某別墅項目報告

1、上海市佘山別墅項目報告第一部分 別墅市場分析一、 總述自上海市房地產(chǎn)市場開放以來，首先而來的各種高檔物業(yè)的開發(fā)熱潮，包括市中心 區(qū)眾多外銷辦公樓、商住樓、公寓，以及新興經(jīng)濟技術(shù)區(qū)周邊的各類外銷住宅樓。在 90 年代初期跟隨著上海的開發(fā)開放熱，曾導致高檔物業(yè)市場的一度火爆。而別墅作為高檔物業(yè)的頂端產(chǎn)品， 在 90年代初期蓬勃發(fā)展。 別墅最早集中在虹橋路、 滬青平路沿線，這批物業(yè)主要以境外人士投資居住兼物業(yè)出租為主，以滿足境外在滬高 層管理層、外商的生活居住需要。進入 90 年代中后期，隨著上海經(jīng)濟的快速發(fā)展， 本地內(nèi)需物業(yè)消費能力呈同步上升之勢，境內(nèi)人士改變公寓式的傳統(tǒng)居住方式，與國內(nèi)高級消費相

2、配套的內(nèi)銷別墅開發(fā)亦 漸成規(guī)模，內(nèi)外銷別墅市場開發(fā)的格局逐漸成型。而隨著上海房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展，內(nèi)外銷市場的合并，外銷別墅已不符存在，內(nèi) 銷別墅占據(jù)市場的主導地位。隨著上海房地產(chǎn)自 98 年來的整個熱銷，經(jīng)濟的增強，對別墅的需求也逐漸增加。 2001 年被稱為上海的別墅年， 供應量主要集中在中檔價位別墅， 2002 年繼 2001年的開發(fā)熱后，無論開發(fā)規(guī)模、價位都有所上升，甚至出現(xiàn)了 1 億元以上的“天價別墅”據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2002年上海全年共新開別墅59個，加上分期開發(fā)的大型別墅 項目，2002年上海別墅共上市樓盤76個，別墅開發(fā)用地總面積達2.86萬畝，開發(fā)面積 共548.08萬平

3、方米。據(jù)分析，近幾年上海別墅的供應量呈逐年上升之勢: 2000年別墅 新盤供應數(shù)量占市場供應總量的 12% 2001年上升為16% 2002年則上升到18.5%。上海每年的別墅需求量一般在200萬平方米左右，最多不會超過上海房地產(chǎn)市場總 需求量的10%從目前的實際數(shù)字來看，上海別墅市場顯然已出現(xiàn)警示信號：別墅市場的供應量迅速放大已出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象 。針對這一現(xiàn)狀，2003年2月18日，中華人民共和國國土資源部下發(fā)緊急通知：停止別墅類用地的土地供應。雖然別墅用地已經(jīng)停止，但由于前兩年大量批地，中短期供應不會受到影響。不再 增加新的別墅供應量，在某些別墅項目稀少但發(fā)展看好的區(qū)域，對于已經(jīng)拿到土

4、地的別 墅項目來說，可能是利好消息。產(chǎn)品升值空間恰好凸現(xiàn)了個性化別墅在高端住宅市場中 的價值。因此投資具有鮮明產(chǎn)品特色且總價適宜的別墅產(chǎn)品，仍然具備一定的價值空間。上海的別墅供應量巨大，要想在這些同類產(chǎn)品中脫穎而出，具備自己獨特個性是必 不可少的條件。作為住宅產(chǎn)品的最高層次，別墅也有義務為自己占下的珍貴土地留下可 以流傳的作品。因此，特色別墅產(chǎn)品的惟一性將使得他們在未來市場上成為不可復制的 別墅精品別墅分布縱觀上海房地產(chǎn)市場，別墅大致分布在（ 1）青浦 318 國道沿線別墅區(qū)；（ 2）浦東 新區(qū)別墅區(qū)；（ 3）新閔別墅區(qū)；（ 4）松江九亭、泗涇別墅區(qū)；（ 5）松江佘山別墅區(qū)。1、318 國道別

