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1、私人房產(chǎn)出租時(shí)合法避稅方案研究一、個(gè)人出租非住房(商鋪、寫字間等)應(yīng)繳納以下稅款:1.房產(chǎn)稅:以租金收入12%計(jì)算繳納。2.營(yíng)業(yè)稅:以租金收入的5%計(jì)算繳納。3.城市維護(hù)建設(shè)稅:以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以7%計(jì)算繳納。4.教育費(fèi)附加:以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以3%計(jì)算繳納。5.地方教育費(fèi)附加:以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以2%計(jì)算繳納。6.個(gè)人所得稅:租金收入4000元以上的,減除20%的費(fèi)用,其余額為應(yīng)納稅所得額,稅率是20%。公式=月租金-相關(guān)稅費(fèi)-(修繕費(fèi)用最高800)×(1-20%)×20% 租金收入的13%7.土地使用稅:以實(shí)際占地面積(建筑面積除以容積率)為計(jì)稅依據(jù)
2、,每年8元/。(數(shù)額較小,可忽略不計(jì))8.印花稅:以合同所載金額的1計(jì)算繳納。9.價(jià)格調(diào)節(jié)基金:以以租金收入1%計(jì)算繳納。綜上,稅費(fèi)總計(jì):約為租金收入的31.61%此種方案評(píng)價(jià):優(yōu)點(diǎn):手續(xù)較少,操作便捷。缺點(diǎn):稅費(fèi)高。結(jié)論:普通租賃,稅費(fèi)過(guò)高,因此建議不采納。二、以房產(chǎn)投資作價(jià)入股的方式,應(yīng)繳納的稅費(fèi):1.個(gè)人所得稅:投資方按股權(quán)分紅的20%繳納個(gè)人所得稅。2.營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅:不再繳納。以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資時(shí),暫免征收土地增值稅,但被投資方從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的除外。3.房產(chǎn)稅:由被投資方繳納,
3、計(jì)算方法為:房產(chǎn)原值×70%×1.2%4.土地使用稅:由被投資方繳納,以實(shí)際占地面積(建筑面積除以容積率)為計(jì)稅依據(jù),每年8元/。(數(shù)額較小,可忽略不計(jì))。此種方案評(píng)價(jià):優(yōu)點(diǎn):對(duì)于投資方來(lái)講稅費(fèi)低,只有分紅的個(gè)人所得稅。缺點(diǎn):房屋應(yīng)過(guò)戶至公司名下,過(guò)戶費(fèi)用需另計(jì)。房屋過(guò)戶到公司名下,還會(huì)導(dǎo)致公司注冊(cè)資本過(guò)高,不利于公司風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。房屋過(guò)戶到公司的情形,一旦該公司破產(chǎn),該房屋存在被當(dāng)做破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)還債的風(fēng)險(xiǎn)。還應(yīng)注意投資入股,一定不能約定固定回報(bào),必須以參與分紅的形式,否則會(huì)被視為出租而收取稅費(fèi)。結(jié)論:對(duì)于投資方雖稅費(fèi)低,但是房產(chǎn)過(guò)戶到公司風(fēng)險(xiǎn)太大,因此實(shí)際操作性太小,因此不建議采
4、納。三、自有房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),應(yīng)繳納稅費(fèi):1.房產(chǎn)稅:計(jì)算方法為:房產(chǎn)原值×70%×1.2% (假設(shè)某處房產(chǎn)房?jī)r(jià)30000元/,房租為3元/天,房產(chǎn)稅約為房租的23%)2.土地使用稅:以實(shí)際占地面積(建筑面積除以容積率)為計(jì)稅依據(jù),每年8元/。(數(shù)額較小,可忽略不計(jì))此種方案評(píng)價(jià):優(yōu)點(diǎn):稅費(fèi)低,且操作起來(lái)比較簡(jiǎn)便。不牽扯到另外成立公司或房產(chǎn)另外過(guò)戶的手續(xù)及費(fèi)用。因?yàn)榉慨a(chǎn)仍在原產(chǎn)權(quán)人名下,風(fēng)險(xiǎn)也較小。缺點(diǎn):在此情形下,該自用如以公司的形式進(jìn)行,要求公司的法定代表人與該房產(chǎn)所有人必須是同一人。否則仍會(huì)被認(rèn)定為出租,按出租收取相關(guān)稅費(fèi)。自用還應(yīng)注意下列證件的吻合:房產(chǎn)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照
5、、稅務(wù)登記、身份證。如無(wú)法提供吻合證明,仍會(huì)被當(dāng)做出租,按出租收取相關(guān)稅費(fèi)。結(jié)論:稅費(fèi)低,操作也便捷,風(fēng)險(xiǎn)也較小。如果新公司的法定代表人可以是房產(chǎn)所有人,建議采納此種方案。四、以房產(chǎn)成立公司后,以公司名義出租應(yīng)繳納以下稅費(fèi):1.房產(chǎn)稅:以租金收入12%計(jì)算繳納。2.營(yíng)業(yè)稅:以租金收入的5%計(jì)算繳納。3.城市維護(hù)建設(shè)稅:以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以7%計(jì)算繳納。4.教育費(fèi)附加:以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以3%計(jì)算繳納。5.地方教育費(fèi)附加:以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以2%計(jì)算繳納。6.企業(yè)所得稅:以企業(yè)凈利潤(rùn)為計(jì)稅依據(jù),稅率是25%。(企業(yè)凈利潤(rùn)等于總收入減去總成本。因此可通過(guò)會(huì)計(jì)手段以增加企業(yè)成本的方法來(lái)規(guī)避)7.土地使用稅:以實(shí)際占地面積(建筑面積除以容積率)為計(jì)稅依據(jù),每年8元/。(數(shù)額較小,可忽略不計(jì))8.印花稅:以合同所載金額的1計(jì)算繳納。綜上,稅費(fèi)總計(jì):約為租金收入的18.61%+企業(yè)所得稅此種方案評(píng)價(jià):優(yōu)點(diǎn):稅費(fèi)中等,如能通過(guò)會(huì)計(jì)手段規(guī)避企業(yè)所得稅,稅費(fèi)將會(huì)更低。且實(shí)際操作性強(qiáng)。缺點(diǎn):在此情形下,房屋產(chǎn)權(quán)必須過(guò)戶到新成立的公司名下,過(guò)戶費(fèi)用另計(jì)。然后才能以該公司名義出租。 如無(wú)法規(guī)避企業(yè)所得稅,稅費(fèi)與自用經(jīng)營(yíng)
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