保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)研究..

1、保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)研究保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)研究摘要保利地產(chǎn)作為國(guó)有上市的地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)歷了 20102010 年限購(gòu)政策 的風(fēng)波后，其不僅沒(méi)有縮減業(yè)務(wù)，反而加速了擴(kuò)張的腳步。隨著保利 地產(chǎn)的發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與決策受企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)的影響越來(lái)越大。 本文首先分析保利地產(chǎn)報(bào)表上的相關(guān)數(shù)據(jù)，計(jì)算求出保利地產(chǎn)在償債 能力和盈利能力等方面的指標(biāo)。通過(guò)比較保利地產(chǎn)近四年來(lái)的發(fā)展趨 勢(shì)情況和財(cái)務(wù)指標(biāo)同行業(yè)的同時(shí)期比較，來(lái)研究保利地產(chǎn)的資本結(jié) 構(gòu)。發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)在償債能力和盈利能力方面的指標(biāo)表現(xiàn)并不是很 好。分析得出影響保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)不合理的結(jié)果的因素，并提出一些優(yōu)化保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的方法， 幫助企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與決策，使

2、企業(yè)的 價(jià)值達(dá)到最大化。關(guān)鍵詞：資本結(jié)構(gòu)保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)目錄一、引言 .1（一）、研究背景 .1（二）、寫(xiě)作目的和意義 .1（三）、研究方法 .2二、保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)不合理的表現(xiàn) .2（一）、償債能力指標(biāo)不佳 .21、資產(chǎn)負(fù)債率 .32、流動(dòng)比率 .43、速動(dòng)比率 .5（二）、缺乏財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng) .61、存貨周轉(zhuǎn)率 .62、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 .73、成本費(fèi)用利潤(rùn)率 .7三、保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)不合理的成因分析 .8（一）、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 .8（二）、自身因素 .91、融資壓力大，融資渠道單一 .92、流動(dòng)負(fù)債比率偏高 .10四、改進(jìn)的具體措施 .11（一）、優(yōu)化企業(yè)償債能力，拓寬融資渠道 .11（二）、提

3、高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力 .12（三）、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng) .13五、總結(jié) .13參考文獻(xiàn) .151一、引言（一）、研究背景隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的腳步日益加快， 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作 用日益突出， 已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 作為國(guó)民經(jīng)濟(jì) 支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)，能帶動(dòng) 5050 多個(gè)相關(guān)產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)進(jìn)步的作用和影響日益擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)發(fā) 展離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的支持，人們生活水平的提高、 生活質(zhì)量的改善都 需要居住環(huán)境的改善和提高。 因此，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是促進(jìn)全面 小康生活的保證之一。目前我國(guó)房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)中，銀行貸款所占比例逐步上 升，公司自有

4、資金往往只占較小的比例。 房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)決定 了房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)， 而諸多的風(fēng)險(xiǎn)因 素最終又都會(huì)體現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上。 如何優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本 結(jié)構(gòu)，降低風(fēng)險(xiǎn)，成為當(dāng)前迫切需要解決的問(wèn)題。（二）、寫(xiě)作目的和意義安全、合理的資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)生存與發(fā)展的基本保證， 也是企業(yè) 保持旺盛競(jìng)爭(zhēng)力以及實(shí)現(xiàn)其價(jià)值最大化的關(guān)鍵， 對(duì)于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu) 化問(wèn)題的研究意義重大。 房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一， 對(duì)于帶動(dòng) 相關(guān)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 擴(kuò)大就業(yè)等一系列問(wèn)題具有積極作用。 目前我 國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量眾多， 但具有一定規(guī)模的企業(yè)還非常有限， 由于房地產(chǎn)行業(yè)資本密集型的特點(diǎn)，資金

