論物業(yè)管理合同的當(dāng)事人(共11頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上論物業(yè)管理合同的當(dāng)事人論物業(yè)管理合同的當(dāng)事人作者：佚名時(shí)間：2008-9-23瀏覽量： 一、物業(yè)管理合同的概念 物業(yè)管理?xiàng)l例已于2003年5月由國(guó)務(wù)院通過(guò),并自2003年9月1日起施行。依物業(yè)管理?xiàng)l例第2條對(duì)物業(yè)管理的定義和相關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理合同指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理并維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,業(yè)主支付費(fèi)用的合同。廣義的物業(yè)管理合同包括前期物業(yè)管理合同;狹義的物業(yè)管理合同僅指業(yè)主委員會(huì)成立后由其代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同。物業(yè)管理?xiàng)l例中并沒(méi)有采納“物業(yè)管理合同”的稱(chēng)謂,而使用“物業(yè)服務(wù)合同”的概念。例如,物業(yè)

2、管理?xiàng)l例第35條規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。筆者認(rèn)為,“物業(yè)服務(wù)合同”的稱(chēng)謂,更能體現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的平等地位,增強(qiáng)業(yè)主的權(quán)利意識(shí)和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識(shí);因此是可取的。何況物業(yè)管理包括自主管理和委托管理,“物業(yè)服務(wù)”從詞義上似表明一方為另一方從事物業(yè)管理,自主管理很難稱(chēng)為“物業(yè)服務(wù)”;從這個(gè)意義上看,物業(yè)服務(wù)合同更為精確?？紤]到物業(yè)管理合同的習(xí)慣稱(chēng)謂,仍使用物業(yè)管理合同的概念。 二、物業(yè)管理合同的當(dāng)事人 物業(yè)管理合同的主體問(wèn)題是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題;因?yàn)?物業(yè)管理合同的訂立中涉及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)多方主體,在前期物業(yè)管理合同

3、中,又涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。由于篇幅的關(guān)系,關(guān)于物業(yè)管理合同的主體問(wèn)題,以下只對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立后訂立的物業(yè)管理合同的當(dāng)事人進(jìn)行探討。 業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)管理合同,依1997年建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局發(fā)布的物業(yè)管理委托合同示范文本以及實(shí)踐的作法,合同的當(dāng)事人被確定為業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理合同的當(dāng)事人是否妥當(dāng)?依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定,除物業(yè)管理企業(yè)外,究竟以業(yè)主大會(huì)還是業(yè)主委員會(huì),抑或全體業(yè)主作為物業(yè)管理合同的當(dāng)事人頗值得研究。 我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例并沒(méi)有在法律上明確承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體。條例第8條規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)”,由于業(yè)主大會(huì)只是以會(huì)議的形式履

4、行法定職責(zé);因此,業(yè)主大會(huì)究竟是否屬于某種團(tuán)體或者組織,條例并不明確。引人注目的是,2002年10月公布的物業(yè)管理?xiàng)l例第8條規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治組織。”草案將業(yè)主大會(huì)界定為自治組織。但正式公布的物業(yè)管理?xiàng)l例卻改為“業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益?！蔽刺峒皹I(yè)主大會(huì)的性質(zhì)。由于業(yè)主大會(huì)主要通過(guò)會(huì)議的方式履行職責(zé),且條例也沒(méi)有明確業(yè)主大會(huì)需經(jīng)登記或者備案,業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)似應(yīng)解釋為議事機(jī)構(gòu)而無(wú)獨(dú)立人格。依條例,業(yè)主大會(huì)不具備民事主體資格,不具備法人資格,亦不得以自身的

