二手房交易的詳細流程

1、二手房交易的詳細流程二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總 登記的、再次上市進行交易。二手房交易的詳細流程和注意事項：1、 產(chǎn)權(quán)調(diào)查首先，要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字；其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助 證據(jù)以初步確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查 看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證 的委托書及代理人某件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共 有財產(chǎn)關(guān)，婚姻法規(guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房

2、 屋屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋 的證明。2、交定金看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千 萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百 萬，以5%計算定金額度也能達到 5萬元。所以當交易進行到這個環(huán) 節(jié)時，請多留個心眼。如果看中的房子還在按揭中， 定金最好不要直接交到業(yè)主手中， 而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則 可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交 給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合 同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行 監(jiān)管。具體做法是：買

3、賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定 在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，合同至少 需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責(zé)任等。 風(fēng)險提示：a）當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或 約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金 額的20%;b）賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓，所以預(yù)約買 賣合同中應(yīng)注明“交由第三c）為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現(xiàn)象，需要簽一份交房保證 金協(xié)議，約定從定金中扣除 1萬元左右的保證金。在查驗家具、電 器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退

4、還保證 金。3、贖樓一般來說，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任，針對業(yè)主房貸沒有還完的 情況。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借 款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等 買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭；其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費，但買家需要提前供樓。 風(fēng)險提示：因贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險，為此環(huán)節(jié)中 最大。買家拿現(xiàn)金贖樓是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因 終止、房屋被查封等問題，買家會冒風(fēng)險。4、付首期及資金監(jiān)管 除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙

5、方按照既成規(guī)定來做，風(fēng) 險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀 行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首 期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方；如果中間出現(xiàn)問題交易終止，貝朋首期款再打回給買方。銀行提供此項服 務(wù)，一般會收取單筆 500元左右的監(jiān)管費，但如果你是通過要按揭 的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費用。出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款 書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買 家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_。5、簽訂買賣合同在交定金

6、環(huán)節(jié)，自主交易可以先簽訂一個“書面協(xié)議”，這個協(xié)議 與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。 簽訂書面協(xié)議時，最主要要關(guān)注四個方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、 交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙 方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確 定日期才能夠保證交易順利進行。買賣雙方可以到房管部門相關(guān)上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。風(fēng)險提示：a）如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有 權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失 敗的可能。b）如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)

7、致交易失敗。c）如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家電的情況加 以詳細描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可 以附上家具家電的照片，以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。d）如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約 條件。e）要明確違約責(zé)任，特別是在目前房價上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的。6、辦理按揭如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸 款申請需要買賣雙方到場，要帶上某原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會幫 忙處理。一般來說當天就能夠確批復(fù)。但有時候也會出現(xiàn)貸

8、款額度 不能達到預(yù)期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長 二三個工作日。根據(jù)房產(chǎn)樓齡新舊，評估價格高低，貸款一般最高 能做到8成，一般6、7成。至于定金、首期款的銀行監(jiān)管，也可以在申請按揭時同時辦理，免 得來回跑腿。至于銀行的選擇，四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效 率會高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致。 風(fēng)險提示：a) 如果貸款額度達不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首的準備，否則交易不成將造成違約。b) 目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。7、

9、注銷他項權(quán)證按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。 8過戶及 交稅去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上某原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場如果是業(yè)主實收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印 件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個工作日后放尾款給業(yè)主。風(fēng)險提示:a) 房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險，是由買方承擔(dān)的

10、，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質(zhì)量問題。b) 目前房價上漲，有業(yè)主會以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)， 讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。9、交房交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最 終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分 別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方 應(yīng)準備好房產(chǎn)證復(fù)印件、某等。最主要的是之前有簽訂交房保證金協(xié)議，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確

11、實有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進行抵扣。風(fēng)險提示:a）如果交房時家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金 無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約 定交房保證金時，盡量把保證金的數(shù)額做大。b）戶口問題也是交房時容易忽視的地方， 所以在交房前，最 好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。 10、買 方支付尾款（如果沒有簽交房保證金協(xié)議） 在二手房交易過程中，往往 有留有部分尾款，用來保證結(jié)清水、 電、煤氣等公用事業(yè)費，以 及物業(yè)管理費，同時還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。購房款分批支付主要目的在于減少風(fēng)險，以防在交易過程中 發(fā)

12、生意想不到的損失。一般簽約當日首付30%，取得收件收據(jù)時支付60%,產(chǎn)證辦理完畢支付最后10%。買家和賣家在簽合同時 一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。過戶流程：第一天：領(lǐng)表：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請審批書、 房地產(chǎn)買賣合同、買 方確認單，填表。交易：買賣雙方驗人簽字。查檔：查房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、有無抵押、查封（上午查下午出結(jié)果，下午查次日出結(jié)果）。鑒定：做房屋安全鑒定報告。核價：財政部門根據(jù)房屋買賣（置換）合同的成交金額評估房 價。地稅：繳納賣方房產(chǎn)營業(yè)稅（免稅的地稅部門開具免稅確認單）和 印花稅，印花稅買賣雙方各萬分之五。第二天或第三天交件，七天后交契稅：交納契稅，領(lǐng)取契證交手續(xù)費：交納交易手續(xù)費封卷：領(lǐng)取證回執(zhí)。此后十個有效工作日后：領(lǐng)證：買方拿某原件取房證提供資料：賣方提供資料：a）房屋所有權(quán)證（復(fù)印件1份、產(chǎn)籍圖4份）；b）契稅證；c）某（夫妻雙方）（復(fù)印件 2份）；d）夫妻雙方戶口簿（復(fù)印件1份）；e）結(jié)婚證（如丟失到原婚姻登記的民政部門補辦，其他證明方式不被承認）；f）單身、離婚者提供離婚證、離婚協(xié)議書或民事調(diào)節(jié)書或法院判 決書，離婚未再婚證明；喪偶者提供購房證明、喪偶未再婚證明； 未婚者提供未婚證明（復(fù)印件 1份）。買方提供資料:某（復(fù)印件2份）備注：a）房地產(chǎn)贈與、繼承、委