5、一直是影響房地產(chǎn)企業(yè)生存和 發(fā)展的保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)研究2重要因素。在我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率 普遍偏高，企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)過(guò)分依賴(lài)銀行借款，融資渠道 單一，短期負(fù)債比例高于長(zhǎng)期比例，直接融資比例較小。企業(yè)資本結(jié) 構(gòu)不夠合理，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。 本文將具 體研究保利地產(chǎn)在資本結(jié)構(gòu)方面存在的不合理現(xiàn)象和解決措施，希望優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本。同時(shí)能夠?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)的其他企 業(yè)提供一些參考。（三）、研究方法本文通過(guò)收集與保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)相關(guān)的數(shù)據(jù)， 然后對(duì)這些數(shù)據(jù) 進(jìn)行處理和分析，得出保利地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀， 通過(guò)和行業(yè)內(nèi)的 相關(guān)一些公司和行業(yè)指標(biāo)

6、進(jìn)行比較后，找出保利地產(chǎn)在資本結(jié)構(gòu)方面 的不合理表現(xiàn)。通過(guò)對(duì)不合理表現(xiàn)的分析可以我們可以找到造成這種 結(jié)構(gòu)的原因，同時(shí)針對(duì)存在的問(wèn)題，找到具體的解決措施，使保利地 產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)更加合理。二、保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)不合理的表現(xiàn)（一）、償債能力指標(biāo)不佳企業(yè)的償債能力是指企業(yè)用其資產(chǎn)償還長(zhǎng)期債務(wù)與短期債務(wù)的 能力。企業(yè)有無(wú)支付現(xiàn)金的能力和償還債務(wù)能力，是企業(yè)能否生存和 健康發(fā)展的關(guān)鍵。企業(yè)償債能力是反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)能力的重要標(biāo)志。償債能力是企業(yè)償還到期債務(wù)的承受能力或保證程度，包括償還短期債務(wù)和長(zhǎng)期債務(wù)的能力。企業(yè)償債能力，靜態(tài)的講，就是用 企業(yè)資保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)研究3產(chǎn)清償企業(yè)債務(wù)的能力；動(dòng)態(tài)的講

7、，就是用企業(yè)資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過(guò) 程創(chuàng)造的收益償還債務(wù)的能力。企業(yè)有無(wú)現(xiàn)金支付能力和償債能力是 企業(yè)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵。企業(yè)償債能力分析是企業(yè)財(cái)務(wù)分析的重要 組成部分。通過(guò)分析保利地產(chǎn)近幾年的財(cái)務(wù)報(bào)表， 發(fā)現(xiàn)以下幾個(gè)反映 公司償債能力的幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)并不是很理想。1 1、資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)負(fù)債總額占企業(yè)資產(chǎn)總額的百分比。這個(gè)指標(biāo) 反映了在企業(yè)的全部資產(chǎn)中由債權(quán)人提供的資產(chǎn)所占比重的大小，反映了債權(quán)人向企業(yè)提供信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)程序 ，也反映了企業(yè)舉債 經(jīng)營(yíng)的能力。表1保利地產(chǎn)2009年一2012年資產(chǎn)負(fù)債率單位：元2009201020112012負(fù)債總額62869200000120307641793

8、.6152950155487.36196389097098.44資產(chǎn)總額89830700000152327972577.53195014565272.62251168617582.24資產(chǎn)負(fù)債率69.99%78.98%78.43%78.19%行業(yè)平均值64.84%73.90%73.6%74.12%數(shù)據(jù)來(lái)源：保利地產(chǎn)年度報(bào)告由上表我們可以發(fā)現(xiàn)在 20092009 年到 20102010 年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債 率增長(zhǎng)較大，且在接下來(lái)的三年當(dāng)中其資產(chǎn)負(fù)債率分別為78.98%78.98%78.43%78.43%、78.19%78.19%。其資產(chǎn)負(fù)債率都保持在了百分之八十左右。相對(duì)行 業(yè)的平均指標(biāo)來(lái)說(shuō)

