某地房地產(chǎn)樓市現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告

1、上海樓市"撲朔迷離"2006樓市現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告2005年樓市發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，進(jìn)入2006年以來仍然是眾說紛紜、撲朔迷離。開發(fā)商感覺現(xiàn)在房子比去年稍微好銷一點(diǎn)，但日后怎么走還難以確定，而買房人也在為什么時(shí)候買房子，今年價(jià)格會(huì)漲還是會(huì)跌而疑慮重重。春節(jié)以后一個(gè)多月來，樓市究竟是怎樣一個(gè)狀況？為此，本報(bào)BOBO小組歷時(shí)一月搜集了大量資料，并為大家獻(xiàn)上最新出爐的樓市調(diào)查報(bào)告。春節(jié)后部分樓盤銷售明顯好轉(zhuǎn)市中心士林華苑成交120套士林華苑于2月18日正式開盤，一個(gè)月不到已經(jīng)售出120套，這樣的成績(jī)?cè)谑兄行膶?shí)屬罕見。該案的房型多種多樣，均價(jià)為15500元/平方米，在市中心樓盤中相當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)力

2、。該案銷售活動(dòng)策劃比較成功，VIP卡、優(yōu)惠促銷等帶來了不少人氣，也是能夠取得如此佳績(jī)的一個(gè)原因。普陀內(nèi)環(huán)、中環(huán)線新盤成交齊漲普陀內(nèi)環(huán)線的中遠(yuǎn)兩灣城、新湖明珠城和裝修房十里都華成交位居三甲。2月以來，中遠(yuǎn)兩灣城成交33套房源、新湖明珠城一舉銷售了31套，成為板塊內(nèi)的交易大戶。裝修房十里都華共成交22套房源。萬里板塊內(nèi)有8個(gè)新盤在售，也集聚了不少人氣樓盤。其中中環(huán)凱旋宮共成交16套房源，萬里欣苑和萬里雅筑分別成交71套和54套。長(zhǎng)征板塊的金沙雅苑共成交73套房源，占板塊成交量的七成以上。浦東三林、御橋板塊銷售最旺  二月中旬上南三林地區(qū)的成交量迅速提升，特別是東三林地區(qū)的環(huán)球翡翠灣、萬科

3、新里程、環(huán)球中央花園（名嘉新苑）、未來域等項(xiàng)目表現(xiàn)良好。其中環(huán)球翡翠灣、萬科新里程二月至今銷售業(yè)績(jī)都超過了70套，交易量排名浦東前列。御橋板塊大盤地杰國際城近來的銷售也很突出，二月份以來共去化了85套房源，其中三月至今不到半月銷售25套。聯(lián)洋地區(qū)的第九城市上月成交了24套，進(jìn)入3月來也有數(shù)套成交。寶山一號(hào)線北延伸段三大新盤成交迅速二月中旬以來位于寶山地鐵一號(hào)線北延伸段的三大新盤相繼上市，為該地區(qū)帶來了極大的人氣，主要還由于這些樓盤相對(duì)其它區(qū)域的地鐵房?jī)r(jià)格較低，對(duì)于那些資金不多卻有迫切需求的購房者來說具有很強(qiáng)的吸引力。位于西城區(qū)的柏麗華庭2月18日開盤 ，已經(jīng)售掉66套。該案于2006年2月18

4、日正式接受預(yù)訂?；顒?dòng)當(dāng)天一場(chǎng)大雪加上天氣寒冷對(duì)銷售帶來了不小的影響。但是，不少客戶從凌晨4點(diǎn)多鐘就來到了現(xiàn)場(chǎng)售樓處排隊(duì)等候。在短短的一天中，就銷售掉近40套單元。該案在最近更是被評(píng)為了上海僅有的兩家綠色承諾小區(qū)其中的之一，以及寶山區(qū)的四新小區(qū)。寶宸共和家園作為寶山區(qū)內(nèi)最大的地鐵社區(qū)， 2-3月份即銷售了81套。該案主要依靠前期售樓處和過去老客戶的積累，加之其與地鐵站相對(duì)，吸引了不少地鐵族。和欣國際花園出門即是地鐵一號(hào)線和共和新路高架，由于該板塊周邊的新盤均價(jià)多在7500元/平方米，而該案開盤的二樓從6180元/平方米起價(jià)，引起了非常大的轟動(dòng)，2月18日新推的96套新房源，已售出95套。虹口楊浦

