寶能集團(tuán)蕪湖江北項(xiàng)目住宅產(chǎn)品建議33頁(yè)

1、寶能集團(tuán)蕪湖江北項(xiàng)目住宅產(chǎn)品建議 寶能.蕪湖公司 2013.01.30目 錄一、市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)分析二、市場(chǎng)概述二、市場(chǎng)概述三、項(xiàng)目分析三、項(xiàng)目分析四、規(guī)劃四、規(guī)劃/ /產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)投資情況產(chǎn)業(yè)分布狀況 近幾年，蕪湖市g(shù)dp持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，2012年gdp達(dá)到1880億元，同比增長(zhǎng)13.8%。 2012年蕪湖市人均gdp達(dá)到7820美元規(guī)模工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值超千億元，跨江發(fā)展全面推進(jìn)。人口、收入消費(fèi)情況 預(yù)計(jì)2012年完成固定資產(chǎn)投資突破1600億元，是2007年的3倍多。 2012年1-11月，蕪湖完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資341.75億元(占固定資產(chǎn)投資的24.09%)，同比增長(zhǎng)2

2、1.51%。 第一產(chǎn)業(yè)增加值107.01億元，增長(zhǎng)4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1092.55億元，增長(zhǎng)20.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值458.68億元，增長(zhǎng)10.1%。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為滯后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式還較為粗放。 未來(lái)產(chǎn)業(yè)調(diào)整方向?yàn)?，積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，做強(qiáng)汽車及零部件、材料、電子電器三大支柱產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)與商貿(mào)流通業(yè)。 20032003年以來(lái)，蕪湖市人均可支配收入平穩(wěn)上漲，居民消費(fèi)能力穩(wěn)步上升，但近5 5年人均可支配收入增長(zhǎng)幅度放緩。一、市場(chǎng)分析2011-2012年蕪湖商品房新增供應(yīng)量類別上市面積（萬(wàn)m2）銷售面積（萬(wàn)m2）備注住宅570.72462.032012年銷量為270萬(wàn)m2商業(yè)11

3、3.8663.04辦公79.8225.08合計(jì)764.4550.152012年蕪湖住宅市場(chǎng)供求失衡，供求，競(jìng)爭(zhēng)激烈。單位：萬(wàn)平米單位：元/平米2011年下半年，住宅市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，進(jìn)入8月份，成交開(kāi)始走低，12月份降價(jià)潮蔓延，以價(jià)換量取得一定成效。4800500052005400560058006000620064000510152025303540451月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供應(yīng)量成交量均價(jià)住宅售價(jià)分析2011年商品住房成交均價(jià)為5766元/平米2012年商品住房成交均價(jià)為5390元/平米注：自2009年、2010年、20112011年、20112011年銷

4、售均一路下滑。近3年，蕪湖市商品住宅成交各戶型中，二房、三房最受歡迎，復(fù)式、躍式、錯(cuò)層嚴(yán)重滯銷。主力面積段為90以下，其次90-100。2012年2011年2011年top102012年top10項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 區(qū)域區(qū)域鏡湖區(qū)項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址黃山東路延伸段與二環(huán)路交叉口向東500米 戶數(shù)戶數(shù)30000占地面積占地面積93.24萬(wàn)建筑面積建筑面積 220萬(wàn)容積率容積率3.25 停車位停車位地下建筑形態(tài)建筑形態(tài)5#地塊1-28號(hào)樓均為28-33層的高層建筑層高層高2.9米戶型面積戶型面積50左右一房，81-94左右兩房，115-140三房?jī)蓮d兩衛(wèi)銷售動(dòng)態(tài)銷售動(dòng)態(tài)面積：82、93、95、13882

5、兩房均價(jià)為5400元/左右，去化率為57%；93兩房房均價(jià)為5600元/左右，去化率86%；95兩房房均價(jià)為5600元/左右，去化率73%；138三房?jī)蓮d兩衛(wèi)均價(jià)為5900元/，去化率為30%；項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 區(qū)域區(qū)域弋江區(qū)項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址新時(shí)代商業(yè)街與中山南路交叉口 戶數(shù)戶數(shù)1752占地面積占地面積74532.7建筑面積建筑面積 22萬(wàn)容積率容積率2.99 停車位停車位地上 101個(gè) 地下 1649個(gè)建筑形態(tài)建筑形態(tài)9棟33-34層層高層高3米戶型面積戶型面積96m2左右兩房，107m2左右兩房，119m2左右三房，121m2三房，141m2三房，175m2三房，214m2四房銷售動(dòng)態(tài)銷售

