房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度 隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心 競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。 在開發(fā)建設的整個過程中（立項、規(guī)劃設計、建設、結(jié)算、 銷售）每一個環(huán)節(jié)的成本都要進行嚴格的和科學的控制和管 理，尤其是在立項和規(guī)劃設計階段，所以，房地產(chǎn)的成本管 理應該是全過程的成本管理，并且不僅僅要關(guān)注財務成本， 而且要關(guān)注質(zhì)量、工期等隱性成本，還要考慮消費者的消費 成本。（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制1、新項目立項時必須提交詳細的可行性研究報告，可行性研究報告除應具備地塊基礎資料、周邊環(huán)境及其 發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設

2、計方 案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容 （可行性研究報告 詳細內(nèi)容詳見 可行性研究報告指引 ）：1. 成本費用估算和控制目標及措施；2. 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；3. 稅務環(huán)境及其影響；4. 資金計劃；5. 競投方案（僅限招標、拍賣項目） ；6. 投資風險評估及相應的對策；7. 項目綜合評價意見；（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制1、規(guī)劃設計單位的選擇應遵循以下原則： 1）能由公司內(nèi)部完成的規(guī)劃設計工作，應由公司內(nèi)部 自行完成；2）需委托設計院進行的規(guī)劃設計工作，應采取招標方 式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目 標，即目標成本：詳見附錄 1目標成

3、本的編制與審核） ，應 首先上報由公司領導牽頭組織的“規(guī)劃設計方案聽證會”審 查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設 計、施工圖設計） 。每一階段都必須要求設計單位出具設 計概（預）算 ，并在與上一階段的概（預）算進行認真分 析、比較的基礎上，編制我方的建造成本概（預）算 ， 確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。3、施工圖設計合同應具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用 量要求的條款，并載明：設計單位的施工圖預算原則上 不得突破我方編制的建造成本預算 。4、設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員、物業(yè)管理 人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、 經(jīng)濟性（包括建成后

4、的物業(yè)管理成本、用戶使用成本）等進 行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修 正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失、浪 費。5、材料設備之品牌標準、參數(shù)的選用應與工程項目 的品質(zhì)、技術(shù)要求相匹配，在滿足功能的前提下，杜絕質(zhì)量 超標。6、對工程之做法應當結(jié)合工程項目的實際情況，對規(guī) 范、圖集的做法進行適當調(diào)整，使之更加經(jīng)濟、合理。在設 計規(guī)劃階段，使這種調(diào)整反映到圖紙中去。（三）招標環(huán)節(jié)的成本控制1、除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其它工程的施工或作業(yè) 單位，不得指定。2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方 式進行。3、應對投標單位進行資格預審，審查單位包括工程、 預算

5、、財務、設計四大專業(yè)人員。4、應組織設計、工程、預算、財務四大專業(yè)人員聯(lián)合 組成招標工作小組，就招標范圍、招標內(nèi)容、招標條件等進 行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單 位應就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工 管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情況 進行評估，提出書面評估意見。5、同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。6、凡一次采購量高于人民幣三萬元（含三萬元）的材 料設備、工程造價高于十萬元（含十萬元）的工程施工必須 采用招投標方式。7、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察 其技術(shù)力量、報價等進行選擇。8、壟斷性質(zhì)的工程

6、項目（如水、電、氣等）應盡力進 行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。9、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的 專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內(nèi)容概 念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。10、開標后，對回標單位進行至少兩輪閉門談判，每次談判的回復文件必須密封送達（按投標程序處理） 。11、合同簽訂必須按規(guī)定程序進行，詳見附錄2：合同審批與簽訂規(guī)定。12、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù) 力量等。13、對投標人的設備報價不能指定唯一品牌，只能約定 為“某某品牌或同等品牌” 。也不能指定設備配件或元件， 也只能約定為“某某品牌或同等品牌” 。14、出包工程應嚴禁擅自

