西安項目市場調(diào)研及定位方案-中興公司-80DOC

1、中興公司西安項目市場調(diào)研及定位報告方案東二環(huán)，全健康主題親水人文家園 星河城中興公司西安項目市場調(diào)研及定位報告方案中興公司西安項目市場調(diào)研及定位方案目 錄前 言第一部分 調(diào)查說明一、調(diào)查目的二、調(diào)查內(nèi)容三、調(diào)查方法四、調(diào)查范圍第二部分 市場環(huán)境調(diào)研一、西安市宏觀經(jīng)濟狀況分析二、西安市房產(chǎn)市場發(fā)展分析三、西安市房產(chǎn)發(fā)展走勢四、西安市居民房地產(chǎn)消費心理和行為分析五、城東房產(chǎn)發(fā)展分析六、區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及競爭樓盤分析第三部分 項目地塊開發(fā)條件分析一、地塊現(xiàn)狀描述二、地塊SWOT分析第四部分 項目開發(fā)可行性分析一、市場機會點分析二、市場風(fēng)險分析三、物業(yè)開發(fā)條件設(shè)定第五部分 產(chǎn)品定位一、目標(biāo)客戶群體定

2、位二、價格定位三、產(chǎn)品定位四、建筑設(shè)計建議五、園林設(shè)計建議六、小區(qū)配套建議七、商業(yè)部分定位建議第六部分 投資分析測算一、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)二、成本費用測算前 言首先感謝中興公司給予上海團聚不動產(chǎn)機構(gòu)這次合作的機會。在接受中興公司西安項目的明確工作任務(wù)后，我公司抽調(diào)策劃部資深高級策劃師三人，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶I(yè)人士分為三組，針對“中興西安項目”的基本情況、市場環(huán)境以及周邊區(qū)域、社會環(huán)境及其競爭對手和對東郊區(qū)房地產(chǎn)市場及本項目基地等有效針對性區(qū)域作了為期12天的實地調(diào)研。通過此次調(diào)研，我們認(rèn)為“中興公司西安項目”屬西安市具較好發(fā)展?jié)摿Φ牡禺a(chǎn)項目，同時項目自身優(yōu)勢和劣勢均較為突出和明顯。在后面的分析中，我們將

3、提出項目優(yōu)勢、劣勢，并客觀的說明其利弊，我們的目的是全面地看待本項目和同行競爭項目的優(yōu)劣，這對于下一步合理規(guī)避風(fēng)險和實現(xiàn)既定的宣傳、銷售目標(biāo)，有著極其重要的意義。本次調(diào)研分析，僅是在初步調(diào)查的基礎(chǔ)上分析的。由于市場多變，許多數(shù)據(jù)尚處于變幅之中，因此我們所能談汲到的一些理念、結(jié)論和建議僅是我方的一得之見，疏漏之處、可爭議之處，都是可能存在的，我們力求以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來提出問題和分析問題，力求保持觀點與實務(wù)操作的前后連續(xù)性和一致性。本著對貴公司西安項目負(fù)責(zé)的態(tài)度，我公司集中團隊力量，組織了多次議案動腦會議，對市調(diào)樣本以數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析。我們將在此調(diào)研報告的基礎(chǔ)上，進而撰寫全程營銷策劃方案，并不斷再度做

4、深入調(diào)查研究和調(diào)整、完成、完善營銷推廣及銷售策略，確保整個項目宣傳推廣的成功和銷售任務(wù)的順利完成。第一部分 調(diào)查說明一、調(diào)查目的我公司本次對中興西安項目的市場調(diào)查，目的是在充分掌握西安市房地產(chǎn)市場以及有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，從動態(tài)的角度分析西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢，從而分析中興西安項目和周邊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)項目的發(fā)展趨勢和潛在機會，為項目定位和營銷策略的正確制定提供依據(jù)。二、調(diào)查內(nèi)容本次市場調(diào)查以項目為核心，針對項目當(dāng)前的地理環(huán)境、周邊經(jīng)濟發(fā)展水平、人文環(huán)境、人口密度、社區(qū)配套、居民購買力和購房決策影響因素、主要競爭樓盤等情況進行調(diào)研分析。三、調(diào)查方法本次市場調(diào)查采用了實地調(diào)查、深度訪談等方式收集一

5、手資料，并從通過統(tǒng)計部門、相關(guān)專業(yè)機構(gòu)購買相關(guān)數(shù)據(jù)等形式，針對本地的市場情況做目的性非常強的專項調(diào)查。四、調(diào)查范圍本次調(diào)查以項目為核心，在了解西安中興房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營發(fā)展實態(tài)的基礎(chǔ)上，對項目進行深度的調(diào)研分析，對東郊區(qū)進行了深入的調(diào)研。本次調(diào)查同時也針對西安在建和待建項目進行了調(diào)研，點、線、面全面結(jié)合，深入調(diào)查分析了西安市房地產(chǎn)市場。第二部分 市場環(huán)境調(diào)研一、宏觀經(jīng)濟狀況2005年至今，西安市加快推進國際化、市場化、人文化、生態(tài)化進程，全市經(jīng)濟持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，城市功能進一步完善，人民生活水平明顯提高，實現(xiàn)了西安經(jīng)濟和社會發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)，“十五”計劃順利完成。 西安市目前的宏觀經(jīng)濟

6、狀況在全國各大城市相比較來看，與發(fā)達(dá)城市尚有一定的差距，但是在西部城市中居于前列；對外來人口的吸引能力較強；整個市場經(jīng)濟處于一個穩(wěn)步上揚的發(fā)展態(tài)勢。2005年，西安市國民生產(chǎn)總值為1270.14億元，按可比價格計算，比上年增長13.1。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值64.08億元，增長7.5；第二產(chǎn)業(yè)增加值539.61億元，增長14.4；第三產(chǎn)業(yè)增加值666.45億元，增長12.7?！笆濉逼陂g，全市生產(chǎn)總值年均增長13.3。按常住人口計算，2005年全市人均生產(chǎn)總值為15925元，是2000年的1.83倍。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的6.9：44.0：49.1調(diào)整為2005年的5.0：42.5：52.5