5、墅區(qū)青浦 318 國道，是一個比較傳統(tǒng)的別墅區(qū)，向外延伸道外銷房比較集中的古北 住宅區(qū)，毗鄰虹橋機場、虹橋開發(fā)區(qū)，沿延安高架出入滬青平公路，交通極為便捷。 從某種角度上講，成為了虹橋別墅物的延伸段。與虹橋地區(qū)的別墅相比，具有較強 的價和優(yōu)勢，依靠交通因素， 318 國道別墅區(qū)成為了上海西區(qū)別墅的首選。318國道別墅區(qū)自 95 年開始開發(fā)，開發(fā)區(qū)與主要集中在 318國道入口處，如： 明珠花園、海天花園、虹康別墅等。早期上市價格在3700元/M2,隨著上海房地產(chǎn)市 場的整體低迷，價格一直在4000元/M2徘徊。近年來跟隨上海整個別墅市場的熱銷, 此區(qū)域開發(fā)力度加大, 逐漸向西側(cè)延伸, 目前已形成以

6、“徐涇”和“銀濤高爾夫”為中心的兩大別墅居住區(qū),代表個案徐涇 九溪十八島、西郊美林館等,銀濤高爾夫銀濤高爾夫別墅、長堤花園、大 豪山林別墅等。開發(fā)產(chǎn)品從以往的獨立、聯(lián)體混合社區(qū),轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的獨立別墅社區(qū)。區(qū)域價格也跟隨整個上海別墅市場水漲船高，目前獨立別墅價格在650014000元/M2之間,聯(lián)體別墅在5000 6000元/M2之間318 國道別墅區(qū)自 2001 年下半年以來，受整個上海市別墅熱銷，開發(fā)量急劇增 加，目前已延伸至青浦鎮(zhèn)以及朱家角。這些產(chǎn)品定位重復，缺乏個性，競爭十分激 烈。浦東是上海別墅發(fā)展較晚的區(qū)域，但隨著浦東開發(fā)，進入全面的金融、貿(mào)易、 產(chǎn)業(yè)等功能型開發(fā)階段，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)

7、、金橋進出口加工區(qū)的成熟，帶動大量 外資機構(gòu)的境外人士涌入， 相應對高品質(zhì)居住場所的需求也同時增加。 以 Links 、湯 臣高爾夫別墅為代表的頂端別墅聚集了在滬工作、投資的境外高層人士。目前浦東主要的別墅板塊有 金橋- 外高橋板塊、碧云板塊、張江板塊、康橋板塊、 南六公路沿線 等。與浦西相比，浦東的別墅有以下特點：一是分布松散，沒有一個真正密集區(qū)， 別墅較為密集的區(qū)域也就是金橋碧云、張江龍東大道一代和南匯的康橋、南六公路 沿線，而所謂的集中也就只有三三兩兩幾個別墅形成一個小板塊而且，有些甚至是 公寓與別墅混合的社區(qū)，不成氣候；二是浦東中高檔別墅所占據(jù)比例較高，別墅價 位基本在6ooo元/M以

8、上，而且不乏上海市廠商的高端別墅產(chǎn)品，loooo元/M以上的價位很為正常， 大部分的別墅總價都在 150400萬以上， 而湯臣高爾夫別墅更是 浦東別墅的佼佼者，達到千萬以上。隨著上海GDP勺逐年增長，中國加入“世貿(mào)組織”的影響，全球各大跨國企業(yè) 在上海的投資力度逐年增大，浦東作為上海新興崛起的CBD正被世人所看好，與之同時，隨著浦東經(jīng)濟的快速發(fā)展以及各種市政設施的建設，浦東將成為上海別墅市 場的重要組成部分。95年地鐵一號線延伸段的建成通車； 滬閔路高架的建成； 滬杭高速公路的建成；4 號線快速感到的建成通車。這些都使得整體大交通較為便捷，再加上環(huán)境較為清靜，沒有受到任何污染， 使得新閔別墅區(qū)

