成都市及龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、前言我們認為：策劃和銷售的目標，就是在獲得合理利潤的前提下，最快的速度把房子賣出去，并且在銷售的過程中賣出自己的特色來，形成快速銷售的好產(chǎn)品；雖然，規(guī)范化的管理會增大成本，但是必然提升銷售的最終效果。一、產(chǎn)品定位：產(chǎn)品要有品質(zhì)。在一個區(qū)域，以特殊的姿態(tài)出現(xiàn)，獲得第一感官上的好感，她有品質(zhì)、有特色、有亮點，適合當?shù)氐氖袌龆芤I(lǐng)當?shù)氐南M，產(chǎn)生非空中樓閣的超越感。二、文化沉淀：產(chǎn)品推銷過程要有品位。在現(xiàn)有市場條件下，沒有文化而獲得成功是比較困難的，并且極有可能付出巨大的代價！為了更成功，我們當以營銷的角度賦予她一種出水芙蓉般的文化。三、銷售方式：以品牌和項目的名氣，直指人心地打動目標客戶，達到

2、迅速銷售的目的。這樣的銷售不是推銷而是順理成章的共鳴。四、盈利模式：成功的產(chǎn)品定位與文化沉淀，加之優(yōu)秀的營銷系統(tǒng)，盈利只是一種必然的結(jié)果。全程的盈利公式產(chǎn)品組合 + 文化 + 快速銷售 = 盈利第一部分 宏觀經(jīng)濟分析一、成都市及龍泉驛區(qū)宏觀環(huán)境分析1、成都的歷史文化成都市是四川省省會、中國歷史文化名城、首批中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市、全國"雙擁"模范城。近幾年，她又以城市建設(shè)和生態(tài)環(huán)境方面的成就，先后榮獲聯(lián)合國頒發(fā)"人居獎"和"最佳范例獎"兩項殊譽。成都是一座融古代文明與現(xiàn)代文明于一體的特大城市。以歷史悠久、文化底蘊厚重，風光絢麗

3、多姿和名勝古跡眾多而聞名于世。"錦城" "蓉城"是成都的別名。2、成都的地理位置成都市位于四川省中部，四川盆地西部，平均海拔500米左右。境內(nèi)兼有山景、平原和丘陵之美，且氣候溫和，雨水充沛、年平均氣溫攝氏16度上下，降水量約1000毫米，素有 "冬無嚴寒，夏無酷暑"之譽，加以土地肥沃，水利先進，物產(chǎn)十分富饒，歷來被稱為"水旱從人，不知饑饉"的"天府明珠"。成都市的全市總面積12.39萬平方公里，總?cè)丝诔^1000萬人，轄區(qū)劃為7區(qū)4市 (縣級市)、8縣。3、龍泉概況龍泉驛區(qū)位于成都市東部，緊鄰龍

4、泉山西側(cè)，是成都市九區(qū)之一、國家級成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地、成都市城市向東發(fā)展的主體區(qū)域。全區(qū)幅員面積558平方公里，轄4街辦7鎮(zhèn)1鄉(xiāng)。素有“四時花不斷，八節(jié)佳果香”之美譽，是國務(wù)院正式命名的“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”，全省經(jīng)濟綜合實力十強縣（區(qū)）之一。 4、龍泉的區(qū)位優(yōu)勢龍泉區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。是成都市正在實施的城市向東向南發(fā)展的主體區(qū)域。區(qū)政府所在地龍泉鎮(zhèn)距市中心12.5公里，距成都雙流國際機場28公里，成渝鐵路穿境而過，成昆鐵路繞境而行，以老成渝路、成龍路、成洛路為骨干的交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋全境，現(xiàn)已開通4條對接成都市區(qū)的城市公交線路。 龍泉生態(tài)環(huán)境獨特優(yōu)良。境內(nèi)氣候溫和，綠色城區(qū)和龍泉山生態(tài)屏障交相輝映