7、?！笆濉逼陂g三次產(chǎn)業(yè)年均增長速度分別為4.3、15.7和12.3。 全市居民消費價格總水平比上年上升0.3，其中居住價格上漲5.6。商品零售價格下降0.3。房屋銷售價格上漲4.3。工業(yè)品出廠價格上漲3.9。原材料、燃料、動力購進價格上漲9.6。 截至2005年末全市戶籍總?cè)丝?41.73萬人，其中男性382.02萬人，女性359.71萬人，性別比106：100。在總?cè)丝谥校r(nóng)業(yè)人口408.59萬人，非農(nóng)業(yè)人口333.14萬人。 全市在崗職工年平均工資17654元，比2000年增加8475元；城市居民人均可支配收入9628元，比上年增長12.7，比2000年增加3264元，“十五”期間年均增長

8、8.6；農(nóng)民人均純收入3460元，比上年增長10.1，“十五”期間年均增長8.1。城市居民人均生活消費支出7900元，農(nóng)民人均生活消費支出2603元，分別比上年增長6.4和14.3，其中食品消費支出占生活消費支出的比重分別為37.0和36.3。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額1716.76億元，比年初增長19.8。城市居民人均居住面積13.85平方米，農(nóng)村居民人均居住面積35.80平方米。 二、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析1、宏觀政策的影響 從2002年到2005年，在短短的三年多時間里，西安市城建及維護資金投入由20多億元猛增到100億元，巨額的投資令西安的人文和生態(tài)建設(shè)都有很大的發(fā)展，換來了城市功能以

9、人為本的喜人變化以及市民發(fā)自內(nèi)心的喜悅和滿足。而2006年城市建設(shè)和維護投資仍將保持100億元的高投入水平，促使西安的城市功能不斷完善。    九部委新政出臺近5個月，而出臺地方實施細(xì)則的城市卻不多，實施細(xì)則的“難產(chǎn)”顯示九部委新政對房地產(chǎn)行業(yè)的影響之大。目前由西安市建委、國土資源局、規(guī)劃局和房屋管理局聯(lián)合起草的關(guān)于落實國家宏觀調(diào)控政策嚴(yán)格控制商品住房套型建筑面積的實施細(xì)則（討論稿）已經(jīng)出爐，這無疑給處于觀望甚至迷茫狀態(tài)的開發(fā)商指明了方向。在“西安細(xì)則”中明確顯示，根據(jù)西安市各區(qū)域商品住房開發(fā)水平和定位，分區(qū)控制套型建筑面積。針對住房項目套型建筑面積的控制管理，以

10、土地出讓到施工圖設(shè)計和審查，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證與施工許可證直至發(fā)放商品房預(yù)售許可證，程序嚴(yán)密，環(huán)環(huán)相扣，避免脫節(jié)，在每一個環(huán)節(jié)都加強了對開發(fā)項目嚴(yán)格按照住房套型建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)管的力度，并對不同行事主體違反相關(guān)規(guī)定列出了明晰的處罰條款。今年二季度以來，國家針對房地產(chǎn)市場進行了一輪新的調(diào)控，頒布了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，主要包括：5月17日的“國六條”、5月29日的九部委“十五條”、7月14日建設(shè)部的關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見、7月19日關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見、7月26日國稅總局發(fā)布的征收個人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅通知、8月19日人民銀行對存貸款的加息舉措以及9月6日國

11、務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知等等。對于宏觀調(diào)控，雖然短期內(nèi)會對行業(yè)造成一定影響，但從根本上來說是為了使行業(yè)和國民經(jīng)濟更加健康地發(fā)展。在8月末，國務(wù)院下發(fā)了國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知，在進一步明確土地管理和耕地保護的責(zé)任，切實保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為等八方面作出嚴(yán)格規(guī)定。這也被看作新一輪調(diào)控中的“國八條”。這些政策雖然并非直接針對市場供求，但對規(guī)范市場起到的作用要更持久。對西安來說，國家的新一輪宏觀調(diào)控政策正

12、當(dāng)其時。西安房地產(chǎn)市場自啟動以來，總體上雖然發(fā)展勢頭良好，但也不可避免地存在著一些問題和矛盾，如供求結(jié)構(gòu)不平衡、市場秩序混亂等。這些問題的存在，不同程度地影響了房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展，也影響了中央提出的“和諧社會”的建立，相信在國家的新一輪政策調(diào)控下，西安房地產(chǎn)市場會更好地發(fā)展。2、西安市房產(chǎn)市場發(fā)展概述總體來說，西安的房產(chǎn)市場健康發(fā)展，住房價格保持穩(wěn)定。2005年新建商品房交易5.4萬套，交易面積500萬平方米，交易金額180億元；二手房交易7800套，交易面積82萬平方米，交易金額17億元。2006年上半年全市住房價格仍呈增勢。截至5月底全市新建商品房銷售23000余套，銷售面積252萬

13、平方米，銷售金額91億元。住房均價3182元/平方米，同比增長4.4，低于5的全年控制指標(biāo)。n 供給量：2005年度商品住宅完成投資68.66億元，占商品房投資總額的81.52%。全年累計完成施工面積555萬平方米，竣工面積為536萬平方米，新開工面積為527萬平方米。n 銷售量：2005年西安普通住宅平均在售價格為3098元/平方米，較上年增長4.27%；市場成交均價為3122元/平方米，較上年增長3.72%。全年累計銷售面積為477萬平方米，實現(xiàn)銷售額149億元，占商品房銷售額總量的80.05%。n 空置量：2005年末西安商品住宅空置面積為21.18萬平方米，占商品住宅空置面積總量的30

14、.48%。n 結(jié)論：1、西安房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，投資建設(shè)更加理性，日趨成熟；2、市場新開工、施工建設(shè)面積與銷售面積同步增長，供需較為平衡；3、房價保持小幅穩(wěn)定上揚，現(xiàn)有價格水平以逐漸被需求市場認(rèn)可；4、外來強勢開發(fā)公司的進駐使市場競爭環(huán)境更加激烈；中海、綠地、和記黃埔等國內(nèi)房產(chǎn)巨頭紛紛進入西安，為西安帶來了新的經(jīng)營理念和管理機制，促進了西安的房產(chǎn)開發(fā)水平。三、西安市房產(chǎn)發(fā)展走勢1、總體趨勢西安的房產(chǎn)市場發(fā)展進入了良性發(fā)展軌道，具體表現(xiàn)在以下三方面：1）、市場有了新的變化；高品質(zhì)住宅成為主導(dǎo)，品牌企業(yè)笑傲市場；競爭更加激烈；2）、樓市在政府的宏觀調(diào)控和市場監(jiān)督下，將更加規(guī)范；3）、購房者越來

