房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題研究金融學專業(yè)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題研究摘 要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是我國企業(yè)中一支十分重要的組成部分，在促進國民經(jīng)濟發(fā)展，增加就業(yè)等方面發(fā)揮了十分重要的作用。然而，隨著經(jīng)濟發(fā)展的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展所面臨的困難也日益凸顯，加快企業(yè)轉型速度，提高企業(yè)的核心競爭力已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的關鍵問題，而企業(yè)融資則在其中發(fā)揮著不可替代的重要作用。整體來看，目前我國金融體系對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支持力度已經(jīng)有了很大提升，但從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展需要來看，其仍然存在的很大不足，而這些不足的產(chǎn)生與我國政府職能不到位、直接融資體系不完善、缺乏完善的法律體系以及民間融資成本較高等因素有著直接的關系。為此，我們也需要從政府

2、職能、融資體系、法律保障和民間融資的角度出發(fā)，通過相關措施的實施來解決。根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展的不同階段，國家不斷出臺與發(fā)展階段相對應的法律和政策來鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，關于企業(yè)融資的法律也相繼出臺，一些涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題的制度在很大程度上促進了企業(yè)更好的發(fā)展。但是從整體來看，這些法律法規(guī)都是在融資渠道和企業(yè)自身結構方面進行了研究，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身如何發(fā)展，信用機制如何建立，都沒有提出相應的建議。為此，本文選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資作為研究對象。關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，融資，銀行，民間借貸Real estate development enterprise financing prob

3、lems researchABSTRACTReal estate development enterprise is one of the most important parts of our country. It plays a very important role in promoting the development of national economy and increasing employment. However, with the economic development, the development of the real estate enterprises

4、 facing difficulties have become increasingly prominent, accelerating the transformation of enterprises, improve the core competitiveness of enterprises has become a key problem in the development of China's real estate development enterprise, and enterprise financing plays an important role in

5、the irreplaceable. Overall, China's financial system to support real estate development enterprises has been greatly improved, but the need of the development of the real estate enterprises, there are still insufficient, and our government functions is not in place, these problems have direct fi

6、nancing system is not perfect, the lack of higher the perfect legal system and private financing costs have a direct relationship. To this end, we also need to start from the perspective of government functions, financing system, legal protection and private financing, through the implementation of

7、relevant measures to solve.According to the different stages of economic development in our country, the country is introduced and the development stage of the corresponding laws and policies to encourage the development of real estate development enterprises, law on corporate financing is also intr

8、oduced, some issues involved in real estate development enterprise financing system to a great extent, promote the development of enterprises better. But on the whole, these laws and regulations are in terms of financing channels and enterprise itself structure are studied, for real estate developme

9、nt enterprises how to develop itself, how to establish credit mechanism, puts forward corresponding Suggestions. Therefore, this article choose real estate development enterprise financing as the research object.KEYWORDS：Real estate development enterprises, financing, bank, private lending目 錄1 引言11.

10、1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的背景與意義11.2 研究方法與思路12 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題的理論綜述22.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的基本概念22.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的意義22.3 融資方法和渠道22.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的特點33 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資發(fā)展現(xiàn)狀43.1 銀行融資為主43.2 融資需求量較大53.3 融資成本較高54 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資存在的問題及原因分析64.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資存在的問題64.1.1 直接融資渠道狹窄64.1.2 銀行貸款難度大64.1.3 依賴非正規(guī)金融渠道74.1.4 擔保體系存在缺陷74.1.5 需求信貸服務不匹配84.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資存在的問題的

11、原因分析84.2.1 直接融資體系不完善84.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力有限94.2.3 缺乏完善的法律體系94.2.4 民間融資風險大104.2.5 政府職能和政策不到位105 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資存在問題的解決對策115.1 擴展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資途徑115.2 提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合競爭力115.3 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資法律法規(guī)115.4 發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的新模式125.5 加強政策支持126 案例分析146.1 企業(yè)簡介146.2 企業(yè)現(xiàn)狀146.3 存在問題146.4 解決問題15參考文獻16后 記17- ii -1 引言1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的背景與意義隨著改革開放

