2013年上海房地產場綜述

1、2013年上海市房地產市場綜述2013年，上海市房地產市場開發(fā)投資較快增長、 建設資金較為充裕、市場需求較為旺盛。1.房地產開發(fā)基本情況(1)房地產開發(fā)投資較快增長2013年，上海市房地產開發(fā)投資2819.59億元，比上年增長18.4%,增幅比上半年回落3.3個百分點，全年開發(fā)投資始終保持兩位 數(shù)增長水平(見圖1)。近年來，上海市房地產開發(fā)投資占全社會固 定資產投資的比重不斷上升，2013年所占比重達到49.9%,高出上 年4.6個百分點。圖1 2013年上海市房地產開發(fā)投資情況從商品房類型看，商品住宅投資1615.51億元，比上年增長11.3%,占全部房地產開發(fā)投資的57.3% ;辦公樓投資

2、377.18億元，增長43. 5%,占13.4%;商業(yè)營業(yè)用房投資370.03億元，增長26%,占13. 1%。2013年，上海市房地產開發(fā)投資較快增長，主要有以下三方面的 原因：一是非住宅開發(fā)投資快速增長。隨著辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房等房 屋建設規(guī)模不斷擴大，上海市非住宅開發(fā)投資1204.09億元，比上年增長29.6%，增幅高于全部房地產開發(fā)投資11.2個百分點，占全部房地產開發(fā)投資的比重從上年的39%上升至42.7%,大力推動了上 海市房地產開發(fā)投資的增長。二是大項目投資占比上升。在上海市房地產開發(fā)建設項目中完成 投資超過5億元的項目有129個，比上年多出37個，完成投資1220.03億元，比

3、上年增長48%,占全部房地產開發(fā)投資的43.3%,高出 上年8.7個百分點。三是土地購置費快速增長。上海市房地產開發(fā)投資中的土地購置 費588.84億元，比上年增長50.8% ,占全部房地產開發(fā)投資的20.9% ,成為拉動上海市房地產開發(fā)投資快速增長的重要因素之一。(2)商品房建設規(guī)模維持高位受房地產開發(fā)投資較快增長的影響， 上海市商品房建設規(guī)模維持 高位o2013年， 商品房施工面積達到1.35億平方米， 比上年增長2%。 其中商品住宅8125.74萬平方米，下降2.3%。受2012年3季度以來上海市房地產市場銷售持續(xù)回暖及2013年土地出讓面積大幅增加的影響，2013年年初以來上海市商品房

4、新開 工面積降幅持續(xù)收窄。全年商品房新開工面積2705.95萬平方米，比上年下降0.7%。其中商品住宅1643.09萬平方米，增長5.1%。截至2013年底，上海市商品房新開工面積已連續(xù)22個月同比下降。 受此影響， 上海市商品房竣工面積增幅持續(xù)回落， 全年出現(xiàn)同比 下降。2013年，上海市商品房竣工面積2254.44萬平方米，比上年下 降2.2%。其中商品住宅1417.41萬平方米，下降11.9%(見表1)。表1 2013年上海市商品房建設情況時期施工新開工竣工面積(萬平方米)同比增速(%)面積(萬平方米)同比增速(%)面積(萬平方米)同比增速(%)13月10969.250.0622.30-

5、20.6765.3778.416月12086.230.21246.80-15.01071.1710.019月12832.090.61947.19-8.11424.843.1112月13516.582.02705.95-0.72254.44-2.22.房地產項目建設資金較為充裕(1)各渠道資金均呈現(xiàn)增長2013年，上海市房地產項目建設到位資金合計6851.29億元，比上年增長28.9%。其中，上年末結余資金1758.62億元，增長30.4%;本年到位資金5092.67億元，增長28.3%。從本年到位資金來源渠道 看，四大類資金均呈現(xiàn)增長（見表2）。表2 2013年上海市房地產項目本年到位資金情況

