中山房地產(chǎn)場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、中山房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)中山房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析近年來(lái)，中山房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟 ，在需求的多樣性和資源的 稀缺性共同影響下，產(chǎn)品正朝著優(yōu)質(zhì)和多元化方向發(fā)展。一方面 ，開(kāi)發(fā) 商已經(jīng)不局限于住宅本身，而把更多目光投放到小區(qū)環(huán)境的建設(shè)、居 住文化的營(yíng)造和產(chǎn)業(yè)的嫁接等方面，并衍生出如會(huì)展商務(wù)、教育社區(qū)等復(fù)合型的產(chǎn)品；另一方面，在建筑類型上也有很大的拓展，單身公寓、 酒店式公寓、小復(fù)式、類別墅產(chǎn)品作為市場(chǎng)的生力軍，受到一部分人士的追捧。過(guò)去中山樓市一直以純住宅為主，現(xiàn)在產(chǎn)品類型越來(lái)越豐富。在會(huì)展經(jīng)濟(jì)和CBD經(jīng)濟(jì)的促動(dòng)下，中山市場(chǎng)接下來(lái)將出現(xiàn)一批大致量的 商業(yè)項(xiàng)目，如正在興建的東區(qū)中心

2、商務(wù)區(qū)、財(cái)富大廈、帝璟東方的中 環(huán)商務(wù)街、南下房地產(chǎn)的盛景尚峰等專業(yè)產(chǎn)品。項(xiàng)目盈利空間加大 的同時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)水平、經(jīng)營(yíng)理念也提出很大的挑戰(zhàn)。對(duì)于大戶型的思考由于中山房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者喜好大戶型的住房 ，因此，在中山房 地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品戶型面積越來(lái)越大 ，而且，越是地段好質(zhì)素高的樓盤(pán)，越 熱衷推出大戶型。當(dāng)前，不少開(kāi)發(fā)商都將主力戶型面積設(shè)計(jì)在 120平 方米以上，在某些樓盤(pán),160平方米的房子沒(méi)有占據(jù)最佳位置 ,180平方 米的房子才被開(kāi)發(fā)商視為尊貴之選。國(guó)家宏觀調(diào)控政策初顯成效 ，中山房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)了"兩極分化”的市場(chǎng)供應(yīng)局面。緊湊小戶型和享受大戶型兩種產(chǎn)品在中山 市場(chǎng)上大顯

3、身手。然而就居民收入與需求而言 ，中山自然不能和廣州、深圳相比 ，樓 價(jià)也不可能向這些城市看齊。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步出臺(tái)，在房貸利率不斷調(diào)高與市場(chǎng)承接力有限的情況下，炒房的機(jī)會(huì)成本提高,房?jī)r(jià)上漲的空間越來(lái)越小。因此 ，就當(dāng)前中山樓市而言，開(kāi)發(fā)商更應(yīng) 該考慮中等收入階層這個(gè)最大的購(gòu)房人群，該人群需要的是戶型緊湊、朝向與景觀均好的精致兩房或者小三房。 中山房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者分析據(jù)資料顯示，在 之前，中山市房地產(chǎn)的主要消費(fèi)者年齡集中在27-33歲之間的中青年人，屬首次置業(yè)和適婚青年；主要是初中和高中及其 相等的學(xué)歷為主。同時(shí)，隨著中山市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人才引進(jìn)計(jì)劃的實(shí)施，相信在未來(lái)的三至五年里，年

4、齡在27-40歲之間的大學(xué)以上學(xué)歷的客戶群將會(huì)成 為中山市房地產(chǎn)的主要消費(fèi)群體。同時(shí)，二次置業(yè)或者多次置業(yè)的比例將逐步增多。本地居民以及在本地工作和投資的人士，是中山住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的客戶層。隨著生活水平的提高 ，其購(gòu)房能力有了很大提升，二、三 次置業(yè)已經(jīng)見(jiàn)慣不怪，其對(duì)住房的要求亦呈現(xiàn)高端和多元化的趨勢(shì)，越來(lái)越注重小區(qū)環(huán)境、生活配套、教育配套、物業(yè)管理服務(wù)和交通的 便利性等。原 因 一： 教 育 配 套就教育資源來(lái)說(shuō)，城區(qū)無(wú)疑吸引了不少多次置業(yè)人士的目光。教育 是購(gòu)房客戶的主要考慮因素之一。原 因 二： 生 活 配 套很多人認(rèn)為住在“鄉(xiāng)下”生活成本就降低了 ，可是如果你所在樓盤(pán)的 配套跟不上，

