國際甲級(jí)寫字樓

1、1、 頂級(jí)物業(yè)(國際寫字樓) (1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。 裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等。 配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活

2、設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會(huì)餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館。 電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時(shí)間30秒左右。 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。 (2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。 (3)客戶進(jìn)駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。 (4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算

3、機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。 (5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。 (6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。 (7)智能化：3A5A (8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。 2、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓) (1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的

4、辦公樓建筑媲美。 裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等。 配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。 (2)建筑規(guī)模

5、：15萬平米。 (3)客戶進(jìn)駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。 (4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。 (5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)。 (6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。 (7)智能化：3A及3A以上。衡量標(biāo)準(zhǔn)國際甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓地理位置位于中央商務(wù)區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施。位于寫字樓聚集區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施。停車車位至少每150平方米有一個(gè)停車位，對(duì)于綜合用途的項(xiàng)目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供

6、至少每200平方米有一個(gè)停車位，對(duì)于綜合用途的項(xiàng)目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供大廈品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的交付；架空地板；龍骨吊頂配備充足的燈光（最少500Lux）；為客戶提供最少每平方米90Va的電源供應(yīng)；配有后備電源；24小時(shí)分別提供冷暖水；每平方米最少承重為250公斤，等等。標(biāo)準(zhǔn)的交付，架空地板、充分的電源供應(yīng)并配有后備電源，如項(xiàng)目有一定規(guī)模的商場，則需有單獨(dú)的寫字樓入口。凈高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）電梯每3層一部電梯等候時(shí)間不超過30秒電話線平均每12平方米有一根電話線并提供ISDN，DDN，T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務(wù)設(shè)施。平均每20平方米有一根電話線物

7、業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗(yàn)的國際知名物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗(yàn)、有知名度的物業(yè)管理公司租或售基本不出售對(duì)于連續(xù)幾個(gè)樓層的銷售是可行的，但如果單層或部分樓層銷售于小業(yè)主或投資客戶，則會(huì)引起大廈的管理以及維修事宜得房率整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為70，空間少柱 。70% 或更高空調(diào)4管制空調(diào)系統(tǒng)4管制空調(diào)系統(tǒng) 國際甲級(jí)寫字樓（GRADEAOFFICE)標(biāo)準(zhǔn)1、交通便利，基礎(chǔ)建設(shè)完備，位于城市CBD，行政配套齊全2、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，氣勢宏大，外立面裝修質(zhì)素較高3、平均每200平方米至少1個(gè)車位4、樓層吊頂后凈高2.6米以上5、平均每5層有一部電梯服務(wù)，等待時(shí)間不超過30秒6、每平方米

8、最少具備5060瓦電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施7、平均每20平方米建筑面積有一根電話線，提供或支持DDN、ISDN線路，備有視像會(huì)議設(shè)備8、提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和24小時(shí)空調(diào)供應(yīng)9、擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司10、設(shè)施齊備，包括有銀行、郵局、商務(wù)中心及餐飲等系列配套，且均以服務(wù)于大廈客戶為主 四大國際測量師行四種說法記者于是向有關(guān)專家求證了關(guān)于寫字樓的一些分類與評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，來自戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴維斯物業(yè)顧問(上海)有限公司和仲量聯(lián)行的版本如下：版本一：第一太平戴維斯物業(yè)顧問(上海)有限公司據(jù)了解，由于目前尚沒有任何國家級(jí)的官方機(jī)構(gòu)對(duì)上海寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確

9、約定，因此第一太平戴維斯依據(jù)了國際上通行的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、上海寫字樓的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)，并結(jié)合多年來對(duì)商業(yè)物業(yè)市場的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)而得出了一套相關(guān)的評(píng)定方法。目前，第一太平戴維斯將上海的寫字樓分為三個(gè)等級(jí)：國際甲級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓。評(píng)定上海寫字樓的級(jí)別則主要從地理位置、寫字樓硬件、軟性因素等方面作出考慮。關(guān)鍵詞：軌道交通地理位置是對(duì)寫字樓的等級(jí)評(píng)定的首選因素之一，而地理位置評(píng)定優(yōu)劣時(shí)考慮的要素主要包括了交通便利度、周邊的基礎(chǔ)建設(shè)以及軌道交通設(shè)施情況等。其中，寫字樓項(xiàng)目能否與軌道交通直接相連，是最為重要的考慮要素。在對(duì)寫字樓的地理位置進(jìn)行評(píng)定時(shí)，能夠達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的通常指在中央商務(wù)區(qū)域內(nèi)

10、的一些中等品質(zhì)的項(xiàng)目，或是處于次商務(wù)區(qū)(例如徐家匯、虹橋、外灘等)內(nèi)達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓。而對(duì)于國際甲級(jí)寫字樓而言，中央商務(wù)區(qū)的地理位置是能更好地使其成為高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)。至于乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目通常指僅符合最基本的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，或者是交付標(biāo)準(zhǔn)較差、年代已久的寫字樓，這些樓盤通常位于次商業(yè)中心。關(guān)鍵詞：凈高至少 2.7米寫字樓的硬性因素主要包括樓層的凈高、得房率、停車位數(shù)量、電梯等指標(biāo)。一般來說，國際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓項(xiàng)目的凈高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常單元分割后的得房率也應(yīng)該要至少高于70%。同時(shí)，備有充足的停車位數(shù)量，至少滿足每200平方米的寫字樓提供一個(gè)停車位。在電梯數(shù)量的配備上，