7、轉(zhuǎn)包。（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證（洽商及設計變更）1. 現(xiàn)場簽證范圍項目施工過程中凡是由乙方提出須經(jīng) 甲方現(xiàn)場簽認的、引起工程造價變化又不屬于包干合同范圍 的事項及合同明確需現(xiàn)場簽證的內(nèi)容均屬于現(xiàn)場簽證范圍 的，可以辦理現(xiàn)場簽證，包括：工程量增減、材料設備價格 變化等?，F(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2. 現(xiàn)場簽證審批權(quán)限一般簽證 2 萬元以下（含 2 萬元）項目公司工程部、預 算部 2 5 萬元（含 5 萬元）除以上人員簽字外，報項目經(jīng) 理或主管副總批準重大簽證 520 萬元（含 20 萬元）公司 分管副總審批 20 萬元以上公司總經(jīng)理審批上述金額范圍是指單筆單項變更簽證

8、的總金額，不得分 筆分項拆分變更簽證金額，并報公司審計以備抽審。同一單體建筑物每個專業(yè)現(xiàn)場簽證次數(shù)超過 10 次的， 要由提案人寫分析報告，報告應至少包含原因、責任人、后 續(xù)是否還有簽證以及減少費用的應對方案，并報公司批準。為提高效率，預算部經(jīng)理、項目經(jīng)理、公司領導可根據(jù) 項目具體情況進行授權(quán)。3. 現(xiàn)場簽證辦理 對現(xiàn)場發(fā)生需簽證的工程內(nèi)容，要求提案人詳細列明事 發(fā)原因、簽證理由及合同依據(jù)。在所需簽證工程內(nèi)容發(fā)生前 五天內(nèi)（特殊情況可在事先征得項目經(jīng)理同意且在所需簽證 工程內(nèi)容發(fā)生后的當天）一式五份（加蓋單位印章）及時上 報。對涉及隱蔽工程或其它事后無法再現(xiàn)的簽證，提案人應 及時通知監(jiān)理工程師

9、、業(yè)主工程部專業(yè)工程師和造價人員共 同到現(xiàn)場勘查、核定。對重大的簽證，要求提案人應于施工前 7 天上報，項目 部和監(jiān)理工程師在接獲承包人的申請后三天內(nèi)就該簽證的 必要性、 可行性、經(jīng)濟性進行審核， 并將審核意見上報公司。每月 10 日前，對于截止上月末已完工程但尚未確定最 終審定價的簽證費用預算，甲、乙雙方應進行綜合性核對和 價格商談，并形成核對與商談記錄清單。4. 現(xiàn)場簽證的審批 項目工程部在接到經(jīng)監(jiān)理工程師簽署處理意見的簽證 單后，一般工程簽證必須有監(jiān)理公司、項目部現(xiàn)場工程師、 預算部經(jīng)理、工程部經(jīng)理簽字審核、然后報項目經(jīng)理簽批后 方可生效。對重大的簽證須上報公司主管部門，并經(jīng)得分管 副總

10、經(jīng)理或公司總經(jīng)理批準。具體按第2 條審批權(quán)限執(zhí)行。承包人意見必須由現(xiàn)場專業(yè)工程師和項目經(jīng)理簽署；監(jiān) 理公司意見必須由現(xiàn)場專業(yè)監(jiān)理工程師和總監(jiān)簽署。原則上現(xiàn)場簽證按量價分離要求進行，即工程量由工程 部負責，價款由預算部負責。但如發(fā)現(xiàn)量價有重大偏離時， 發(fā)現(xiàn)方須立即向上一級領導報告，上一級領導作出審查意見。項目部在接獲承包人呈交的經(jīng)監(jiān)理工程師簽署意見的 簽證單后， 一般在 5 天內(nèi)（重大簽證為 10 天內(nèi)） 予以批復， 并反饋予承包人?，F(xiàn)場簽證沒有實施或未全部實施，監(jiān)理工程師、工程部 現(xiàn)場代表應及時注銷或按實重新核定該項簽證單，并及時通 知造價人員。辦理現(xiàn)場簽證要填寫現(xiàn)場簽證審批單，詳見附錄3：現(xiàn)