15、越理性，有了更多的選擇余地。2、發(fā)展格局我們從西安市規(guī)劃局了解到，西安的未來發(fā)展以“一城”“二環(huán)”“三區(qū)”“六線”“三河”“八點”為核心打造，其主題為“打造魅力文化西安”?！耙怀恰蔽靼怖铣羌疵鞒?，指環(huán)城東、西、南、北路環(huán)繞的古明城。本次規(guī)劃中，主要強調(diào)的老城是三橫、三縱的規(guī)劃理念思想。在歷史文脈構(gòu)思方面，應(yīng)挖掘唐、明軸的歷史底蘊性，使其在商業(yè)文化基礎(chǔ)上，提升歷史價值。如朱雀路、解放路、雁塔路的唐軸設(shè)計，南北大街的明軸設(shè)計。 “二環(huán)” 在二環(huán)結(jié)構(gòu)規(guī)劃方面，環(huán)城路內(nèi)部為明清時期的城墻，城內(nèi)擁有大量明清風(fēng)格建筑，有著深厚的文化底蘊。目前，在環(huán)城路與二環(huán)路之間缺乏有效的、合理的文化銜接，因而必須在兩者

16、之間找到一系列的線，然后再在線中提煉相關(guān)的文化點，從而起到連接兩個環(huán)的紐帶的作用。而在二環(huán)之間的其他區(qū)域則作為風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，以烘托整個二環(huán)區(qū)域的文化氛圍，乃至提高整個城市的文化品位。 “二環(huán)結(jié)構(gòu)”示意圖 “三區(qū)” 根據(jù)西安文化結(jié)構(gòu)體系框架分析，在原有城市空間形態(tài)基礎(chǔ)上擴展為不同的文化交融關(guān)系。在空間體系上以古城區(qū)為中心，周邊歷史文化保護區(qū)為載體，以“高新區(qū)”、“曲江新區(qū)”和“經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)”為支點，構(gòu)成西安城區(qū)建設(shè)文化空間上存在的隱形“金字塔”，形成西安獨特的文化機構(gòu)體系結(jié)構(gòu)框架。 “六線” 根據(jù)西安歷史的演變及現(xiàn)狀的研究，在現(xiàn)狀基礎(chǔ)之上合理地延伸，形成西安地區(qū)主要“六線”的概念。 橫軸：西安古

17、城天際線輪廓過渡軸、歷史文化演變過渡軸、主要綠化景觀帶軸。 縱軸：長安龍脈軸、唐歷史文化延伸軸、唐歷史空間延伸軸。 “三河” 三河是指：城北的渭河，城東的浐河、灞河。目前兩河流域各有一開發(fā)區(qū)：涇渭流域為“西安現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)”，浐灞流域為“西安浐灞河綜合開發(fā)區(qū)”，這樣兩河就交相呼應(yīng)，相映成輝。在整體風(fēng)格定位上，三水環(huán)繞之處是表現(xiàn)渭河、浐河、灞河與城區(qū)內(nèi)外環(huán)境的有機融合，展現(xiàn)大氣、活潑、親和自然的旅游風(fēng)貌的重要窗口。 “八點” 在文化體系規(guī)劃之中，根據(jù)現(xiàn)狀確定現(xiàn)階段八點即八個重要節(jié)點：城外大明宮遺址、玄武門遺址、小雁塔歷史文化保護區(qū)、大雁塔歷史文化保護區(qū)。城內(nèi)張學(xué)良公館、楊虎城公館、八辦紀(jì)念館

18、等發(fā)掘近現(xiàn)代革命歷史愛國主義旅游路線，發(fā)掘碑林博物館地區(qū)文化旅游路線。結(jié)論： 從本項目所在地塊的區(qū)域分析，該區(qū)域既處于打造的“二環(huán)”以內(nèi)，又位于浐河、灞河的輻射區(qū)域內(nèi)，是未來重點打造的“西安浐灞河綜合開發(fā)區(qū)”的必經(jīng)之路。從這種遠(yuǎn)景的規(guī)劃分析來看，本項目的開發(fā)前景比較樂觀。四、西安市居民房地產(chǎn)消費心理和行為分析特別說明：本數(shù)據(jù)來源于我公司在西安的合作機構(gòu)于2006年4月所做的市場調(diào)查，其數(shù)據(jù)僅作參考。1.中小戶型需求有所增加經(jīng)過了房地產(chǎn)開發(fā)第一輪之后，部分需要較大戶型的城市富?？蛻粢呀?jīng)完成了第一次置業(yè)，大戶型已經(jīng)滿足了他們的要求，城市購房的第二批消費者，即城市白領(lǐng)和工薪階層才逐步成為購房的主力軍

19、，這是一支龐大的群體，也是支持城市房地產(chǎn)開發(fā)的脊梁。在最新的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，選擇80-120的客戶仍然占主流，占總調(diào)查人數(shù)的38.5%。以此面積為基礎(chǔ)上、下增減20-30。選擇120-150的占被調(diào)查人數(shù)的15.4%，選擇60-80的占被調(diào)查人數(shù)的20.2%，選擇60-120的房屋占據(jù)了被調(diào)查總?cè)藬?shù)的58.7%，可見60-120是西安市理想的購房面積和需求。戶型意向調(diào)查表項目60-8081-100101-120121-150151-180181-200201-250250以上人數(shù)9784101746425350比例20.217.521.015.413.35.27.30 在戶型調(diào)查中選擇三居室、

20、二居室仍是西安市場的主流，分別占被調(diào)查人數(shù)的40%和34.2%，由此可見，三居室和兩居室是當(dāng)前的主力戶型，由此可預(yù)測90-120的三居室設(shè)計可能會成為未來一個階段的搶手戶型。、圖1-6所示。戶型意向調(diào)查表二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房一廳四房二廳復(fù)式其他人數(shù)（人）956911973576250比例（）19.814.424.815.211.912.91.00 2價格是影響消費者購房的首要因素通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，價格和位置，仍是消費者購房首先考慮的因素，分別占購房因素的26%和25%，反映了西安市購房者量入而出的理性一面，同時也說明西安房地產(chǎn)市場已開始進入成熟的前沿。 3. 高層、小高層建筑受人關(guān)