5、低價(jià)盤吸引自住客虹口區(qū)2月份來銷售最好的樓盤是虹口欣逸家園和愛家豪庭,分別有51套和49套的成交量。虹口欣逸家園房型從一房到三房都有，均價(jià)為8600-9500元/平方米,相比板塊內(nèi)次新房9600元以上/平方米的價(jià)格而言，該樓盤對(duì)區(qū)域內(nèi)自住購房者仍具有一定的吸引力。自2月份以來，每周都有10多套房源成交。愛家豪庭2月18日推出第二批263套房源，至今已經(jīng)成交了49套，均價(jià)13400元/平方米。楊浦區(qū)靖宇家園2月份以來成交34套，該案二房90平方米左右，三房110平方米左右，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。自二月份以來，該案每周都有7-8套成交，在楊浦各盤中首屈一指。閘北區(qū)公園城市、陽城世家銷售火爆彭浦板塊大盤公園城市

6、2月份以來已經(jīng)銷售了129套房源，陽城世家也有73套的成交量，房源選擇多、價(jià)錢便宜是兩者熱銷的法寶。徐匯區(qū)熱銷樓盤分布較散2月份以來，徐匯區(qū)整體市場(chǎng)維持著緩慢去化的態(tài)勢(shì)，但也有少數(shù)樓盤銷售較好。華涇板塊的巴薩維拉以9000元/平方米的低價(jià)銷售了24套，新開盤的錦馨苑也以比周邊樓盤便宜數(shù)千塊熱賣30套，地段較好、均價(jià)適中的襄陽秋邸也賣出了26套。整體看來，徐匯區(qū)的熱銷樓盤銷售的套數(shù)與其它區(qū)相比還是比較少的。閔行區(qū)熱銷樓盤集中在老閔行、春申、古美閔行區(qū)是房源供應(yīng)大區(qū)，近來的熱賣樓盤主要集中在老閔行、春申以及古美地區(qū)。房?jī)r(jià)低、配套好是老閔行的優(yōu)勢(shì)，區(qū)內(nèi)的劍橋府邸和南洋瑞都2月以來分別銷售了35套與4

7、3套。春申板塊良好的規(guī)劃和配套吸引了不少人。名盤春申景城2月以來售出了106套。宜山路上的九歌上郡以促銷帶動(dòng)銷量的手法屢試不爽，2月來去化了95套。松江九亭三個(gè)新開項(xiàng)目低價(jià)狂銷近200套 位于九亭淶亭南路888號(hào)的三盛頤景園五期上周日開盤銷售，開盤當(dāng)天將有特優(yōu)折扣、并可在交房前獲贈(zèng)家用空調(diào)一臺(tái)，房型面積58-121平方米，其中兩房41-50萬元、三房52-67萬元，開盤一周銷售達(dá)到70套，綠景世都均價(jià)為5400-5800元/平方米，由于靠近9號(hào)線僅300米，銷售極其火爆，2個(gè)月來新上市已售出了89套之多。九城湖濱公寓毗鄰滬青平、滬松2條高速交通扼要，去年底，開盤當(dāng)天有超過200人到達(dá)售樓現(xiàn)場(chǎng)，

8、近期成交了31套。長(zhǎng)寧區(qū)各板塊最低價(jià)樓盤暢銷天山路的河風(fēng)麗景是長(zhǎng)寧區(qū)在售樓盤中售價(jià)最低的,為11000元/平方米,2月份以來銷售了38套.。城寧花苑是中山公園板塊售價(jià)最低的項(xiàng)目，2月份以來有31套成交，現(xiàn)在的價(jià)格為14300元/平方米。樓盤價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)分歧 漲價(jià)、降價(jià)現(xiàn)象共存春節(jié)后，從全市看來，樓盤間的價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)分歧，部分房源稀缺或者銷售較好的樓盤開始提價(jià)，幅度從數(shù)百元到數(shù)千元不等。而與此同時(shí)，也有不少樓盤誓將降價(jià)進(jìn)行到底，優(yōu)惠重重。近期漲價(jià)樓盤一覽區(qū)域樓盤名稱原價(jià)現(xiàn)價(jià)漲幅普陀萬里雅筑800085006.25%普陀大華愉景華庭8000900012.50%閔行古龍尚居830088006.02%