5、，是“全國生態(tài)建設(shè)示范試點區(qū)”和“全國綠化百佳縣（區(qū)）”。 龍泉旅游資源獨具特色。境內(nèi)有東郊明珠龍泉湖、西部客家第一鎮(zhèn)洛帶古鎮(zhèn)、國家重點文物保護單位明蜀王陵、北周文王碑、千年古剎石經(jīng)寺等眾多自然和歷史人文景觀，是“四川省花果山風景名勝區(qū)”和“全國文物保護先進區(qū)”，一年一度的“中國·成都國際桃花節(jié)”已成為享譽中外的國際性旅游、招商、民俗盛會，目前已成功舉辦18屆。 二、成都市郊縣樓市發(fā)展現(xiàn)狀近幾年在成都市房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)供求兩旺的背景下，從2002年起，成都市的郊縣樓市開始高速發(fā)展，在城市向東向南發(fā)展的總體規(guī)劃下，目前以華陽、龍泉和溫江的“大盤競爭”最為“白熱化”。向東發(fā)展對東郊工業(yè)的調(diào)

6、整和城東副中心的依托較大，華陽則與南部新區(qū)的啟動和城市外延發(fā)展相關(guān)，而溫江因道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)問題，整體市場處于觀望狀態(tài)。市內(nèi)板塊與近郊板塊的結(jié)構(gòu)圖示1、影響郊縣樓盤發(fā)展的幾個因素 （1）、成都近幾年郊縣的郊縣樓盤發(fā)展進入快車道，無論市從規(guī)模還是從品質(zhì)上其發(fā)展速度和水平都是引人注目的，成都郊縣房產(chǎn)尤其是住宅樓盤從2002年開始已經(jīng)持續(xù)2年紅火，2005年的郊縣樓盤將繼續(xù)受到眾多的開發(fā)商和消費者的關(guān)注和青睞。使得郊縣樓盤活躍和高速發(fā)展主要基于以下幾個因素的影響：（2）、市區(qū)土地資源的稀缺 成都市市區(qū)土地資源的稀缺已是一個不爭的事實，在日益強調(diào)規(guī)模檔次的今天，更多的購房者將目光投向了郊縣樓盤

7、。向周邊發(fā)展，向郊縣發(fā)展，從土地上找利潤也已成為大多數(shù)人的共識。（3）、政府規(guī)劃隨著 3260平方公里“大成都”概念的提出，溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊縣區(qū)將作為功能片區(qū)，與成都密切配合，這無疑大大刺激了郊縣地產(chǎn)的發(fā)展。（4）、郊縣經(jīng)濟的發(fā)展 近年來成都市郊縣城市建設(shè)發(fā)展極為迅速，各種硬件配套設(shè)施得到很大的改善，尤其是交通條件的改善，使得郊縣樓盤的形象得到極大的改善和提升。（5）、養(yǎng)老型社會和度假經(jīng)濟的出現(xiàn) 郊縣以城區(qū)稀有的清新空氣、優(yōu)美的自然風光以及現(xiàn)對低廉的生活成本和市區(qū)的快速到達等因素，使得成都周邊郊縣成為不少市民首選的養(yǎng)老和度假之地，這也從一定程度上帶動了郊縣樓市的發(fā)展，（6）、人民收

8、入的提高和私家車的普及2、從2002至今郊縣樓市在經(jīng)歷兩年的高速發(fā)展后，總體呈現(xiàn)以下特點：（1）、進入“大盤時代”,規(guī)模開發(fā)是主流 （2）、郊區(qū)逐漸成為住宅的第一居所（3）、郊區(qū)住宅與商業(yè)發(fā)展應(yīng)同步進行 （4）、告別概念時代, 走向精致（5）、競爭激烈三、龍泉房地產(chǎn)現(xiàn)狀 1、龍泉房樓市的現(xiàn)狀和發(fā)展主要呈現(xiàn)以下特點（1）、龍泉板塊目前的產(chǎn)品供應(yīng)主要集中在區(qū)域發(fā)展較成熟的十陵、同安鎮(zhèn)和龍泉城區(qū)。（2）、政府規(guī)劃助跑龍泉樓市。成都市向東向南發(fā)展的規(guī)劃和即將開工建設(shè)的五桂橋龍泉的輕軌，對龍泉樓市發(fā)展起到極大的推動作用。（3）、憑借龍泉有獨特的地理優(yōu)勢，以山、水為題材的坡地景觀型樓盤開始成為開發(fā)主流。具