9、，其資產(chǎn)負(fù)債率也大于行業(yè)的平均值，較高的資產(chǎn)負(fù)債率雖然可以利用財(cái)務(wù)杠桿的原理，得到較多的投資利潤(rùn)。但是如 果這一比率過(guò)大，則表明企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)重，企業(yè)的資金實(shí)力不強(qiáng)， 遇有風(fēng)吹草動(dòng)，企業(yè)的債務(wù)能力就缺乏保證，對(duì)債權(quán)人不利。企業(yè)資 產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，債保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)研究4權(quán)人的權(quán)益就有風(fēng)險(xiǎn)，一旦資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)一定的 值，則說(shuō)明企業(yè)資不抵債，有瀕臨倒閉的危險(xiǎn)，債權(quán)人將受損失。2 2、流動(dòng)比率流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率， 用來(lái)衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn) 在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。一般說(shuō)來(lái), 比率越高，說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)，短期償債能力亦越強(qiáng)；反 之則弱。一般認(rèn)為流動(dòng)比率應(yīng)

10、在 2 2： 1 1 以上。流動(dòng)比率 2 2： 1 1,表示流 動(dòng)資產(chǎn)是流動(dòng)負(fù)債的兩倍，即使流動(dòng)資產(chǎn)有一半在短期內(nèi)不能變現(xiàn)， 也能保證全部的流動(dòng)負(fù)債得到償還。表2保利地產(chǎn)2009年一2012年流動(dòng)比率單位：元2009201020112012流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì):88504200000146671656739.1187991387510.53243128025568.66流動(dòng)負(fù)債合計(jì)382336000006889667480698585942341140471133055.12流動(dòng)比率2.3148277952.1288640871.9068782331.730804189數(shù)據(jù)來(lái)源：保利地產(chǎn)年度報(bào)告我們不

11、難發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)的流動(dòng)比率在 20092009 年和 20102010 年都保持 在了 2 2以上，說(shuō)明其流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前， 可以變?yōu)楝F(xiàn)金用 于償還負(fù)債的能力還是很強(qiáng)的，但是在這四年當(dāng)中，該公司的流動(dòng)比 率逐年下降，到 2012012 2年只有 1.71.7 左右。說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)的短期償債能 力在下降，企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性同時(shí)也降低。3 3、速動(dòng)比率速動(dòng)比率是指速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率。 速動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資 金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款項(xiàng)等，可以在較短 時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)。而流動(dòng)資產(chǎn)中存貨、1 1 年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)及其他流 動(dòng)資產(chǎn)等則不應(yīng)計(jì)入。保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)研究5速動(dòng)比率同流

12、動(dòng)比率一樣，反映的都是單位資 產(chǎn)的流動(dòng)性以及快速償還到期負(fù)債的能力和水平，它是對(duì)流動(dòng)比率的補(bǔ)充，并且比流動(dòng)比率反映得更加直觀可信。速動(dòng)比率過(guò)低，企業(yè)的 短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大，速動(dòng)比率過(guò)高，企業(yè)在速動(dòng)資產(chǎn)上占用資金過(guò)多， 會(huì)增加企業(yè)投資的機(jī)會(huì)成本。表3保利地產(chǎn)2009年一2012年速動(dòng)比率單位：元2009201020112012速動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)28405300000367735145193588394363553484202486流動(dòng)負(fù)債合計(jì)382336000006889667480698585942341140471133055.12速動(dòng)比率0.742940.533750.363990.38075行業(yè)

13、平均值0.660.560.520.51數(shù)據(jù)來(lái)源：保利地產(chǎn)年度報(bào)告保利地產(chǎn)的速動(dòng)比率從 20092009 年到 20122012 年的值分別為 0.740.74 0.530.53、0.360.36、0.380.38，是逐年下降的。速動(dòng)比率大于 1 1 比較正常，雖然房地產(chǎn) 行業(yè)本身流動(dòng)資金不足，造成速動(dòng)比率較低，但是保利地產(chǎn)的速動(dòng)比 率基本上還是低于行業(yè)平均值， 并且差距還是在逐年擴(kuò)大的。 這可以 反映保利地產(chǎn)的償債能力欠佳。如果一直是這種下降的趨勢(shì)的話，一旦降到有一點(diǎn)，保利地產(chǎn)可能就償付不了債務(wù)，造成企業(yè)資不抵債的 情況發(fā)生。（二）、缺乏財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)1 1、存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時(shí)期

