房地產(chǎn)銷售廣告法律風(fēng)險(xiǎn)的防控

1、房地產(chǎn)銷售廣告法律風(fēng)險(xiǎn)的防控 房地產(chǎn)銷售廣告法律風(fēng)險(xiǎn)的防控 摘要：銷售廣告是房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中不可缺少的宣傳手段。近年來(lái)，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了增大樓盤銷售量，在銷售廣告中盲目采用夸大宣傳、虛假宣傳模式，引發(fā)大量糾紛。如何正確認(rèn)識(shí)銷售廣告的法律屬性，有效防控銷售廣告背后的法律風(fēng)險(xiǎn)，防止房地產(chǎn)公司出現(xiàn)重大的經(jīng)濟(jì)損失，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)亟需關(guān)注的法律問(wèn)題。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；廣告；法律風(fēng)險(xiǎn) 一、典型案例【1】 案情簡(jiǎn)介 河南鞏義市海盛房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)樓盤“海盛商貿(mào)城，在樓盤銷售廣告及宣傳彩頁(yè)中載有“全市唯一一家配置美國(guó)約克中央空調(diào)、唯一一家配置德國(guó)沃克斯電梯等描述。姚某受該廣告內(nèi)容的吸引簽訂商品房買賣合同，約

2、定小區(qū)配套設(shè)施為“約克中央空調(diào)，沃克斯電梯。姚某支付全額房款入住后發(fā)現(xiàn)交付的空調(diào)和電梯并非廣告宣傳中所說(shuō)，而是約克空調(diào)冷凍設(shè)備生產(chǎn)和浙江沃克斯電梯生產(chǎn)，遂以宣傳內(nèi)容和合同實(shí)際履行不一致為由，向法院提出訴訟，要求判令海盛公司違約并賠償損失。訴訟中海盛房地產(chǎn)公司堅(jiān)持認(rèn)為自己是按合同約定全面履行義務(wù)，不構(gòu)成違約。河南鞏義市人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為本案宣傳廣告中空調(diào)和電梯的說(shuō)明允諾應(yīng)認(rèn)定為要約，視為合同內(nèi)容。被告海盛公司交付原告的商品房配套設(shè)施不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，屬違約行為，判決被告海盛房地產(chǎn)公司應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)賠償原告姚某損失1.5萬(wàn)元。 問(wèn)題的提出 上述案件房地產(chǎn)企業(yè)敗訴了，主要原因是企業(yè)做出的銷

3、售廣告與合同簽署內(nèi)容不同，但法院認(rèn)定銷售廣告視為合同內(nèi)容之一，故房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成違約。?合同法?第十五條明確規(guī)定：“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。為何本案中的商品房銷售廣告卻被認(rèn)定為要約，視為合同內(nèi)容呢？商品房銷售廣告的法律屬性究竟是要約還是要約邀請(qǐng)？ 二、房地產(chǎn)銷售廣告的法律屬性 房地產(chǎn)銷售廣告是合同法上的要約邀請(qǐng)還是要約直接影響著房地產(chǎn)銷售廣告是否構(gòu)成合同內(nèi)容之一。探究房地產(chǎn)銷售廣告的法律屬性究竟為何，應(yīng)該動(dòng)態(tài)、全面的看待。 一般情況的要約邀請(qǐng)屬性 根據(jù)?合同法?第十五條的規(guī)定，一般情況下房地產(chǎn)銷售廣告屬于要約

4、邀請(qǐng)，是開(kāi)發(fā)商希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。銷售廣告被界定為要約邀請(qǐng)，廣告中的內(nèi)容對(duì)開(kāi)發(fā)商不會(huì)產(chǎn)生拘束力，廣告內(nèi)容也不會(huì)成為合同內(nèi)容之一。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都看到了銷售廣告的這一屬性，尤其是不產(chǎn)生拘束力的法律效力使得一些企業(yè)開(kāi)始夸大甚至虛擬廣告內(nèi)容，一味吸引客戶眼球，以為這樣做只是一種宣傳行為，屬于要約邀請(qǐng)，不會(huì)產(chǎn)生合同上的效力。典型案例中海盛房地產(chǎn)置業(yè)就是只看到一般情況的要約邀請(qǐng)屬性，忽略了法律特殊規(guī)定。 特殊情況的要約屬性 雖然?合同法?第十五條第一款將商業(yè)廣告的屬性界定為要約邀請(qǐng)，但第二款同時(shí)規(guī)定“商業(yè)廣告內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。這一規(guī)定說(shuō)明特殊情況下商業(yè)廣告的要約邀請(qǐng)屬性會(huì)發(fā)生

5、轉(zhuǎn)變。對(duì)于商品房的銷售廣告，最高人民法院?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第三條明確規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的，應(yīng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。這一規(guī)定是對(duì)商品房商業(yè)廣告要約邀請(qǐng)屬性的特殊化。典型案例中鞏義市人民法院正是根據(jù)這條規(guī)定認(rèn)定被告在宣傳廣告中對(duì)樓梯和空調(diào)的說(shuō)明和允諾具體確定，該說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格確實(shí)定無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生影響，應(yīng)認(rèn)定為

