jīng)濟(jì)性，提出優(yōu)選方案。（ 1）一般情況環(huán)網(wǎng)式比開閉式經(jīng)濟(jì)。（ 2）

18、合理布置開閉所位置，使走線長度之和最短。（ 3）設(shè)置開閉所時，應(yīng)盡量考慮多期共用。（ 4）條件允許時，可考慮借用項目附近原有開閉所，避免新建。1.3.2.4 供水方案中重點考慮建造水泵房的必要性：（ 1）現(xiàn)階段采用建設(shè)水泵房方式供水方式較省。（ 2）必須建造水泵房時應(yīng)考慮建造位置及占用空間。（ 3）當(dāng)選用負(fù)壓供水方案時要與水泵房水池供水方案估算對比，確認(rèn)實施的經(jīng)濟(jì)合理性。1.3.2.5 合理設(shè)置消防分區(qū)：（ 1）在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū)。（ 2）布置防火分區(qū)應(yīng)注意住宅、商用、地下車庫（單體、復(fù)式）的區(qū)別。（ 3）盡量利用建筑墻體設(shè)置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等

19、方法合理設(shè)置消防分區(qū)，減少消防噴淋系統(tǒng)的設(shè)置。1.3.2.6 中水處理站與中水提升泵站：（ 1）中水處理站應(yīng)根據(jù)項目特征，選用設(shè)計規(guī)定的最小規(guī)模。（ 2） 中水處理站與中水提升泵站應(yīng)選擇在地塊中心，使管線布置長度最短。1.3.2.7 污水提升泵站：對大量填土地塊，由于自然坡度無法達(dá)到排水要求，需考慮建設(shè)污水提升泵站。1.3.2.8 地塊內(nèi)高壓線路改線：（ 1）入地方式：造價高；（ 2）電纜溝方式：相對較高；（ 3）管道埋設(shè)方式：相對較低；（ 4）建設(shè)高壓走廊：造價較低；1.3.3 園林環(huán)境方面1.3.3.1 按目標(biāo)成本控制指標(biāo)，實行限額設(shè)計；1.3.3.2 提供材料規(guī)格型號單價：（ 1）提供常

20、用軟硬材料規(guī)格型號及單價。（ 2）鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用，易成活，養(yǎng)管費用低的種類。（ 3）根據(jù)不同位置合理確定石材厚度，主要部位石材選擇：壓頂50mmj非行車道地面20mnS （荔枝面采用30mnd）行車道地面40-50mmM立面20mm踏面30mnSo1.3.3.3 提供基層標(biāo)準(zhǔn)做法，供設(shè)計管理中心及設(shè)計院使用。1.3.3.4 軟景觀中，苗木比例適當(dāng)：重點效果部分使用大規(guī)格苗木，一般區(qū)域和庭院使用小規(guī)格苗木。1.3.3.5 選擇合適的材料尺寸，控制各類材料損耗。1.3.3.6 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本。1.

21、3.3.7 控制木作的使用面積，盡量少用水景（主要是后期維護(hù)管理成本太高 ）。1.3.3.8 綠化灌木種類盡量少一些，灌木造價比草皮貴很多，優(yōu)化時注意盡量減少灌木面積，灌木主要利用在住宅或者水景周邊起到一些防護(hù)作用，其余的地方盡量種草皮，并配以不同喬木搭配以達(dá)到節(jié)約成本保證效果的目的。1.4 擴(kuò)初（初步）設(shè)計階段成本控制重點1.4.1 建筑、結(jié)構(gòu)方面1.4.1.1 明確結(jié)構(gòu)含量控制指標(biāo)：（ 1）向設(shè)計院下發(fā)“施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制要點”，明確結(jié)構(gòu)含量設(shè)計限額。（ 2）結(jié)構(gòu)含量中需要將各部位含量細(xì)化便于以后估算控制，如果遇到山地建筑等地形比較復(fù)雜而設(shè)計院不肯簽訂設(shè)計限額指標(biāo)時可以采用地上限額，地