14、銷(xiāo)貨成本與平均存貨余額的比率。用于反映存貨的周轉(zhuǎn)速度，即存貨的流動(dòng)性及存貨資金占用量是否合 理，促使企業(yè)在保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)連續(xù)性的同時(shí)，提高資金的使用效率， 增強(qiáng)企業(yè)的短期保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)研究6償債能力。存貨周轉(zhuǎn)率不僅可以用來(lái)衡量企業(yè)生產(chǎn)經(jīng) 營(yíng)各環(huán)節(jié)中存貨運(yùn)營(yíng)效率，而且還被用來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)， 反映 企業(yè)的績(jī)效。表4保利地產(chǎn)2009年一2012年存貨周轉(zhuǎn)率單位：元2009201020112012主營(yíng)業(yè)務(wù)成本:14524100000236454836092953680259043972081799期初存貨余額4019560000060098900000109898142220.581521074

15、43875.54期末存貨余額60098900000109898142220.58152107443875.54189643823082.97平均存貨余額:5014725000084998521110131002793048.06170875633479.26存貨周轉(zhuǎn)率0.2896290420.2781870.2254669680.257333833數(shù)據(jù)來(lái)源：保利地產(chǎn)年度報(bào)告保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率從 20092009 年到 20122012 年分別為 0.290.29、0.280.28、0.230.23、0.260.26。近幾年來(lái)，保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率都有下降的趨勢(shì)，而 且作為地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)萬(wàn)科

16、的存貨周轉(zhuǎn)率基本上也保持在了0.40.4左右，雖然房地產(chǎn)業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率普遍偏低，但是保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率還應(yīng)該有相應(yīng)提高的，它的存貨壓力大于萬(wàn)科，這回給公司帶來(lái) 回款壓力。而保利地產(chǎn)存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比例高于同期行業(yè)平均水平， 會(huì)嚴(yán)重影響保利地產(chǎn)償債能力。2 2、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是指企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入的比率。它是衡量企 業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的指標(biāo)，反映了在不考慮非營(yíng)業(yè)成本的情況下， 企業(yè)管理 者通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)的能力。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率越高，說(shuō)明企業(yè)商品銷(xiāo)售額 提供的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)越多，企業(yè)的盈利能力越強(qiáng)；反之，此比率越低，說(shuō) 明企業(yè)盈利能力越弱。表5保利地產(chǎn)2009年一2012年?duì)I業(yè)利潤(rùn)率單位：元200920

17、1020112012營(yíng)業(yè)利潤(rùn)52203000007424461492996409104613393574322營(yíng)業(yè)收入22986600000358941176264703622218668905756710營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率22.71%20.68%21.18%19.44%數(shù)據(jù)來(lái)源：保利地產(chǎn)年度報(bào)告保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)研究7根據(jù)定義我們可以發(fā)現(xiàn)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率越高，反映該企業(yè)的盈利能 力越強(qiáng)。但是暴力地村的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率在近四年當(dāng)中都是呈現(xiàn)的下降趨 勢(shì)，更在 20122012 年降到了近四年的最低點(diǎn)。3 3、成本費(fèi)用利潤(rùn)率成本本費(fèi)用利潤(rùn)率是企業(yè)一定期間的利潤(rùn)總額與成本、 費(fèi)用總額 的比率。成本利潤(rùn)率是反映企業(yè)投入產(chǎn)