21、注調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，高層和小高層倍受關(guān)注，分別占22.7%和29.6%，可見人們高層和小高層的概念還不是很清，可能是更多的考慮了采光和空氣凈度方面，并未從價格和物管費方面考慮，當(dāng)然也折射出高層、小高層的市場空白。如下圖1-8所示：項 目高層住宅（層高超過15層）小高層住宅（約8-15層）多層住宅（7層以下，有電梯）普通多層住宅（7層以下，沒有電梯）人數(shù)（人）10914293136比例（）22.729.619.428.3 4.近郊樓盤選擇比列增大調(diào)查中表明，人們對大盤認(rèn)可度很高，占被調(diào)查人數(shù)的64.9%；其中，近郊樓盤成為首選，占被調(diào)查人數(shù)的45.7%，而選擇市區(qū)樓盤的占被調(diào)查人數(shù)的41.9%，選擇遠(yuǎn)

22、郊的占12.5%，從以上數(shù)據(jù)可以看出西安市居民的生活居住理念和生活品質(zhì)正在發(fā)生逐步變化。首先，人們開始尋求寧靜的生活，開始回避喧鬧的日子；其二，城市的擴大化以及市政公共設(shè)施的逐步完善，正改善著人們的居住習(xí)慣；其三，郊區(qū)的房價相對市中心或鬧市區(qū)相應(yīng)便宜，人們易于接受。因此在今后幾年中，近郊的、交通便利的、戶型適中的、價格適中的、環(huán)境較好的、配套齊全的大盤將使人們渴望的居住場所。如圖1-9所示:項 目市中心鬧區(qū)的大盤社區(qū)市中心鬧區(qū)的單體樓或小盤社區(qū)近郊的精品大盤社區(qū)近郊的單體樓或小盤社區(qū)遠(yuǎn)郊的精品大盤社區(qū)遠(yuǎn)郊的單體樓或小盤社區(qū)人 數(shù)11487164553327比例（）23.818.134.211.

23、56.95.6 5.對住宅朝向排出您的偏好，仍為南北通透、座北向南。 住宅朝向調(diào)查表南北對流朝南朝北東西向朝西最喜歡43540050其次135170551155不喜歡0560195220  藍(lán)柱：最喜歡 紅柱：其次喜歡 黃柱：最不喜歡6.意向購房的住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)，仍以毛坯房和簡裝為主。  意向購房的住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查表項目全毛坯提供一般裝修廚衛(wèi)高檔裝修，其他毛坯發(fā)展商提供多種套餐供買家選擇，裝修費另付發(fā)展商提供精裝修人數(shù)（人）1121411146845比例（）23.329.423.814.29.4 7.意向購房理想的客廳以中小廳為主體。意向購房的理想的客廳面積調(diào)查

24、表10-1516202125263030以上人數(shù)（人）1091111425860比例（）22.723.129.612.112.5 8、意向購房的理想的臥室為1518。意向購房的理想的臥室面積調(diào)查表8-1011-1516-2020以上人數(shù)（人）9813417969比例（）20.427.937.314.4 9、意向購房的理想陽臺設(shè)計仍要求封閉意向購房的理想陽臺調(diào)查表傳統(tǒng)開放式陽臺落地玻璃陽臺封閉式陽臺其他12220913514比例（）25.443.528.12.9 10. 意向購房的對住宅每層戶數(shù)的要求：  兩戶及以下三至四戶五至六戶七至八戶九戶或以上無所謂2351043800104比例

25、（）48.921.67.90.00.021.6 11.意向購房的對付款方式的要求： 一次性付款分期付款銀行按揭111205164比例（）23.142.734.2 五、城東房產(chǎn)發(fā)展分析1、城東綜合環(huán)境 西安是一個缺水的城市，就此而言，傍大河而居的城東區(qū)可謂得天獨厚。歷史上，這里水波瀲滟，柳蔭蔽天，曾經(jīng)是文人雅士折柳相送、依依惜別的人文故地，也是達(dá)官貴人休閑避暑的地方。建國后，還是得水之利，這里被國家布局為西部重要的紡織工業(yè)基地，全省十大國棉廠城東區(qū)獨居其四，近10萬紡織產(chǎn)業(yè)工人創(chuàng)造了灞橋歷史上難得的輝煌。然而，隨著改革開放和國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，因水而名、因水而旺的灞橋區(qū)，發(fā)展的劣勢也因水逐漸顯現(xiàn)

26、，有專家分析總結(jié)為三個字：一是“弱”。長期依托紡織工業(yè)導(dǎo)致城市功能建設(shè)薄弱而單一，灞橋城建區(qū)只有16平方公里，城市化進度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后，邊緣化危機日趨明顯：二是“亂”。由于長期缺乏整體戰(zhàn)略規(guī)劃，浐、灞河沿岸垃圾成堆，污水熏天，采沙取土，滿目嶙峋；三是“慢”。伴隨著國有紡織工業(yè)的艱難轉(zhuǎn)型，由于城市化程度低下和環(huán)境問題，新興產(chǎn)業(yè)聚集度低，從而導(dǎo)致經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢。 水始終是城東的一大主題，2000年，西安市委常委會專題研究浐灞河經(jīng)濟社會發(fā)展問題時，特別提出要把浐、灞河區(qū)域建成以綠色為主、綠水相融、房在林中、人在綠中的生態(tài)環(huán)境的優(yōu)良示范區(qū)域。目前，浐河城市段已經(jīng)建成數(shù)座橡膠壩，并已形成數(shù)千畝水面