9、具有生存能力并快速發(fā)展的條件。新閔別墅區(qū)和滬青平別墅區(qū)幾乎同步發(fā)展，但由于缺乏交通快速干道直接聯(lián)接 區(qū)域，再加上早期入市產(chǎn)品規(guī)劃較差，一直仰息在“滬青平別墅”下生存，無論價 格、人氣都有一定的差距?！熬G洲比華利” 作為新閔別墅區(qū)的第一批開工別墅， 從最初的 2600 開始銷售元/M2,由于社區(qū)規(guī)模大、配套齊全，受到市場的認可，價格不斷上漲，作為新閔別墅 區(qū)的領(lǐng)頭羊，目前價格已經(jīng)達到 70010000元/M2。與之同時開發(fā)的“伊莎士花園”、“喬愛別墅”（一期）由于產(chǎn)品定位脫離購房者實際需求，再加上9597年高檔市場崩潰，早期銷售較差，在 2001 年整體形勢的帶動之下，終于擺脫困境，價 格也有所

10、上升。新閔別墅區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前已經(jīng)具有一定的氣候，開發(fā)產(chǎn)品也從早期的聯(lián)體別墅，轉(zhuǎn)向目前的獨立別墅社區(qū)。目前此區(qū)域內(nèi)別墅地塊基本開發(fā)完畢。從 99 年起已向外區(qū)域擴散，都市路一帶開發(fā)的“櫻園”、“君臨天下”等別墅作為“新閔別墅區(qū)”的補充，開發(fā)聯(lián)體別墅，以總價優(yōu)勢獲得市場成功，成為新閔 別墅區(qū)的延伸板塊，而顓橋地區(qū)規(guī)劃的 3000畝左右的別墅用地將繼新閔別墅區(qū)之后， 上海西南又一別墅居住區(qū)。4、九亭、泗涇別墅區(qū)九亭、泗涇別墅區(qū)發(fā)展起源于 99 年， “新上海弄里人家”、“半島花園”、“北美經(jīng)典”等一批聯(lián)體別墅，以 2500元/M左右的價格闖入上海別墅市場，號稱 “市中心的公寓 =九亭的別墅”

11、，以總價優(yōu)勢，吸引了大批追求別墅生活的購房者， 啟動了九亭鎮(zhèn)的別墅開發(fā)熱潮。九亭別墅市場區(qū)域，因為交通條件較為理想，將來的 R4縣也將經(jīng)過本區(qū)域，但由于飛機噪聲影響，自身開發(fā)理念的不成熟，九亭鎮(zhèn)別墅板塊，已成為上海最為集 中的低總價別墅市場。跟隨著九亭別墅開發(fā)熱的蔓延，整個上海別墅市場的熱銷，泗涇鎮(zhèn)也悄然燃起 了別墅開發(fā)潮，不過與九亭別墅相比，泗涇別墅開發(fā)，無論在整體規(guī)劃還是在政策 配合上，都具有一定的優(yōu)勢。而與之同時，泗涇別墅的開發(fā)理念、產(chǎn)品品質(zhì)，更為 成熟，產(chǎn)品從中低端的多聯(lián)、雙拼別墅，轉(zhuǎn)向獨立別墅，目前價格在600010000元/M2之間，成為上海別墅市場中高檔別墅物業(yè)的中堅分子。5、佘

12、山別墅區(qū)佘山自古以來以風光綺麗，山上多茂林秀竹，奇石名泉，鳥語花香，更有豐富 的歷史勝跡，成為了人文環(huán)境和自然環(huán)境的勝地。上海別墅市場的成熟， 高端產(chǎn)品的需求， 交通條件的支持滬青平高速公路，佘山這一 “國際自然山水居住區(qū)” 成為了上海樓市上真正的豪宅，擁有上海僅有的山景和相關(guān)配套設施。而上海頂級別墅上海紫園也在佘山別墅板塊內(nèi)1000萬之間。（除佘山目前別墅市場由五大別墅社區(qū)組成， 總價一般在 400 上海紫園除外）第二部分 區(qū)域市場分析一、 區(qū)域簡述1、佘山簡述佘山鎮(zhèn)地處上海市西南的松江區(qū)，緊鄰松江大學城，距上海市中心 35 公里，離 上海虹橋國際機場 18 公里。全鎮(zhèn)面積 74.7 公里，