12、的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對國民經(jīng)濟乃至社會的穩(wěn)定的重要作用愈加明顯，國家也充分認識到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的重要性，根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展的不同階段，國家不斷出臺與發(fā)展階段相對應的法律和政策來鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，關于企業(yè)融資的法律也相繼出臺，一些涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題的制度在很大程度上促進了企業(yè)更好的發(fā)展。但是從整體來看，這些法律法規(guī)都是在融資渠道和企業(yè)自身結構方面進行了研究，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身如何發(fā)展，信用機制如何建立，都沒有提出相應的建議。為此，本文選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資作為研究對象。1.2 研究方法與思路文獻研究法：通過中國期刊網(wǎng)、圖書館等查閱有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的論文和著述，梳

13、理有關方面的研究成果和實踐經(jīng)驗；通過對相關文獻（包括二手資料）的收集與整理，得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的發(fā)展現(xiàn)狀，進而分析選取的一些內(nèi)容，試圖概括其成功實踐以及所表現(xiàn)出問題。個案分析法：本研究通過選擇具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團作為案例分析，或者通過既有的一些學者等對一些該題材的分析，以期從中找到其獨特魅力之處和不足之處，為策略的探尋提供直接的依據(jù)。- 18 -2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題的理論綜述2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的基本概念關于融資，國內(nèi)外一直都有著不同的解釋。現(xiàn)在比較認同的說法是，融資就是企業(yè)為了自身發(fā)展向內(nèi)或者向外籌集資金的過程。在籌集資金前，需要企業(yè)根據(jù)自身的實際發(fā)展情況，選擇適合

14、自身的方式，從銀行、其它或者或者其它渠道，獲得自身需求的資金，進而保證企業(yè)獲得更大的發(fā)展，滿足自身發(fā)展的需求。融資主要分為廣義和狹義兩種，廣義融資是擁有資金者的部分資金流向需要資金的一方，簡而言之就是需求者融入資金、供給者融出資金；狹義融資就僅僅是指融入資金的過程。企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展和經(jīng)營狀況進行融資，需要提前預測到企業(yè)未來發(fā)展需要用到的資金，選擇適合自己的融資方式或者渠道，通過外部籌資或者內(nèi)部積累，做到企業(yè)正常運營。2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的意義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展中的一支重要力量，改革開放以來，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展水平也得到了顯著提高。然而，隨著我國經(jīng)濟發(fā)

15、展的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的問題也越來越突出，融資瓶頸難以解決就是其中一個十分重要的組成部分。為此，就要通過對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難問題發(fā)展現(xiàn)狀的分析，找出導致我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資瓶頸產(chǎn)生的原因，并以此為基礎提出針對性的解決對策，這對于解決我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資瓶頸，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境的改善，夯實我國經(jīng)濟轉型發(fā)展的圍觀基礎都有著十分重要的作用和意義。2.3 融資方法和渠道傳統(tǒng)企業(yè)借貸渠道分為企業(yè)內(nèi)部借貸和外部借貸。內(nèi)部借貸可以利用企業(yè)盈利增加留存收益等方式籌集資金也可以通過企業(yè)節(jié)約成本，降低資金需求來融通資金。內(nèi)部借貸由于所獲得的資金不用還本付息，自主性強，借貸風險小，是

16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借貸的重要途徑。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部借貸主要是依靠企業(yè)借貸，但企業(yè)的借貸業(yè)務主要是面向大型企業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有給予過多的關注，雖然政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借貸提供了一些政策支持，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可抵押質(zhì)押的固定資產(chǎn)比例低，規(guī)模較小，財務體系不完善，對于一些經(jīng)營不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)擔心無法收回借貸而不愿意放貸，或者為了避免風險而對企業(yè)提出高利率和高資產(chǎn)抵押的要求，這些使得企業(yè)擴大規(guī)模，購買先進的生產(chǎn)設備舉步艱難，限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，因此拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的借貸渠道十分重要。2.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的特點從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展來看，不僅數(shù)量眾多，而且遍布全

