農居點用地整理計劃

1、農居點用地整理計劃一、概述農村居民點用地是指各鄉(xiāng)鎮(zhèn)管轄范圍內的所有村莊用地，包括農村居民居住的主房占地、附房占地以及曬場、庭院、宅旁綠化、圍 墻等用地，也包括村內基礎設施和公共設施用地。 除建制鎮(zhèn)政府駐地 的城鎮(zhèn)建成區(qū)以外，一般集鎮(zhèn)、中心村均在此范圍之內。農居點整理， 是指通過對已有農居點用地的深化加工、改造、調整及整治，消除原 有農居點土地利用中對社會經濟進展起制約或限制作用的因素，促進土地利用的有序化、集約化、合理化和科學化，從而提高土地利用率 的一項土地利用治理工程。根據國內外經驗，通過對農村居民點用地 進行整理，退宅還田，可增加耕地 5%左右。 根據臺州縣土地利用 總體規(guī)劃下達到本縣的

2、土地利用控制指標， 在規(guī)劃期內必須通過土地 開發(fā)，土地整理及復墾新增耕地700公頃，因此必須在全縣開展縣域、 鎮(zhèn)域規(guī)劃和村域規(guī)劃，實施農居點遷村并點，整治空心村，嚴格農村 宅基地治理，合理調整城鄉(xiāng)居民點用地結構，以保證規(guī)劃目標實現。二、農居點用地現狀分析（一）農村居民點用地現狀及存在的主要問題1、人均農居點面積過高。*年全縣農村居民點用地3551.35公 頃，占全縣居民點及工礦用地的 65.47%,與全縣耕地總量27686.79 公頃相比，農居點用地與耕地的比例為 1:7.80。全縣*年末農村人口 40.92萬人，人均農居點用地為86.79平方米，而且各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的實際情 況差異較大，因此，整理潛力

3、非常大2、村莊規(guī)模偏小。根據*年*縣統計年鑒，全縣共有1019個村 委會，而農村人口為40.92萬人，平均每村的人數是402人（表2）, 若按1892個自然村統計，則每村的平均人數為 216人，據調查，最 小的自然村的人口只有幾十人，可見村莊的自然縮并有很好的前景。3建筑密度大，容積率低。由于缺乏村鎮(zhèn)改造的統一規(guī)劃，不 同年代、不同結構的新舊建筑物相互交替、見縫插針式地排列，雖然 偶有新蓋農房零星分布，但基本上都是連在一起的。八十年代以前的 房子以一層簡易房為主，占地面積很大，八十年代以后的房子以二、 三層磚木結構為主，三層以上的樓房不多見，這樣就形成了建筑密度 大，容積率低的狀況。據估算，大

4、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑容積率普遍為1.52.0左右，建筑密度一般都在 0.8以下。4、生活設施差，環(huán)境較為惡劣。在舊農村居民點中，公共設 施很不完善。由于建筑密度大，村內路窄巷小，而且七拐八彎，甚至 穿居住廳堂而過，一般的交通工具難以入內。排污下水道設施幾乎是一片空白，露天臭水溝在房前屋后通過，老式廁所及豬牛圈就近分布。 每到夏天，蒼蠅蚊子就多，環(huán)境衛(wèi)生較為惡劣。部分丘陵山區(qū)農村居 民點，其生活用水難以保證，大部分是以坑塘儲水作為生活用水，甚 至包括飲用水，其衛(wèi)生標準很難符合要求。這樣的居住生活環(huán)境已和 當前農村經濟進展水平格格不入。假如不進行改造完善，那么其居住 利用價值將逐步喪失。（二）成因分析農村

5、居民點這種粗放型利用現狀，能得以維持到現在，有其一 定的背景和原因，這些背景和原因也是構成實施農村居民點整理的主 要阻礙，增加了整理過程中的難度。1、農村宅基地產權制度模糊。雖然我國民法通則和土 地治理法中都明確規(guī)定，農村宅基地屬農業(yè)集體經濟組織所有，但 在實際操作中，農業(yè)集體經濟組織的所有權難以得到真正體現。 長期 以來人們對農村宅基地所有權普遍存在一種觀念上的偏差，認為宅基地可以祖祖輩輩繼續(xù)下來，是一種私有財產，自己不使用，也不準別 人使用，即使閑置、拋荒，別人也無權過問，宅基地主人擁有使用的 權力，卻沒有合理使用的義務。我國也沒有相關法律條文來限止農村 宅基地的閑置，這樣，舊宅基地的閑置