5、公共設(shè)施跟不上，生活成本同樣很高。比如一些樓盤(pán)沒(méi)有 菜市場(chǎng)，沒(méi)有小區(qū)超市，買(mǎi)東西要去幾千米以外的地方，同樣也加大了生 活成本，如果在城區(qū)工作，來(lái)往交通成本也增加不少。特別是在公共交 通跟不上的情況下，買(mǎi)一輛私家車(chē)也成為必須。因此說(shuō)，買(mǎi)房也不能只以房子本身的價(jià)格來(lái)決定，要認(rèn)真衡量一下房子的價(jià)值。長(zhǎng)期居住下來(lái)，生活成本的累積也不是一個(gè)小數(shù)目。因此，購(gòu)房客戶在購(gòu)房的時(shí)候，首先考慮的因素之一就是購(gòu)物的方便性。原 因 三： 小 區(qū) 環(huán) 境隨著中山城市的發(fā)展 才婁盤(pán)的開(kāi)發(fā)質(zhì)量也在不斷提高。近期開(kāi)發(fā)的 幾個(gè)項(xiàng)目，在園林綠化、物業(yè)服務(wù)、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)定位上都有一個(gè) 很大的提高。市中心樓盤(pán)也面臨著新的發(fā)展契機(jī)，

6、市中心配套逐漸完善，娛樂(lè)休閑、健身場(chǎng)所、教育資源、市政規(guī)劃等日趨成熟，城區(qū)功能分區(qū)明確，改進(jìn)了樓盤(pán)周邊環(huán)境。樓盤(pán)自身素質(zhì)也在不斷提高，開(kāi)發(fā)商憑借自身實(shí)力，將小區(qū)打造成各種風(fēng)情，特別是園林的設(shè)計(jì)成為開(kāi)發(fā)商 吸引高端買(mǎi)家的重要賣(mài)點(diǎn)。在當(dāng)前中山城區(qū)的不少樓盤(pán)中，園林風(fēng)格各異，花草樹(shù)木、噴泉、水池、亭臺(tái)樓閣等各種元素巧妙搭配，景色可觀可賞。社區(qū)內(nèi)也有兒童活動(dòng)中心、老人活動(dòng)中心、健身設(shè)施等。原 因 四：交 通 的 便 利 性 居住在城區(qū)，交通更加便利。而從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，城區(qū)住宅的升值潛力也更大些。原因五：物業(yè)管理服務(wù)中山人喜歡眼見(jiàn)為實(shí)、講實(shí)際、愛(ài)扎堆，這些大家都知道了 ；可中山人在這一兩年房地產(chǎn)熱潮的洗禮下，心態(tài)也慢慢發(fā)生了變化，開(kāi)始認(rèn)品牌，看開(kāi)發(fā)商實(shí)力、追求個(gè)性化居住空間。如果開(kāi)發(fā)商忽視了這些 追求，自然也就很難看清中山人荷包里到底還有多少錢(qián)，心目中還有多少需求。中山房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商分析外地開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)駐，群雄逐鹿中山樓市。近年來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)變思維，紛紛調(diào)兵遣將，把資源更多地投 向二線城市。與上海、廣州等大城市相比，二線城市的優(yōu)勢(shì)主要包括開(kāi)發(fā)成本低、市場(chǎng)空間大以及自然環(huán)境優(yōu)越等方面，以上幾點(diǎn)，加上優(yōu)越的交通條件，形成了中山吸引外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐的法寶。萬(wàn)科、中海 和中信已搶先進(jìn)入了中山市場(chǎng)，遠(yuǎn)洋、富力和保利亦劃地為盤(pán)，更多的 地產(chǎn)大鱷也將紛至沓來(lái)。外地開(kāi)發(fā)商有著雄厚的資金實(shí)力、