二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項(xiàng)

1、二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項(xiàng)導(dǎo)讀 ：本文 二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項(xiàng) ，僅供參考，如果覺(jué)得 很不錯(cuò)，歡迎點(diǎn)評(píng)和分享。二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項(xiàng)二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、 完成初始登記和 總登記的、 再次上市進(jìn)行交易。 二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而 言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交 易的二手公房（房改房） 、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、 限價(jià)房。那么二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項(xiàng)呢？第 1 步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子， 是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大 原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問(wèn)題也將不是問(wèn)題。首先，要仔細(xì)查

2、看業(yè)主的房產(chǎn)證， 注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。 如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字；其次， 看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以 初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險(xiǎn)提示： 此環(huán)節(jié)最大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問(wèn)題， 所以在交定金之 前，必須去查檔并得到確定答案。 你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)， 也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題， 交易即宣布無(wú)效。第 2 步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬(wàn)不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動(dòng)輒上百萬(wàn)， 以 5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到 5 萬(wàn)元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到

3、這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)， 請(qǐng)多留個(gè)心眼。如果你看中的房子還在按揭中， 定金最好不要直接交到業(yè)主手中， 而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。 如果買賣雙方都有可以信賴的第三方， 則可 以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明 " 交給監(jiān) 管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的， 視為違約 ". 如果沒(méi)有可信賴的第三方， 定金最好交由銀行監(jiān)管。 具體 做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可， 約定在交易中心完 成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。一般來(lái)說(shuō)， 在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同， 示范文本可 以在深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站上下載。 合同至少需要約定物業(yè)地址、 成

4、交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見(jiàn)示范文本。風(fēng)險(xiǎn)提示：1. 當(dāng)下樓價(jià)上漲， 買家如想防止賣家毀約不賣， 可交足額定金或 約定高額違約金， 提高違約成本。 但定金或違約金不得高于成交金額 的 20%;2 . 賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓，所以預(yù)約 買賣合同中應(yīng)注明 " 交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖 "3. 為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保 證金協(xié)議，約定從定金中扣除 1 萬(wàn)元左右的保證金。在查驗(yàn)家具、電 器完好，水電、物管等費(fèi)用繳清， 鑰匙交接完畢之后， 再退還保證金。 第 3 步：贖樓 贖樓是一門大學(xué)問(wèn)，不同贖樓方式費(fèi)用不同

5、、供樓時(shí)間不同、面 臨的風(fēng)險(xiǎn)也不同。一般來(lái)說(shuō)，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。贖樓有兩種操作 方式：其一，業(yè)主通過(guò)擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是 0.8% 的擔(dān)保費(fèi)用，以及 0.4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來(lái)之后， 再到銀行做按揭； 其二，買家通過(guò)擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家， 其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供樓。"出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，買家最好采用前一種方式贖樓。通過(guò)后一種方 式，可節(jié)省 0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣 或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，買家將陷入被動(dòng)境地。 " 美聯(lián)物業(yè)按揭部總 監(jiān)王青說(shuō)。這里邊還有一些小竅門： 如果通過(guò)同行轉(zhuǎn)按揭，

6、 上述費(fèi)用少不了， 但可以節(jié)省不少時(shí)間。另外，擔(dān)保公司與銀行有對(duì)接的關(guān)系，比如某 個(gè)擔(dān)保公司對(duì)應(yīng)的銀行可能就只有工行、 中行等等。 如果不知道如何 選擇擔(dān)保公司， 可到打算辦按揭的銀行咨詢， 否則先行選擇擔(dān)保公司 可能要空跑一趟。風(fēng)險(xiǎn)提示：因贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，為此環(huán)節(jié)中最大。買家拿現(xiàn)金贖 樓或自己通過(guò)擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓， 都是不可取的方法。 如果發(fā) 生交易因意外原因終止、房屋被查封等問(wèn)題，買家會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)。記者采 訪的幾位中介按揭部專家，均認(rèn)同 " 兩筆款贖樓 ", 即業(yè)主自己通過(guò)擔(dān) 保公司向銀行借款。第 4 步：付首期及資金監(jiān)管除了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題之外， 自主交易需要擔(dān)心的第二大問(wèn)

7、題就是資金監(jiān) 管。事實(shí)上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來(lái)做， 風(fēng)險(xiǎn)很小。無(wú)論是通過(guò)何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。具體操作是： 買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議， 然后各自在 銀行開(kāi)一個(gè)賬戶，約定在買家過(guò)戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首 期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方；如果中 間出現(xiàn)問(wèn)題交易終止，則把首期款再打回給買方。 銀行提供此項(xiàng)服務(wù)， 一般會(huì)收取單筆 500 元左右的監(jiān)管費(fèi)， 但如果你是通過(guò)要按揭的銀行 辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。出于公平角度考慮， 銀行會(huì)要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放 款書(shū)上先簽字， 這樣放款時(shí)買賣雙方不需要親自到銀行，