9、有代表性的是提出“淺丘森林的城市生活”的上東陽光和“天朗地闊，成都東真山居”的東麓驛境。（4）、龍泉驛區(qū)商品房呈現(xiàn)購銷兩旺。2004年全區(qū)房地產(chǎn)投資達到18.78億元，同比增長43%；房地產(chǎn)開發(fā)面積達到167.5萬平方米，同比增長25%；房地產(chǎn)實際銷售面積達到167.5萬平方米，同比增長32%；房地產(chǎn)實際銷售額達到20.76億元，同比增長51%。（5）、房價持續(xù)看漲。近年龍泉住宅銷售持續(xù)看好，價格上漲迅速。2002年中，龍泉新開發(fā)的花園洋房均價還在1300元平方米，獨立別墅為2500元平方米。到了2003年，新開樓盤的獨幢別墅均價直接提到4000多元/平方米。去年年底，花園洋房價格也已經(jīng)上漲到

10、1500元左右/平方米?？梢哉f開一個新盤，龍泉的房價就往上跳一步，而且房價越漲房子卻越好賣。2、龍泉作為居住區(qū)域的優(yōu)勢和劣勢的分析（1）、龍泉作為居住區(qū)域的優(yōu)勢分析a.龍泉的環(huán)境、空氣好，沒有工業(yè)的污染，又是水果盛產(chǎn)的地方，很適合居??；b.龍泉的住房房價便宜，同時成都的三環(huán)路通車后，到龍泉就方便很多，規(guī)劃中的輕軌建成后會更加提升龍泉居住的方便性；c.政府實行向東向南發(fā)展的方針，給龍泉的房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了機會。（2）、龍泉作為居住區(qū)域的劣勢分析a.龍泉的商貿(mào)不繁榮，沒有大型的商場或超市，生活購物不方便； b.目前龍泉的經(jīng)濟和居住氛圍沒有啟動起來，生活配套不完善；c.龍泉的居民對外界新鮮事物吸收遲鈍

11、。水？唐突為了使璽印·上院的銷售推廣方案是基于市場基礎(chǔ)的，能具有廣泛的市場接受度和執(zhí)行力，我司在制定銷售推廣方案之前，第一時間組織了旗下全程置業(yè)和全程動力的人員，就璽印·上院項目進行了認真客觀的實地調(diào)查和深入縝密的分析，這次調(diào)查分析直接為營銷推廣方案的制定提供了依據(jù)和支持。第二部分璽印·上院項目分析一、項目的整體研究與特性分析（一）、項目宗地情況 璽印·上院位于成都市龍泉新城區(qū)，占地203畝，總建筑面積18萬M2，容積率1.3，物業(yè)形式為花園洋房和聯(lián)排別墅，一期總建筑面積5.3萬M2。其中花園洋房4.45萬M2，聯(lián)排別墅8500M2。（二）、項目SWOT

12、分析1. 優(yōu)勢（S）（1）小區(qū)占地203多畝，規(guī)模在周圍較大，且地塊相對比較規(guī)整，規(guī)劃中已形成中心景觀區(qū)（2）項目地塊位龍泉驛區(qū)城區(qū)，且南臨主干道北泉路，緊鄰龍泉二中學，西近龍泉新政府所在地，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。？2. 劣勢（W）（1）項目區(qū)域尚處在發(fā)展初期，周邊公交、購物、醫(yī)療、教育配套還不夠成熟,有待完善。（2）小區(qū)對面有一不太規(guī)范的農(nóng)貿(mào)市場，整體形象較差，影響小區(qū)正面景觀。3. 威脅點（O）（1）與本項目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的競爭樓盤較多，臨近的龍府花園是直接的競爭樓盤，需要找到準確的市場切入點，積累有效客戶（2）龍泉本區(qū)域房地產(chǎn)市場不斷成熟，同檔樓盤都具有一定的整體營銷實力

