回遷房項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理比較

1、回遷房項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理比較土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的 重要組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 第二十七條規(guī)定，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出是指為取得土 地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓 金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地 閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆 遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ) 償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。其中，直接以貨幣形式支付的成本支 出，會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理基本一致，而以非貨幣性形式支付的拆 遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，由于其行 為的特殊性，會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理有所不同

2、，這種不同直接影響 到開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的確認(rèn)，我們以案例分析如下。案例A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目占地 10000川，土地成本已 發(fā)生貨幣性支出5000萬元，其中支付土地價(jià)款 3500萬元， 拆遷貨幣補(bǔ)償1500萬元。另外，在本項(xiàng)目中，需要按照 1 : 1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房 60套。開發(fā)項(xiàng)目分兩期進(jìn)行建設(shè)。一期項(xiàng)目占地面積6000 m2,二期項(xiàng)目占地面積 4000 m。2016年9月，完成一期12座 500套75000川樓房建設(shè)，建安成本實(shí)際支出 7000萬元，- 期有回遷房40套，剩余的20套回遷房在二期待建。假設(shè)一 期房屋對(duì)外售價(jià)為 3000元/川。請(qǐng)確定第一期完工開發(fā)產(chǎn)品 會(huì)計(jì)成本和

3、計(jì)稅成本。該公司認(rèn)為，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回遷房的建安成本應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟绞Ｓ嗟?60套可售樓房銷售成本中，也就是460套可售樓房要承擔(dān) 500套樓房的成本， 并且由于一、二期回遷房套數(shù)和面積不等，第一期成本高， 第二期成本低，可以有效地減少前期的企業(yè)所得稅支出，獲 得遞延納稅的好處。這種觀點(diǎn)是否正確呢？我們根據(jù)會(huì)計(jì)核算的基本原則以及國稅發(fā)201631號(hào)文件分析如下：第一期商品房的會(huì)計(jì)成本1土地成本貨幣性支出為 3500+1500=5000借：開發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)5000貸：庫存現(xiàn)金/銀行存款50002第一期回遷房 40套建造支出 0X150=560借：開發(fā)成本一

4、一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)560貸：開發(fā)成本一一建筑安裝工程費(fèi)5603第二期回遷房20套因未實(shí)際發(fā)生，為反映成本的完整 性，按照預(yù)算成本或第一期成本預(yù)提入賬X20 X150=280借：開發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)280貸：預(yù)計(jì)成本一一建筑安裝工程費(fèi)4土地成本合計(jì) 5000 + 560 + 280= 58405第一期分配土地成本 5840+>6000=35046單位可售建筑面積土地成本 3504-=7單位可售建筑面積建筑成本 -=第一期商品房的計(jì)稅成本房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，拆遷補(bǔ)償主要有3種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。本案例中包 含了產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償兩種方式，作價(jià)補(bǔ)

5、償比較簡單，產(chǎn) 權(quán)調(diào)換則成為計(jì)稅成本確定的難點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換，屬于房地產(chǎn)企業(yè)以自己的開發(fā)產(chǎn)品換取被拆 遷人的土地使用權(quán)。企業(yè)所得稅稅務(wù)處理上，一般情況下作 非貨幣性交易處理，即 以物易物”處理，根據(jù)國稅發(fā)201631 號(hào)文件第七條的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職 工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、 抵償債務(wù)、 換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同 銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益 權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入的方法和順序?yàn)椋喊幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷 售價(jià)格確定。由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值 確定。按開發(fā)

6、產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。第一期回遷房視同銷售處理，銷售收入為 40X150 X3OOO=18OO。另外，對(duì)于非貨幣交易的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式， 同時(shí)涉及換入資產(chǎn)的計(jì)稅成本確認(rèn)問題，國稅發(fā)201631號(hào)文件第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用 權(quán)的，按下列規(guī)定處理：1換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投 資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出 開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用 權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng) 支付的

7、補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。2換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投 資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià) 值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該 項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本 還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。本案例中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)，暫不 確認(rèn)計(jì)稅成本，第一期40套回遷房交付后，按照其公允價(jià)值，即視同銷售收入 1800萬元計(jì)入土地計(jì)稅成本。第二期20套回遷房因未建造且沒有公允價(jià)值，不屬于 國稅發(fā)201631號(hào)文件第三十二條規(guī)定的可以預(yù)提的計(jì)稅成 本，暫按成本為0計(jì)算。另外，根據(jù)國稅發(fā)201631號(hào)文件 第三十四條的規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支 出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。這20套回遷房計(jì)稅成本可以在二期房產(chǎn)中直接列支，以后結(jié)算二期計(jì)稅 成本時(shí)，不需要再調(diào)整一期的計(jì)稅成本。該項(xiàng)目在第一期開發(fā)產(chǎn)品完工后，可以計(jì)入的計(jì)稅成本為：3500+1500+1800=6