土地增值稅政策釋疑

1、土地增值稅政策釋疑一、在土地增值稅征收中，新建房與舊房如何界定。 按照轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅 一些具體問題規(guī)定的通知的通知（魯財(cái)稅字1995 第39號）規(guī)定，關(guān)于新建房與舊房的界定問題，由各 市地財(cái)政局和地稅局根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況具體規(guī)定。提供某市擬出臺的規(guī)定供學(xué)習(xí)參考：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房， 已自用 或出租使用年限在一年（滿12個(gè)月）以上再出售的， 為舊房，其轉(zhuǎn)讓適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。“自用或用于出租”是指同時(shí)滿足下列條件：1將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的；2從自用或用于出租之日起連續(xù)使用年限一年以上（含一年）的。（二）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建房屋，使用超過 2

2、年 （含2年）轉(zhuǎn)讓的，為舊房，其轉(zhuǎn)讓適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。自建房使用時(shí)間超過 2年（含2年） 是指竣工驗(yàn)收時(shí)間至轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)間超過 2年。（三）對單位或個(gè)人購買新房再轉(zhuǎn)讓的，不論其是 否使用，均作為舊房。二、非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)（建筑物），如何 征收土地增值稅，目前申報(bào)表中沒有考慮非房地產(chǎn)企 業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)（建筑物）的情況。按照土地增值稅暫行條例，計(jì)算增值額的扣除 項(xiàng)目為：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的 成本費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)有關(guān)的稅金。有兩項(xiàng)不可以扣除：一是房地產(chǎn)企 業(yè)按照規(guī)定可以加計(jì)扣除20%的規(guī)定，非房地產(chǎn)企業(yè) 不適用；二是實(shí)施細(xì)則所規(guī)定

3、的開發(fā)土地和新建 房及配套設(shè)施的費(fèi)用，明確規(guī)定了，是指房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，也不可 以扣除。是否是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建議把握兩個(gè)要點(diǎn)， 即，是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)且項(xiàng)目立項(xiàng)為房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算，其清算 申報(bào)資料在稅務(wù)機(jī)關(guān)審核期間，其再銷售（含預(yù)收款） 清算節(jié)點(diǎn)時(shí)尚未銷售的商品房，如何交土地增值稅。經(jīng)請示總局意見，在地稅機(jī)關(guān)清算審核期間，銷售 的商品房按照尾盤銷售處理。四、土地增值稅中配套學(xué)?？鄢龁栴}。有的房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)的學(xué)校及幼兒園占地，由政府無 償劃撥給當(dāng)?shù)亟逃郑瑢W(xué)校的土地證辦到教育部門名 下，因此學(xué)校占地在開發(fā)商品房用地的“紅線外”。 但是根據(jù)項(xiàng)目土地出讓合同約定及規(guī)劃設(shè)計(jì)，由房地 產(chǎn)公司全部承擔(dān)配套學(xué)校及幼兒園的建設(shè)費(fèi)用，并無 償移交教育部門，造成了學(xué)校及幼兒園形式上屬于“紅 線外”項(xiàng)目。這部分成本支出是否可以納入土地增值 稅清算扣除