6、動(dòng)態(tài)面積：121、141、175、214121三房?jī)蓮d一衛(wèi)均價(jià)為8000元/,去化率為33%；141三房?jī)蓮d兩衛(wèi)均價(jià)為7800元/,去化率為52%；175三房?jī)蓮d兩衛(wèi)均價(jià)為8000元/,去化率為15%；214四房?jī)蓮d兩衛(wèi)均價(jià)為8500元/,去化率為36%（沿江豪宅，開(kāi)盤(pán)消化約30%，后期嚴(yán)重滯銷）；項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱區(qū)域鏡湖區(qū)項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址城東新區(qū)中江大道與赤鑄山東路交叉口西南側(cè)戶數(shù)2600占地面積占地面積614741建筑面積 112萬(wàn)容積率容積率1.8停車位1500建筑形態(tài)建筑形態(tài)高層 花園洋房 聯(lián)排別墅 獨(dú)棟別墅 商業(yè)綜合體均價(jià)6100元/戶型面積戶型面積 15#、20#、30#、31#兩

7、棟8層電梯房、兩棟16層的高層88-178平米和82-127平銷售動(dòng)態(tài)銷售動(dòng)態(tài)均價(jià)5600元/平。偉星城2011-2012年銷售分析2011年2012年面積段上市面積 上市套數(shù) 已售套數(shù) 成交均價(jià) 上市面積 上市套數(shù) 已售套數(shù) 成交均價(jià) 戶型占比60-80258290016173已售完80-9015543177108577124339.2275356492119%90-10043394733560721723236204524912%100-12031843270142525756268480564475430%120-14458538.4436264594841975323515491932

8、%160-1801050.8631624100258547%180-20070533623550300165104200-25017453.88412517200184869250以上18286359470000合計(jì)1062618573157311314167648994899100%注：1、上表中有出現(xiàn)上市套數(shù)少于已售的原因：系上年度認(rèn)購(gòu)未登記滯留；柏莊觀邸2011-2012年銷售分析2011年2012年面積段上市面積 上市套數(shù) 已售套數(shù) 成交均價(jià) 上市面積 上市套數(shù) 已售套數(shù) 成交均價(jià)戶型占比604484.64928060683920.8803658287%60-8026679.53362

9、6259680079502814%80-9022676.7256254574422483.8254182510623%90-10025490.2280146597315869.3174158503919%100-12051829.5452483569216630.1150202497325%120-14429056.1207785938110667852502012%合計(jì)1623130358097367095050100%上表中有出現(xiàn)上市套數(shù)少于已售的原因：系上年度認(rèn)購(gòu)未登記滯留 恒大華府2011-2012年銷售分析2011年2012年面積段上市面積 上市套數(shù) 已售套數(shù) 成交均價(jià) 上市面積 上

10、市套數(shù) 已售套數(shù) 成交均價(jià)戶型占比80-90177.322528300247912%90-100185.362151870024482100-120641.72655281407.92475095120-14411380.6851252631278.71086395415%144-1606624.624555492130698871399723%160-18014709.88617576929515.917097411242%200-25011353.85612646511353.85666469718%合計(jì)282545804580432833142194219100%注：1、上表中有出現(xiàn)上市

11、套數(shù)少于已售的原因：系上年度認(rèn)購(gòu)未登記滯留；2、小戶型已期本售完，后續(xù)大戶型滯銷；3、20122012年恒大以下調(diào)28%28%的售價(jià)，來(lái)?yè)Q取銷售量。萬(wàn)科城2011-2012年銷售分析2011年2012年面積段上市面積 上市套數(shù) 已售套數(shù)成交均價(jià)上市面積 上市套數(shù) 已售套數(shù) 成交均價(jià)戶型占比80-9010742.7122113544052467.8594348597041%90-1001269.31413571837911.633824954100-12017012.4152131576635567.42742416010120-14425124.318812761591802.91211962