13、人口 4.5 萬，是松江區(qū)土地面積 最大的一個鎮(zhèn)。上海唯一的國家級旅游度假區(qū) - 佘山國家旅游度假區(qū)坐落于境內(nèi)。佘山是松江發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟的中心之一，有豐富的土地資源和山林資源，構(gòu)成得 天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟輻射優(yōu)勢。2、佘山自然景觀佘山風景秀麗，擁有豐富的歷史古跡，是人文環(huán)境和自然景觀的勝地。佘山是天目山的余脈，處于太湖碟形洼地東延部分，是上海絕無僅有的山林勝 地。松江九峰泛指佘山地區(qū)的十二山峰北竿山、鳳凰山、玉屏山（薛山）、 （庫 公山）、東佘山、西佘山、辰山、鐘賈山、天馬山、小機山、橫云山和小昆山。西佘山海拔 98 米，有遠東第一圣母大殿之稱的天主教堂而馳名中外， 東佘山則 以貿(mào)林修竹、奇峰

14、怪石、懸崖峭壁、竹徑通幽、古跡依稀，而令人其懷古之情。佘 山以自然山林為依托，以度假休閑和現(xiàn)代娛樂設施為重點，高起點、高質(zhì)量的建設融休閑度假、旅游觀光、宗教朝圣、科普教育等功能為一體的綜合性旅游度假區(qū)。本項目北靠鳳凰山、西毗鄰薛山，南臨風光秀麗的月湖、雕塑公園，西側(cè)隔河相望佘山高爾夫球場，地理位置得天獨厚。3、佘山交通佘山距人民廣場約 35公里，距虹橋機場約 20 公里。從徐家匯至松江新城的R4線，在余山將設有2站，更是拉近余山與市中心 的距離。滬青平高速公路現(xiàn)已建成通車，到市區(qū)只需 20 分鐘，滬寧、滬杭高速和方 松公路、沈磚公路、泗陳公路等連接市區(qū)的快速干道，到浦東、虹橋機場一路沒 有紅綠

15、燈，交通十分便捷。4、佘山規(guī)劃上海佘山國家旅游度假區(qū)核心區(qū)按其自然環(huán)境和功能性質(zhì)形成“一圈、一心、五區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。一圈： 核心區(qū)的生態(tài)綠化保護圈一心： 核心區(qū)的綜合服務區(qū)五區(qū)： 自然景觀風貌二、 區(qū)域房地產(chǎn)市場縱觀全球的富人區(qū)，都有各自的標準和氣質(zhì)，它決非地域的簡單分隔，其決大多數(shù) 都是依山傍水，沿岸呈帶狀分布，無論海岸、河岸或湖岸，一個城市最高檔居住區(qū)通常 坐落在最美的景觀地帶。 以山水為尊是富豪階層選擇居所和建筑師設計豪宅選址的共識。 譬如：美國紐約長島、洛杉磯的比佛利山莊、加州的ORANGECOUNT以及巴黎十六區(qū)、悉尼玫瑰灣、香港淺水灣、臺北陽明山等，都具有這一特性。環(huán)境，是佘山打造

16、富人區(qū)的基礎(chǔ)。西佘山、東佘山、薛山、鳳凰山呈眾星捧月之勢，新挖掘的人工湖月湖又似生 輝之滿月，使原本缺水的佘山，盡現(xiàn)靈秀之美。佘山自然山水在上海的唯一性和不可再 生性形成了它的稀缺性，加上佘山離去歷史文化源遠流長，有深厚的人文底蘊，正是構(gòu) 筑富人區(qū)的絕好條件。而市政府高起點的規(guī)劃使佘山成為上海富人區(qū)成為現(xiàn)實。佘山具有五大突出特點，構(gòu)筑世界級富人區(qū)的先決條件 第一、 區(qū)位優(yōu)越、不可替代。對于頂級豪宅，區(qū)位優(yōu)勢不是在 CBD中心， 而是遠離CBD但到CBD卻非常便捷。滬青平高速公路的 建成通車，使時間距離大為縮短， 2040 分鐘的車程使 生活與工作在心理、心理上有效的區(qū)隔，真正做到“離 塵不離城

