如何培養(yǎng)業(yè)主成熟度

1、好的物業(yè)管理，不僅取決于物業(yè)公司的成熟度，更取決于業(yè)主的成熟度，當(dāng)然也取決于相關(guān)法律的成熟度。    物業(yè)管理因其性質(zhì)決定，無疑是最具市場化特征的行當(dāng)之一。    所謂物業(yè)管理，依照我國物業(yè)管理?xiàng)l例，是指“業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！?#160;   首先，由誰管、怎么管是物業(yè)公司與業(yè)主雙向選擇的結(jié)果；其次，日常管理也不是由物業(yè)公司一方完成，而是由物業(yè)公

2、司與業(yè)主委員會雙方來完成。自然，管理效果也是由物業(yè)公司與業(yè)主委員會包括業(yè)主行為決定的。任何一方的不作為或行為失當(dāng)，都會影響物業(yè)擁有者的工作生活及環(huán)境秩序甚至使之陷入混亂。生活小區(qū)尤其如此。因?yàn)?，現(xiàn)如今，生活小區(qū)的許多居民住的都是公寓高層或低層樓房，也就是說，其物業(yè)許多是共有的，屬公共物產(chǎn)，從某種程度上說大家是共存共生的。    業(yè)主與物業(yè)公司，實(shí)際上是主人與管家的關(guān)系。業(yè)主將自己的物產(chǎn)委托給物業(yè)公司來管理，這是產(chǎn)權(quán)人對物產(chǎn)的一種處置權(quán)。但不是讓管家管，自己就什么都不管了。業(yè)主委員會包括業(yè)主，有責(zé)任督促、協(xié)助管家管好自己及大家的物業(yè)。  

3、;  對上述特點(diǎn)，目前我國許多物業(yè)公司及小區(qū)居民仍缺乏足夠的認(rèn)識。最明顯的誤區(qū)是：物業(yè)公司認(rèn)為我就是來管業(yè)主的而缺少服務(wù)意識；而業(yè)主則認(rèn)為我就是享受服務(wù)的而缺少參與管理、監(jiān)督管理的意識，缺少公共意識、責(zé)任意識。這種認(rèn)識上的誤區(qū)以及對雙方責(zé)權(quán)利的模糊認(rèn)識，加之相關(guān)制度的缺失及職業(yè)素養(yǎng)、個人素養(yǎng)的欠缺，就帶來許多問題，產(chǎn)生許多矛盾。    物業(yè)公司方面，不尊重業(yè)主權(quán)利，擺不正自身位置，管理特別是收費(fèi)管理缺乏公開透明；只注重贏利，忽視自身管理服務(wù)方面存在的問題，如人員素質(zhì)不高、服務(wù)意識和技能不強(qiáng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平低下等，不能按照合同工要求

4、為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。    業(yè)主方面，業(yè)主的物業(yè)知識缺乏，部分業(yè)主習(xí)慣于過去的“無償福利型”服務(wù)，缺乏“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)意識，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低，致使物業(yè)企業(yè)生存困難，服務(wù)難以為繼；有些業(yè)主將違章建筑、治安問題、垃圾費(fèi)收取問題、毀綠種菜等不完全屬于物業(yè)管理方面的問題也完全歸罪于物業(yè)公司，而不知或無視物業(yè)公司無行政執(zhí)法權(quán)的事實(shí)；有的業(yè)主將前期開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)遺留的配套設(shè)施、房屋質(zhì)量等“先天不足”帶來的后遺癥等問題也視為物業(yè)管理問題，并以此為由少繳費(fèi)或不繳費(fèi)等。    許多小區(qū)未成立業(yè)主委員會，一些成立業(yè)主

5、委員會的也未履行相應(yīng)責(zé)任，甚至有的借此謀利，等等。業(yè)主知情權(quán)和選擇權(quán)無法得到保證、設(shè)施收益權(quán)屬模糊、業(yè)主委員會無社團(tuán)法人地位等問題，也時常困擾著住宅小區(qū)的物業(yè)管理。    由上述問題造成的業(yè)主與物業(yè)公司的種種糾紛、業(yè)主與業(yè)主委員會的糾紛不時在現(xiàn)實(shí)生活中上演。    自1981年深圳成立第一家物業(yè)公司起，我國的物業(yè)管理發(fā)展已有30多年的時間，而國外發(fā)達(dá)國家已有100多年。物業(yè)管理實(shí)際上考驗(yàn)的不僅是物業(yè)公司的水平，更是對業(yè)主自治能力的檢驗(yàn)。因?yàn)?，選擇不選擇物業(yè)公司、選擇什么樣的物業(yè)公司，業(yè)主是有法律授權(quán)的。所以，好的物