17、國各地，在經(jīng)營項目、管理模式、發(fā)展方向上，也都有著很大的不同。這樣的一種多元化的特征，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展更容易收到市場的影響，為此，對于融資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更需要速度快、形式多樣、金額較多的融資模式。因為只有這樣的一種形式才能與自身的發(fā)展需求性吻合。在這樣一種情況下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)額融資開始呈現(xiàn)一種多樣化的發(fā)展需求，對于貸款的要求也更為靈活。3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資發(fā)展現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)數(shù)量在20世紀末之后獲得了極大的增加，截止 2013 年末，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊數(shù)量超過 4200 萬家，新增市場主體數(shù)量同比增幅為10.33%，注冊資本金總量增速為18.21%，房地產(chǎn)開

18、發(fā)企業(yè)占全國企業(yè)總數(shù)九成以上，對GDP的貢獻超過60%，對稅收的貢獻超過50%，提供了近70%的進出口貿(mào)易額，創(chuàng)造了80%左右的城鎮(zhèn)就業(yè)崗位 中國中小企業(yè)發(fā)展報告（2014）。雖然，經(jīng)過2011年以來，全球經(jīng)濟的低迷，我國中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況出現(xiàn)了一定的惡化，導致中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的增長速度大幅降低，但總體來看，我國中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量還是不斷增加的狀態(tài)。 融資難問題是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中所普遍存在的問題，其表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資過程中的各個方面，是多種因素共同作用的結果。特別是在金融危機時期，直接影響到了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的周轉，進而造成了一系列連鎖反應，導致很多房地產(chǎn)開發(fā)企

19、業(yè)后續(xù)資金無法及時有效地得到補充，給企業(yè)的發(fā)展帶來了的嚴重的影響.3.1 銀行融資為主銀行業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要平臺，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資過程中發(fā)揮了舉足輕重的作用，為此，近年來，為了更好的促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，國家也在銀行支持方面進行了一定的政策調(diào)整。國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策調(diào)整涵蓋了企業(yè)注冊登記、審批、稅收、融資等諸多的領域，特別是在貸款額度方面，有了相應的提高。在融資方面，也擴大了銀行融資的范圍，工、農(nóng)、中三大國有商業(yè)銀行所公布的數(shù)據(jù)結果仍較預期樂觀。據(jù)統(tǒng)計，截至2014年9月末，全國小微企業(yè)人民幣貸款余額為14.55萬億元，同比增長13.5%，比各項貸款增速高0.3個百分點

20、；其中工商銀行，截止2014年6月末，中?。ㄎⅲ┢髽I(yè)貸款余額45,489.05億元，其中中型企業(yè)貸款27,317.07億元，小微企業(yè)貸款18,171.98億元。 3.2 融資需求量較大銀行貸款額增多的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量也在逐年增多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增長的速度遠遠高于銀行貸款額度，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難從銀行貸款中獲得足夠的資金用于日常運營。以深圳為例，據(jù)統(tǒng)計，自2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務體制改革以來，深圳中小微企業(yè)數(shù)量由48.3萬家增長至84.5萬家，較改革前增加36.2萬家，增長74.9%，而目前深圳全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資需求總額約為1 .45萬億元，深圳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種直接或間

21、接方式獲得融資總額為8363 .8億元，融資缺口仍有6136 .2億元，缺口比例為43%。3.3 融資成本較高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資過程中，還存在著融資成本過高的情況。以銀行貸款為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的過程中，除了要承擔貸款利息這樣的有形成本，還要承擔一定無形成本，例如時間成本、公關成本等等。據(jù)博鰲亞洲論壇報告顯示，關于在向銀行融資時所遇到的問題，“貸款到位時間較長”的反映最為集中，達45.8%2。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款的難度較大，使得很多企業(yè)不得不尋求高利貸的方式來活動資金，其成本水平要遠高于銀行融資，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展所形成的壓力較為巨大。這種情況的形成，一方面與我國當前

22、金融市場建設的不完善有著直接的關系，另一方面也與我國銀行機構存在的對中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的歧視有著密切的聯(lián)系。4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資存在的問題及原因分析4.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資存在的問題4.1.1 直接融資渠道狹窄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道主要分為內(nèi)源融資渠道和外源融資渠道兩大類。內(nèi)源融資渠道包括內(nèi)源性權益資本融資渠道和內(nèi)源性債務資本融資渠道，外源融資渠道包括直接融資渠道、間接融資渠道和政策性融資渠道等。這僅僅是理論上的融資渠道，但在實際生活中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道還是比較狹窄的，主要依賴內(nèi)部集資、銀行信貸等，往往風險投資、發(fā)行股票和債券等融資渠道對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作用還是有限的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往

