國際購物廣場項目考察情況匯報

1、國際購物廣場項目考察情況匯報 國際購物廣場項目考察事情匯報近期，陪同市政府肖市長、 項市長一行到江蘇省 *市考察了 * 市老城改造重點項目 中央 新亞國際購物廣場項目的建設事情。 * 市位于蘇北中心區(qū)域， 下轄 4區(qū) 4縣，人口 535 萬， 08 年國內(nèi)生產(chǎn)總值 975.83 億，排全國地級都市 93 位，財政收入 171 億。 * 和我市一樣也 是國家歷史文化名城和中國優(yōu)秀旅游都市， 并且* 依然國家衛(wèi)生都市和江蘇園林都市。 都市 建成區(qū)面積 90多 km2，都市建設給我總體感受是手筆大，氣勢大，尤其是老城改造的動作 大。美化、亮化工程給我留下的映象也特別深。 一、中央新亞國際購物廣場項目

2、建設的基 本事情 （一）項目概況： * 市新亞百貨公司 02 年加盟南京中央商場（集團）股份有限公 司，組建了江蘇中央新亞百貨股份有限公司。 05 年雙方又組建了 * 市中央新亞國際購物廣 場有限公司，由該公司開辟位于 * 老城區(qū)淮海東路北側地塊， 建設 *中央新亞國際購物廣場。 該項目總投資 7.02 億，其中土地出讓金及拆遷安置費用 1.36 億，主體工程費用 4.87 億，籌 備及銷售費用 0.29 億，財務費用 0.5 億。該項目的建成將與其原經(jīng)營的新亞商城連成一體， 能形成一座建造面積達 18 萬 m2，經(jīng)營面積達 12 萬 m2 的蘇北最大商業(yè)航母。該項目是一 具都市綜合體，將涵蓋

3、商業(yè)、金融、辦公、商住、休閑、娛樂等眾多業(yè)態(tài)。項目建成后 * 中央新亞將成為年銷售收入超 10億，利稅超億元， 新增就業(yè)超 3000人的大型商業(yè)企業(yè)。 （二） 土地出讓事情： 該項目地塊占地面積 20xx2.5m2 ，規(guī)劃出讓面積為 15877.50m2 ， * 市國土 局 05 年 8 月組織了公開出讓，當時出讓時的容積率是5.5，后來調(diào)整為 7.02 ，建造高度達99.96 米，掛牌起始價為 1500 萬元。當時的出讓方式為毛地掛牌。出讓公告中設置了三個 出讓條件。 一是競得成交后， 競得人 15 日內(nèi)須簽訂出讓合同并繳清土地出讓金， 拆遷結束 后，兩周內(nèi)出讓人向競得人核發(fā)建設用地項目批準

4、書， 由競得人作為拆遷人， 負責競得宗地 內(nèi)的房屋建造物、構筑物、地上、地下附著物的拆遷安置并承擔全部費用。 出讓宗地范圍內(nèi) 的現(xiàn)土地權利人與競得人簽訂拆遷安置協(xié)議后， 土地權利終止， 由土地登記機關辦理并注銷 土地登記。 二是競得人依據(jù)都市建設規(guī)劃建設大型自營商場 三是由競得人代政府拆遷 975m2（ 1.46 畝），用于都市道路建設，拆遷費用由競得人承擔。（三）拆遷安置的要緊做法： 由競得人作為拆遷人，承擔拆遷安置費用，市委、政府設立項目指揮部協(xié)調(diào)解決拆遷 安置，所在區(qū)（新河區(qū)）政府具體 “雙包 ”（包經(jīng)費、包時刻） ，組織實施。具體工作中，是 由新亞百貨先組織對競得地塊內(nèi)拆遷安置量進行全

5、面摸底， 測算拆遷安置經(jīng)費， 然后請中介 機構評估， 清河區(qū)政府認可后報指揮部批準， 再清河區(qū)政府與競得人新亞公司依照批準的方 案簽訂 “雙包”拆遷安置協(xié)議，然后組織實施。實施過程中， * 市的具體措施有： 1、由市委 副書記、組織部長任項目總指揮，清河區(qū)委、區(qū)政府及市直相關部門的負責人為成員。2、市委書記親自參加拆遷動員大會， 并先后兩次與拆遷戶代表直接對話。 新河區(qū)常務副區(qū)長駐 企業(yè)辦公，催促拆遷。 3、市委常委兩次召開專題會議，進行決策并明確相關扶持政策，特 意出了兩期會議紀要， 明確了土地的出讓方式、 土地掛牌設置的條件和土地的收益原則， 規(guī) 定了對市權范圍內(nèi)的所有都市建設規(guī)費均減半征

6、收， 免收人防費， 緩交人防建設基金， 勞保 統(tǒng)籌費能夠到竣工開業(yè)時繳納。 4、清河區(qū)政府也規(guī)定， 項目建成后新增稅收實行三免二減 半（前三年全免，后二年減半）征收政策。 該項目經(jīng)過這些辦法和措施僅用 1 年多點時刻 就完成了拆遷安置任務， 07年就全面開工，目前該項目已完成投資2.37億，預計明年 8 月份 26 層主樓的主體工程可竣工驗收。 二、該項目的建設對我市老城改造重點項目的借鑒探 討 考察回來后，我們做了一些考慮。 * 市老城區(qū)改造經(jīng)驗真的能給我市以啟迪和借鑒。如 環(huán)大湖的青年宮地塊、 汽車站地塊、 吳越街地塊等重點項目地塊的改造特別有參考價值， 特 別是在都市建設中， * 市以商