13、，給項目的營銷推廣定位和手段都提出一定的挑戰(zhàn)。（3）正在推進的新居工程。隨著新居工程各樓盤的竣工和公眾知曉度的提高，無疑將對包括本項目在內(nèi)的商品房銷售構(gòu)成極大的威脅。4. 機會點（T）（1）項目所處區(qū)位臨近龍泉區(qū)政府所在地，具有很好的發(fā)展?jié)摿Ρ緟^(qū)域房地產(chǎn)市場已較為成熟（2）項目在產(chǎn)品設(shè)計中涉及新產(chǎn)品應(yīng)用時，市民的接受程度較高，有力于項目自身檔次的提升（3）現(xiàn)市場的房價略高出市民的承受價位，據(jù)調(diào)查，市民對本項目的預期價位有一定的認同感，為本項目打入市場奠定了一定的基礎(chǔ)。第三部分 市場及消費者調(diào)查分析一、房地產(chǎn)市場供給調(diào)查在對市場調(diào)查的同時，我們對供給市場即賣方市場（在售競爭項目）進行了詳細的調(diào)查

14、，以便我們能更好的把握和利用好市場的供求關(guān)系和競爭優(yōu)勢。（一）調(diào)查范圍我們篩選了龍泉市場在售項目，找出基本具備可比性的下列樓盤：東麓驛境、上東陽光、利通.天鵝堡、龍府花園、蔚藍花城（二）基本情況對比1、樓盤規(guī)模樓盤規(guī)模都較大，供應(yīng)量較大占地面積最小的有100畝，如利通.天鵝堡和龍府花園，最大的超過600畝，如上東陽光，五個調(diào)查樓盤總供應(yīng)量近1000畝；建筑面積從8萬平方米40余萬平方米，最少的利通.天鵝堡8萬平方米，最多上東陽光40余萬平方米。2、產(chǎn)品檔次產(chǎn)品檔次普遍較高，主要體現(xiàn)在樓盤的低容積率和高綠化率上，容積率最低室東麓驛境1.008，最高蔚藍花城1.38；綠化率最高東麓驛境48.054

15、，最低利通.天鵝堡40。3、物業(yè)類型及形式物業(yè)類型較為豐富，以多層（含花園洋房）和聯(lián)排別墅為主，部分樓盤出現(xiàn)電梯公寓，如東麓驛境和龍府花園，另外，在龍泉城區(qū)內(nèi)開始出現(xiàn)獨棟別墅，如東麓驛境。形式較為多樣，平層、錯層、躍層同時存在，能滿足購房者不同層次的需要；4、戶型、面積各樓盤的戶型面積涵蓋面較廣，主力戶型面積集中在120平方米，面積最小的在5060平方米左一室一廳一衛(wèi)，面積最大有200多平米的五室三廳三衛(wèi)?；疽晕迨胰龔d雙衛(wèi)（疊加或聯(lián)排別墅）、三室二廳雙衛(wèi)（多層或花園洋房）為主力戶型，三室二廳多集中在120130平方米左右，五室三廳多集中在200多平方米左右。 5、價格2004年19月成都市區(qū)

16、樓盤均價為3157元/平米，在此次調(diào)查中五個項目均價在2000元/平米，價格較高的上東陽光，花園洋房均價為3000元/平米，聯(lián)排別墅為3800元/平米。6、付款方式各樓盤都可提供7成30年按揭貸款和一次性付款兩種方式，但本次市調(diào)結(jié)果顯示，客戶群選取較多的付款方式為分期付款和一次性付款。項目名稱參數(shù)東麓驛境上東陽光利通·天鵝堡龍府花園蔚藍花城項目地址公園路洪河大道陽光大道北泉路南龍工南路開發(fā)商志成房產(chǎn)宏信房產(chǎn)、達義房產(chǎn)利通地產(chǎn)龍府實業(yè)勁力房產(chǎn)代理商成都暢游營銷廣告YOHO優(yōu)禾置業(yè)中成房業(yè)物管公司和盟物業(yè) 華新國際錦繡物業(yè)管理有限公司廣告推廣廣州天橙黑弧廣告物業(yè)類型多層、花園洋房、聯(lián)排別