23、往達不到股票、債券等的要求，所以很多有效的融資機會都難以獲得，這也就阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的順利進行。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資渠道除自籌之外（在大多數(shù)人的概念里自籌被排除在融資方式之外），還包括民間借貸、直接和間接融資、尋求政府支持等。從當前的形勢來看，尋求政府扶持是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資渠道。但是，政府支持的方式從上世紀80年代到現(xiàn)在發(fā)生了翻天覆地的變化，支持渠道已經(jīng)由直接注資變成了應急性的支持。但是，企業(yè)根基薄弱、經(jīng)營規(guī)模小、缺乏技術力量等問題普遍存在，政府就得了一時救不了一世，不能始終微笑著充當保鏢的角色。因為銀行借貸的諸多局限，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不鋌而走險進行民間借

24、貸，近幾年來，由于生產(chǎn)成本的不斷提高，30%-40%的年利率讓許多企業(yè)疲于應對，原本指望創(chuàng)業(yè)發(fā)家的老總成了結結實實的打工仔，這也成為制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要瓶頸之一。4.1.2 銀行貸款難度大隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的越來越多和規(guī)模的不斷發(fā)展，其資金需求也迅猛增速，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存一直在資金短缺的問題，整體上存在一個較大的資金需求總量。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以滿足銀行貸款的抵押擔保條件且貸款風險較大，再加上基層銀行發(fā)放貸款的權限相對有限，也本著其經(jīng)營的原則之一是盡量減少呆賬、壞賬，很多銀行都考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場風險大，倒閉率高，信貸狀況比較差，又缺乏財產(chǎn)抵押擔保，致使銀行發(fā)放貸款的積極性

25、普遍不高。從總體上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款的瓶頸還是比較大的。欠缺信貸支持有兩方面的原因：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營能力弱，自身信用建設比較薄弱，導致銀行無法在對其取得信任的基礎上發(fā)放貸款，相關數(shù)據(jù)顯示，目前，我國300多萬戶私營企業(yè)能獲取信貸支持的僅僅占10左右；二是銀行的競爭環(huán)境、盈利目的和自身的風險管控機制決定了它不可能為幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展冒太大的風險。銀行在發(fā)放貸款之前，一般都會對企業(yè)的規(guī)模、盈利狀況、歷年的營業(yè)額及其還款能力進行充分調(diào)研，如果有一方面不符合銀行既定的指標，銀行都不予發(fā)放貸款。4.1.3 依賴非正規(guī)金融渠道由于受到信息相對封閉、資產(chǎn)抵押能力弱等方面的局限，房地

26、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行等正規(guī)金融機構獲得融資面臨較大約束。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資時效性要求迫使微型企業(yè)求助于手續(xù)簡便的商業(yè)信用和民間借貸等非正規(guī)金融。非正規(guī)金融渠道本身客觀而言是對正規(guī)金融市場的一種彌補，對企業(yè)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資而言，非正規(guī)金融渠道不失為一種可供選擇的方式。然而由于市場建設不完全等方面的原因影響，非正規(guī)金融渠道在資金安全以及借貸成本上存在一定的不利因素，長期依賴于此，將對企業(yè)的長遠發(fā)展產(chǎn)生非常不利的影響。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或多或少的有過非正規(guī)金融渠道融資的經(jīng)歷。這就說明，在我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，普遍存在著一定的依靠非正規(guī)金融渠道進行融資的現(xiàn)象。這些非正規(guī)的金融渠道主要包括私

27、人之間的相互借貸、企業(yè)之間的相互拆借以及企業(yè)向個人進行的借款，借款的期限較短，規(guī)模也相對有限。4.1.4 擔保體系存在缺陷我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用擔保體系還不完善,為中小型企業(yè)提供貸款擔保的機構少,并且擔?；鸬姆N類和數(shù)量遠遠不能滿足需求。這看來我國政府對信用擔保體系這一環(huán)節(jié)還不夠重視，還沒有制定相應的制度來規(guī)范擔保體系。擔保體系的缺陷對于中小型企業(yè)融資的影響十分巨大，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身在經(jīng)濟實力方面存在著很大的不足，使得這些企業(yè)很難依靠自己的可抵押資產(chǎn)來進行融資，需要依靠一定的擔保體系來進行融資。從目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔保體系的發(fā)展現(xiàn)狀上來看，無論是市場中的信用擔保企業(yè)，數(shù)量還是分稀少，而且