6、業(yè)管理，不僅取決于物業(yè)公司的成熟度，更取決于業(yè)主的成熟度，當(dāng)然也取決于相關(guān)法律的成熟度。情況可以拒交或少交?想不交可以不交：怎樣才可以拒交物業(yè)費(fèi)(不是教你詐)：對于不在業(yè)主繳納范圍內(nèi)的，可以拒絕繳納；2.服務(wù)質(zhì)量過差可暫時拒交；3. 提供未約定或未經(jīng)業(yè)主同意的服務(wù)時，業(yè)主有權(quán)拒交不住未必全交：正常的物業(yè)費(fèi)用繳納從交鑰匙的第二個月開始。收房后從未入住的，經(jīng)確認(rèn)，可以按照70%繳費(fèi);入住后(含房屋裝修)，但不使用住房，經(jīng)確認(rèn)，連續(xù)使用不超過六個月的房屋，從第七個月開始，物業(yè)費(fèi)按照70%繳納。以下幾種情況可以不交物業(yè)管理費(fèi)1、因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題還未交房，物業(yè)費(fèi)是由開發(fā)商繳納；2、將房屋出租，租賃合同中

7、注明了物業(yè)費(fèi)有租住戶繳納的；3、物業(yè)公司未履行合同的服務(wù)責(zé)任的，全體業(yè)主可以拒交，但要有有力的證據(jù)；4、物業(yè)公司沒有和業(yè)主簽合同；小區(qū)暖氣不通拒交物業(yè)費(fèi)（圖片來源網(wǎng)絡(luò))5、物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；6、物業(yè)公司沒有物價管理部門各項(xiàng)審批文件原件；7、物業(yè)公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；8、物業(yè)公司不經(jīng)業(yè)主許可自行增加的收費(fèi)項(xiàng)目小區(qū)物業(yè)服務(wù)不好。如何維權(quán)?1、首先，要有針對性的記錄違約事件發(fā)生的時間、地點(diǎn)、情況，保留好相應(yīng)的證據(jù)，可以采取拍照、攝像或文字記錄對方簽字的方式;2、其次，采取談判的方式，在應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)的時候要變被動為主動，主動去和物業(yè)公司交涉，告訴他們哪里做得

8、不對，不應(yīng)當(dāng)收取你的物業(yè)費(fèi)或是少收物業(yè)費(fèi)，并保留好交涉的記錄。一旦物業(yè)公司起訴拖欠物業(yè)費(fèi)，業(yè)主可以有理有據(jù)地辯駁并非惡意拖欠。業(yè)主應(yīng)該及時維權(quán)（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）3、鑒于享有物業(yè)服務(wù)合同解除權(quán)的是業(yè)主委員會而不是單個業(yè)主，業(yè)主要及時向業(yè)主委員會反應(yīng)訴求，沒有成立業(yè)主委員會的要積極與當(dāng)?shù)氐慕值擂k、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府溝通，早日成立業(yè)主委員會以便日后的維權(quán)。大家都知道居住在小區(qū)里的住戶，都是應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)。但是如果出現(xiàn)一些意外情況，不少人會想到拒交物業(yè)費(fèi)。其實(shí)，不少業(yè)主對于物業(yè)問題存在很多誤區(qū)，下面小編就來告訴大家業(yè)主常見七大誤區(qū)。誤區(qū)一：沒入住就不交物業(yè)費(fèi)小趙購買的新樓馬上就要交房了,可每天的工作忙得焦頭爛

9、額,下周又要出差,這一走就是幾個月.不巧的是,小趙的太太上個月公派留學(xué)去了美國.交房的事倒是可以交給老媽,可物業(yè)費(fèi)小趙想暫時不交,畢竟自己和太太這段時間都不會入住,沒有享受他們(物業(yè))的服務(wù).政策解讀:國家發(fā)改委,建設(shè)部頒布的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法中規(guī)定,物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括:管理服務(wù)人員的工資,社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行,維護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;辦公費(fèi)用; 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用;經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用.律師說法:從物業(yè)費(fèi)含蓋的

10、內(nèi)容來看,小趙理解的服務(wù)有一定的局限,因?yàn)槲飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;辦公費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊等,都是物業(yè)管理的組成部分.所以小趙在購買房屋以后,不管住與不住,都應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi),這一點(diǎn)不容置疑.誤區(qū)二：未簽物業(yè)合同不交物業(yè)費(fèi)艾某經(jīng)營的網(wǎng)吧坐落于某市的一小區(qū)內(nèi).2003年7月,小區(qū)業(yè)主委員會,住宅樓業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托合同.合同簽訂后,物業(yè)公司按約定進(jìn)行了物業(yè)服務(wù),可艾某以其與物業(yè)公司之間沒簽物業(yè)合同,物業(yè)公司提供的服務(wù)不多為由,拒絕交納物業(yè)費(fèi).物業(yè)公司訴至法院,要求艾給付拖欠的物業(yè)管理費(fèi) 3611元.政策解讀:根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定,在業(yè)主