8、 也能避免買 家到時(shí)候不配合放款給賣家?guī)?lái)困擾。風(fēng)險(xiǎn)提示：1. 買家要保證首期款通過(guò)獨(dú)立的第三方進(jìn)行監(jiān)管， 避免資金風(fēng)險(xiǎn) 用首期款為賣家贖樓更是險(xiǎn)上加險(xiǎn)。2. 倘若放款書(shū)沒(méi)有提前簽字， 賣家在買家過(guò)戶完畢之后要及時(shí)催 促解凍首期款，避免 "人走茶涼 ".第 5 步：簽訂買賣合同在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會(huì)：自主交易可以先簽訂一個(gè) " 書(shū)面協(xié)議", 這個(gè)協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似， 只是缺少了 中介那部分內(nèi)容。 其格式可以參考中介的居間合同， 或者直接到深圳 市國(guó)土房管局網(wǎng)站的 "信息公開(kāi) "欄目的房地產(chǎn)管理相關(guān)下載處， 下載

9、 深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同（ 2008 版示范文本）作為簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí)，最主要要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總 價(jià)、交易稅費(fèi)及日期， 其中要注意的是書(shū)面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi) 雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過(guò)戶、交樓時(shí)間，確 定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在 45 天內(nèi)做完， 首期款在簽完合同內(nèi) 7 天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后， 就可簽訂國(guó)土房管局的正式二手房買賣合同。 深 圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)（下簡(jiǎn)稱房協(xié)）的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，自 主交易雙方可以在任何能夠上網(wǎng)的地方， 上到房協(xié)的網(wǎng)站， 注冊(cè)并填 寫相關(guān)內(nèi)容，經(jīng)過(guò)共 4 個(gè)工作日的確權(quán)及辦理時(shí)間后，

10、就可以直接到 房協(xié)（福田區(qū)景田東路 36 號(hào)潤(rùn)豐園小區(qū)一樓）去領(lǐng)取，完全免費(fèi)。 據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹， 目前房協(xié)已經(jīng)取消了中介代打合同的資格， 不過(guò)還 是有中介通過(guò)公司端口代打二手房合同并收取一定費(fèi)用。 記者了解到， 這個(gè)費(fèi)用并不固定，一般是 180 元以上，多的更有三四百元。風(fēng)險(xiǎn)提示：1. 如果房產(chǎn)有共有權(quán)人， 要讓共有權(quán)人一同簽字， 避免后面出現(xiàn) 共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。2. 如果有租約的， 應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明， 避免 租客以侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。3. 如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電， 最好在附表中對(duì)家具家電的 情況加以詳細(xì)描述，例如家具家電的品牌、新舊

11、程度等，有必要的話 還可以附上家具家電的照片，以防交房時(shí)出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況。4. 如果該房產(chǎn)附有戶口， 要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及 違約條件。5. 要明確違約責(zé)任， 特別是在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下， 業(yè)主違約 的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。第 6 步：選銀行和辦按揭如果不是一次性付款， 買家還需要到銀行做按揭貸款。 去銀行做 貸款申請(qǐng)需要買賣雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合 同。申請(qǐng)貸款時(shí)直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說(shuō)要做房產(chǎn)按揭，他就會(huì) 幫忙處理。 一般來(lái)說(shuō)當(dāng)天就能夠確批復(fù)。 但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)貸款額度 不能達(dá)到預(yù)期的情況， 像評(píng)估價(jià)高的銀行需要再評(píng)估， 一般會(huì)延長(zhǎng)

12、二 三個(gè)工作日。不過(guò)在辦理按揭前，買方需要自己心里有個(gè)數(shù)，如果房 產(chǎn)樓齡較新，例如是在 2000 年以后入伙，因?yàn)樵u(píng)估價(jià)比較高，貸款 一般可以貸到八成。如果是在 2000 年以前的房子，那么貸款一般只 能做到六七成。至于定金、 首期款的銀行監(jiān)管，也可以在申請(qǐng)按揭時(shí) 同時(shí)辦理，免得來(lái)回跑腿。至于銀行的選擇， 中介人員推薦說(shuō)四大國(guó)有銀行的貸款額度會(huì)較 寬松，而且辦事效率會(huì)高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執(zhí)行 的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。風(fēng)險(xiǎn)提示：1 . 如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的 準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。2. 目前二套房貸有收緊趨勢(shì)，有可能出現(xiàn)貸款批不