22、下部分過程控制的方法來簽訂設(shè)計合同。（ 3）限額后一定要設(shè)立合適的獎懲措施保證條款可執(zhí)行。1.4.1.2 選擇最優(yōu)基礎(chǔ)形式及埋深：根據(jù)詳勘報告，設(shè)計院初步估算進(jìn)行設(shè)計，審核設(shè)計院選用的基礎(chǔ)類型及基礎(chǔ)設(shè)計的經(jīng)濟(jì)合理性。一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、 復(fù)合地基淺基礎(chǔ)（ 有時采用強(qiáng)夯擠密砂樁等處理方式代替） 、 筏板、 預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁（ 逐漸受限制） 、灌注樁。1.4.1.3 明確合理結(jié)構(gòu)布置，復(fù)核結(jié)構(gòu)參數(shù)：設(shè)計管理中心與設(shè)計院就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到合理結(jié)構(gòu)形式、合理柱網(wǎng)布置、合理結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、合理結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、安全、最經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點審查：

23、結(jié)構(gòu)計算時輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。1.4.1.4 結(jié)構(gòu)含量指標(biāo)計算：（ 1）成本核算中心根據(jù)設(shè)計院提供的設(shè)計電子稿或者白圖計算鋼筋含量及混凝土含量，保證鋼筋含量及混凝土含量控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，并及時反饋設(shè)計管理中心、設(shè)計院，以便進(jìn)一步優(yōu)化。（ 2）驗算時注意：要抽取基礎(chǔ)，首層，標(biāo)準(zhǔn)層，天面層等來予以驗算，確保結(jié)果不會偏離太遠(yuǎn)。估算結(jié)果符合目標(biāo)成本要求后再出施工圖紙。（ 3）如果局部或者全部指標(biāo)超標(biāo)需要分列細(xì)項詳細(xì)分析超標(biāo)部位原因，并將結(jié)果發(fā)給設(shè)計管理中心和主管結(jié)構(gòu)優(yōu)化的工程師以及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)設(shè)計優(yōu)化工作完成，遇到特殊情況確實需要超標(biāo)的要報主管領(lǐng)

24、導(dǎo)審批同意后在進(jìn)行下一部的設(shè)計工作。1.4.1.5 復(fù)核建筑控制指標(biāo)：復(fù)核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等，控制在目標(biāo)成本內(nèi)。1.4.1.6 配合設(shè)計開展節(jié)能方案估算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案：在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序為：減小窗墻比加厚外墻砌體材料 外墻聚苯顆粒砂漿 外墻保溫板 采用LOW-ES璃。1.4.1.7 部品材料選配標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量與目標(biāo)成本估算標(biāo)準(zhǔn)保持一致。復(fù)核部品材料設(shè)計選用表，不符合項要與設(shè)計管理中心協(xié)商解決方案并進(jìn)行相關(guān)成本估算分析。1.4.2 精裝修方面1.4.2.1 室內(nèi)精裝修：根據(jù)確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實行限額設(shè)計，控制在目標(biāo)成本內(nèi)。 減少精裝

25、房的差異，對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經(jīng)濟(jì)采購批量。1.4.2.2 公共裝修：裝修方案確定后，估算銷售大廳、會所、大堂、電梯廳成本是否在估算成本內(nèi)。1.4.2.3 根據(jù)裝修建筑尺寸，選擇合適模數(shù)的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。1.4.2.4 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本。1.4.2.5 減少精裝房的差異，對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用。便于提高經(jīng)濟(jì)采購批量。1.4.3 安裝1.4.3.1 估算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號、及不同組合方案情況下 成本。1.4.3.2 變壓器（不同單臺容量）組合方案的比選：（1）規(guī)格在1250K

26、VA以內(nèi)單臺容量越大，單位容量費用越低。在需求總?cè)萘坎蛔兦闆r下，選用變壓器臺數(shù)越少越經(jīng)濟(jì)。除可節(jié)省費用外，還可節(jié)省空間。但若實際使用容量不能達(dá)到或接近本臺較大變壓器容量的、會形成空轉(zhuǎn)，在按變壓器計量收費情況下，電費可能較高，單臺容量要綜合評選。（2）規(guī)格1250KVAW上變壓器價格昂貴，建議不選。1.4.3.3 配電主干線路不同材料、不同敷設(shè)方式、不同走向方案比選：一般情況下，價格遞增順序為；電纜+電纜穿刺接頭，電纜+預(yù)分支接頭，母線槽；防火橋架（或線槽）+普通電纜（或阻燃電纜）敷設(shè)方式，普通橋架（線槽）+耐火電纜的敷設(shè)方式。當(dāng)然回路較少時采用導(dǎo)線（或電纜）穿管（阻燃管價格遠(yuǎn)低于鍍鋅鋼管）方式