28、擔保企業(yè)的規(guī)模也較為有限，其所能進行擔保合約，大多集中于30萬至50萬的層級，也無法一次進行太多數(shù)量的擔保。好一點的信用擔保機構是其他規(guī)模較大的企業(yè)所開設的信用擔保的分公司。此外，由于信用擔保市場上缺少行之有效的制度體系來加以維護，政府機關或相應的金融管理機構缺乏對應的組織機構來開展對擔保市場的監(jiān)督，使得擔保雙方大多是通過市場的監(jiān)督手段來對合作進行監(jiān)督，維護自身利益，導致?lián)Ｊ袌龅奈ｋU系數(shù)大大增加，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資穩(wěn)定性欲長遠發(fā)展帶來了不利影響。4.1.5 需求信貸服務不匹配我國國有獨資商業(yè)銀行的改造朝著商業(yè)化、股份化的方向發(fā)展，并以市場化的形式進行運作。目前，銀行的市場地位開始轉變，把

29、自身位置朝著企業(yè)方向靠攏。在日常經(jīng)營中銀行日漸樹立起市場意識，以市場盈利為追求，以經(jīng)濟利益為目標。因此銀行在經(jīng)營中為了自身利益考慮，對一些風險較大的貸款業(yè)務會有所顧忌。市場化的意識催生并決定了銀行自主選擇的方向，使其將目光聚焦到對信用度良好、經(jīng)濟實力較強的大型企業(yè)的服務上，而對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常融資需求置之不理。銀行站在自身利益的立場上經(jīng)營，會綜合考慮營運的成本和風險收益，對于一些貸款風險大、收益不明確的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款請求就會有所保留，甚至將一些存在著管理制度不完善、發(fā)展無法預期的問題的企業(yè)拒之門外。4.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資存在的問題的原因分析4.2.1 直接融資體系不完善目

30、前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場上直接融資很困難。出現(xiàn)這一問題的主要原因有：（1）資本市場融資要求高。在資本市場上融資，需要具備較高的條件，如企業(yè)的注冊資金、企業(yè)的還貸能力、企業(yè)的發(fā)展前景以及企業(yè)融資后的戰(zhàn)略規(guī)劃等，這些嚴格的條件，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都難以實現(xiàn)，直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場的融資力度。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場的影響力不夠。這主要是受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力所限，無法形成較為強大的資本能力，使得其在資本市場的融資方面缺乏足夠的威信和保證。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場融資渠道的局限性。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與資本市場的自由度還較為有限，在證券市場、民間借貸市場等方面存在

31、很大的限制。這種情況的產(chǎn)生，從根本來說，是由我國金融體系建設的不完善所導致，使改革開放后所積累下的深厚的民間資本力量無法與企業(yè)需求實現(xiàn)無縫，限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資業(yè)務的開展。具體表現(xiàn)在：一是適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的渠道較窄。當前，出現(xiàn)了很多提供融資服務的機構或個人，但是這些機構或個人提供貸款服務時，不僅提出了更為苛刻的條件，而且在還款期限與貸款利率也提出了相應的要求。而由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款的難度較大，使得很多企業(yè)不得不尋求高利貸的方式來活動資金，其成本水平要遠高于銀行融資，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展所形成的壓力較為巨大。二是我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道的限制。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身在企業(yè)

32、實力上存在不足，使得企業(yè)的信用能力也受到一定不利影響，在我國金融市場發(fā)展中，對信用能力的高標準，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在直接融資方面受到了極大的限制。這種限制表現(xiàn)在我國禁止了非正式股權和保險等非銀行金融的功能，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以通過這些融資渠道獲得足夠的融資額度。4.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力有限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身因素也是其融資難問題產(chǎn)生不可忽視的一個重要原因。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為市場競爭中的弱勢力量，在企業(yè)綜合實力，特別是資產(chǎn)實力上與大型企業(yè)存在著明顯的差距，這就導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資所能夠提供的信用能力受到極大限制。而對于融資行為而言，投資者雖然十分關心投資收益的水平，但對投資安全性的關