6、現象就難以得到有效控制。2、住宅建設各自為政，缺乏統一規(guī)劃。目前大部分農村居民 點都是經過漫長歲月逐步形成的。 不同年代、不同結構的建筑物相互 交錯。常?？梢钥吹皆谝黄?60年代的磚木結構住宅群中，豎立起幾 棟90年代的三、四層新式農村樓房。由于缺乏舊村鎮(zhèn)改造的統一規(guī) 劃，新式農村建筑也就順其自然地在舊建筑群的空地上建造起來。這種新、舊交替的形式，無疑增加了舊居民點改造的成本，新房的主人 往往成為舊居民點改造的主要抵制者， 隨著年代的推移，更新的住宅 又在不斷地落成，這樣形成一種惡性循環(huán)。3、耕地保護意識不強。雖然“保持耕地總量動態(tài)平衡”已成 為我國土地治理的戰(zhàn)略目標，但在農民心中，并沒有真正

7、樹立起耕地 保護的強烈意識。受當前農業(yè)比較效益低下的影響， 耕地拋荒現象時 有發(fā)生，住宅建設大量侵占耕地，盡管在占用耕地方面，有一定的經 濟約束機制，這種經濟約束機制在節(jié)約用地方面也起到了一定作用， 但還無法從根本上控制對耕地的占用。 在占用耕地建新房和舊村鎮(zhèn)改 造二者選擇中，選擇后者的人并不多。這在一定程度上，也反映了農 民的耕地保護意識不強。4、資金來源難以保證。農村居民點整理，需要的資金是巨大的，從拆遷、平整、生活基礎設施完善，到新房建設，都需要投入大量資金。例如浙江省臨海縣縣場鄉(xiāng)在墾番村168戶搬遷整理過程中，僅道路、供水、排水、有線電視、電話等基礎設施建設就已投入1200 萬元。資金

8、能否落實、渠道是否穩(wěn)定，是農村居民點整理順利進行的 基本保障之一。目前由于各地經濟進展水平不同，經濟實力各有差異， 非凡是集體經濟相對薄弱，使得所需資金難以得到可靠的保障，這給農村居民點整理工作帶來困難。三、農村居民點用地整理潛力分析為了適應浙江省人多地少、土地資源不足、用地緊張的實際情 況，省城鄉(xiāng)建設廳于1994年制定了浙江省實施<村鎮(zhèn)規(guī)劃標準 >的有關規(guī)定，對村鎮(zhèn)規(guī)劃的人均建設用地按*年土地利用現狀變更資料，*縣人均耕地為0.78畝，對比 浙江省實施（村鎮(zhèn)規(guī)劃標準）的有關規(guī)定，中心鎮(zhèn)人均建設用地最 高標準為120平方米，而一般鎮(zhèn)不能超過80平方米，即使是新建村鎮(zhèn)

9、， 其人均建設用地最高限也只有 150平方米.*縣人均農居點用地現狀 為86.79平方米，而且不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)差異較大，最大的街頭鎮(zhèn)人均用地達 107.99平方米，這一數字較大程度地超出規(guī)定指標，因此，農村居民 點整理潛力較大，整理工作勢在必行。但眾所周知，農村居民點整理是一項長期的、復雜的工作，不可能一蹴而就，人均農居點面積若要從現狀水平下降到規(guī)定指標，需要一個非常長的期間，其時間跨度將遠遠超出浙江省土地利用總體規(guī)劃的末期XX年。因此，在具體推算*縣農居點用地潛力時，選擇指標標準應非常謹慎， 要盡可能多地考慮規(guī)劃實施的可行性，要害是要嚴格控制指標。1.農村占房人口的確定在人口猜測專題中已經得到 XX

10、年和XX年各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村人口數， 但此數據并不能完全代表實際農村房房占有者的人數 ，本次規(guī)劃中， 采用以下公式求取2、農村居民點進展趨勢和遠景目標(1)進展趨勢隨著社會經濟的不斷進展，城鎮(zhèn)化率將逐步提高，一方面，大 量農村人口遷往城鎮(zhèn)，另一方面，自然村居民將逐步遷入中心村.因此，今后我縣農村居民點進展的趨勢主要表現在以下幾個方面：農村居民點規(guī)模逐步縮小.農村居民點數量逐步減少中心村規(guī)模將逐步擴大，而自然村將逐步消失(2)農居點進展遠景目標根據社會經濟可持續(xù)進展的要求，參照國內外城市化進展的歷 程，我們提出了以下遠景目標：農村人口在XX年基礎上進一步減少；人均農居點用地面積達90平方米以上；自然村消