27、。這一距市中心最近、離繁華不遠(yuǎn)、西安城區(qū)首個活水區(qū)域的形成，不僅使這一過去被人忽視的區(qū)域魅力得到彰顯，而且使這一區(qū)域價值得到了快速提升。隨著沁水新城、水岸清城以及千畝大盤廣廈·水岸東方等一批毗鄰浐河的樓盤相繼亮相，樂水市民已蜂擁而至。從商業(yè)環(huán)境上看，城東擁有康復(fù)路綜合市場、輕工批發(fā)市場和小食品批發(fā)市場一條街。以康復(fù)路、輕工市場、義烏商城為中心的核心商圈，令城東商賈云集，人氣旺盛。“康復(fù)路”市場已有20余年的發(fā)展歷史。它對陜西乃至整個西北五省來說，影響非常之大，這也難怪康復(fù)路被譽為“西北第一大市場”。這里馬路邊的攤位加上兩邊近20座招商樓，大大小小的個體經(jīng)營戶3000多家，從業(yè)人員兩萬

28、余人，年成交額30億元以上，每天有五六萬人在這里進進出出。毫不夸張地說，康復(fù)路是讓西安商貿(mào)經(jīng)濟充滿活力的一個“發(fā)動機”，也極大地提升了城東的居住舒適度和區(qū)域價值。城東區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)以前是紡織業(yè)，現(xiàn)在是軍工業(yè)和機電產(chǎn)業(yè)。從1953年起，一個個大型紡織企業(yè)在這里聳立起來，幾乎是一夜之間，西安紡織城以宏偉的氣勢拔地而起。包括西安紡織城在內(nèi)的我國紡織企業(yè)在短短數(shù)年間，生產(chǎn)出的產(chǎn)品供給了幾億人十幾年的需要。曾幾何時，紡織城在西安經(jīng)濟份額中力拔頭籌。上世紀(jì)80年代，紡織行業(yè)堪稱陜西省出口創(chuàng)匯第一大行業(yè)，生產(chǎn)效益僅次于機械制造。但是到了80年代后期，由于人們認(rèn)識上的誤區(qū)，紡織業(yè)開始衰落，與紡織業(yè)休戚相關(guān)的紡織

29、城也就開始凋敝。目前城東的支柱產(chǎn)業(yè)一是以韓森寨為中心的國防工業(yè)區(qū)，除“華山”、 “東方”和“昆侖”機械廠、黃河機械制造廠、西北光學(xué)儀器廠6家大軍工企業(yè)外，陜西汽車總廠，西安微波設(shè)備廠亦坐落其間；二是以胡家廟為中心，省屬工業(yè)為骨干的建筑機械、機電工業(yè)區(qū)，該工業(yè)區(qū)在1985年建成了全國最大的中外合資制藥企業(yè)楊森制藥公司。從道路設(shè)施看，城東與城內(nèi)交通便捷，二環(huán)路全線貫通，三環(huán)路全線開工，預(yù)計明年就能竣工，繞城高速也已經(jīng)開始通車。紡織城的道路設(shè)施也較好，不過通的公交線路相對較少，與其他區(qū)域往來不是很方便。從教育上看，城東有西安交通大學(xué)、西安工業(yè)學(xué)院等大專院校以及交大、工業(yè)學(xué)院附屬中學(xué)、黃河、西光、昆侖

30、子校等知名大、中小學(xué)，也為區(qū)域提供了良好的教育背景，形成了城東日漸濃厚的文化教育氛圍，由此所衍生的校園經(jīng)濟、文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、使東部具有了與南郊伯仲難分的優(yōu)勢。除了浐灞生態(tài)區(qū)的大水大綠，城東還擁有占地七百多畝西安目前最大的城市公園興慶宮公園，另外，還有原來占地330畝的老動物園，動物園遷出后已被西安市辟為永久性公園綠地，即現(xiàn)在的長樂公園，這兩大公園為城東增添了不少大自然氣息。城東不僅構(gòu)筑了適宜人居的環(huán)境，也是西安最親近自然的生態(tài)區(qū)。另外，城東的醫(yī)療配套也是很好的，有第四軍醫(yī)大學(xué)、西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、省紡織醫(yī)院等知名醫(yī)療機構(gòu)。綜上所述，城東的綜合環(huán)境優(yōu)勢在西安是比較突出的，無論是自然環(huán)境、道路設(shè)施，

31、還是教育、商業(yè)配套，都是比較完備的，規(guī)劃上更是有大的格局，不過經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)相對較弱，降低了城東的發(fā)展速度。不過，綜合來說，城東的未來發(fā)展是值得期待的。2、城東與其他區(qū)域的比較按照過去的西安市區(qū)域布局，東郊是紡織城，西郊是電子城，南郊是文化區(qū)，北郊是農(nóng)業(yè)區(qū)。在這樣的規(guī)劃下，城東的紡織業(yè)在建國后到20世紀(jì)80年代中期有巨大的發(fā)展，但是其后卻舉步維艱。與城東相似而又形成鮮明對比的是城南，這里也是交通方便,商業(yè)繁榮, 是西安的文教區(qū)，區(qū)內(nèi)高校林立, 西安80%以上的高校都集中在這里，擁有良好的文化氛圍。向來是西安市民安家置業(yè)的首選,一直到現(xiàn)在都沒有改變的跡象。城南具有優(yōu)點，城東基本上也都有，區(qū)域內(nèi)也有

32、不少高校，商業(yè)也繁榮，但是居住人氣相較城南卻差了不少。相對于城東衰敗的紡織業(yè)，高新區(qū)無疑代表了西安新經(jīng)濟的未來。作為國家級的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，高新區(qū)經(jīng)過十五年的發(fā)展，已經(jīng)成為西安市經(jīng)濟最活躍的區(qū)域，經(jīng)濟總量約占西安市經(jīng)濟總量的25%左右。因為經(jīng)濟的發(fā)展，相應(yīng)地帶動了房地產(chǎn)業(yè)的前進。高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)量非常大，吸引了相當(dāng)數(shù)量的西安本地人和外地人在此置業(yè)。目前，高新區(qū)已成為西安市民工作和居住的理想?yún)^(qū)域。與高新區(qū)相比，城東的經(jīng)濟已經(jīng)是明日黃花，不過城東未來的房地產(chǎn)空間未必遜于高新區(qū)。城西是“西咸一體化”的結(jié)合帶，并且北鄰即將建設(shè)的占地36平方公里的漢長安城遺址森林公園，區(qū)域內(nèi)又有阿房宮遺址公園，經(jīng)濟發(fā)