6、指標本年到位資金（億元）增速（%）比重（%）本年到位資金5092.6728.3100.0國內貸款1292.3632.425.4利用外資38.1446.00.7自籌投資1569.9113.330.9其他資金2192.2638.743.0（2）金融業(yè)對房地產支持力度明顯據人民銀行上?？偛拷y(tǒng)計，截至2013年末，上海市中資商業(yè)銀 行本外幣房地產貸款余額11032.43億元，比上年增長13.7%。其中 房地產開發(fā)貸款余額4681.4億元，增長14.1%;個人購房貸款余額5 854.82億元，增長15.4%。2013年，上海市新建商品住宅及二手住房銷售面積大幅增長。 受 此影響，上海市公積金貸款呈快速增

7、長態(tài)勢。截至2013年末，上海 市公積金貸款余額1788.31億元，比上年增長25.9%,當年累計發(fā)放 住房公積金614.56億元，增長49.8%。3.房地產市場需求較為旺盛近些年，針對房價上漲過快帶來的社會矛盾和經濟風險，國家及 上海市實施了一系列房地產市場調控政策，并加快建立健全住房保障 制度。3月底，上海市認真貫徹落實房地產市場的調控政策，出臺國五條”實施細則，強化房地產市場監(jiān)管，投資投機需求得到抑制，調 控政策取得一定成效。房價上漲預期仍然存在，上海市房地產市場需 求仍較旺盛。(1)新建商品住宅銷售面積突破2000萬平方米由于延續(xù)了2012年3季度開始的樓市回暖之勢，加上2012年上

8、半年銷售面積負增長，基數(shù)較低，2013年上海市商品房銷售面積持 續(xù)快速增長，增幅始終保持在25%以上(見圖2)。全年上海市新建 商品房銷售面積2382.2萬平方米，比上年增長25.5%。其中商品住 宅2015.81萬平方米，增長26.6%。圖2 2013年上海市新建商品房銷售面積情況增速(%)從結構上看，中小戶型占比下降。上海市90平方米及以下商品 住宅銷售銷售面積(萬平方米)恥新建商品陣新建商品住宅新建商品房靴新建商品住宅增速面積884.24萬平方米，占全部商品住宅銷售的43.9%,比 重較上年同期回落2.7個百分點，比上年增長19.1%,低于全部商品 住宅增速7.5個百分點。改善性需求持續(xù)

9、增長，大戶型住宅（144平 方米以上）銷售面積占比由上年同期的17.2%提高到18.5%。（2）存量房成交面積快速增長國五條”政策出臺后，短期內市場需求集中釋放，存量房成交量 激增，伴隨上海市調控細則出臺，增速有所回落，但仍保持快速增長 的勢頭。據市房地產交易中心統(tǒng)計，2013年，上海市存量房網簽面 積2784.34萬平方米，比上年增長57.2% ;其中存量住宅2460.07萬 平方米，增長63.7%。從各月情況看，國五條”出臺的3月份，存量住宅網簽面積達到歷史最高，當月成交571.95萬平方米（見表3）。表3 2013年上海市存量房及存量住宅網簽情況月份存量房網簽存量住宅網簽面積（萬平方米）

10、環(huán)比增速（%）面積（萬平方米）環(huán)比增速（%）3月584.99355.2571.95386.46月204.7615.2174.1618.59月233.3313.5203.337.212月205.89-4.2167.22-10.24.新建商品住宅平均銷售價格繼續(xù)上漲2013年，上海市新建商品住宅平均銷售價格16192元/平方米。從區(qū)域分布看，全市新建商品住宅中，內環(huán)線以內區(qū)域銷售面積61.75萬平方米，占全市新建商品住宅的3.1%;內外環(huán)線之間區(qū)域銷售 面積363.8萬平方米，占18%;外環(huán)線以外區(qū)域銷售面積1590.26萬 平方米，占78.9%。全年各環(huán)線區(qū)域新建商品住宅平均銷售價格分別 為：內環(huán)線以內48909元/平方米，內外環(huán)線之間26073元/平方米， 外環(huán)線以外12661元/平方米。從剔除共有產權住房和動遷安置住房等保障性住房后的市場化新建商品住宅的區(qū)域分布看，內環(huán)線以內區(qū)域銷售面積50