17、墅、獨棟別墅、電梯公寓多層、花園洋房、聯(lián)排別墅疊加別墅多層、聯(lián)排別墅、小高層電梯公寓多層總占地面積400余畝（一期）632畝約100畝約100畝199.56畝總建筑面積107704400480約8000086900183200容積率1.0081.271.21.311.38總戶數(shù)710戶480戶436戶1442戶綠化率48.54%46.2%40%40.3%48.2%面積區(qū)間70260802001662665027070210主力戶型三室兩廳、兩室兩廳，100120四室兩廳三衛(wèi)，約200三室兩廳120一、相關(guān)樓盤基本數(shù)據(jù)調(diào)查二、相關(guān)樓盤營銷推廣情況調(diào)查東麓驛境上東陽光利通·天鵝堡龍府花園

18、蔚藍花城歷史銷售價格2500元/（04年底）2100元/（04年底）1400元/（03年價格）1800元/（04年底）現(xiàn)銷售價格待定花園洋房3000元/，聯(lián)排別墅3800元/22002600元/約2100元/18802370元/售樓部及周邊現(xiàn)場售樓部正在裝修中，現(xiàn)僅有臨時咨詢處，室內(nèi)懸掛DM單、戶型圖，無其他裝飾。售樓部外地面用廣場磚、大理石包裝。施工現(xiàn)場以廣告墻體遮擋。門口地面鋪設(shè)木地板，有休閑桌椅供客戶休息。進門處鋪紅地毯引導，門口有擦鞋機、雨傘架。售樓部內(nèi)部有沙盤、電腦辦公設(shè)備、影音播放設(shè)備、兒童游樂區(qū)、輪椅專用通道，洽談區(qū)分兩層。內(nèi)部裝飾以紅色、金色為主色調(diào)，燈光柔和。用多種裝飾材質(zhì)來

19、增加布局的立體感、層次感。售樓部側(cè)面有籃球場、羽毛球場，給人以運動陽光的感覺。室內(nèi)設(shè)有兒童游樂區(qū)、訪客休息區(qū)、洽談區(qū)。接待區(qū)以咖啡色家具、餐飲器具，表現(xiàn)出比較尊貴的特色。大面積落地窗形成外部自然采光。臨街100米均經(jīng)過包裝，植物由金布包裹。廣場磚、大理石包裝地面。施工現(xiàn)場以廣告墻體遮擋。清潔人員隨時注意清潔打掃。但整個布局狹長不緊湊，略顯空曠，這與售樓部是租用而非專門修建有直接聯(lián)系。整個售樓部布置中規(guī)中矩，大氣有余，但特色不足。沒有意境區(qū)，只能滿足純銷售功能。售樓部外由廊橋、水景、假山等組成意境區(qū)。售樓部外型現(xiàn)代，給受眾以強烈的視覺沖擊。售樓部內(nèi)由接待區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)等組成，布局緊湊合理。主

20、要賣點唯一真正的坡地建筑，依山而居。各種物業(yè)類型供應(yīng)齊全。整體形象，外包裝能吸引客戶，打動客戶。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以疊加別墅為主、戶型比較好高品質(zhì)建筑品質(zhì)廣告語天朗地闊、成都東真山居淺丘森林的城市生活詩意的復興公園、家園、歡樂滿園都市中，自由綻放的生活廣告類型戶外廣告、墻體、路牌、刀旗戶外廣告、網(wǎng)站、報紙、雜志、墻體、車身廣告戶外、路牌、刀旗、墻體、報紙廣告、飄空氣球戶外、路牌、刀旗戶外、路牌、刀旗、報紙廣告、飄空氣球二、 意向消費者計劃購買住房情況的分析 對意向客戶的調(diào)查和分析，將直接對銷售策略和銷售指標的確定起到直接的直到作用。（一）調(diào)查地點：蔚藍花城、龍府花園、上東陽光調(diào)查對象：到相應(yīng)樓盤看房的客