17、”。第二、環(huán)境優(yōu)雅，歷史形成。作為上海唯一的自然山林景觀、AAAA級國家旅游度假區(qū)、國家森林公園。歷史形成的自然山水正是 打造富人區(qū)的必要條件。第三、 建筑精美風格各異。佘山目前五大別墅社區(qū)打造佘山國際自然山水居住區(qū)，匯集國內(nèi)外著名規(guī)劃設計公司和建筑大師，以國際觀的超大眼界，精心打造別墅。第四、有配合富豪身份的配套設施。在佘山國際自然山水居住區(qū)，頂級高爾夫球場、五星級酒店、天馬山賽場等一系列高檔次旅 游休閑設施，正逐步興建完善第五、人文底蘊深厚。歷史勝跡遺留勝多，矗立于西佘山山頂?shù)氖ツ复蠼烫茫涣_馬教庭封為“遠東第一大堂”，氣勢懾人， 又飄然超脫塵世之感。正是這深厚的人文底蘊，給佘山 富人區(qū)

18、的形成以有力的精神支撐。交通，是佘山富人區(qū)生存的條件2002 年底，與延安路高架連接的滬青平高速公路實現(xiàn)貫通， 使佘山與市中心的 連接十分便捷， 30 分鐘可至市中心，工作、生活有效的結(jié)合。而徐家匯通往松江的 輕軌R4線，將于2005年竣工，在余山地區(qū)設有2站，這對于余山富人區(qū)無疑又是 特大的利好消息?？驮矗琴苌礁蝗藚^(qū)有力的支撐隨著申城國際化進程的加快， 申城正越來越成為國外投資者的首選地， 世界 500 強企業(yè)已有三分之二落戶上海，來自世界著名企業(yè)的眾多總裁已匯集上海。這些國 內(nèi)外富豪階層，經(jīng)濟實力雄厚，對生后質(zhì)量的要求非常高，并希望居住在生活水平 相近的人群。絕佳環(huán)境、富豪人群、交通因素

19、，這支撐富人區(qū)的三大概念，佘山板塊都一一 具備。而自 2001 年起整個上海別墅市場的持續(xù)升溫，對高端別墅產(chǎn)品的需求日益增大，佘山別墅區(qū)在此情形下，突現(xiàn)在市面上目前全力打造佘山自然山水居住區(qū)的五大別墅社區(qū)上海紫園、佘山 - 天鄰別墅、紫都 - 上海晶園、佘山月湖山莊、佘山高爾夫別墅，都是從 2002年下半年至 2003 年初開始銷售或預定，總案量約 800戶左右。這五大別墅社區(qū)各有自身特色： 佘山月湖山莊上海擁有最大水系的別墅社區(qū)；佘山高爾夫別墅處在高爾夫 球場之內(nèi)；而上海紫園更是擁有龐大的私家花園、個性化的設計、島嶼別墅的 概念，成為整個上海最為頂尖的別墅社區(qū)。佘山別墅區(qū)核心區(qū)規(guī)劃興建別墅

20、500 戶，由五大別墅區(qū)組成，而目前因世貿(mào)集 團在佘山投資五星級酒店的因素，又批給世貿(mào)集團興建 100 戶別墅的優(yōu)惠條件，由 此，佘山別墅核心區(qū)的別墅套數(shù)增加到 600 戶（尚不包括本項目的別墅戶數(shù)）。目前佘山別墅板塊，房型面積一般在 300500M2 之間，總價保持在 500800 萬之間，私家花園占地在 23 畝之間，居住的舒適、身份的體現(xiàn)，對上海工作、 生活的富豪階層具有極強的吸引力。而泗涇板塊的別墅（特別是靠近方松公路佘山銀湖別墅、包括即將上市的天安 別墅），因地位的相類似，總價的優(yōu)勢，對佘山低總價別墅有較大競爭力。在銷個案案名上海紫園效果圖展示開發(fā)商上海嘉城兆業(yè)房地產(chǎn)有限公司樓盤位置

21、西余山環(huán)山路9號產(chǎn) 口口 規(guī) 劃占地1380 畝戶數(shù)150戶容積率0.2以下戶均占地68畝房型面積700 M2以上價格范圍0.15 1.3 億兀主力20003000萬樓盤 介 紹“上海紫園”占地1380畝，水域面積300畝，水深3米，河道寬闊可行使游艇， 每戶平均占地68畝，在上海乃至全國都是極為罕見。小區(qū)島嶼共12個和一個半島，都是由古典歐式的13座鋼結(jié)構(gòu)彩橋連接，園內(nèi)不僅有人造的巨型涌泉和瀑 布墻景觀，而且還有天然的深達78米的深潭，另外還擁有千百棵百年以上的大樹， 與余山一脈相連。整個小區(qū)真正實現(xiàn)度身訂制（即根據(jù)客戶需求及選定地塊建造）， 并配置世界超級設備。案名余山-天鄰別墅效果圖展示