33、展也較好，還有比較繁華的土門商圈，相較于康復(fù)路自然不行，但是作為人們的生活區(qū)，城西無疑是人們置業(yè)的一個較好選擇。并且城西南面緊接高新區(qū)，卻比高新區(qū)的房價低很多，所以對高新區(qū)工薪階層很有吸引力。綜合來說，城西發(fā)展的是不錯，但是不會趕上城東。城東最大的特色是一個“水”字，這是其他城區(qū)相形見絀的，城東未來的發(fā)展也將圍繞著“水”進行。其中浐灞河生態(tài)區(qū)就代表著城東的未來。3、城東房地產(chǎn)現(xiàn)狀在西安樓市舊有格局中，南北發(fā)展勢如破竹，高新區(qū)一馬當(dāng)先，曲江、經(jīng)開區(qū)異軍突起，只有東西樓市顯得矜持、內(nèi)斂，發(fā)展較緩。因而西安樓市有了“南金、北銀、東銅、西鐵”的說法。而近兩三年以來，這一看法在西安地產(chǎn)界正逐漸改變，尤其

34、隨著新興·駿景園、紫昕花庭、東尚、紫銘小區(qū)、紫薇·家天下、沁水新城、水岸清城以及千畝大盤廣廈·水岸東方的相繼建成和亮相，西安城東地產(chǎn)逐漸變得炙手可熱起來。城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插生活的理想佳地，既離開了市中心又不失其繁華，既遠(yuǎn)離郊區(qū)又不乏其幽靜，這里無疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤的涌現(xiàn)將使東城區(qū)域價值得到逐步提升，并將蘊涵極大潛力。目前城東房地產(chǎn)的發(fā)展主要在兩個片區(qū)，一是環(huán)城東路以東、浐河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)，近年來在城東開發(fā)的新商品房基本上都集中此片區(qū)；二是紡織城片區(qū)，主要

35、是房改前開發(fā)的集資房和公房。近兩三年來，城東的住宅價格基本上在2900元/平米左右浮動，最近價格變的比較堅挺，已經(jīng)突破了3000元/平米，住宅的銷售量也是迅速增長，近兩年的增速都在40%以上。很顯然這預(yù)示著人們對城東地產(chǎn)的看好。康復(fù)路、輕工、義烏商城已經(jīng)成了西安對外的貿(mào)易平臺，可以這么講：“大到家電，小到針線”應(yīng)有盡有。西安市民衣食住行等物品的流通基本上都在這些大大小小的批發(fā)市場進行。城東是一個大路貨的集散地，貨樣齊全、價格便宜，是西北地區(qū)首屈一指的服裝、生活用品批發(fā)市場，多少年來商賈云集，繁華依然。城東的商業(yè)地產(chǎn)也是水漲船高，不斷崛起。近年來，丹尼爾服裝商城、多彩商城、華東服裝城、金朗商城等

36、項目的落成運營，充實著康復(fù)路商圈的商業(yè)氛圍。長樂路也已逐漸形成了康復(fù)路之外的城東商業(yè)代表。白馬世紀(jì)廣場、西北商貿(mào)中心、新興24G、輕工綜合商務(wù)樓等項目建設(shè)，無疑使城東商業(yè)地產(chǎn)得以延伸。城東的寫字樓和別墅都非常少。寫字樓少是因為城東的產(chǎn)業(yè)比較特別軍工產(chǎn)業(yè)，因此也就不需要相應(yīng)的寫字樓。雖然如此，城東還是有一顆寫字樓明星西部電力國際商務(wù)中心屹立于互助路旁，一枝獨秀，說明城東對寫字樓還是有需求的。城東的別墅也很少，僅沁水新城和就掌燈有一些，這與城東的環(huán)境特點有關(guān)，別墅或是依山傍水，或是建設(shè)在高爾夫球場、原始森林等優(yōu)美的風(fēng)景區(qū)，對自然環(huán)境的要求很高，而以前浐灞河受到污染，2000年后才開始治理，西安動物

37、園更是2004年搬遷的。沒有相應(yīng)地環(huán)境，別墅自然不會產(chǎn)生。4、城東房地產(chǎn)前景“智者樂水，仁者樂山”，人類總是逐水而居，在西安，以水為核心的浐灞生態(tài)區(qū)是一大亮點。浐灞生態(tài)區(qū)位于西安市城區(qū)東部，是一個北到渭河，南到繞城高速，包括浐、灞兩河四岸的南北向帶狀區(qū)域，規(guī)劃總面積129平方公里，其中集中治理區(qū)89平方公里，是我市重點發(fā)展的“四區(qū)一基地”之一，備受市委、市政府的重視和全市人民的關(guān)注。按照規(guī)劃，浐灞河生態(tài)區(qū)分三期開發(fā)，15年完成，總投資約500億元。新區(qū)將具備五大功能：一是結(jié)合河道整治和濱水環(huán)境的綜合開發(fā)，將形成生態(tài)型濱水城市新區(qū)；二是在起步區(qū)東南形成行政辦公功能區(qū)，容納部分市行政辦公管理職能；

38、三是選擇浐灞新區(qū)作為歐亞大陸橋金融貿(mào)易首腦區(qū)，引入國際論壇、會展經(jīng)濟和地區(qū)總部經(jīng)濟；四是打造高品質(zhì)城市濱水居住區(qū)，吸納來自老城區(qū)的居住人口；五是隨著流域水環(huán)境整治工程的推進和廣運潭、三角洲歐亞論壇等項目的定點和建設(shè)，將使浐灞河生態(tài)區(qū)在不久的將來成為西安市著名的休閑旅游度假區(qū)。廣運潭生態(tài)區(qū)便是浐灞河治理開發(fā)的“第一站”，號稱“西部第一水城”。生態(tài)區(qū)總規(guī)劃面積13.53平方公里，包含了動態(tài)游覽區(qū)、生態(tài)濕地景觀區(qū)、旅游度假景觀區(qū)、灞河水體景觀區(qū)四個部分，其中一期占地2.84平方公里。項目建成后，將以其豐富的水資源和綠色資源成為西安的“綠肺”，服務(wù)于西安的生態(tài)建設(shè)，同時也將成為市民休閑旅游的好去處。項