6、要約，視為合同內(nèi)容。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)到這兩項(xiàng)規(guī)定，準(zhǔn)確把握商品房銷售廣告的法律屬性，從根本上認(rèn)識(shí)到商品房銷售廣告不同的法律屬性會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售合同的履行產(chǎn)生重大影響。 三、銷售廣告法律風(fēng)險(xiǎn)防控 目前，商品房買賣90%以上是以廣告形式向社會(huì)公開(kāi)出售，如何有效實(shí)施商品房銷售廣告活動(dòng)，既利用好廣告的宣傳效應(yīng)，又防止房地產(chǎn)公司因廣告不當(dāng)出現(xiàn)重大的經(jīng)濟(jì)損失，需要對(duì)銷售廣告背后的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防控。 主要防控點(diǎn)： 1.將銷售廣告的法律屬性準(zhǔn)確限定在要約邀請(qǐng)性質(zhì) 要約和要約邀請(qǐng)最大的區(qū)別在于要約中要約人要受到法律約束，而要約邀請(qǐng)對(duì)邀請(qǐng)人不產(chǎn)生法律拘束力。具體到商品房銷售活動(dòng)中，被認(rèn)定為要約

7、的廣告內(nèi)容視為合同內(nèi)容，被認(rèn)定為要約邀請(qǐng)的廣告內(nèi)容與最終簽訂的合同內(nèi)容無(wú)聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)在推出商品房銷售廣告之前應(yīng)熟悉?合同法?、最高人民法院司法解釋相關(guān)規(guī)定，對(duì)銷售廣告的法律性質(zhì)進(jìn)行詳細(xì)把握，防止將廣告屬性陷入要約狀態(tài)，從而防止廣告內(nèi)容合同化。筆者認(rèn)為，銷售廣告法律風(fēng)險(xiǎn)的主要防控點(diǎn)包括： 防止說(shuō)明和允諾過(guò)于具體確定。為了吸引眼球，房地產(chǎn)銷售廣告設(shè)計(jì)慣用夸張、比喻等手法。房地產(chǎn)企業(yè)采用廣告前不能只考慮廣告的吸引力、創(chuàng)意等問(wèn)題，更要充分考慮其法律風(fēng)險(xiǎn)，尤其是廣告中的說(shuō)明和允諾應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。界于期房本身的特點(diǎn)，推出廣告前對(duì)廣告中的說(shuō)明和允諾必須明確其可實(shí)現(xiàn)度，一些難以實(shí)現(xiàn)的允諾應(yīng)進(jìn)行修改，一些把握性

8、較小的說(shuō)明應(yīng)防止具體確定。最終防止陷入最高人民法院司法解釋第三條的規(guī)定被認(rèn)定為要約。 防止說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定產(chǎn)生重大影響。事實(shí)上，影響商品房銷售合同訂立和房屋價(jià)格的因素很多，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段不能把影響力的重心只放在銷售廣告上，而是應(yīng)該集合廣告、商譽(yù)、品質(zhì)、成功案例等多方面因素推廣營(yíng)銷，防止廣告陷入要約性質(zhì)。廣告中的“亮點(diǎn)應(yīng)選擇真實(shí)的優(yōu)勢(shì)所在，并有效組合房屋價(jià)格，形成充分的證據(jù)支撐價(jià)格的構(gòu)成。 2.防止虛假?gòu)V告 在大量存在的商品房銷售廣告糾紛中虛假?gòu)V告也是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)問(wèn)題。?廣告法?第四條明確規(guī)定“廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。防止虛假?gòu)V告

9、是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段另一個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控點(diǎn)。它主要表達(dá)在房地產(chǎn)企業(yè)制作廣告時(shí)應(yīng)本著老實(shí)信用的原那么，不弄虛作假，而訂立合同時(shí)，原那么上應(yīng)當(dāng)遵循廣告的承諾。如果隨意的變更宣傳廣告的內(nèi)容，情節(jié)嚴(yán)重的會(huì)構(gòu)成欺詐，造成實(shí)際損失的，承當(dāng)賠償責(zé)任，還會(huì)受到相應(yīng)的行政處分。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)措施 針對(duì)上述防控點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾點(diǎn)做好應(yīng)對(duì)措施： 1.建立銷售廣告法律審查機(jī)制 每一份銷售廣告推出市場(chǎng)前，均應(yīng)妥善實(shí)施法律審查。此工作可由房地產(chǎn)企業(yè)法律參謀或房地產(chǎn)企業(yè)法律專員完成，在確保廣告本身無(wú)法律風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)投放市場(chǎng)，并應(yīng)保證不同形式廣告語(yǔ)之間的統(tǒng)一性，不存在法律漏洞。 2.建立置業(yè)參謀法律培訓(xùn)機(jī)制 一些企業(yè)的廣告宣傳語(yǔ)來(lái)自置業(yè)參謀現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客戶的解釋。房地產(chǎn)企業(yè)必須有效開(kāi)展置業(yè)參謀法律培訓(xùn)機(jī)制。銷售語(yǔ)言不僅要求吸引客戶具有營(yíng)銷力度，還要求無(wú)法律風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)存在視同合同內(nèi)容的情形，真正實(shí)現(xiàn)在確保企業(yè)無(wú)法律風(fēng)險(xiǎn)的情況下完成置業(yè)工作。 3.建立糾紛快速處理機(jī)制