9、長(zhǎng)寧河風(fēng)麗景10500110004.76%松江同潤(rùn)加州600065008.33%靜安靜安蘇88%黃浦上海灘新昌城19000-2300019000-250008.69%徐匯太原邸26000280007.69%近期降價(jià)樓盤一覽區(qū)域樓盤名稱原價(jià)現(xiàn)價(jià)降幅嘉定協(xié)通公寓435041005.70%松江興日家園500046008%閔行貴峰苑60004100-580016.66%寶山富浩河濱花園6500580010.70%嘉定志能新苑750073002.60%盧灣盧灣都市花66%浦東涵合園11500110004.35%寶山美蘭湖頤景園6000540010%五大

10、板塊銷售低迷依舊市中心黃浦麗園、華府天地2月至今零成交黃浦麗園主力房型為150-160平方米的三房，售價(jià)16000-17000元/平方米。從2月至今暫無成交。房型大、總價(jià)偏高是造成該案銷售艱難的主要因素。華府天地作為市中心豪宅的代表樓盤之一，260-700平方米的超大戶型和超豪華裝修，6000美元/平方米的均價(jià)，都體現(xiàn)出該案的身價(jià)。但是隨著該案接近尾聲，以及附近同類樓盤翠湖天地的崛起，其銷售陷入了僵局，自2月份以來，沒有出現(xiàn)成交。有意思的是，該案的現(xiàn)場(chǎng)居然出現(xiàn)了不少銷售橫幅，作為這一檔次的樓盤，這種作法比較少見。浦東陸家嘴高檔房銷售平淡小陸家嘴地區(qū)還是以幾大江景住宅為主。盛大金磐目前整體均價(jià)在

11、40000-60000元/平方米，春節(jié)后成交2套；愛法小天地小戶型最近也沒有成交，世茂濱江花園本月有1套房源成交，而湯臣一品大廈開盤至今無成交。財(cái)富海景花園二月份銷售了4套，上周有成交2套，為小陸家嘴地區(qū)銷售較好的高端項(xiàng)目。寶山共富、西城區(qū)、月浦板塊人氣不足 交易量下降共富、西城區(qū)在售樓盤較多,但售價(jià)沒有明顯優(yōu)勢(shì),且周邊二手房物美價(jià)廉,爭(zhēng)奪了不少新房的客戶。因此近來人氣不足，交易量沒有顯著增長(zhǎng)。月浦板塊目前成交情況不甚理想。去年10月富浩河濱花園推出了一批小高層房源，成交量不多，板塊內(nèi)其余兩個(gè)尾盤也只有零星成交。由于地理位置的特殊性，該板塊針對(duì)的購房者還是以附近自住客居多，消化力不強(qiáng)。松江新城

12、“空城”現(xiàn)象未有實(shí)質(zhì)改觀 松江新城目前在建的很多樓盤都是在年前集中拿地的，開工時(shí)間基本都在當(dāng)年月，施工進(jìn)度也差不多，預(yù)售新房不可避免地集中上市，目前僅在售的新盤就達(dá)30多個(gè)。在規(guī)劃方面，小區(qū)容積率都在0.8左右，樓盤形態(tài)大多數(shù)是混合型住宅小區(qū)，產(chǎn)品同質(zhì)化相當(dāng)嚴(yán)重，缺乏特色差異成為不少樓盤銷售不佳的原因之一。整個(gè)松江新城除三湘世紀(jì)花城外，其它樓盤近來成交寥寥。上半年的供應(yīng)量龐大 競(jìng)爭(zhēng)依然不容小覷楊浦上半年供應(yīng)量分布較廣，各板塊均有增加，預(yù)計(jì)總體將達(dá)到28萬平方米左右。樓盤名稱即將上市體量(m2)千山花園5萬金宇家園2-3萬信通·浦浩園3萬歐洲豪庭3萬星云苑5萬珠江城邦3-5萬海上海新城