21、戶調(diào)查方式：隨機抽樣樣本數(shù)據(jù):40(二)調(diào)查數(shù)據(jù)分析針對在售樓盤對意向消費者做了以下調(diào)查：購買用途人數(shù)占比投資820%日常居住2153%季節(jié)性度假13%52居住13%11居住00%養(yǎng)老居住923%其他00%合計40100%1、購買目的（1）調(diào)查結(jié)果 購買目的主要一日常居住為主。其次是養(yǎng)老和投資（2）影響因素A、選擇日常居住的意向購房者一般工作地點就在項目周邊B、龍泉良好的生態(tài)環(huán)境和優(yōu)美的自然風光，成為了很多人養(yǎng)老的首選地之一C、近年住宅樓市供求兩旺以及郊縣樓市的火熱和城市規(guī)劃的帶動，很多人將投資目光投向了龍泉的住宅樓盤，對項目區(qū)域預期看好，帶動了投資D、盡管龍泉的旅游資源豐富，但由于還處于開發(fā)

22、的初級階段，龍泉城區(qū)到市中心的路程相對同安鎮(zhèn)等區(qū)域較遠，使得選擇度假、5+2的用途的較少2、被訪者現(xiàn)居住地被訪者駐地人數(shù)占比當?shù)?033%成都市區(qū)1757%外地310%（1） 調(diào)查結(jié)果 被訪者居住地以成都市區(qū)的為主，其次是龍泉當?shù)兀€有部分外地的（2） 影響因素A、市區(qū)土地的稀少和房價的上漲，使得購房者更加關(guān)注郊縣樓盤B、老齡化社會的出現(xiàn)，郊縣樓盤是養(yǎng)老的最佳選擇之一3、計劃購買住房的物業(yè)類型（1）調(diào)查結(jié)果 意向消費者購買類型多為多層，其次為花園洋房。(2)意向消費者選擇多層住宅占多數(shù)的因素：A.多層住宅的物業(yè)管理費用和公攤相對較少；B.消費者購房目的主要是滿足日常居住需求，對物業(yè)檔次不做過分

23、要求；.C.多層住宅的樓間距要大些，感覺空氣要清新些。4、是否會購買當前樓盤調(diào)查結(jié)果 會購賣的只有24，說明盡管當前龍泉區(qū)域的商品房的供應(yīng)量較大，物業(yè)類型也多樣，但影響消費者購買行為的因素卻是多方面的。我們可以開發(fā)和挖掘的客戶還是很多的。5、.選擇購房時影響意向消費者購買行為的因素及最重要因素會不會正考慮原因類型人數(shù)占比原因類型人數(shù)占比原因類型人數(shù)占比形象、環(huán)境好947%戶型不好211%未選擇217%離城近211%交通不便211%形象、環(huán)境好325%開發(fā)商品牌信譽高842%價格昂貴526%感覺好325%環(huán)境差737%價格昂貴18%不合適316%開發(fā)商品牌信譽高18%不合適217%合計19191

24、2（1）、調(diào)查結(jié)果 選擇購房時，意向消費者需要考慮各因素中樓盤的包裝和項目的環(huán)境是首要因素，其次是樓盤開發(fā)商有名氣、實力和信譽，此外交通、價格和產(chǎn)品形態(tài)也會影響消費者的選擇，（2）影響因素A、調(diào)查結(jié)果 意向消費者選擇的目的主要是為了滿足日常居住，比較看重項目的環(huán)境B、項目的包裝直接影響到消費者對樓盤的直觀印象，對消費者的影響也較大C、選擇實力和信譽較好的開發(fā)商就不會擔心住房的工程質(zhì)量不好、配套不完善，戶型設(shè)計不好等，而且修建的小區(qū)一定很大氣，有特色。D、小區(qū)的地理位置和周邊環(huán)境決定小區(qū)的環(huán)境、交通、生活及人氣；較好的地理位置和周邊環(huán)境能為小區(qū)的居民生活和工作帶來方便。6、調(diào)查結(jié)果 意向消費者信