27、可能更省，具體綜合估算。1.4.3.4 室外供配電線路設(shè)計優(yōu)化：（ 1）市政供電線路引入：在場地、環(huán)境允許情況下，架空線路最省。當(dāng)影響環(huán)境采用電纜時，單線電纜截面規(guī)格不得超過300mm2避免再行選大一級（或大一級以上規(guī)格）、產(chǎn)生浪費。在線路最短原則下，首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設(shè)。當(dāng)在線路最短原則下市政無已建電纜溝、而延長線路就可利用市政電纜溝時， 要根據(jù)實際情況估算在延長線路條件下利用市政電纜溝敷設(shè)與自行新建電纜 溝或采用直埋敷設(shè)方式時的最優(yōu)方案。一般情況下，敷設(shè)方式不同時的價格從低到高排序為：利用市政已建電纜溝-直埋+ 過路套管-全程穿管-自行新建電纜溝。電纜溝深度、寬度在滿足有關(guān)要求前提

28、下要控制在規(guī)格最小范圍內(nèi)。（2）小區(qū)配電線路：最省方案排序：鎧裝電纜直埋+過路套管-導(dǎo)線+全程穿管-普通電纜 拄程穿管-鎧裝電纜+全程穿管-普通電纜+電纜溝-鎧裝電纜 +電纜溝。但當(dāng)電線、電纜根數(shù)達(dá)到一定數(shù)量集中敷設(shè)時，可能選用電纜溝敷設(shè) 方式更省，具體需要通過實際方案估算才能確認(rèn)。1.4.3.5 配電箱內(nèi)斷路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比選：盡量選用國產(chǎn)或合資產(chǎn)品會使價格降低，注意要符合當(dāng)?shù)毓╇姴块T的地方要求，避免來回反復(fù)，浪費工期。1.4.3.6 供水方案比選：根據(jù)項目產(chǎn)品組合（高層、 小高層、 多層） ， 進(jìn)行供水方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選（帶水箱變頻加壓控制系統(tǒng)；無負(fù)壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系

29、統(tǒng)、市政壓力直供或多方案組合等）1.4.3.7 室內(nèi)水暖材料設(shè)備選用要點：（ 1）在滿足壓力、溫度等技術(shù)條件下優(yōu)先選擇綜合單價較低的管材（如常用采暖管價格增序排列：PPRt-鋁塑復(fù)合管-PB管）。（ 2）對價格較高的風(fēng)管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。1.4.3.8 消防工程中消防報警器材、消防預(yù)埋管材的選用：（ 1）滿足功能前提下，含超高層在內(nèi)，對溫、煙感探測系統(tǒng)的設(shè)備選型優(yōu)先選用國產(chǎn)設(shè)備、報警器材 （注意配套選用，以及項目產(chǎn)品的連續(xù)性和后期的維護(hù)費用一并考慮）。（ 2）消防噴淋系統(tǒng)平面布置優(yōu)化。（ 3）通風(fēng)、排煙管道選用形式（如鍍鋅鐵皮風(fēng)道、玻璃鋼風(fēng)道）應(yīng)做經(jīng)濟(jì)對比分析后擇優(yōu)選擇。（ 4

30、）消防預(yù)埋管當(dāng)?shù)責(zé)o明確規(guī)定的選用阻燃塑料管替代鋼管最為經(jīng)濟(jì)。1.4.3.9 空調(diào)設(shè)計優(yōu)選：（ 1） 根據(jù)實際情況估算比選集中空調(diào)方案或小中央空調(diào)方案的經(jīng)濟(jì)合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。（ 2）集中空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)具體使用功能及長期能耗，估算確定氟系統(tǒng)或水系統(tǒng)方式。（ 3）對價格較高的風(fēng)管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。（ 4）出風(fēng)口的合理布置。（ 5）根據(jù)實際情況估算比選有無機(jī)房電梯方案或不同型號電梯適用范圍的經(jīng)濟(jì)合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。1.4.4 園林環(huán)境方面1.4.4.1 考慮每個組團(tuán)小品配置均衡，以免后期業(yè)主投訴。1.4.4.2 根據(jù)擴(kuò)初成果圖計算造價，確認(rèn)成本