18、出水平的指標(biāo)， 可以綜合衡量 生產(chǎn)和銷(xiāo)售產(chǎn)品的全部得與失的經(jīng)濟(jì)效果，為不斷降低產(chǎn)品成本和提 高成本利潤(rùn)率提供參考。成本利潤(rùn)率不僅是反映企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)管理 效果的重要指標(biāo)，而且也是制定價(jià)格的重要依據(jù)。該項(xiàng)指標(biāo)越高，反 映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越好。保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)研究8保利地產(chǎn)在近四年的成本費(fèi)用利潤(rùn)率呈現(xiàn)的下降趨勢(shì)，在20122012 年下降到了 24%24%左右?？梢钥闯鲈诮鼛啄瓯＠禺a(chǎn)利潤(rùn)總額與成本費(fèi) 用總額的比例是越來(lái)越小，投入相同的成本的話，回報(bào)的利潤(rùn)實(shí)在逐 年下降的，保利地產(chǎn)在近幾年的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)管理效果有待提高。三、保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)不合理的成因分析（一）、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境20112011 年，國(guó)內(nèi)

19、房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊。一方面，通過(guò)限購(gòu)、限價(jià)、 開(kāi)征房地產(chǎn)稅、取消房產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠等方式抑制投機(jī)和投資需求， 延緩改善性需求，下半年首次購(gòu)房貸款利率的上浮更是壓制了部分剛 性購(gòu)房需求；另一方面，通過(guò) 6 6 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、3 3 次加息收緊 貨幣政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模，收緊房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，行業(yè) 政策環(huán)境日趨嚴(yán)峻。受政策調(diào)控影響， 20112011 年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定調(diào)整， 過(guò)熱勢(shì)頭 得以遏制。全年商品房銷(xiāo)售面積和金額分別為 10.9910.99 億平方米和 5.915.91 萬(wàn)億元，同比保持2009201020112012利潤(rùn)總額5379050000740457465010074

20、09210213532126960主營(yíng)業(yè)務(wù)成本14524100000236454836092953680259043972081799主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加2536430000358421085050733782368120267007銷(xiāo)售費(fèi)用590781000802836864.412525326521645610859管理費(fèi)用456717000572539028.6750334697.81222704125財(cái)務(wù)費(fèi)用-66172900-102416311.9390274058.6892093421成本費(fèi)用總額18041855100285026540403700332223455852757211

21、成本費(fèi)用利潤(rùn)率29.81%25.98%27.22%24.23%表6保利地產(chǎn)2009年一2012年成本費(fèi)用率數(shù)據(jù)來(lái)源：保利地產(chǎn)年度報(bào)告單位：元保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)研究9小幅增長(zhǎng)，但增速較 20102010 年回落超過(guò) 5 5 個(gè)百分點(diǎn)且呈逐季放緩趨勢(shì)，其中 20112011 年四季度銷(xiāo)售面積同比下降近 7 7 個(gè)百 分點(diǎn)。房?jī)r(jià)在市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控的情況下開(kāi)始松動(dòng)。20112011 年 1212 月，全國(guó)7070 大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比回落的城市由年初的3 3 個(gè)增加至5252 個(gè)。在銷(xiāo)售和資金回籠速度趨緩、開(kāi)發(fā)貸款總量同比大幅下降等 因素綜合影響下，房地產(chǎn)企業(yè)資金日趨緊張，投資熱情減退，全年土 地購(gòu)

22、置面積同比增速大幅回落 2323 個(gè)百分點(diǎn)至 2.6%2.6%。隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入，行業(yè)調(diào)控效果已逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正 朝著政府調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。公司認(rèn)為本輪調(diào)控的根本目的是抑制 投機(jī)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸剛性居住需求和合理投資需求，促進(jìn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。20112011 年末至 20122012 年“兩會(huì)”期間，政府進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)調(diào) 控決心，強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策不放松。因此，公司認(rèn)為20122012 年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)轉(zhuǎn)向，貨幣政策將穩(wěn)中有松；在政府對(duì)普通住宅、保障性住 房、首次購(gòu)房需求支持政策的刺激下，中小戶型的剛需產(chǎn)品仍將作為 市場(chǎng)成交的主流，并將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的主要支撐。