25、息來源及重要性信息來源渠道人數(shù)占比報紙2430%電視1519%雜志22%戶外810%電臺00%親友介紹2227%其他1012%（1） 調(diào)查結(jié)果 意向消費者的信息主要來源是報紙和親友，而消費者最看重的信息來源則是親友介紹（2） 影響因素A報紙是當前各樓盤信息發(fā)布的最主要渠道，而部分消費者也會從報紙上收集信息B盡管報紙是信息的主要來源，但消費者對于報紙傳達的樓盤信息還是持懷疑態(tài)度。受到傳統(tǒng)消費觀念的影響，他們更加相信親友的介紹。C值得注意的是，在調(diào)查的過程中，發(fā)現(xiàn)有部分消費者純粹就是自己發(fā)現(xiàn)的，而未經(jīng)其他渠道后肢信息，所以產(chǎn)品和售樓處的包裝和引導也是相當重要。7、樓盤知曉度 （1）調(diào)查結(jié)果 主要就

26、洪河鎮(zhèn)、龍泉鎮(zhèn)和同安鎮(zhèn)的部分樓盤進行詢問，消費者對洪河鎮(zhèn)河龍泉鎮(zhèn)的樓盤知曉度較高，對同安鎮(zhèn)的樓盤較為陌生；知曉度最高的是玉龍山莊、戀日家園和驛都錦繡。（附圖）（2）影響原因A調(diào)查地點主要在洪河鎮(zhèn)和龍泉鎮(zhèn)，消費者對本區(qū)域較為熟悉，所以同安鎮(zhèn)樓盤的知曉都較低B消費者只關(guān)心自己意向區(qū)域內(nèi)的樓盤C推出時間較久的玉龍山莊和戀日家園的知名度最高，這和信息的傳播規(guī)律有關(guān)8、利率調(diào)整和交易稅增加對購房的影響影響情況人數(shù)占比 不會2053%有可能會1232%會推遲513%會降低購買總價13%會降低購買面積00%（1）調(diào)查結(jié)果 利率調(diào)整和交易稅增加對購房的影響不是很大,超過一半的消費者認為不會影響自己的購房計劃（

27、2）影響原因A意向消費者購房大多是以日常居住為主要目的，政策調(diào)整對他們影響不大B部分消費者選取一次性付款的方式，利率調(diào)整對他們沒有影響C有影響的消費者大多選擇推遲購房計劃針對璽印.上院項目對意向消費者做了以下調(diào)查9、是否會考慮購買本項目意愿人數(shù)占比會26%可能會929%說不清826%可能不會516%肯定不會723%（1）調(diào)查結(jié)果 在初步了解了本項目的一些基本情況后，表現(xiàn)出“會”和“可能會”的消費者占到了35，“說不清”的占到26，這些都是值得積極爭取的客戶（2）影響因素A傾向類客戶較為了解項目周邊情況，認為居住河投資都較為合適B搖擺類及邊緣類客戶主要是不了解本項目的具體情況，或認為距離較遠（選擇距離較遠的消費者均是在上東陽光購買住房的客戶）考慮本項目的各因素傾向類搖擺類邊緣類原因人數(shù)占比原因人數(shù)占比原因人數(shù)占比可投資18%距離遠431%距離遠229%價格合適可考慮325%價格合適可考慮18%已購買457%環(huán)境好325%不了解情況431%交通不便114%居住舒適433%未推出18%感覺合適18%多比較18%價格高18%交通不便18%10、計劃購買住房的單價（1）、意向消費者認為項目區(qū)域的花園洋房的15002400元/平米，集中出項在1500元/平米、1800元/平米、2000元/平米三個價位。聯(lián)排別墅價位預計則主要