11、失，全部農村人口居住在中心村里3、農居點整理潛力測算根據各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均用地現狀、規(guī)劃年農村占房人口、農居點遠景 進展目標，按以下步驟進行：(1)規(guī)劃年人均指標的計算由公式 a=a0-k(a0-ae)計算得到規(guī)劃年人均指標。:其中:a-規(guī)劃年人均指標a0-基期年人均指標k-規(guī)劃期間指標幅度占整個調整幅度的百分比ae-遠景人均指標，本規(guī)劃確定為90平方米(2)規(guī)劃年農村居民點用地規(guī)模計算由公式b=a*p計算得到，式中,b - 規(guī)劃年農居點規(guī)模a - 規(guī)劃年人均指標 p - 規(guī)劃年農居點占房人口(2)規(guī)劃期間農居點整理潛力計算規(guī)劃年與基期年農居點規(guī)模之差b - a即為整理潛力.。為了使規(guī)劃具有可選擇性，

12、我們根據k值的不同，制定了五套 方案，其中k值分別取30% 40% 50% 60% 70%并由遠期數值推 算近期結果，見表7。表8規(guī)劃期完成農居點整理目標的百分比單位：差異并不大，但和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的整理結果則差異較大，從方案一至 方案五，整理力度不斷提高，與農居點建設目標也越來越接近.若按折 中方案，即方案三計算，則XX年人均用地指標為84.74平方米，1997 XX年全縣可整理出土地 352.47公頃.四、農居點用地整理規(guī)劃（一）規(guī)劃原則1、在已編制村鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下進行農居點整理；2、嚴格控制土地供給量，正確引導需求；3、主動盤活存量用地，轉變土地利用方式，促使農居點用地從粗放利用向集約利用轉變；

13、3、從實際情況出發(fā)，明確目標、逐步整理、循序漸進、不斷 深化；（二）初步規(guī)劃根據實踐經驗分析，農居點用地的總量控制，必須以人均農居 點用地指標嚴格控制入手，針對具體現狀，制定人均用地指標，非凡 是上限指標，一旦人均用地達到臨界值，該區(qū)域的農居點建設不得再 增加用地，只能從存量土地中挖潛整理補充。浙江省下達*縣*年至XX年的規(guī)劃主要控制指標，要求補充耕地量733.33公頃,*縣補充耕地的途徑主要是農田整理、農村居民點 用地整理、廢棄耕地復墾、土地開發(fā)、退園還耕等。根據這樣一個總 體要求以及*縣農居點用地現狀及潛力，提出農村居民點用地整理目 標為：至XX年農村居民點整理退宅總量為 352.47公頃

14、，其中整理 退宅還耕量為264.35公頃（按75%T算）；近期農村居民點整理退宅 總量為22.21公頃，其中整理退宅還耕量為16.66公頃（按75%+算）, 各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農居民點整理量、退宅還耕量。（三）、農居點用地整理主要方法*縣境內有平原、崗臺地、山地等各種地形地貌，而且各地自 然條件、經濟條件迥異，所以農居點用地整理應從實際出發(fā)，按不同 區(qū)域條件采取不同類型的方法才切實可行。 以下是適應不同區(qū)域的四 種農居點用地整理方法：（1）城郊結合部農村城鎮(zhèn)化型土地整理城郊與城鎮(zhèn)距離很近，經濟水平較高，農民的思想觀念更新快， 有較強的農村城鎮(zhèn)化趨勢。在整理這部分農居點用地時，應將舊村改 造規(guī)劃與城鎮(zhèn)總

15、體規(guī)劃相連，主動提倡建公寓式樓房，一般要求統建 聯建，這樣可以降低人均用地面積，提高土地利用率。同時考慮到農 村的實際情況，可將生產設施集中化，統一建設曬場、農具堆放地。(2)小村并點型土地整理自然村大多為歷史上農民為方便生產而散居后逐步形成的，全 縣五十戶以下的自然村落有許多， 一些自然村甚至只有幾戶人家，而 且往往離行政村較遠。居民點的分散有許多不利之處：第一、行政治 理不便。由于村落，分散使鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村對其治理難以同步到位，一 些政策、措施不能立即下達實施，使治理滯后，產生許多的矛盾和問 題。第二、不適應社會主義縣場經濟需要，信息傳播慢，接受外界信 息的過程較長，難能緊跟社會進展的步伐，