11、場簽證審批單。5. 附則監(jiān)理工程師及項目職能部門相關(guān)人員應認真、仔 細、準確、合理地對簽證簽署意見。尤其是要注意對于承包 單位為減項的現(xiàn)場簽證要及時辦理。如項目部職能部門相關(guān) 人員發(fā)生瀆職行為將給予內(nèi)部處分和相應的罰款，直至追究 法律責任。工程質(zhì)量與監(jiān)理1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有 合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理 工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格 把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細調(diào)查、分 析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質(zhì)檢部門認可的書面處理方案予以落

12、 實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。3、應特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗 收，必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參 加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應要求施工單位不 得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行 整理，存入工程技術(shù)檔案。未經(jīng)預算人員參與驗收的隱蔽工 程，在結(jié)算時不予計價。工程進度款50%1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應 不超過工程造價的 15%，并在工程進度款支付到工程造價 時開始抵扣預付備料款。2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：1）施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月 報表，見附件 4：工程驗工計價審批表；

13、2）工程、預算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進 度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工 程部分須提供照片） 、工程質(zhì)量證明等資料；3）預算部門整理復核工程價值量；4）經(jīng)財務部門審核后按有關(guān)批準程序付款并登記付款 臺帳。3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以 便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利4、工程進度款支付達到工程造價 80%時，原則上應停止 付款，預留至少 15%工程尾款和 5%保修款，以便掌握最終結(jié) 算主動權(quán)。（五）工程材料及設備管理1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需 材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和 乙供，并在工

14、程施工承包合同中加以明確：2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標 的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應 實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采 購保管費。4、應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時 間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三 家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質(zhì) 量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條 件擇優(yōu)確定供貨單位：1）能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；3）能夠到現(xiàn)場安裝， 接受驗收合格后

15、再付款的供貨商； 4）售后服務和信譽良好的供貨商。5）工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質(zhì) 量及規(guī)格， 要當場檢查驗收并出具檢驗報告， 辦理驗收手續(xù)， 妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕 付款。6）采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì) 量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的， 供貨商必須承擔索賠責任。7）必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗 收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采 購全過程的行為。8）對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質(zhì)量及選 型，在預算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板， 進行封樣， 并盡量采取我方限價的措施。

16、同時在材料和設備進場時應要 求出具檢驗合格證。9）材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位 和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領導批準。10）甲供材料、設備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家 或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗 證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財務部門審核無誤后，方能辦 理結(jié)算。（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、單項工程和項目竣工應經(jīng)過自檢、復查、驗收三個 環(huán)節(jié)才能移交。2、設計、工程、審計、預算、銷售和物業(yè)管理部門必 須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等， “移交證明 書”應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結(jié)構(gòu)部 位、

17、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到 復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟 損失的，要按合同追究其責任。4、工程移交后，應按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī) 定及時與施工單位簽訂保修協(xié)議書 ，以明確施工單位的 保修范圍、保修責任（包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責 任的約定）及處罰措施等。5、采取一次性扣留保修金，應對保修事項及其費用有 充分的預計，留足保修費用。6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應 在工程承包合同中明確由乙方承擔。（七）工程結(jié)算管理一、工程結(jié)算1. 定義工程結(jié)算是指合同價格的結(jié)算。合同價格應為合同價款加上按合同規(guī)定進行的合同價 款調(diào)整（增加或