12、7511%144-1601203.3681364.581110003%180-2002316.8121105003859.7220311465合計(jì)49638558665866124671460996099100%上表中有出現(xiàn)上市套數(shù)少于已售的原因：系上年度認(rèn)購(gòu)未登記滯留醇美華城美加印象2011年2012年面積段上市面積 上市套數(shù) 已售套數(shù) 成交均價(jià) 上市面積 上市套數(shù) 已售套數(shù) 成交均價(jià) 戶型占比60-80153.842359832600313%80-9024454.22842776311269.58339582290-1001413615138600042815.8466516557426%

13、100-120119.351001345.271295765120-14454913.6444400572771550.1578585544344%144-1602137.3414262955323.83353061682%160-18020950.812111622510725.5635457808%180-200 14327.02761660346809.92361755715%200-250864.484561927813.28371672122%250以上1633.272000000合計(jì)1099752593759371230126855885588100%上表中有出現(xiàn)上市套數(shù)少于已售的

14、原因：系上年度認(rèn)購(gòu)未登記滯留二、市場(chǎng)概述蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)從2010-2012年期間起伏動(dòng)蕩：1. 由于本次限購(gòu)限貸后一線城市熱線涌向二線城市，導(dǎo)致市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)加速過(guò)熱，商品房從供量不足，演化成供過(guò)于求；2. 蕪湖城市版圖重新規(guī)劃，2012年新增無(wú)為縣后，新增無(wú)為縣大量鋼需購(gòu)房者約占年總銷量的25%，給疲軟的2012年商品房市場(chǎng)新動(dòng)力爭(zhēng)；3. 蕪湖房地產(chǎn)的購(gòu)房客群以本市消費(fèi)為主，少量外地鋼需或投資客群占比不超10%；4. 從2011年10月份起因限貸政策、市場(chǎng)疲軟，蕪湖偉星、綠地、萬(wàn)科、恒 大等項(xiàng)目，大幅度下調(diào)銷售均價(jià)、多個(gè)項(xiàng)目跌破成本（有偉星、綠地為代表），進(jìn)入以價(jià)換量解決產(chǎn)品積壓；5. 經(jīng)

15、前兩年以價(jià)換量，已消化大部分鋼需客群；6. 20092012年蕪湖住宅產(chǎn)品從換代居住、投資購(gòu)置轉(zhuǎn)化為鋼需 和學(xué)區(qū)房為主；注：2011-2012年蕪湖市房?jī)r(jià)跌幅為全國(guó)第三三、項(xiàng)目指標(biāo)住宅：住宅： a地327.5畝 b地208.9畝 c地335.6畝 總用地總用地872872畝畝 平均容積率：平均容積率：3.23.2 總規(guī)劃建筑面積約總規(guī)劃建筑面積約186186萬(wàn)萬(wàn)四、住宅a a、b b、c c地塊產(chǎn)品定位建議一江北項(xiàng)目客群定位：前期以中長(zhǎng)期投資為主，剛需為輔；中期向換代自住型轉(zhuǎn)化； 二住宅產(chǎn)品定位建議：新理念、高智能化、高品質(zhì)、高性價(jià)比的投資產(chǎn)品； 三三a/b/c 3a/b/c 3宗地在平均容積

16、率宗地在平均容積率3.23.2基礎(chǔ)上，分期規(guī)劃；基礎(chǔ)上，分期規(guī)劃；四一期住宅（b地）以中小面積為主，擴(kuò)大投資客群；以新理念、高智能化、高品質(zhì)產(chǎn)品面市，以創(chuàng)新銷售方式超性價(jià)比重新規(guī)劃市場(chǎng)形態(tài)。 二期住宅（a/c地）可視市場(chǎng)及項(xiàng)目影響，多增設(shè)板式 豪華換代自住型戶型、增加少量空中別墅；a、b、c地塊定位b地 容積率3.2總建44.5萬(wàn) 五、b b地設(shè)計(jì)建議120-170戶型可規(guī)劃部分復(fù)式住宅蕪湖項(xiàng)目一期住宅產(chǎn)品建議產(chǎn)品類型面積區(qū)間戶型建面占比備注小高層、高層70-80小二房20%經(jīng)濟(jì)兩居80-95二房、二房半30%兩居+功能房90-120小三房25%經(jīng)濟(jì)三房120-140三房、三房半15%三房+功