13、5-7萬虹口新增供應(yīng)量多集中在四川北路板塊和北外灘區(qū)域，嘉杰國際廣場(chǎng)預(yù)計(jì)推出2萬平方米。    溧陽華府預(yù)計(jì)新增3萬平方米，旭園預(yù)計(jì)推出2-3萬平方米，而愛家豪庭有望推出2萬平方米新房。市中心上半年新增供應(yīng)量主要集中在黃浦和靜安兩區(qū)，靜安豪景預(yù)計(jì)推出1-2萬平方米，金外灘花園可能推出3萬平方米新房，而靜安四季預(yù)計(jì)上市量為2萬平方米。徐匯今年上半年徐匯區(qū)的供應(yīng)量將有明顯的增長(zhǎng)。7萬多平方米的永新城有望在4月份推向市場(chǎng)，淮海西路的匯寧花園也將在近期開盤，占地20萬平方米的大盤中海瀛臺(tái)以及萬體板塊的電影花苑都預(yù)計(jì)于5月推出首批房源。此外，老滬閔路的錦瑞小區(qū)也有望在上半年

14、推向市場(chǎng)。長(zhǎng)寧古北板塊的古北國際花園大概還有2萬多平方米的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)今年將陸續(xù)推出。古北國際廣場(chǎng)還有最后的100多套兩房、三房，預(yù)計(jì)將在四月份上市。強(qiáng)生古北花園后續(xù)仍有一定的供應(yīng)量。古北瑪瑙園預(yù)計(jì)5、6月左右將推出最后的20-30套左右房源。圣美邸則還有中間一幢60套左右兩房，暫定6、7月間推向市場(chǎng)。金色貝拉維共有700套房源，但目前上市時(shí)間還沒有具體確定。此外，天山板塊的天山河畔花園預(yù)計(jì)在6月左右推出靠近天山路的400-500套房源，河風(fēng)麗景將在5月推出127套兩房，長(zhǎng)寧馥邦后面還有4幢小高層可能在今年推出。中山公園板塊的城寧花苑還有一幢高層尚未發(fā)售，但目前沒有確定開盤時(shí)間。嘉定3月18日

15、位于南翔板塊的金地格林世界將新推4幢18層的高層房源，總計(jì)200套， 此外，坐落于江橋板塊的嘉城也將于3月18日推出其第四組團(tuán)“香檳河畔”，該組團(tuán)共由8幢小高層組成。普陀普陀最近開盤的項(xiàng)目只有桃浦板塊的桃源富邦，真如板塊的海上名庭三期將于3月中旬開盤，推出首批6幢小高層。另外，位于長(zhǎng)征板塊的陽光威尼斯四期預(yù)計(jì)今年上半年將開盤。寶山 寶山最近上市的樓盤主要是和欣國際花園、寶宸共和家園、柏麗華庭，預(yù)計(jì)上半年還會(huì)陸續(xù)推出后續(xù)房源。3月份水岸藍(lán)橋?qū)⑼瞥隹拷嫒A路高層的504套房源。美蘭湖別墅和金蘭雅墅將分別推出50套和213套別墅。此外，一號(hào)線沿線的檀鄉(xiāng)灣，西城區(qū)的萬科四季花城二期

16、，上大板塊的經(jīng)緯城市綠洲二期今年上半年都將上市。顧村板塊則有圣卡洛-鉑庭、華麗家族-依云灣、世紀(jì)長(zhǎng)江苑、麗景花園、上投佳苑、海德花園等多個(gè)項(xiàng)目將分期面市。閘北閘北區(qū)上半年主要供應(yīng)量集中在內(nèi)環(huán)板塊和大寧地區(qū)，總建筑面積為48萬平方米的綠洲雅賓利將是今年內(nèi)環(huán)第一大盤，該案在近日即將開盤，同處內(nèi)環(huán)的靈廣花園、時(shí)代歐洲公寓暫未確定開盤時(shí)間。大寧板塊除大盤慧芝湖花園較大的供應(yīng)之外，寶華現(xiàn)代城也有望在年中開盤。松江九亭板塊后續(xù)將上市的樓盤有總建面52000平方米的甲殼蟲，此外3月上旬松江新城的大江苑將推出位于小區(qū)中心的多層公寓房，約有40套房源。新橋板塊的白馬花園二期和泗涇板塊的金港花園二期目前正在建設(shè)中。別墅方面主要有新橋板塊的英郡-雷丁3月份開始將有996套別墅開始面市；九亭板塊規(guī)模較大的別墅項(xiàng)目依云郡將在4月正式開盤。閔行閔行區(qū)即將上市的房源量較大，分布也比較廣，除了在售樓盤后續(xù)有充足的房源外，