18、減少） 。合同價款是承發(fā)包雙方在合同中約定，發(fā)包人用以支付 承包人按照合同約定承包人完成承包范圍全部工程并承擔 質(zhì)量保修責任的款項。合同價款調(diào)整是指在合同履行中發(fā)生、按照合同約定或 承發(fā)包雙方協(xié)商同意需要調(diào)整（增加或減少）合同價款的情 況，經(jīng)發(fā)包人確認后按計算合同價款的方法調(diào)整的合同價款。 主要包括：a）由于發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r款調(diào)整：如工程變更、發(fā)包人違約等等；b ）由于非發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r款調(diào)整：承包人違 約、合同缺陷等增加的合同價款。工程變更是指工程范圍變更、設計變更。工程范圍的變 更包括新增工程和刪減工程（新增工程分為附加工程和額外 工程。所謂附加工程是指那些該合同項目所必不可少

19、的工程， 如果缺少了這些工程，該合同項目便不能發(fā)揮合同預期的作 用?；蛘哒f，附加工程就是合同工程項目所必需的工程。所 謂額外工程是指工程項目合同文件中“工作范圍”中未包括 的工作。缺少這些工作，原訂合同工程項目仍然可以運行， 并發(fā)揮效益。 ）；設計變更是經(jīng)發(fā)包人統(tǒng)一并發(fā)出指令更改工程有關(guān)部分的標高、基線、位置和尺寸及材料等等專業(yè)分包工程合同結(jié)算是指發(fā)包人直接分包的專業(yè)分 包工程完工后，按專業(yè)分包工程合同條件進行的工程驗收、 結(jié)算。項目工程總結(jié)算是指項目工程竣工之后發(fā)包人與承包 人進行的總承包合同工程竣工結(jié)算和尚未進行結(jié)算的專業(yè) 分包工程合同的工程竣工結(jié)算。2. 工程結(jié)算的條件工程質(zhì)量合格或達到

20、合同要求并按照合同要求取得驗 收證書是工程結(jié)算的必要條件。結(jié)算以工程計量為基礎，計 量必須以質(zhì)量達到要求為前提。所以不是對承包商已完的工 程全部結(jié)算和支付，而只結(jié)算和支付質(zhì)量達到要求的部分， 對于工程質(zhì)量達不到要求的部分一律不予結(jié)算和支付。一切結(jié)算均需要符合合同規(guī)定的要求。 變更項目必須有發(fā)包人的變更通知。沒有發(fā)包方的指示 承包商不得作任何變更。如果承包商沒有收到指示就進行變 更的話，他無理由就此變更的費用要求補償。及時、完備的結(jié)算資料。3. 結(jié)算資料完整的結(jié)算資料包括 （但不限于） 以下內(nèi)容： 合同約定對合同價格構(gòu)成影響的文件及資料： 承包人履約情況：a）工程竣工驗收資料；b）發(fā)包人對承包人

21、履約情況的說明，包括：i. 雙方確認的已完和未完工程項目一覽表；ii. 工期或質(zhì)量未達到合同要求的項目應提供相應明確 責任的說明；iii. 承包人違約給發(fā)包人造成的損失情況（已辦理反索 賠的項目除外） ；iv. 合同約定的設備清單和工程實際使用的設備材料清 單一覽表。工程結(jié)算書：a）結(jié)算書編制說明，其內(nèi)容應包括條有關(guān)需要說明內(nèi)容。b）合同價款范圍內(nèi)規(guī)定工程內(nèi)容的結(jié)算（結(jié)算明細表、 匯總表）。c）合同規(guī)定合同價款調(diào)整范圍內(nèi)（增加和 /或減少）工 程內(nèi)容的結(jié)算。4. 工程結(jié)算的審查原則及要點工程結(jié)算應嚴格按照合 同規(guī)定，明確承發(fā)包雙方的權(quán)利義務，按照合同規(guī)定的結(jié)算 方式進行結(jié)算，在承包人風險及責任