31、是否控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。1.4.4.3 估算中列出各種不同材料用量比例提供給設(shè)計參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經(jīng)驗。1.4.4.4 估算中列出各種喬木每平米的用量提供給設(shè)計參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經(jīng)驗。1.4.4.5 燈具設(shè)計優(yōu)化時要考慮后期維護(hù)和使用情況，并通過收集物業(yè)管理公司的建議減少不必要的裝飾燈具。1.4.4.6 建立統(tǒng)一的園建結(jié)構(gòu)，從經(jīng)濟(jì)實用的角度出發(fā)，減少以后園建結(jié)構(gòu) 部分的優(yōu)化工作。1.5 施工圖設(shè)計階段成本控制重點1.5.1 建筑、結(jié)構(gòu)方面1.5.1.1 工程做法與交樓標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，避免因兩者不一致造成拆改。（ 1）應(yīng)力求設(shè)計院按我方交樓標(biāo)準(zhǔn)編寫施工圖工程做法；（ 2）

32、確屬無法統(tǒng)一的做法，需在招標(biāo)文件及其他相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中明確。并在項目實施時由設(shè)計師向工程管理部、施工方進(jìn)行技術(shù)交底，避免錯誤施工造成拆改。1.5.1.2 部品及材料選擇：（ 1）根據(jù)項目定位、產(chǎn)品類型選擇材料部品，避免功能溢價；（ 2）在立面圖基礎(chǔ)上針對不同規(guī)格外檐墻、面磚進(jìn)行合理排布，減少斷磚損耗；（ 3）廚衛(wèi)大樣圖、樓梯間大樣圖根據(jù)平立面、踏步尺寸合理選擇磚型，減少斷磚損耗；（ 4）減少欄桿、裝飾鋼構(gòu)件等的種類，提高標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的使用程度；1.5.1.3 設(shè)計管理中心對設(shè)計院的出圖要求和圖紙自審制度：建筑、結(jié)構(gòu)、安裝各專業(yè)的協(xié)調(diào)減少錯漏碰缺：（ 1）圖紙自審由設(shè)計管理中心負(fù)責(zé)組織。（ 2）接到

33、圖紙后，設(shè)計管理中心應(yīng)及時安排或組織有關(guān)人員進(jìn)行自審，并提出各專業(yè)自審記錄。（ 3）及時召集有關(guān)人員，組織內(nèi)部會審，針對各專業(yè)自審發(fā)現(xiàn)的問題及建議進(jìn)行討論，弄清設(shè)計意圖和工程的特點及要求。（ 4）圖紙自審的主要內(nèi)容：各專業(yè)施工圖的張數(shù)、編號、與圖紙目錄是否相符。施工圖紙、施工圖說明、設(shè)計總說明是否齊全，規(guī)定是否明確，三者有無 矛盾。平面圖所標(biāo)注坐標(biāo)、絕對標(biāo)高與總圖是否相符。圖面上的尺寸、標(biāo)高、 預(yù)留孔及預(yù)埋件的位置以及構(gòu)件平、立面配筋與剖面有無錯誤。建筑施工圖與結(jié)構(gòu)施工圖，結(jié)構(gòu)施工圖與設(shè)備基礎(chǔ)、水、電、暖、衛(wèi)、通等專業(yè)施工圖的軸線、位置（坐標(biāo)）、標(biāo)高及交叉點是否矛盾。平面圖、大樣圖之間有無矛盾

34、。圖紙上構(gòu)配件的編號、規(guī)格型號及數(shù)量與構(gòu)配件一覽表是否相符。（ 5）圖紙經(jīng)自審后，應(yīng)將發(fā)現(xiàn)的問題以及有關(guān)建議，做好記錄，待圖紙會審時提交討論解決。1.5.1.4 組織圖紙會審工作，完善圖紙細(xì)部設(shè)計，減少錯漏碰缺，為控制項目的建安成本打下良好的基礎(chǔ)，成本人員應(yīng)該積極主動要求參加圖紙會審并認(rèn)真審核圖紙。（ 1）盡量趕在工程項目開工前進(jìn)行，了解設(shè)計意圖，明確質(zhì)量要求，將圖紙上存在的問題和錯誤，專業(yè)之間的矛盾等，盡最大可能解決在工程開工之前。（ 2）審查施工圖的基礎(chǔ)工程設(shè)計與地基處理有無問題，是否符合現(xiàn)場實際地質(zhì)情況。（ 3）審查建設(shè)項目坐標(biāo)、標(biāo)高與總平面圖中標(biāo)注是否一致，與相關(guān)建設(shè)項目之間的幾何尺寸