23、同時(shí)， 政府為保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，將成為影響市場(chǎng)走向的不確定性因素之一，購(gòu)房者將在多變的政策環(huán)境中出現(xiàn)觀望和反復(fù)， 這些因素都將導(dǎo)致 20122012 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)波動(dòng)調(diào)整格局。（二）、自身因素1 1、融資壓力大，融資渠道單一保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)研究10到目前為止，我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的仍然 是三大渠道：一個(gè)是銀行貸款，一個(gè)是預(yù)售款，第三個(gè)就是企業(yè)自籌。 這三個(gè)資金來(lái)源占到企業(yè)資金來(lái)源的七成以上。保利地產(chǎn)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房 款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純

24、依靠?jī)?nèi)部融 資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。 主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn) 信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。銀行貸款至今仍然是我國(guó)房地產(chǎn)公司最主要的融資 渠道，這種融資方式給我國(guó)銀行業(yè)帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)。 隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 和行業(yè)市場(chǎng)的變化，用以調(diào)控形勢(shì)的房地產(chǎn)和金融等相關(guān)政策的不斷 出臺(tái)，如銀行準(zhǔn)備金率、利率的提高等往往會(huì)給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn) 市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)烈的沖擊2 2、流動(dòng)負(fù)債比率偏高保利地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債比例嚴(yán)重偏高。 保利地產(chǎn)的長(zhǎng)期負(fù)債 規(guī)模比較偏低。長(zhǎng)、短期負(fù)債對(duì)企業(yè)的盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)的影響

25、各不相 同，這就要求保利地產(chǎn)在負(fù)債結(jié)構(gòu)安排時(shí)， 要對(duì)其盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn) 行權(quán)衡和選擇，以確定出既能使風(fēng)險(xiǎn)最小，又能使企業(yè)盈利能力最大 化的流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)。流動(dòng)負(fù)債比例的提高，將增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力， 也提高了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而長(zhǎng)期負(fù)債比例的提高， 則將降低企業(yè)的盈 利能力，但會(huì)減輕企業(yè)的償付風(fēng)險(xiǎn)。保利地產(chǎn)在安排負(fù)債結(jié)構(gòu)時(shí)，充分考慮了高比例流動(dòng)負(fù)債能提高 企業(yè)的收益，但忽視了將給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。 債務(wù)長(zhǎng)、 短期結(jié)構(gòu)嚴(yán)保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)研究11重失衡將影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性舉債能力，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)銀根收縮的形勢(shì)下，新一輪募資額中的一部分應(yīng)該用于調(diào)整償還透 支的經(jīng)營(yíng)負(fù)債。四、改進(jìn)的具體措施（一）

26、、優(yōu)化企業(yè)償債能力，拓寬融資渠道對(duì)于保利地產(chǎn)，提高負(fù)債長(zhǎng)期比例，可以使資金更加穩(wěn)定，降低 短期償債壓力，它是提升企業(yè)償債能力的重要途徑。目前造成我國(guó)房 地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期融資比例較低的原因主要是因?yàn)槿谫Y渠道單一，企業(yè)融資主要來(lái)源只有銀行，能夠獲得長(zhǎng)期資金的途徑比較少，長(zhǎng)期融資金 額有限。解決長(zhǎng)期融資困難，應(yīng)該拓寬融資渠道。對(duì)于保利地產(chǎn)來(lái)說(shuō)， 應(yīng)當(dāng)重視股權(quán)融資和引入信托基金，拓寬融 資渠道，從而提高直接融資比例。股權(quán)融資是房地產(chǎn)上市公司與資本 相結(jié)合的理想融資渠道。通過(guò)股權(quán)融資，保利地產(chǎn)可提高自有資本金 比例，改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 在房地產(chǎn)公司融資的各 種渠道中，每種融資渠道都有各自的優(yōu)