39、目計劃投資10億元、預(yù)期2010年10月完工。浐灞生態(tài)區(qū)作為西安市自然景觀、生態(tài)體系建設(shè)的重要組成部分，將充分體現(xiàn)生態(tài)特色，體現(xiàn)大水大綠。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃人均公共綠地面積為35.6平方米，綠化率達(dá)到40，在浐灞河河道、區(qū)內(nèi)水系和廣運潭湖區(qū)形成水面2萬多畝，在東部城區(qū)建成一道綠色屏障，成為西安的天然氧吧和生態(tài)補償區(qū)，平均每天可吸收二氧化碳1800噸，釋放氧氣1300噸，年滯留粉塵2180噸，成為名符其實的城市綠肺，極大地改善城東乃至西安的生態(tài)和人居環(huán)境。未來浐灞生態(tài)區(qū)將是一個容納40萬人口的新城區(qū)，依靠美麗的自然景觀，這里的房地產(chǎn)發(fā)展空間很大，尤其是高品質(zhì)住宅和旅游地產(chǎn)。城東在區(qū)域的發(fā)展上將形成五個明

40、顯的片區(qū)。一是環(huán)城東路以東、浐河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)，片區(qū)內(nèi)韓森寨軍工區(qū)和胡家廟機電工業(yè)區(qū)，有以康復(fù)路、輕工市場和義烏商城為中心的繁華商圈，有興慶公園、長樂公園和部分知名高校，房地產(chǎn)的發(fā)展無憂。二是紡織城片區(qū)，此片區(qū)紡織業(yè)已經(jīng)落伍，目前沒有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近期發(fā)展令人擔(dān)憂，遠(yuǎn)期將在浐灞生態(tài)區(qū)的帶動下有較好的發(fā)展。三是浐河開發(fā)區(qū)，本片區(qū)濱水的優(yōu)勢無可阻擋，目前已有項目沁水新城、水岸東方和水岸清城，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不容置疑。四是洪慶片區(qū)，本片區(qū)工業(yè)發(fā)展較好，還有部分軍工企業(yè)和科研院所，有產(chǎn)業(yè)的支撐，房地產(chǎn)的發(fā)展也會不錯。五是狄寨片區(qū)，目前這里有6所高校入駐，并擬擴大規(guī)模，又有白鹿原鯨魚溝著名景點，前景令

41、人看好。城東擁有康復(fù)路綜合市場、輕工批發(fā)市場和小食品批發(fā)市場一條街，商貿(mào)繁榮，人氣旺盛，商業(yè)地產(chǎn)大有可為?？祻?fù)路綜合市場每天人流如織，幾乎是人滿為患，所以目前正向長樂路發(fā)展，位于長樂路的大體量商業(yè)項目西北商貿(mào)中心正好印證了這種趨勢，也說明了康復(fù)路商業(yè)地產(chǎn)仍有不小的發(fā)展?jié)摿?。長樂中路輕工批發(fā)市場發(fā)展的也是有聲有色，與康復(fù)路綜合市場遙相呼應(yīng)，相互吸引，正逐漸融合為一個大市場，實現(xiàn)了兩大批發(fā)市場的雙贏，也推動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。另外，胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場、華清路青干果批發(fā)市場都為城東的商業(yè)地產(chǎn)提供了一展身手的機會。結(jié)論： 從城東目前的發(fā)展現(xiàn)狀和政府的打造力度來看，未來幾年的城東發(fā)展將非常迅速，這個片

42、區(qū)將成為房產(chǎn)開發(fā)商最青睞的片區(qū)之一，房產(chǎn)的發(fā)展前景一片大好。但是客觀地分析，本項目位于城東的紡織城片區(qū)，這個區(qū)域?qū)⑹浅菛|遠(yuǎn)景開發(fā)中開發(fā)最為緩慢的一個片區(qū)，由于沒有支柱產(chǎn)業(yè)的支撐，距離未來的浐灞生態(tài)區(qū)也有一定的距離，只能依靠浐灞生態(tài)區(qū)的遠(yuǎn)景借勢開發(fā)，因此在開發(fā)的時候，不容盲目的樂觀，要根據(jù)地塊周邊的發(fā)展現(xiàn)狀準(zhǔn)確地進行定位，有利于開發(fā)商平穩(wěn)快速地回收資金。六、區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及競爭樓盤分析1、2005年供應(yīng)及銷售概況投資建設(shè)： 2005年度城東區(qū)商品房施工面積為85萬平方米，占全市總施工面積的13.95%，竣工面積為85萬平方米，占全市商品房總竣工面積的14.26%，新開工面積為82萬平方米，占

43、全市商品房新開工面積的14.03%。消化水平：2005年度城東區(qū)住宅類物業(yè)在售均價為2896元/平方米，寫字樓類4671元 /平方米，公寓類物業(yè)均價為3784元/平方米，商服用房均價為6751元/平方米，別墅類物業(yè)在售均價為3943元/平方米。本年度城東區(qū)商品房銷售面積為81萬平方米，占全市商品房總銷售面積的15.14%，銷售額為23億元，占全市商品房銷售額的12.37%。城東區(qū)2005年各物業(yè)成交情況： 公寓 普通住宅 商鋪 寫字樓總計 銷售面積（平方米）1993776966 9271 24240 812470銷售金額（萬元）1115212590 7198 9493 230395 成交均價（

44、元/平米）55952736 7764 3916 28362、城東區(qū)域供應(yīng)樓盤列表樓盤名稱開發(fā)商項目地址占地面積總建筑面積（）總戶數(shù)戶型區(qū)間（）建筑形態(tài)綠化率均價（元/）廣廈· 水岸東方中國廣廈陜西廣福置業(yè)發(fā)展有限公司西安浐河?xùn)|側(cè)1200畝84萬80160高層、小高層402800高層3100小高層沁水新城陜西兄弟置業(yè)有限公司西安市長樂東路2號400畝70091303小高層花園洋房、別墅703500起就掌燈海潤國際西安市金花北路6號115畝112萬800102300高層、多層、小別墅554280紫薇· 家天下西安高科示范產(chǎn)業(yè)投資有限公司西安市長樂東路86號68畝143萬1000