11、委員會依法成立后,業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同,對全體業(yè)主具有約束力.如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同,但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù),業(yè)主則應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用,作為對其已提供服務(wù)的補(bǔ)償.因此,未簽訂物業(yè)合同或物業(yè)公司未提供資質(zhì)證明,業(yè)主也不可以拒交物業(yè)費(fèi).律師說法:不管小區(qū)業(yè)主本人是否與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同,只要業(yè)主委員會與物業(yè)簽了合同,甚至幾方之間均未簽立合同但物業(yè)已提供服務(wù),就該對物業(yè)已提供的服務(wù)予以補(bǔ)償,否則訴諸法律法院也將判居民敗訴.誤區(qū)三：對物業(yè)服務(wù)不滿意不交物業(yè)費(fèi)某花園的一位胡姓業(yè)主反映:物業(yè)管理公司的管理混亂,衛(wèi)生狀況很

12、差,盜竊案件頻頻發(fā)生,業(yè)主們有意見,采取拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的方式表達(dá)不滿,還有 100多個業(yè)主聯(lián)合簽名要求更換物業(yè),可是,物業(yè)公司反而把拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主告上法庭,不僅要其補(bǔ)交所有物業(yè)管理費(fèi),還要追加滯納金.服務(wù)不到位就可以交物業(yè)費(fèi)嗎（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）政策解讀:如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn),說明服務(wù)質(zhì)量不到位.小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題,應(yīng)該由小區(qū)業(yè)主委員會進(jìn)行監(jiān)督.出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價格不符的問題,可以通過業(yè)主委員會直接與物業(yè)管理公司交涉,甚至可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)管理公司來管理小區(qū).律師說法:建議沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)要盡快成立業(yè)主委員會,加強(qiáng)對服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督與管理.至于物業(yè)

13、管理收費(fèi)出現(xiàn)糾紛,可以通過業(yè)委會與物業(yè)之間的溝通來解決,一旦進(jìn)入了司法程序,業(yè)主也還可以根據(jù)合同約定,向法庭提供因?yàn)榉?wù)質(zhì)量不到位導(dǎo)致拒繳物業(yè)管理費(fèi)的證據(jù),最后由法庭裁決.誤區(qū)四：對社區(qū)大環(huán)境不滿意不交物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司的工作人員說,許多業(yè)主對物業(yè)公司的要求超出了合理范圍.他們認(rèn)為物業(yè)公司只要收了錢,就應(yīng)對業(yè)主的一切損失負(fù)責(zé).比如,業(yè)主王先生住在順義櫻花園三區(qū),距離首都機(jī)場很近,所以經(jīng)常有飛機(jī)在小區(qū)上空經(jīng)過.轟隆隆的聲音吵得他們根本無法休息.王先生認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位,他有權(quán)不交錢.還有業(yè)主反映自己所住小區(qū)周圍公交車少,銀行少等問題,許多業(yè)主都要求物業(yè)來解決,甚至有人提出物業(yè)雇用的保安應(yīng)保障業(yè)主

14、的人身安全.政策解讀:物業(yè)費(fèi)是否交納所對應(yīng)的義務(wù)是物業(yè)公司在履行物業(yè)管理職責(zé)時是否已按照物業(yè)管理合同的約定履行了其應(yīng)盡之合同義務(wù)和責(zé)任.而業(yè)主所提出的相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目問題, 尤其是與買賣合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)相關(guān)的問題,因分屬不同的法律關(guān)系,除非有特殊約定,否則不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的合法抗辯理由律師說法:業(yè)主的要求就是少花錢多辦事,做到物有所值甚至是物超所值.但具體到服務(wù)上,有許多軟性的東西很難做到,而且眾口難調(diào).這個問題實(shí)際上已超出了物業(yè)公司的管理能力范圍.機(jī)場是以前就存在的,業(yè)主如果無法承受它的噪聲當(dāng)初完全可以不買這里的房子.物業(yè)總不能去建議拆掉機(jī)場.對于該小區(qū)周圍公交車少,銀行少等問題,許多