22、開發(fā)商上海眾優(yōu)置業(yè)有限公司樓盤位置沈磚公路3899弄產(chǎn) 口口 規(guī) 劃占地278畝戶數(shù)108戶容積率0.2戶均占地23畝房型面積300 500IM價格范圍400600 萬主力500萬左右樓盤 介 紹中國傳統(tǒng)居住歷來講究的是“藏風得水”，天鄰別墅北東西余山爾藏風，三面碧 水而得水。以太極陰陽圖為規(guī)劃基點，貫穿南北的S形主動線，猶如太極天脈，構(gòu)成形體上的陰陽調(diào)和，實現(xiàn)與大自然共生共鳴的理想境界。與此同時，余山-天鄰別墅在宜人的尺度上進一步地提升空間序列的品位，采用坡地造景，由南至北 逐漸填土墊高地勢，由此來增加節(jié)電的空間韻味，內(nèi)部結(jié)構(gòu)因循余山的地貌水系 特征，利用錯落有致的水網(wǎng)穿插，且在別墅區(qū)內(nèi)整體

23、環(huán)通。天鄰的所有別墅都是 以北美風格為主。案名紫都-上海晶園效果圖展示開發(fā)商上海紫都余山房地產(chǎn)有限公司樓盤位置余北公路、泗陳公路口產(chǎn) 口口 規(guī) 劃占地1300 畝戶數(shù)300余戶（一期30余戶）容積率0.2戶均占地23畝房型面積300600 M2價格范圍5001300萬主力600 800 萬樓 盤 介 紹以尊重打低溫利于自然生態(tài)為尺度，在山水基地上巧妙的將不同季節(jié)、不同生物 圈的自然結(jié)晶移天縮地的在晶園完全體現(xiàn)。萬正規(guī)化32大組團，300余棟別墅和兩幢國際級會所分布在天然水道分隔而成的大大小小的島嶼上，水岸如屏、綠島 如棋，形成島中有湖、湖中有島的壯美奇觀?；赝鈬鸀樘烊缓拥劳俗?0米，坡景、林

24、帶圍繞整個晶園，使其得以保持斯密和寧靜。晶園地依山伴水的天造地設 之利，別墅都因勢而造，相互錯落有致。案名余山月湖山莊效果圖展示開發(fā)商上海利寶房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司樓盤位置林蔭大道1888號產(chǎn) 口口 規(guī) 劃占地600畝戶數(shù)68戶（一期）容積率0.14戶均占地3畝房型面積500 900 M價格范圍650 2500 萬主力8001000萬樓盤 介 紹緊鄰500月湖，遠眺望余山，正對十八洞森林高爾夫球場。此項目是上海最大的 水系個案之一，綠化率達到90.6%。月湖山莊把綠化、路網(wǎng)、熟悉環(huán)境作為山莊建 設的主體上，在社區(qū)中植栽上千種成年大樹，喬木比例占7%做魚，擁有2條活水河，近萬米的水岸線，并營造出

25、大島、小島、半島、水灣的獨特整體布局，是“水、 自然、建筑和諧統(tǒng)一”，首創(chuàng)自然森林生態(tài)別墅，從而大棗具有海派文化底蘊和 自然水景觀的世界級園林別墅，更首次引入私家高爾夫果嶺。案名余山高爾夫別墅效果圖展示開發(fā)商上海余山國際咼爾夫俱樂部有限公司樓盤位置林蔭大道1999號產(chǎn) 品 規(guī) 劃占地500畝戶數(shù)120幢（獨立）+30余幢聯(lián)體別墅容積率0.2戶均占地3畝左右房型面積340 800 M價格范圍5001300萬主力800萬左右樓 盤 介 紹整個項目將一座森林丘陵型純會員制高爾夫球場與一個高尚別墅社區(qū)和諧的融合 在一起。以意大利TUSCA風格為藍本，精心規(guī)劃的別墅布局將同球場的脈絡，和 諧的伸展在起伏