17、能房150-170四房、四房半6%豪華四居190-220四-五房4%景觀樓王，樓種樓、客廳桃空式合計(jì)100%注：1、住宅產(chǎn)品定議建議：高品質(zhì)、高性價(jià)比、低總價(jià)投資型物業(yè)； 2、景觀好的位置（如沿和諧路、皖躍路可看公園）規(guī)劃超豪華型躍式住宅。原因：原因：1、2013年的江北目前在蕪湖或長(zhǎng)江以北是個(gè)抗性投資區(qū)域，必采用巨大的市 場(chǎng)差異快速聚焦：如產(chǎn)品差異化、營(yíng)銷方式創(chuàng)新、客群精準(zhǔn)，同時(shí)創(chuàng)造絕 對(duì)強(qiáng)勢(shì)的銷售賣點(diǎn)； 2、現(xiàn)有市場(chǎng)剛需客群有限，主力客源為投機(jī)投資者。受限購(gòu)限貸政策約束，此 客群大部分已購(gòu)置二套以上，將面臨再投資需全額付款； 3、a/b/c三地塊住宅的成功與否關(guān)鍵在于,一期b地能否快速成功

18、銷售； 4、以b地優(yōu)質(zhì)且多元化高品質(zhì)產(chǎn)品沖市場(chǎng)，只有確保b地的成功才能有二期a/c 地的成功。 5、設(shè)計(jì)建議：建議在戶型設(shè)計(jì)時(shí)每一相對(duì)大戶旁設(shè)計(jì)一戶面積比約5070%的 小戶型以便后期靈活銷售（建議采用買一送一的銷售方式），并需考慮到后 期產(chǎn)品二合一的使用性。六、a/c地 容積率3.2， 總建141.5萬(wàn)m2 建筑以板式高層：豪華改善產(chǎn)品 少量空中別墅 換點(diǎn)式高層：換代居住產(chǎn)品 戶型分布建議注：1、此建議示意圖目的：結(jié)合樓棟建筑結(jié)構(gòu)、大小環(huán)境等基礎(chǔ)上戶型布置建議；2、 最終戶型需在明確的整體規(guī)劃案基礎(chǔ)上進(jìn)一步深化。 開(kāi)盤(pán) 順序建議客群分析住宅客群客群分類：l自住型：項(xiàng)目所在地的剛需人群會(huì)根據(jù)生

19、活習(xí)慣和工作地點(diǎn)會(huì)在不 同區(qū)域購(gòu)房，此類客戶也是市區(qū)所有開(kāi)發(fā)企業(yè)的目標(biāo)。l投資型：公務(wù)員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位員工 、小微企業(yè)主、企 業(yè)中高管，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，對(duì)單價(jià)和總價(jià)敏感稍弱，置業(yè) 主要是為了投資 。l投機(jī)型：主要來(lái)自江浙一帶和本土生意人，目光敏銳，嗅覺(jué)靈敏， 不放過(guò)任何有投資價(jià)值的渠道，對(duì)單價(jià)和總價(jià)并不特別 關(guān)注，對(duì)收益率和資金安全極為關(guān)注。住宅客群客群分析：l自住型：沈巷及蕪湖地區(qū)一市四縣客群，但由于項(xiàng)目位置及沈巷自身人口因素，此類客群人數(shù)不多，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。l投資型：目前公務(wù)員群體投資意愿因?yàn)檎咭蛩亟档?，小微企業(yè)主和企業(yè)中高管仍是機(jī)會(huì)。l投機(jī)型：因?yàn)榻鹑谡叩淖兓敖?jīng)濟(jì)形勢(shì)的不可預(yù)測(cè)性，變得愈發(fā)謹(jǐn)慎，但對(duì)于價(jià)位合理的、具備品牌性的固定資產(chǎn)認(rèn)為較為安全，但對(duì)于住宅項(xiàng)目興趣不大。商業(yè)項(xiàng)目客群分析：l自用兼投資型：目前