15、業(yè)主都要求物業(yè)來解決,甚至有人提出物業(yè)雇用的保安應(yīng)保障業(yè)主的人身安全.這些都是不對的。誤區(qū)五：法不責(zé)眾跟風(fēng)不交費(fèi)北京市某小區(qū),剛開始有兩三家業(yè)主不交費(fèi),物業(yè)一般不會采取強(qiáng)制性措施.但是這兩三家不交物業(yè)費(fèi)會給已經(jīng)交了的業(yè)主起到不好的"模范帶頭"作用,許多本就不愿交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主看到別人不交也沒事,就開始模仿.你不交不是沒事嗎,我也不交,這種影響就像傳染病,有很多業(yè)主跟風(fēng).但久而久之,越來越多的人加入不交費(fèi)的行列,物業(yè)費(fèi)就更加難收.物業(yè)及業(yè)主總是無法互相理解（圖片來源網(wǎng)絡(luò))政策解讀:物業(yè)和業(yè)主的目的是一致的.通過物業(yè)的管理工作,業(yè)主達(dá)到房產(chǎn)的保值,增值;而物業(yè)可以通過管理樹立自

16、己的品牌.如果因不交物業(yè)費(fèi)而造成物業(yè)服務(wù)跟不上,最后導(dǎo)致房產(chǎn)貶值的話,業(yè)主的利益就會有更大的損失.律師說法:不交物業(yè)費(fèi)對其他業(yè)主具有自然的誘惑力,不交費(fèi)可能被跟風(fēng)的業(yè)主認(rèn)為是一種可以取巧的機(jī)會;對欠費(fèi)業(yè)主來說,他需要動員周圍的鄰居也拒絕交費(fèi),以達(dá)到法不責(zé)眾的效果;而他的鄰居發(fā)現(xiàn)可以通過不交物業(yè)費(fèi)來滿足自己的利益時,也會踴躍行事的.因?yàn)樵谒麄兛磥矸蓵葢土P那些帶頭不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主.其實(shí), 業(yè)主個人不交費(fèi),自己的房產(chǎn)得不到有效維護(hù),損失的是自己的利益.交了費(fèi)不等于認(rèn)可了物業(yè)的服務(wù),業(yè)主可以理直氣壯地要求改善服務(wù).不交費(fèi),按法律規(guī)定都沒有資格當(dāng)業(yè)主委員會委員,如果因此造成小區(qū)成立不了業(yè)主委員會,那

17、業(yè)主連轟走自己不滿意的物業(yè)公司都無法做到,還會被物業(yè)告上法庭.誤區(qū)六：對物業(yè)公司捆綁式服務(wù)不滿不交物業(yè)費(fèi)為了收取物業(yè)費(fèi),某些物業(yè)公司以停水停電,拒絕向業(yè)主提供相關(guān)配套服務(wù)等方式,催迫業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi),這種"捆綁服務(wù)"方式現(xiàn)在被普遍復(fù)制.業(yè)主張女士因?yàn)猷徏乙崎T糾紛,拒絕繳納物業(yè)費(fèi),今年她孩子上小區(qū)幼兒園,被告知必須出具物業(yè)公司的完費(fèi)證明,才能享受業(yè)主優(yōu)惠待遇,他們稱之為"捆綁式服務(wù)".而業(yè)主認(rèn)為優(yōu)惠待遇是開發(fā)商在合同上承諾的,物業(yè)無權(quán)干涉.業(yè)主李先生因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)糾紛被拒絕使用小區(qū)內(nèi)的健身房,對于物業(yè)公司的這種"捆綁在物業(yè)費(fèi)上的服務(wù)",李先生

18、認(rèn)為健身房是全體業(yè)主所有的,有權(quán)利使用.但目前他沒有辦法,法律訴訟的成本太高.可以說,物業(yè)公司"捆綁式收費(fèi)"正在成為集中反映的問題,同時還有物業(yè)公司普遍效仿.政策解讀:根據(jù)有關(guān)規(guī)定,會所等設(shè)施從原則上講不能收費(fèi),但因維修,養(yǎng)護(hù)需要費(fèi)用,業(yè)委會可以委托物業(yè)公司進(jìn)行收費(fèi)管理,費(fèi)用歸全體業(yè)主支配.如協(xié)商不成,業(yè)主可以通過法律起訴,要求開發(fā)商履行承諾.物業(yè)公司也可以起訴業(yè)主,要求業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi).律師說法:一般而言,小區(qū)內(nèi)的健身房,俱樂部,游泳館屬于配套設(shè)施,攤?cè)肓诵^(qū)的建設(shè)成本,產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主所有,按照"我的東西,我使用"的原則,業(yè)主有權(quán)利使用這些設(shè)施.業(yè)主采取拒繳物業(yè)費(fèi)的方式抵制物業(yè)管理服務(wù)的某些做法,是不成熟的行為.若對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量存在異議,可以通過正常的渠道,正常的手段,合法合理地解決誤區(qū)七：對物業(yè)公司利用公用面積經(jīng)營不滿不交物業(yè)費(fèi)楊小姐