22、范圍內(nèi)的工程費用支出 不予調(diào)整工程價款。合同價款范圍內(nèi)的結(jié)算，應區(qū)分不同的發(fā)包方式和合同 類型進行審查：a）對于總價合同，嚴格按照合同價款進行結(jié)算，嚴格審查合同內(nèi)的工作內(nèi)容是否在實際施工中按合同要求完成， 包括產(chǎn)品設備的型號是否和合同相符；b）對于單價合同，應按照合同約定的工程量計算規(guī)則、依據(jù)施工圖和現(xiàn)場實際情況進行工程量的計量，乘以合同單 價計算合同價款，審查重點為工程量的計量；c）對于未進行招投標，合同約定按照施工圖預算加調(diào)整計算合同價格的工程，應依據(jù)施工圖和現(xiàn)場實際情況、按照合同規(guī)定采用定額的工程量計算規(guī)則計算工程量和計價。 審查重點分為工程量的計量和價格的來源與計算是否合理。d ）對于

23、有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程實際消耗量和施工單位領用量之后，方進行計量和計價工作。 對于超額使用的單位要追究違約責任。調(diào)整合同價款的結(jié)算： （由于發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r 款調(diào)整。）工程變更部分工程范圍變更內(nèi)容，對于合同范圍內(nèi)已有工程項目的工程量改變時，按工程量清單或工程定額中的工 程量計算規(guī)則和計價方式進行結(jié)算；對于屬于合同工程內(nèi)， 但工程量清單或工程定額內(nèi)沒有的工程項目，雙方協(xié)商議定 工程量計算規(guī)則和價格進行結(jié)算；對于不屬于合同范圍內(nèi)的 工程項目：1）要根據(jù)簽發(fā)的變更通知單明確的雙方的權(quán)利義務和結(jié)算方式，2）變更工程的價格可參考原合同中的工程量計算規(guī)則 和計價方式進行結(jié)算，3）如

24、果原合同或工程定額中無相關(guān)價格，由雙方協(xié)商 議定工程量計算規(guī)則和價格進行結(jié)算。審查重點為變更手續(xù) 是否及時、完備、變更內(nèi)容是否與現(xiàn)場實際工程相符、工程 量計算是否合理、價格來源與計算是否合理。a）對于設計變更內(nèi)容，主要審查變更手續(xù)是否及時、 完備、變更內(nèi)容是否與現(xiàn)場實際工程相符、工程量計算是否 合理、價格來源與計算是否合理。b ）對于進度計劃變更內(nèi)容，應首先審查進度計劃變更 的手續(xù)是否及時、完備，進度計劃變更的責任方是發(fā)包人還 是承包人，對于由于承包人的原因?qū)е碌倪M度計劃變更，由 此產(chǎn)生的工程內(nèi)容的增加或人工、機械降效等不予調(diào)整工程 價款。其次審查進度計劃變更的計算是否合理，應對照合同 規(guī)定的

25、工程進度計劃和變更的工程進度計劃，計算對工期的 影響，從而計算由此產(chǎn)生的施工措施費用、工程內(nèi)容增加費 用和人工、機械降效費用等等。c ）對于施工條件變化導致的合同價款的調(diào)整，應首先 審查施工條件的變化，如不良地基、地下障礙物的處理等， 是否是承包人應承擔的風險范圍，如屬于發(fā)包人的責任，如 地質(zhì)勘察錯誤等，應予調(diào)整工程價款。其次，因為此部分內(nèi)容是施工圖紙上不能反映出來的，又屬于隱蔽工程，應重點 審查變更手續(xù)是否及時、完備，看是否符合工程實際情況。 工程價款調(diào)整的審查參考上述原則。由于雙方違約或合同缺陷導致的合同價款調(diào)整應首先 正確理解合同條款，正確劃分違約責任。其次審查違約索賠 是否符合合同和法律時限和程序的規(guī)定。如果符合上述規(guī)定， 則應審查索賠的計算方法和基礎數(shù)據(jù)是否符合規(guī)定，有否重 復計算，還應剔除承包商違約、失誤或不作為導致的損失。