13、下來(lái)的情況， 那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛， 可以在合同中約定解決方法， 例如是解除合同還是賠償違約金等。第 7 步：過(guò)戶及交稅去過(guò)戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過(guò)戶手續(xù)。 買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般 遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。至于辦證時(shí)間， 關(guān)內(nèi)是 5 個(gè)工作日出新證， 關(guān)外寶安也是 5 個(gè)工 作日，龍崗則是 20-30 個(gè)工作日（ 2000年以前的舊證是 30 個(gè)工作日， 2000年以后的新證是 20 個(gè)工作日）。交稅時(shí)，如果合同約定是各付 稅費(fèi)，那么兩人必須同時(shí)到場(chǎng)； 如果是業(yè)主實(shí)收，就只需要買家到場(chǎng)。 至于拿新

14、證， 一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證； 如果是按揭貸款 拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會(huì)自動(dòng)去國(guó)土房管局辦理抵押手續(xù)， 在 5 個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主。風(fēng)險(xiǎn)提示：1.房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任， 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由 受讓人承擔(dān)。也就是說(shuō)過(guò)戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn)， 是由買方承擔(dān)的， 所以買方需要在過(guò)戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問(wèn)題。2. 目前房?jī)r(jià)上漲，有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓 過(guò)戶期間的房產(chǎn)交易終止， 買方可以在合同中增加一條條款， 約定如 果在過(guò)戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封， 那么視為業(yè)主違約， 必須承擔(dān) 違約責(zé)任。第 8 步：后續(xù)事項(xiàng) 交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視

15、、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn) 內(nèi)部還有家具家電， 還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走， 最終業(yè)主才 交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、 水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù) 印件、身份證等， 部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時(shí)候也許要提 供抵押合同，交易雙方最好在去之前打電話進(jìn)行咨詢， 以免來(lái)回跑動(dòng)。 最主要的是之前有簽訂交房保證金協(xié)議 ，如果房子內(nèi)部家具家電 完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失，那么經(jīng)過(guò)雙 方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。風(fēng)險(xiǎn)提示：1. 如果交房時(shí)家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走， 而交房保證金無(wú)法 彌補(bǔ)時(shí)，買方通常很難找到賣

16、家去索賠。 所以最好在當(dāng)初約定交房保 證金時(shí)，盡量把保證金的數(shù)額做大。2.戶口問(wèn)題也是交房時(shí)容易忽視的地方， 所以在交房前， 最好在 房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。二手房交易注意事項(xiàng)！隨著經(jīng)濟(jì)的房展， 房?jī)r(jià)不斷的飆升， 越來(lái)越多的人在高房?jī)r(jià)的面 前折腰。在買不起高價(jià)的全新房面前，人們只好選擇購(gòu)買二手房。因?yàn)榇蟛糠侄址肯鄬?duì)全新房來(lái)說(shuō)便宜一些。 那么在購(gòu)買二手房時(shí)需要 注意的事項(xiàng)有哪些呢？下面從法律和常識(shí)兩個(gè)方面給大家介紹一下。1, 房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、 還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。 以免產(chǎn)生不必

17、要的法律糾紛。2, 交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買 受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受 人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。 因?yàn)槲覈?guó)包括大 部分國(guó)家均認(rèn)可 " 買賣不破租賃 ", 也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在 先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視， 也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。3, 房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證， 沒(méi)有房產(chǎn)證的 房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。 房主可能有房產(chǎn) 證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣， 即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取

18、得后， 房主還可以抵 押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。4, 福利房屋是否合法房改房、安居工程、 經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住 房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制， 而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范 圍上有一定的國(guó)家規(guī)定， 買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖 突。5, 物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)， 其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、 暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知 情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。6, 合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面， 但對(duì)于 一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)

19、利保證、房屋價(jià)款、 交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。購(gòu)買二手房注意事項(xiàng) 購(gòu)買二手房的手續(xù)非常繁雜，稍不注意，可能面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。因 此，律生活特邀權(quán)威專家為您解讀購(gòu)買二手房需要注意哪些事項(xiàng)， 希 望對(duì)您有所幫助。專家解讀首先，應(yīng)當(dāng)留意房屋手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證， 沒(méi)有房產(chǎn)證的 房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。 房主可能有房產(chǎn) 證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣， 即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后， 房主還可以抵 押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。其次，我們應(yīng)當(dāng)注意房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。 有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、 還有夫妻共有的，對(duì)此買受人