16、從而使經濟水平提高較慢， 人民生活水平改善趨緩。第三、基礎設施、公共設施難配套。由于居 民點分散，地形地勢限制，無法進行村村“三通”。同時由于經濟進 展水平的限制，不可能為眾多的小村落同時進行公共基礎設施配套建 設，使得許多小村莊衛(wèi)生條件差，設施不齊全現象嚴重。對于這樣的 村莊基層政府應統一組織，將其進行遷并，采用就近相并的原則，將 自然村遷向最近的行政村，原則上各行政村建立一個中心村， 小村并 點要打破村民小組界線，一個村民小組建立一個自然村，對于原來歷 史上形成兩三個以上村民小組在一個自然村的， 保持不變。在遷村過 程中要從實際出發(fā)，優(yōu)化小村遷并方案。農戶建新房時要嚴格按照國 家標準審批宅

17、基地，并將原來的小村舊址進行復墾還耕。 這樣將零星 變?yōu)榧校缺阌谡卫恚帜茉黾痈孛娣e。(3)小村控制型土地整理十戶以上到幾十戶的小村莊在平原與丘陵低山地區(qū)都比較普 遍。該類村莊交通條件一般，較近于行政村，但一時難以遷并。對于 這樣的村莊，尤其交通不便的皈中小村，可以采取控制村莊規(guī)模、在 建新房中逐步向中心村集中的方法， 在統一規(guī)劃指導下，主動鼓舞其 到中心村建新房，回收舊宅基地以便退宅還田。也可以先將閑置地、 廢棄地進行有償使用，再逐步改造舊宅基地，使村莊布局逐漸合理。 該類村莊著重考慮的是在規(guī)劃期內建房不能再占用耕地，其用地規(guī)模牢牢控制在現有范圍之內，甚至縮小或遷移。(4)中心村型

18、土地整理中心村的規(guī)模一般為幾十戶到數百戶， 其用地范圍較大，在平 原地區(qū)和經濟發(fā)達地區(qū)，這樣的中心村很具有代表性。中心村的農居 點用地整理要強調規(guī)劃的核心指導作用， 合理調整布局，走滾動式開 發(fā)利用之路，切實做到先拆舊后建新，并按標正確定宅基地面積。提 倡兩戶以上的農民聯合建房，將群眾住房建設與基礎設施建設相結合， 統一修建道路，統一平整土地和圍填基礎，統一安裝電網和自來水， 統一澆制基礎，促使群眾更加支持舊村改造工作。 有些地方還可以為 四周村落的遷村并點工作制造示范效應。 基層政府也可以用獎勵村集 體農居建設用地指標的方法，把廣大農民的農居點用地整理主動性調動起來，推動農村集約利用舊宅基地

19、、閑置地、廢棄坑塘的工作，走 出一條耕地總量穩(wěn)中有升，村鎮(zhèn)建設不斷進展的新路子。五、實施農村居民點整理的對策1、加強村鎮(zhèn)建設規(guī)劃，合理安排村鎮(zhèn)用地村鎮(zhèn)建設規(guī)劃是合理利用土地，統籌安排各項用地的重要手段C 目前農村居民點內部結構混亂、 布局零亂、生活基礎設施難以完善的 現狀，與缺乏村鎮(zhèn)建設統一規(guī)劃是緊密相連的。通過規(guī)劃，合理安排 各項基礎設施建設，科學地進行功能分區(qū)，把村鎮(zhèn)用地分為生產區(qū)、 居住區(qū)和公共服務區(qū)，優(yōu)化內部結構，可以提高各類用地的規(guī)模效益， 也有利于各類用地的環(huán)境建設。因此，加強村鎮(zhèn)建設規(guī)劃，是農村居 民點整理最基本的要求。即使由于資金原因，一時難以保證規(guī)劃的全 部實現，但也可以有針對性地引導農民擇址建房， 逐步使規(guī)劃得以實 施。必須杜絕農戶自行選址，各自為政的住宅建設，否則會使農村居 民點進展陷入一個惡性循環(huán)之中。2、強化耕地保護機制耕地保護是我國的基本國策，但與計劃生育基本國策比較，其 重視程度還不如計劃生育的貫徹。耕地保護意識必須在農民心中深深 樹立。相應的耕地保護機制應該加強