5、名義對(duì)外實(shí)施行為。因此,業(yè)主大會(huì)不是物業(yè)管理合同的當(dāng)事人。 業(yè)主大會(huì)不能作為物業(yè)管理合同的當(dāng)事人,業(yè)主委員會(huì)能否作為物業(yè)管理合同的當(dāng)事人?這首先涉及業(yè)主委員會(huì)的法律地位問(wèn)題。各國(guó)均在區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體之外,設(shè)立性質(zhì)上類(lèi)似于我國(guó)業(yè)主委員會(huì)的管理機(jī)關(guān),稱(chēng)為管理者或管理人等,實(shí)施具體的管理行為。如,日本區(qū)分所有權(quán)法第26條規(guī)定,管理人就其職務(wù),對(duì)外代表區(qū)分所有權(quán)人;德國(guó)住宅所有權(quán)法第27條規(guī)定,管理人得以全體住宅所有權(quán)人名義對(duì)外實(shí)施行為;法國(guó)住宅分層所有權(quán)法規(guī)定,管理者有權(quán)代表管理團(tuán)體實(shí)施民事上及訴訟上的一切行為,有權(quán)雇傭及解聘具體的管理人員。管理機(jī)關(guān)的地位和區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的性質(zhì)緊密相關(guān)。法

6、國(guó)法上承認(rèn)管理團(tuán)體的法人地位,自然其管理者可以代表管理團(tuán)體實(shí)施實(shí)體和訴訟上的一切行為;日本法依區(qū)分所有人人數(shù)不同,管理團(tuán)體包括“區(qū)分所有權(quán)人的團(tuán)體”和“管理團(tuán)體法人”;前者由管理人作為管理團(tuán)體的業(yè)務(wù)執(zhí)行機(jī)關(guān),管理人于其職務(wù)范圍內(nèi)與第三人所為的行為,區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)分擔(dān)其責(zé)任的比例;理事為管理團(tuán)體法人之必須設(shè)置機(jī)關(guān),其相當(dāng)于一般管理團(tuán)體下之管理人,代表管理團(tuán)體法人。而德國(guó)法不承認(rèn)管理團(tuán)體的法人資格,“住宅所有權(quán)人共同體,未有權(quán)利能力,因而不具法論物業(yè)管理合同的當(dāng)事人作者：佚名時(shí)間：2008-9-23瀏覽量：人人格”;因此,管理人僅“得以全體住宅所有權(quán)人名義對(duì)外實(shí)施行為”,非以管理團(tuán)體的名義對(duì)外實(shí)施

7、行為。盡管不同國(guó)家區(qū)分所有權(quán)管理團(tuán)體之管理機(jī)關(guān)的地位略有不同,但其通常只能代表管理團(tuán)體或區(qū)分所有權(quán)人對(duì)外實(shí)施行為,并由業(yè)主管理團(tuán)體或全體業(yè)主承擔(dān)其法律后果。關(guān)于我國(guó)業(yè)主委員會(huì)的地位,條例第15條僅規(guī)定業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),并規(guī)定其法定職責(zé);但其法律地位如何,是否具有獨(dú)立人格并享有權(quán)利能力,條例并不明確。 前已提及,主管機(jī)關(guān)制定的物業(yè)管理委托合同示范文本以及實(shí)踐中將業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)作為合同的當(dāng)事人。筆者認(rèn)為,這種作法并不妥當(dāng)。首先,如上文分析,物業(yè)管理?xiàng)l例并沒(méi)有明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位。既然業(yè)主委員會(huì)是否具有實(shí)體法的權(quán)利能力并不明確,其締約資格就存有疑問(wèn),將其作為合同的一方當(dāng)事

8、人并不妥當(dāng);前文已經(jīng)分析,業(yè)主委員會(huì)充其量只是業(yè)主的代表,不能作為物業(yè)管理合同的當(dāng)事人。其次,如果將業(yè)主委員會(huì)作為一方當(dāng)事人,由于合同具有相對(duì)性,合同只能約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì),該合同并不能直接約束業(yè)主,使業(yè)主享受權(quán)利承擔(dān)義務(wù),這樣的后果顯然違反物業(yè)管理合同訂立的目的。因?yàn)?在實(shí)踐中,物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主也直接向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。最后,正如,盡管公司的董事可以代表公司對(duì)外簽訂合同,并不意味著董事就是合同的當(dāng)事人,合同的當(dāng)事人應(yīng)是董事所代表的公司;業(yè)主委員會(huì)亦是如此。筆者注意到,公布的物業(yè)管理?xiàng)l例第15條第2款規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)之一是“與業(yè)主大會(huì)選聘的