33、注卻更為突出，這就直接導致缺乏信用能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的過程中往往會在投資者的選擇上遭遇困難，在融資競爭中處于不利地位。同時從企業(yè)管理角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立完善的財務體制、管理體制、信息披露體制等常規(guī)體制。公司架構過于單一化，常常是一個人身兼數(shù)職，監(jiān)督體系缺失，人治多于法治，管理者仍停滯于憑直覺或者經(jīng)驗感性地去管理公司處理問題，信息處理人格化，所有權與經(jīng)營權合二為一個，企業(yè)內(nèi)部信息的傳遞層次較少。許多人對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印象就是只知道這個公司是做什么的，至于其管理模式、經(jīng)營狀況、相關的借貸信息都不得而知。在這種情況下，銀行對其資金實力、盈利狀況進行調(diào)查，無疑就是被動地接受客觀性

34、弱或者說主觀化人格化的一些數(shù)據(jù)或者材料，調(diào)查的可信度差。4.2.3 缺乏完善的法律體系為了解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難題，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展提供資金保障，九屆全國人大常委會第二十八次會議上通過了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資法，這在一定程度上以法律的形式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資創(chuàng)造了外部環(huán)境。同時政府即將配套出臺房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用擔保管理方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展基金設立與管理方法，不難看出這些法律及法規(guī)都只是政策性方面的規(guī)定和導向，而缺乏對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的法律剛性約束，缺乏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的保護規(guī)定，沒有從實質(zhì)上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決融資難題提供法律保障。缺乏建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政策性銀行、風險投資機構

35、政策性擔保機構運作規(guī)范和市場化程度的規(guī)定，這些機構由于規(guī)模小、運作混亂和市場化程度低難以發(fā)揮其為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行金融服務的作用。4.2.4 民間融資風險大民間融資是當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的一個重要途徑，然而，民間融資并不同與正規(guī)的金融機構融資，其在資金的安全性與成本上有著很大缺陷，特別是在法律層面上缺乏保護，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的民間融資風險進一步加大，對企業(yè)發(fā)展也構成了很大的成本壓力。2011年，臺州發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主跑路事件，其關鍵就在于企業(yè)無法承受高額的借貸成本，而據(jù)調(diào)查臺州這幾家跑路的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老板都是通過民間間融資的。首先，民間融資多是熟人，一旦延期還款，會引起上門討款，

36、引發(fā)糾紛；其次，民間融資成本過高，企業(yè)一時難以緩解欠款，也是引發(fā)糾紛的重要原因。造成融資成本過高的愿意按是民間貸款利率過高，同時高利貸的現(xiàn)象屢見不鮮。2014年9月底，我國民間有息借出資金規(guī)模7500億元，平均利率36.2%，遠高于同期貸款基準利率的水平。4.2.5 政府職能和政策不到位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場競爭之中，原本就處于較為劣勢的地位，在市場競爭中容易受到大中型企業(yè)的擠壓。在這種情況下，政府的支持與傾斜，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展就顯得尤為重要。然而，在我國的政策體系當中，卻沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資需求進行針對性的布局，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資缺乏合適的供給體系來提供。此外，政策的制定有

37、失偏頗，缺乏專一性的立法規(guī)范，甚至政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資多制定的政策多來自于不同的部門，這些部門由于缺乏溝通和協(xié)調(diào)，政策之間相互矛盾，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)摸不著頭腦，不利于支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的國家政策效益的發(fā)揮。如工商行政管理，稅務，勞動以及各開發(fā)區(qū)同時在制定促進企業(yè)發(fā)展的政策，這在很大程度上導致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的混亂和不協(xié)調(diào)。我國政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的認識不夠，缺乏對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關注，而是將經(jīng)濟建設的重心放在了大型企業(yè)、國有企業(yè)等，缺乏相關的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資服務政策。例如，企業(yè)的信用必須達到“雙A級”以上才具有國有銀行貸款資格，國有銀行對企業(yè)的信貸要求日益嚴格，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)