11、則需要保證每架電梯服務(wù)的寫字樓面積不超過4000平方米-5000平方米。而甲級(jí)寫字樓的參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)則相對(duì)較低一點(diǎn)，不能完全達(dá)到上述所列的內(nèi)容。在寫字樓的技術(shù)參數(shù)方面，主要從其內(nèi)部的通訊系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電力系統(tǒng)等因素考慮。通訊系統(tǒng)方面主要考慮電話直線的數(shù)量、以及是否支持ADSL、ISDN、寬帶等通訊設(shè)備。空調(diào)系統(tǒng)則主要考慮空調(diào)系統(tǒng)的配置、冷量、鮮風(fēng)量的配置等內(nèi)容。電力系統(tǒng)則主要以項(xiàng)目的總供電量及其應(yīng)急電力系統(tǒng)等的相關(guān)數(shù)字為標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵詞：只租不售判定寫字樓的軟性因素主要包括開發(fā)商的背景、物業(yè)管理公司的聲譽(yù)以及寫字樓外立面、內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)以及選用品牌等因素。其中，開發(fā)商的寫字樓營銷模式，是評(píng)定寫字樓等級(jí)的重

12、要因素之一。通常高品質(zhì)的國際甲級(jí)寫字樓或甲級(jí)寫字樓會(huì)采取只租不售的策略，即使部分面積進(jìn)行銷售，也通常為連續(xù)的幾個(gè)樓層。版本二：世邦魏理仕辦公樓部該公司在評(píng)定辦公樓等級(jí)時(shí)，有一些客觀指標(biāo)的打分標(biāo)準(zhǔn)，主要指標(biāo)內(nèi)容包括總面積、樓層面積、大樓年限、地理位置、距地鐵站距離、建筑設(shè)施、大樓設(shè)計(jì)和發(fā)展商背景，綜合下來5分為超甲級(jí)，4分為甲級(jí)，3分為乙級(jí)。關(guān)鍵詞：純租與可售型目前上海的甲級(jí)寫字樓基本有純租和可售型兩種，滬上大多數(shù)的甲級(jí)寫字樓為純租型的。對(duì)于純租的寫字樓而言，開發(fā)商持有較長期的觀念并更注重項(xiàng)目作為長期的投資而帶來的租金收益。由此因?yàn)闃I(yè)主的唯一性，可以實(shí)施綜合的市場、租賃及管理戰(zhàn)略，所以會(huì)更好的管

13、理租客的信息資料，保證物業(yè)管理的質(zhì)量以及確保整體的租金收益。可售型的寫字樓可以滿足那些希望自己擁有而非租賃的用家要求。開發(fā)商更注重通過物業(yè)出售來獲取短期的收益。由于物業(yè)出售而產(chǎn)生的多個(gè)產(chǎn)權(quán)業(yè)主，或自用或投資，他們購買目的的不同，導(dǎo)致對(duì)于租客信息資料的管理以及整體的租金收益的確比較困難。從戴德梁行和世邦魏理仕兩家國際性公司對(duì)甲級(jí)寫字樓的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)可以看出，兩家公司的標(biāo)準(zhǔn)更傾向于寫字樓的辦公設(shè)施和地理位置、交通環(huán)境，而到寫字樓上班的白領(lǐng)一族，更看中諸如交通環(huán)境、用餐方便、泊車與叫出租、洗手間等更為人性化的指標(biāo)。版本三：仲量聯(lián)行測量師事務(wù)所(上海)有限公司關(guān)鍵詞：單層面積超1000平方米仲量聯(lián)行將寫字

14、樓分為甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓，對(duì)于甲級(jí)寫字樓的衡量標(biāo)準(zhǔn)，主要包括了交房標(biāo)準(zhǔn)、建筑施工、單層面積等方面。不過相關(guān)人士表示，要被評(píng)為甲級(jí)寫字樓并不一定想要符合每一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，不過必須達(dá)到以下的多項(xiàng)指標(biāo)。同時(shí)，隨著目前市場情況的不斷變化和建筑技術(shù)的發(fā)展，以下的指標(biāo)還會(huì)不時(shí)更新。-單層面積達(dá)1000平方米或以上-層高達(dá)2.60米或以上-平均得房率為60%-65%或以上-位于浦東或浦西的中央商務(wù)區(qū)，有便捷交通-租戶包括知名本地或跨國企業(yè)-高端的交房標(biāo)準(zhǔn)-高質(zhì)的建筑施工-樓層可靈活分隔-寬敞的大廳及通道-高效的中央空調(diào)系統(tǒng)-專業(yè)的物業(yè)管理-充足的停車設(shè)施-基本的后備電源系統(tǒng)-高效的電梯管理系統(tǒng)-充足的洗手間設(shè)施-合

15、格的通訊系統(tǒng)，以支持話音及數(shù)據(jù)傳輸版本四：戴德梁行寫字樓部關(guān)鍵詞：八大特征所謂甲級(jí)寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，在我國現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里無法找到這個(gè)名詞，仔細(xì)探討會(huì)發(fā)現(xiàn)，它是在以一些像戴德梁行、世邦魏理仕等公司為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進(jìn)并流行起來的詞匯。將寫字樓按照其綜合實(shí)力不同，劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)。從一般意義上講，國際上判斷甲級(jí)寫字樓有8大特征：管理國際化；24小時(shí)寫字樓、人性化、空間的舒適性和實(shí)用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務(wù)化。每家公司的具體評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不甚統(tǒng)一，在參照國際化通行標(biāo)準(zhǔn)的情況下各有自己的一套判別方式，比如戴德梁行寫字樓部認(rèn)為，就我國的辦公樓市場而言，一般分為