9、物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”;而最終公布的正式條例則增加“代表業(yè)主”的用語(yǔ),規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)之一是“代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”。這樣的修改,意在強(qiáng)調(diào)業(yè)主委員會(huì)只是作為業(yè)主的代表訂立合同,而草案的表述容易讓人誤解業(yè)主委員會(huì)為合同的當(dāng)事人。其實(shí),對(duì)比國(guó)外的立法例,我國(guó)業(yè)主大會(huì)的規(guī)定和德國(guó)法的規(guī)定比較相近,業(yè)主大會(huì)不具法人資格,甚至是否為團(tuán)體或組織也存有疑問(wèn),業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)自然也應(yīng)與德國(guó)法中管理人的性質(zhì)相似。德國(guó)住宅所有權(quán)法第27條規(guī)定,管理人得以全體住宅所有權(quán)人名義對(duì)外實(shí)施行為;管理人對(duì)外實(shí)施行為只能以全體住宅所有權(quán)人的名義。相應(yīng)的,我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企

10、業(yè)訂立合同時(shí)亦只能以全體業(yè)主的名義為之。 概言之,業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理合同的當(dāng)事人并不妥當(dāng)。物業(yè)管理合同的當(dāng)事人應(yīng)是全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè);業(yè)主委員會(huì)應(yīng)作為全體業(yè)主的代表人訂立合同。盡管業(yè)主委員會(huì)不是合同的當(dāng)事人,作為代表人的業(yè)主委員會(huì)只要依照物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的物業(yè)管理合同訂立程序,在物業(yè)管理合同中蓋章或者署名,無(wú)需全體業(yè)主的授權(quán),合同仍可有效成立。筆者認(rèn)為,這樣的解釋或許正反映了正式條例在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同前增加“代表業(yè)主”的真實(shí)意圖。 將業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理合同的當(dāng)事人,還會(huì)發(fā)生物業(yè)管理合同是否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的問(wèn)題。依通說(shuō),消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中保護(hù)的消費(fèi)者是為

11、滿足生活需要而購(gòu)買(mǎi)、使用商品和接受服務(wù)的個(gè)體社會(huì)成員。如果將業(yè)主作為合同的當(dāng)事人,物業(yè)管理合同適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法不會(huì)發(fā)生困難;業(yè)主作為消費(fèi)者不會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。如果將業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理合同的當(dāng)事人,則依通說(shuō)對(duì)消費(fèi)者范圍的限制,業(yè)主委員會(huì)是否為消費(fèi)者則會(huì)發(fā)生爭(zhēng)議,物業(yè)管理合同能否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法也會(huì)陷入理論的困境。事實(shí)上,就有學(xué)者以物業(yè)管理關(guān)系中的業(yè)主委員會(huì)既不是個(gè)人也不是法理意義上的弱者為由,主張物業(yè)管理合同糾紛不適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法之規(guī)定。將物業(yè)管理合同的當(dāng)事人確認(rèn)為全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè),就可以避免這樣的爭(zhēng)議;使業(yè)主受到消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的特殊保護(hù)。在物業(yè)管理合同中,物業(yè)管理企業(yè)由于其專(zhuān)

12、業(yè)上的優(yōu)勢(shì),廣大分散且無(wú)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的業(yè)主仍處于弱者的地位,物業(yè)管理合同適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定完全必要。 三、物業(yè)管理合同違約救濟(jì)中的主體問(wèn)題 關(guān)于物業(yè)管理合同的違約救濟(jì),條例第36條做了原則性的規(guī)定?！拔飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！痹撘?guī)定比較籠統(tǒng)。關(guān)于合同的違約救濟(jì),在具體操作上,仍有以下問(wèn)題值得探討。 第一,業(yè)主委員會(huì)的訴訟資格問(wèn)題。條例第36條并沒(méi)有明確訴訟的原告。但業(yè)主委員會(huì)是否具有訴訟上的資格,則是一個(gè)重要的實(shí)踐問(wèn)題。筆者認(rèn)為,盡管條例并沒(méi)有明確規(guī)定業(yè)主委