45、4595平米高層、小高層303300東尚陜西龍揚經(jīng)濟發(fā)展有限公司老動物園北一期32.2畝115540117高層、小高層、多層403580鑫龍· 天然居西安瑞源置業(yè)有限公司建工路西段240畝40萬330044193高層、小高層45310026°家緣陜西亞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長纓東路137號1820018173126高層2500佳銘東郡佳銘置業(yè)環(huán)城東路55號旁4818029層高層3150玫瑰坊陜西億佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司興慶路與長樂坊交匯處3.165畝212272345710824層高層303100世紀(jì)廣場西安丹尼爾房地產(chǎn)開發(fā)公司西安市長樂西路13畝808545675014628

46、層高層2850巧克力公寓陜西遠(yuǎn)大置業(yè)有限公司西安市南二環(huán)東口50050140高層634900東方星苑西安市房地產(chǎn)開發(fā)總公司東關(guān)正街與東關(guān)南街交匯處90073104高層3100東方廣場西安萬山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司南二環(huán)與東二環(huán)交匯處40畝13529650032155高層302980男才女貌西安旅游集團恒大置業(yè)有限公司建工路19號20畝7002375高層3000酈景豪庭陜西美麗家園置業(yè)有限公司環(huán)城南路東口與太乙路十字東南角4382平米4673491123高層303500結(jié)論：目前城東區(qū)域內(nèi)供應(yīng)項目較多，但大多為單體樓，且集中在長樂坊附近，從區(qū)域以及供應(yīng)體量分析，不能與本項目形成直接競爭，對本項目

47、的參考意義不大。 26°家緣 就掌燈 巧克力公寓 鑫龍· 天然居3、典型項目分析 從項目所在的區(qū)域周邊來看，供應(yīng)的項目較少，而從體量和規(guī)模都能對本項目造成一定影響的項目就更是寥寥可數(shù)，以下幾個項目為項目周邊正在供應(yīng)的項目，僅作參考。萬國金色家園開發(fā)商：西安萬國房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項目地址：東二環(huán)內(nèi)含元路51號占地面積：44666.67平方米，合67畝總建筑面積：9萬平方米戶型區(qū)間：85130平米總戶數(shù)：788戶樓盤形態(tài)：中間為10棟多層，周邊為4棟高層。配套：幼兒園、會所、商業(yè)街價格：初入市時均價2780元/，目前項目均價2980元/。實際每套的銷售價格已高于3000元/

48、，根據(jù)在售房型的中間樓層中間價格估計，預(yù)計實際均價達(dá)到3200元/評價：該項目地理位置較本項目好，位于含元路東段，小區(qū)主入口位于的含元路是政府規(guī)劃中通往大明宮遺址保護區(qū)的主要干道，其綠化條件和通達(dá)度高于本項目。該項目于05年推出市場，首先面市的為內(nèi)部的10棟多層，消化速度較快，目前已經(jīng)售罄，其戶型區(qū)間為100140平米。目前在售的為四棟小高層，戶型在83130平米，一梯兩戶。該項目的戶型方正，由于是板式結(jié)構(gòu)，因此能夠做到每個戶型保持南北通透，幾乎沒有黑廚黑衛(wèi)，這成為它順利銷售的一個主要因素。值得本項目借鑒的因素：該項目的順利銷售來源于把握到客戶對社區(qū)配套及戶型的需求，在單體樓大量放量的城東片區(qū)

49、，尤其是舊紡織城板塊，該項目的出現(xiàn)填充了市場一個空白點，再加上其入市價格較低，因此能夠順利銷售，本項目在后期的設(shè)計和定價時，可以參考其做法。萬華園·琳苑小區(qū)開發(fā)商：西安萬昱集團萬勝地產(chǎn)項目地址：西安市新城區(qū)東元西路1號占地面積：約兩萬平方米，約30畝總建筑面積：60000平方米總戶數(shù)：646戶戶型區(qū)間：47129平方米樓盤形態(tài)：2棟18層板式高層，2棟18層點式高層配套：會所、幼兒園、配套商業(yè)價格：起價2800元/,均價3150元/。評價：該項目距離本項目所在地塊很近，就位于東元西路和東二環(huán)相交的路口，是客戶進入本項目的必經(jīng)之路，若到本項目入市時，這個項目的尾盤可能和本項目形成直接的

50、競爭。此項目體量不大，為兩棟板式結(jié)構(gòu)的樓和兩棟點式結(jié)構(gòu)的樓，這樣的設(shè)計雖然在不同程度上能滿足不同消費群體的需求，但對于一個社區(qū)的打造顯得檔次不均，不太合理。目前該項目樓梯已經(jīng)呈現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)環(huán)境的打造還正在進行。從戶型上分析，該項目共有17種戶型，整體來說戶型差于萬國金色家園，有黑廚黑衛(wèi)的存在。 對本項目的影響： 該項目的地段價值高于本項目，從交通的便利性和通達(dá)度來看都高于本項目，但是其產(chǎn)品設(shè)計和戶型較差，整個項目檔次不高，30畝的項目作出來反而不如某些在售的單體樓，因此在銷售的過程中進程比較緩慢，這些不利的因素能對本項目的設(shè)計敲一個警鐘，如何設(shè)計符合當(dāng)?shù)鼐用裥枰捻椖砍蔀槲覀冊O(shè)計的一大難題。元豐

51、·怡家開發(fā)商：陜西元豐實業(yè)集團有限公司項目地址：西安市新城區(qū)東元西路15號占地面積：67畝總建筑面積：161964平方米，其中地上建筑面積136358平方米，地下建筑面積25606平方米。戶型區(qū)間：40140平方米樓盤形態(tài)：一共13棟樓，除了目前修建的一期，即靠東元西路的外圍有一棟多層，其余的都以小高層和高層為主。配套：會所、老年活動中心、幼兒園、超市價格：該項目的具體價格尚未公開，一期的價格預(yù)估在25002800元/，后期的價格將逐漸提升。評價： 該項目是在本項目斜對面正在推出的一個項目，其占地面積、容積率等都和本項目相似，而且目前處于預(yù)告階段，預(yù)計在本項目推出市場的時候，該項目將成為本項目最大和最直接的競爭對手。但是該項目目前只推出了最靠東元西路的兩棟樓，而且具體資料不詳細(xì)，價格也未確定，因此進行可比性的因素不多，在后期的市場調(diào)查中，應(yīng)以此項目的推進為重點調(diào)查內(nèi)容，并制定與其有差異的營銷策略，在同質(zhì)化競爭中贏得客戶。4、區(qū)域潛在項目 在含元路即