35、關(guān)系以及軸線關(guān)系和方向等有無矛盾和差錯。（ 4）審查圖紙及說明是否齊全和清楚明確，核對建筑、結(jié)構(gòu)、上下水、暖衛(wèi)、 通風(fēng)、 電氣、 設(shè)備安裝等圖紙是否相符，相互間的關(guān)系尺寸、標(biāo)高是否一致。（ 5）審查建筑平、立、剖面圖之間關(guān)系是否矛盾或標(biāo)注是否遺漏，建筑圖本身平面尺寸是否有差錯，各種標(biāo)高是否符合要求，與結(jié)構(gòu)圖的平面尺寸及標(biāo)高是否一致。（ 6）審查建設(shè)項目與地下構(gòu)筑物、管線等之間有無矛盾。（ 7）審查結(jié)構(gòu)圖本身是否有差錯及矛盾，結(jié)構(gòu)圖中是否有鋼筋明細(xì)表，若無鋼筋明細(xì)表，鋼筋砼關(guān)于鋼筋構(gòu)造方面的要求在圖中是否說明清楚。8）復(fù)核結(jié)構(gòu)指標(biāo)是否滿足限額要求。1.5.1.5 通過管理減少對設(shè)計工作的拆分和嘗

36、試設(shè)計總包：（ 1）目前鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、鋁合金門窗、弱電、景園工程等分項工作的設(shè)計多由專業(yè)設(shè)計資源來完成。施工圖設(shè)計院只負(fù)責(zé)土建及水暖電等部分的設(shè)計，其后果是施工圖與專業(yè)分項圖紙矛盾點較多或沖突，不同專業(yè)工程銜接性差，造成工程中的變更、簽證數(shù)量激增，返工和修整量大，致使施工進(jìn)度延誤和成本增加。（ 2）由于專業(yè)資源設(shè)計方案的不同造成投標(biāo)報價不具可比性，造成成本上升。（ 3）產(chǎn)生重大質(zhì)量問題時，責(zé)任不清、相互推諉給投資方造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。（ 4）設(shè)計總承包和施工總承包一樣是為了相關(guān)專業(yè)間合理銜接并統(tǒng)一責(zé)任為事后的投資方權(quán)力追溯提供保障。1.5.2 安裝1.5.2.1 市政及小區(qū)管網(wǎng)設(shè)計優(yōu)選：（ 1

37、）著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素，給水管經(jīng)濟(jì)合理性排序為；PE管-焊接鋼管-無縫鋼管-鍍鋅鋼管-UPVO料管-球墨鑄鐵管-鋼塑 管。排水管排序為；規(guī)格500以內(nèi)；UPVOfe紋管-鋼筋混凝土管-PE波紋管， 規(guī)格500以上；鋼筋混凝土管-UPVOfe紋管-PE波紋管。一般情況下，機(jī)動車 道下選用重型（II級管或S2管材），對非機(jī)動車道下選用重型要嚴(yán)控。（ 2）優(yōu)選檢查井規(guī)格及井蓋：避免設(shè)計盲目的統(tǒng)一選用大規(guī)格井；控制重型井蓋使用部位；除機(jī)動車道外的非機(jī)動車道或綠化帶等部位嚴(yán)控采用重型。并盡量減少檢查井?dāng)?shù)量。（ 3）盡量減小排水管坡度，降低管網(wǎng)埋深，減少動土量。（ 4）優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度。1.5.2.2 水暖施工圖審核成本要點：（ 1） 滿足壓力、流量等技術(shù)條件時的管徑選擇（達(dá)到要求即可，不能過大），如給水干、立管、支管、戶內(nèi)管管徑應(yīng)經(jīng)計算核定，一般每戶住宅給水進(jìn)戶管管徑控制在DN20以內(nèi)。（ 2）需要的予留洞、予埋件圖中表示是否清楚齊全（包括孔洞尺寸、位置、標(biāo)高、予埋材料），避免后期鑿剔。1.5.2.3 智能化設(shè)計優(yōu)化：（ 1）室外智能化、景觀燈具設(shè)計優(yōu)化應(yīng)結(jié)合項目定位、市場接受程度、銷售價格， 周邊樓盤使用狀況、小區(qū)場地布置（含綠化組團(tuán)和道路布置）綜合考慮，在提升產(chǎn)品品質(zhì)前提下還應(yīng)兼顧實用性、經(jīng)濟(jì)性。（ 2）以項目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計思想和物業(yè)管理思路來確定智能化系