13、員會(huì)的訴訟資格,解釋上應(yīng)當(dāng)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)具有訴訟資格,可以充當(dāng)原告和被告;以方便訴訟,維護(hù)業(yè)主和利害關(guān)系人的合法權(quán)益。在物業(yè)管理活動(dòng)中,當(dāng)全體業(yè)主的權(quán)益受到侵害時(shí),業(yè)主委員會(huì)能以自己的名義而無(wú)需經(jīng)業(yè)主的授權(quán)而提起民事訴訟;第三人也得對(duì)業(yè)主委員會(huì)提起民事訴訟。司法實(shí)踐中,業(yè)主委員會(huì)充當(dāng)訴訟的原告已為法院接受和認(rèn)可。此外,授予類(lèi)似業(yè)主委員會(huì)的管理機(jī)關(guān)訴訟當(dāng)事人的資格也為我國(guó)臺(tái)灣的立法所采納。我國(guó)臺(tái)灣“公寓大廈管理?xiàng)l例”第35條規(guī)定,“管理委員會(huì)有當(dāng)事人能力。管理委員會(huì)為原告或被告時(shí),應(yīng)將訴訟事件要旨速告區(qū)分所有權(quán)人。”此種作法值得借鑒。 實(shí)踐中,涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)提起訴訟;因此,

14、出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定的情形,如果業(yè)主委員會(huì)怠于起訴且將危害全體業(yè)主的利益時(shí),究竟以何種方式保障業(yè)主的利益,十分重要。由于業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的代表,只是從方便訴訟的角度賦予其訴訟當(dāng)事人的資格,如果業(yè)主委員會(huì)怠于起訴論物業(yè)管理合同的當(dāng)事人作者：佚名時(shí)間：2008-9-23瀏覽量：,自應(yīng)允許業(yè)主自行起訴。業(yè)主自行起訴的,是否必須由業(yè)主大會(huì)作出決定,并適用普通的表決程序?筆者認(rèn)為,在業(yè)主委員會(huì)怠于起訴并危害業(yè)主利益時(shí),業(yè)主決定自行起訴的,并非條例規(guī)定的業(yè)主大會(huì)六項(xiàng)職責(zé)之一;因此,可以不必適用普通的業(yè)主大會(huì)表決程序;況且業(yè)主委員會(huì)怠于起訴的情形通常為緊急場(chǎng)合,為了提高效率,避免時(shí)間拖延,可以參

15、照條例第13條的規(guī)定,經(jīng)20%以上的業(yè)主同意,即可以全體業(yè)主的名義提起訴訟。因?yàn)?業(yè)主決定自行起訴的情形,乃在于糾正業(yè)主委員會(huì)怠于起訴的不作為,如果必須經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,并由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議作出決定,實(shí)在困難重重而不切實(shí)際;同時(shí)規(guī)定過(guò)高比例的業(yè)主同意方可起訴,也不利于分散的業(yè)主組織訴訟。既然,業(yè)主委員會(huì)可以自己的名義在全體業(yè)主的共同利益受到侵害時(shí)起訴;毫無(wú)疑問(wèn),在物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定致個(gè)別業(yè)主利益受到侵害時(shí),個(gè)別業(yè)主當(dāng)然也具有提訴資格。 第二,因物業(yè)服務(wù)費(fèi)用發(fā)生糾紛的處理。條例第67條規(guī)定,“違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。”該條規(guī)定似把業(yè)主委員會(huì)的催告作為物業(yè)管理企業(yè)起訴的前置程序。條例之所以這樣規(guī)定,顯然受到了立法者有意無(wú)意的將業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理合同當(dāng)事人的影響,業(yè)主委員會(huì)被作為合同的當(dāng)事人,從法律上講就負(fù)有支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù),但業(yè)主委員會(huì)并無(wú)獨(dú)立財(cái)產(chǎn),其不可能支付服務(wù)費(fèi)用,實(shí)際上只能由業(yè)主支付;因此,業(yè)主委員會(huì)最多只能承擔(dān)