38、難以達到。同時，多數(shù)銀行缺乏為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)量身定制的金融服務，在體制機制、管理方式、技術手段、業(yè)務流程等方面，并不適用中于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資存在問題的解決對策5.1 擴展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資途徑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分挖掘我國民間資本的融資潛力，通過建設民間信貸金融市場來擴展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資途徑。要完善相關法律制度的建設，從制度層面為民間金融市場的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部條件，特別是對我國證券市場的建設，要加大改革力度，用現(xiàn)代市場經(jīng)濟制度來完善證券市場的運作。要加強民間信用擔保體系建設，用市場擔保來為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資提供信用扶持。要設立專門機構來監(jiān)督民間金融市場的建設，及時處置

39、民間金融市場發(fā)展中出現(xiàn)的相關問題，特別是企業(yè)融資糾紛等專業(yè)性問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金額度的薄弱以及業(yè)務來源范圍的狹窄，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到外界因素的影響較大，如市場需求、國家政策調(diào)整等。對此，可以通過鼓勵非銀行金融機構和大型企業(yè)開展投資高風險業(yè)務，也就是組建融資市場，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供貸款服務，可以有效地推動非銀行金融機構和大型企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作，進而達到對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扶持與引導，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，減少因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法償還貸款而帶來的風險。5.2 提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合競爭力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以自主創(chuàng)新能力的提高為主要途徑，通過加強企業(yè)的科技能力建設來提高房地產(chǎn)

40、開發(fā)企業(yè)的綜合競爭力。要加大人才的引進與培養(yǎng)力度，利用高端人才的引領作用來夯實企業(yè)發(fā)展的人才基礎與技術儲備。要建立一套完整的創(chuàng)新獎勵機制，對企業(yè)員工工作中產(chǎn)生的創(chuàng)新思想進行一定的物質(zhì)與精神獎勵，激發(fā)出基層員工的創(chuàng)新意識與創(chuàng)新能力，進而促進企業(yè)核心競爭力的新提高。要利用好企業(yè)自身的財務資源，集中力量做好關鍵技術的公關，通過關鍵技術的掌握來從根本上提高企業(yè)的核心競爭力，為企業(yè)的未來發(fā)展奠定堅實基礎。5.3 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資法律法規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律體系，進一步完善有關融資法規(guī)。要立足于我國現(xiàn)有的公司法基礎上，建設涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資體系建設與保護的法律體系，從法律層

41、面對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資進行保護。但同時，需要明確的是，這些法律的制定必須從整個微觀經(jīng)濟運行的整體情況著眼，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而不是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來制定。在法律層面，要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的特點，確定促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的重點，對各種金融工具的使用靈活和金融支持提供結算，交換，轉讓和財務管理，咨詢和評估，資產(chǎn)等方面的服務，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務提供良好的融資和信貸信息，使得中小型企業(yè)能穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，不斷促進經(jīng)濟交流。要對銀行機構對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的歧視行為進行一定的約束，用法律法規(guī)來明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資過程中的地位，避免由于銀行歧視而導致的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資障礙的出現(xiàn)。5.4 發(fā)展

42、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的新模式目前，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題的研究越來越多，好的意見和方法非常多。可以充分地利用民間力量與學者力量，采用問卷調(diào)查、獎勵等方式，鼓勵民間提供良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資對策。在利用民間智慧方面，主要措施有：（1）采用公開宣傳的方式，鼓勵民間建言獻策，如在電視、報紙、公共場所等以廣告的形式進行宣傳。（2）加強信息共享系統(tǒng)建設，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風險。要充分利用現(xiàn)代信息技術的優(yōu)勢，以第三方力量為基礎，開發(fā)現(xiàn)代網(wǎng)絡技術建設信息共享平臺，一方面為銀行機構開展融資業(yè)務提供有效的信息支援，減少由于信息缺失導致的融資風險；另一方面也可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供科技、市場信息，為

43、企業(yè)轉型提供您一定的技術與市場支持，進而在一定程度上降低企業(yè)的發(fā)展風險，減房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風險。（3）加強風險投資，股權投資機構的建設。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托的民間風險投資機構在獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“軟信息”上有天然優(yōu)勢，可以自擔風險，快速決策。（4）加快推廣企業(yè)抱團聯(lián)保的貸款模式。利用三個或三個以上的有關聯(lián)業(yè)務的企業(yè)聯(lián)合體共同申請貸款，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險抵抗能力的提高。5加強融資模式研究，基于無形資產(chǎn)、企業(yè)信用等級進行借貸的新的融資模式研究，各地方政府應該加強交流學習，研究這些具體方法的可行之處，發(fā)展有效的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資模式。5.5 加強政策支持政府支持是促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的有效措