27、缺點(diǎn)，能適合不同規(guī)模的房地 產(chǎn)公司使用，使用多種渠道融資不僅可以使融資問(wèn)題變得相對(duì)容易方 便，而且還可以規(guī)避使用單一融資渠道帶來(lái)的較高的風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)。(_ )、提咼企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力公司處在一個(gè)不斷變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中， 變化的環(huán)境既可以給公司 帶來(lái)機(jī)會(huì)，同樣也會(huì)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一把“雙刃劍”，既保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)研究12可以獲得財(cái)務(wù)杠桿效益，又會(huì)加大公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，威脅其償債能力 和股東權(quán)益，嚴(yán)重的甚至使企業(yè)始終陷于絕對(duì)的債務(wù)鏈中， 導(dǎo)致破產(chǎn) 或被兼并。所以應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，風(fēng)險(xiǎn)的控 制也是優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)的重要保證。積極應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀環(huán)境的變 化，防范公司風(fēng)

28、險(xiǎn)。公司應(yīng)積極應(yīng)對(duì)上述宏觀環(huán)境和政策的變化，除了進(jìn)一步加強(qiáng)與 金融機(jī)構(gòu)合作，開(kāi)拓新的融資渠道，在加強(qiáng)客戶價(jià)值研究和客戶細(xì)分 基礎(chǔ)上，加快產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化轉(zhuǎn)型，保持并不斷強(qiáng)化產(chǎn)品、 服務(wù)優(yōu)勢(shì)，提高自己的競(jìng)爭(zhēng)能力。積極化解公司內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)矛盾，防 范公司風(fēng)險(xiǎn)。隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，公司的存貨規(guī)模相應(yīng)增長(zhǎng)，20072007年末集團(tuán)存貨總額已占總資產(chǎn)的 6666%，公司資金被大量占用。公司 應(yīng)積極推進(jìn)“均好中加速”策略，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，依據(jù)項(xiàng)目發(fā)展 計(jì)劃和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)各地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握， 推進(jìn)己完工 現(xiàn)房的銷(xiāo)售，對(duì)不同的商業(yè)現(xiàn)房采用不同的租售策略， 進(jìn)一步消化住 宅現(xiàn)房庫(kù)存，加快項(xiàng)目資金

29、周轉(zhuǎn)速度。公司就應(yīng)加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn) 企業(yè)、投資銀行、基金管理公司的合作，在合適的時(shí)機(jī)，引入戰(zhàn)略投 資者，改善股權(quán)結(jié)構(gòu)，增加大股東的持股比例，爭(zhēng)取獲得多方投資者 的支持，從而解決高速發(fā)展時(shí)期所面臨的資金壓力和獲取各種項(xiàng)目資 源。（三）、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)內(nèi)地的地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和香港房地企業(yè)還存在較大差距。20082008 年內(nèi)地房地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科的總資產(chǎn)為 11111111 億，保利地產(chǎn)規(guī)模也在 10001000 億 左右；而香港大地產(chǎn)其資產(chǎn)堪稱(chēng)航母， 新鴻基地產(chǎn)和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)總資產(chǎn) 都在港幣 3003000 0億左右，凈資產(chǎn)也超過(guò)港幣 20002000 億，其總資產(chǎn)是保利 地產(chǎn)的 3 3 倍，凈資產(chǎn)是保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)研究13保利地產(chǎn)凈資產(chǎn)的 7 7 倍，并且他們的負(fù)債率很 低，在 3030 注右。另外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度還比較低，在香港， 房地產(chǎn)市場(chǎng)前十位的企業(yè)，其市場(chǎng)占有率達(dá)到了80%80%而內(nèi)地房地產(chǎn)前十名企業(yè)市場(chǎng)占有率僅在 10%r10%r 右，20082008 萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率從僅有 2.6%2.6%。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，負(fù)債率高并且融資渠道比較單一， 使得企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱，由于企業(yè)規(guī)模有限，企業(yè)無(wú)法達(dá)到像債 券融資，上市再融資等其他融資方式的條件要求， 銀行