7、招商的做法， 以項目帶動的做法， 一具重點項目一套人馬一抓 到底的做法，以及及時出臺優(yōu)惠政策推動重點工程建設進度的做法等等，我市都可“拿來 ” 參照。 但是，在目前政策環(huán)境下，我市要徹底按照 * 的做法也存在一定的困難，特別是近 兩三年來， 國家和省先后出臺了一系列加強土地治理的政策， 從一定程度上束縛了我們地點 運作土地的手足，如今假如還按 * 的做法有一定的政策風險。 一是土地別能毛地掛牌了。 毛地掛牌的好處是政府比較超脫， 把拆遷的主體推給了企業(yè)， 責任也交給了企業(yè)， 政府不過 支持、催促和協(xié)助。如此的結果，假如政府工作力度別夠，加上拆遷人的野蠻拆遷行為，可 能帶來的是被拆遷人的信訪別斷

8、，社會別穩(wěn)定因素增加，有損于政府的形象。所以，國土資源部 07 年 236 號文 件、省國土廳和省監(jiān)察廳 08 年 42 號文件都明文要求土地出讓應實行 “凈地 ”出讓。 “嚴禁未 完成安置拆遷補償?shù)耐恋刂苯映鲎?”。 二是對掛牌設置限制性條件比較敏感。 土地出讓設置 非排他性的必要條件， 有利于實現(xiàn)政府都市規(guī)劃目標， 有利于政府招商引資， 有利于推動地 點經(jīng)濟進展。 但條件的設置往往妨礙市場主體的公平競爭， 并且也容易滋生腐敗行為。 所以， 07 年國土部 39 號令明確規(guī)定 “出讓人在招標、拍賣、掛牌出讓土地的公告中別得設立妨礙 公平競爭的限制性條件 ”，省國土廳和省監(jiān)察廳 08年 42號

9、文件中也明確規(guī)定 “嚴禁違法設立 投標、 競買人的資格限制條件。 公布公告時， 設定的條件應當與出讓宗地開辟所需條件相習 慣，除法律、法規(guī)規(guī)定須有特定資質(zhì)條件外，對投標、競買人別得設置違背法律、法規(guī)和政 策，背離土地市場價格的補充條款、 違背競爭原則的限制條件， 別得為投標競買人競得出讓 地塊而設置排他性條件，所以，國土部門在具體工作中對出讓條件的設置都特別慎重。 三 是土地的前期開辟要引入市場機制公開挑選實施單位。 對擬出讓地塊進行拆遷安置使之成為 凈地的過程叫做土地出讓的前期開辟，也叫土地的一級開辟整理。依照國務院 08年 3號文 件和 07 年國土部、財政部和中國人民銀行共同頒發(fā)的土地儲

10、備治理方法事實上施的主 體應當是政府的土地儲備機構。 依照這兩份文件， 土地的前期開辟包涵了宗地的征收、 拆遷 安置、還涉及到出讓宗地相應的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地 平坦等基礎設施建設。 按照國務院 3 號文件規(guī)定， “土地的前期開辟要引入市場機制， 按照 有關規(guī)定，經(jīng)過公開招標的方式挑選實施單位 ”，也算是說政府別能直接以洽談招商的方式 確定土地開辟對象， 須按照一定的程序方能確定， 這在把握上有一定的難度。 三、對我市 老城改造的幾點建議 針對新的土地出讓政策背景，結合我市吳越街地塊的整體開辟，建議 采取由市政府主導， 招商引資參與， 托付區(qū)政府組織實施土地前期

11、開辟， 由國土部門設置條 件凈地出讓。 具體實施建議市政府要成立高規(guī)格指揮部，由分管市長任指揮長，迎江區(qū)委 區(qū)政府及市直相關部門負責人為成員，協(xié)調(diào)指揮項目實施，具體可分為兩步。 第一步進行 土地的一級開辟整理（土地的前期開辟） 。 1、由市政府或市土地儲備中心托付迎江區(qū)人民 政府進行土地一級開辟整理，明確迎江區(qū)人民政府作為拆遷主體（拆遷人） 。 2、由迎江區(qū) 人民政府對吳越街地塊進行全面摸底， 測算拆遷安置經(jīng)費， 編制拆遷安置的土地一級開辟整 理方案，（合作企業(yè)可提早介入，認可方案） 。 3、依照一級開辟整理方案編制招商文件，提 出招商引資合作方的具體條件， 明確招商合作企業(yè)與迎江區(qū)政府的權利

12、和義務。即： 招商合作企業(yè)負責投入拆遷安置整理土地的必需資金及返還和收益方式， 區(qū)政府負責在規(guī)定時刻內(nèi)， 按方案確定的資金 “雙包 ”降實拆遷安置任務。 并且，招商文件中可設置政府規(guī)定的招商企業(yè) 的資格和條件。 依照招商文件由迎江區(qū)政府在政府招標站和有關媒體公布公告。公告中明 確報名時刻， 招商企業(yè)的條件。 公告中可設定若報名符合條件的企業(yè)惟獨一家， 則可直接確 定其為土地一級開辟整理的合作對象。 超過兩家以上， 則采取招標方式確定。 只要招商企業(yè) 條件設置得當， 則能確保政府意向招商企業(yè)成為合作方。4、依照招商結果確定土地一級開辟整理合作企業(yè)后， 由迎江區(qū)人民政府與之簽訂一級開辟整理合作協(xié)議， 然后在項目指揮部指揮協(xié)調(diào)下雙方開展合作。 第二步：組織凈地出讓。具體由國土部門組織實施。國土部門 可依照都市規(guī)劃和市政府地塊開辟建設思想設置政策許可的必要條件進行公告，公開出讓。 普通能保證參與一級開辟整理的招商企業(yè)競得土地使用權。 土地的出讓時刻，目前各地做 法別一。 普通基本上在拆遷安置協(xié)議全部簽訂后組織出讓。