44、施，也能夠避免制度變化所帶來的全局性影響。要在政府部門的內(nèi)容部，設立專門為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務的政府機構，通過專業(yè)性管理隊伍的建設，來提供政府機構服務房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的能力和水平。統(tǒng)一制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和發(fā)展的方針政策，統(tǒng)一對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導，包括信息技術，企業(yè)規(guī)章制度，會計規(guī)范等，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得銀行和金融機構借貸資格，增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級。避免因不同部門制定政策而出現(xiàn)的矛盾如美國SBA的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理機構。此外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的政府機構管理方面，政府可以加大對這些機構的激勵與監(jiān)管。通過相關的優(yōu)惠政策或資金獎勵的方式，在這些機構為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供一

45、定額度的資金扶持，并達到了推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目的時，給與相應的獎勵。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資過程的監(jiān)管，應在維持市場公平性的基礎上，加強對民間借貸以及其他融資機構或個人對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的非法融資，保護房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資安全性與基本利益。 6 案例分析6.1 企業(yè)簡介中泰全名為中泰企業(yè)股份有限公司。它是一家成立于1984年5月，主營房地產(chǎn)的小型企業(yè)。目前，中泰是我國房地產(chǎn)行業(yè)中專業(yè)住宅開發(fā)知名企業(yè)，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景乃至整個社會經(jīng)濟的發(fā)展與繁榮都具有重大的現(xiàn)實影響作用意義。從其主營產(chǎn)品業(yè)務來看，從1993年開始，中泰企業(yè)就致力于以大眾住宅的開發(fā)為本企業(yè)的核心業(yè)務。但是目前，中泰也在逐漸涉

46、及其他房地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展，比如購物中心的開發(fā)建設。 6.2 企業(yè)現(xiàn)狀中泰企業(yè)采用一定方式，通過一定渠道從企業(yè)內(nèi)部、債權人處和外部投資者籌集資進行融資。中泰只有擁有了經(jīng)營與生產(chǎn)所需的資金，才可能開始真正的生產(chǎn)經(jīng)營。融資渠道的暢通與否直接關系著房地產(chǎn)企業(yè)能否正常生產(chǎn)甚至于順利運營。然而，在中泰融資的瓶頸始終存在，房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸的問題始終沒有得到妥善解決。6.3 存在問題從中泰的發(fā)展來看，經(jīng)過多年的發(fā)展，就貸款的整體情況而言，一直處于一種比較低的狀態(tài)，但是與此相反的是，它們的負債率卻相對較高。這種低銀行貸款率和負債率較高的矛盾，充分表明中泰通過銀行貸款獲得的資金是較少的。從中泰融資的構成來看，其從

47、朋友、同事這種方法非正規(guī)融資渠道獲得的資金卻相對較多。從另一個角度來看，中泰從銀行獲得貸款是非常不容易的。尤其是在一些經(jīng)濟相對落后的地區(qū)，中泰獲得貸款的比例更是低，通過其它渠道獲得的資金則更多。尤其是隨著貸款難度的增加，中泰更加傾向于非正規(guī)渠道的融資。一直以來，中泰融資發(fā)展在很大程度上都有著政府的影子。相關政策的束縛，更是嚴重干預了中泰的發(fā)展。最為直接的表現(xiàn)就是，中泰在發(fā)展中一直沒有受到政府足夠的重視。從另一個角度來看，就是一些金融機構在很大程度上成為了政府調(diào)控經(jīng)濟的工具，而不是中泰資金的提供者。為此，在中泰融資過程中，政府并沒有盡到相關的責任，也沒有承擔自己應該承擔的成本和提供相應的公共服務，這對于中泰融資是非常不利的。6.4 解決問題 從中泰的特點來看，規(guī)模相對較小，在產(chǎn)品上也主要以勞動密集型為主，面對的競爭也相對較大。但是從另一個角度來看，以勞動密集型為主的中泰，在很大程度上解決了部分人員就業(yè)的問題，在吸