26、的球道之間，并與周邊水系渾然一體，形成極富意大利風格田園 山居風味的高尚社區(qū)。社區(qū)配備高爾復會所和社區(qū)會所，度假酒店，室內(nèi)外游泳 池，網(wǎng)球場，便利店，未來還將建造直升機停機坪、游艇碼頭，高爾夫?qū)W校等設 施，切實營造國際化的生活、社交平臺。案名余山銀湖別墅效果圖展示開發(fā)商廣東黃河實業(yè)集團上海房地產(chǎn)有限公司樓盤位置泗陳公路888號（方松路口）產(chǎn)占地7000 畝（一期 420 畝）品戶數(shù)127幢規(guī)劃容積率0.2戶均占地2畝房型面積300 500 M2價格范圍260620萬主力400萬左右樓盤 介 紹該案占地面積7000畝，前后分十期開發(fā)。首期占地420畝，共計建有別墅127套。 每戶配有雙車庫或單車

27、庫，還建有公共地下車位。配套設施有紅外線報警、室內(nèi) 外泳池以及會所。私家花園每戶 500到2000平方米不等。臨近余山風景區(qū)，視覺 景觀好，空氣質(zhì)量高，規(guī)劃中將建有多項配套設施，小區(qū)環(huán)境設計充分體現(xiàn)親水 住宅的別墅居住理念。在銷個案比較:上海紫園余山-天鄰別墅紫都-上海晶園余山月湖山莊余山高爾夫別墅余山銀湖別墅容積率0.2以下0.20.20.140.20.2社區(qū)規(guī)模1380 畝278畝1300 畝600畝500畝7000 畝戶均占地68畝2 3畝23畝3畝23畝2畝房型面積2700 M以上300500M300600M500800M340800M300 500M主力總價3000萬左右500萬左右

28、600800萬8001000萬800萬左右400萬左右余山別墅區(qū)在銷別墅容積率控制在 0.2以下，戶型設計遵循舒適、寬敞為依據(jù)，面2積相對上海其他別墅區(qū)域較大，一般都在300 500MI之間，總價受私家花園以及產(chǎn)品影響，呈2個區(qū)間段，500萬左右和800萬左右。其銷售或是預定雖然相對上海其他別墅略為緩慢，但卻比較穩(wěn)定，表明上海工作、生活的頂端富豪對余山自然居住區(qū)的認可。第三部分客源分析余山別墅區(qū)目前已購客戶分析余山，作為上海為數(shù)不多的擁有一流自然景觀條件的風景區(qū)，其土地有著無以倫比 的稀缺性。位于該區(qū)域的上海頂級別墅上海紫園，作為華東地區(qū)首個身價過億的天 價別墅，已經(jīng)成為整個上海別墅市場、甚至

29、國內(nèi)別墅市場的一面旗幟。最近，五大品牌 發(fā)展商的聯(lián)合開發(fā)和共同炒作，已經(jīng)使得余山地區(qū)的自然景觀條件優(yōu)勢和未來發(fā)展前景 得到最大限度的發(fā)揮。余山因為其在上海獨一無二的自然條件， 它的地段已經(jīng)完全為廣大成功人士所認可， 眾多實力開發(fā)商正在極力打造這一上海最為頂級的別墅區(qū)域。余山，它已經(jīng)成為上海首屈一指的富人區(qū)。以下是余山地區(qū)目前五大別墅社區(qū)所銷售或是預定的客源（除余山高爾夫別墅尚未 開始接受預定外）：客戶來源客戶構(gòu)成而余山月湖山莊比較例外，此案目前所有的預定客戶均是上海本地人士。購買動機多數(shù)是以自主為主，少數(shù)作為投資而本項目也將以上客層作為今后銷售，所爭取的對象第四部分SWOT分析Strength 優(yōu)勢? 交通滬青平公路的建成通車， 使佘山別墅區(qū)和市中心的時間距離大為縮短， 至人民廣場只 需要 30 分鐘。? 環(huán)境北緊靠鳳凰山，西毗鄰薛山，東側(cè)隔河相望佘山高爾夫球場，南面即是 400 畝的雕 塑公園和月湖，環(huán)境幽雅，風水絕佳，在整個佘山別墅區(qū)內(nèi)也是獨一無二。?