長沙河西商業(yè)體報(bào)告(2016年)

1、長沙河西商業(yè)體分析報(bào)告2016.072. Automobile steel market analysis目目 錄錄一、商業(yè)與交通規(guī)劃二、已建成商業(yè)體分析三、總結(jié)與預(yù)測一、商業(yè)與交通規(guī)劃一、商業(yè)與交通規(guī)劃（一）交通規(guī)劃序號序號縱向主干道縱向主干道橫向主干道橫向主干道1瀟湘大道梅西湖大道-金星路2雷鋒大道岳麓大道3東方紅路金洲大道4雷高路楓林路5黃橋大道學(xué)士路6含浦大道洋湖大道7望雷大道蓮坪大道1. 公路交通規(guī)劃河西公路規(guī)劃以七縱七橫為主干道，輔以銀盆路、銀杉路、麓山路、麓景路、麓谷大道、麓云路、麓松路、咸嘉湖路、茶子山路、杜鵑路等構(gòu)成密集公路網(wǎng)絡(luò)。注：數(shù)據(jù)主要來源于長沙市城市總體規(guī)劃(2003

2、-2020)(2014年修訂)、 長沙市城市總體規(guī)劃(2010-2030)一、商業(yè)與交通規(guī)劃（一）交通規(guī)劃Data source: NBSC 序號序號類型類型線路線路河西主要途經(jīng)河西主要途經(jīng)狀態(tài)狀態(tài)1地鐵地鐵2號線梅西湖大道、汽車西站、楓林一路已通車至梅溪湖西24號線銀杉路、瀟湘北路、銀盆南路、望月湖、麓山路、阜埠河路2019年通車33號線阜埠河路、靳江路、陽光100、洋湖公園2018年通車46號線桐梓坡路全線規(guī)劃中59號線金星路、西二環(huán)、洋湖公園規(guī)劃中6城際城際長株潭城際金橋、尖山、市政府、濱江新城四站西段2017年通車7長潭城際金橋、雷鋒鎮(zhèn)、環(huán)湖東路、含浦、大王山規(guī)劃中8有軌有軌電車電車T

3、1線及支線梅溪湖國際新城至濱江新城：梅溪湖國際新城至濱江新城：走向?yàn)闂髁致吠缆范霹N路銀杉路；紅楓路松柏路梧桐路梅溪路金星大道2019年通車9T2線雷鋒鎮(zhèn)至大王山：雷鋒鎮(zhèn)至大王山：西二環(huán)麓山南路清水路靳江路瀟湘中路中央大道公交路洋湖大道瀟湘南路清風(fēng)南路規(guī)劃中10T6線金橋樞紐至麓谷：金橋樞紐至麓谷：黃金西路馬橋河路青山路東方紅路岳麓大道麓谷大道文化藝術(shù)中心站規(guī)劃中2. 軌道交通規(guī)劃河西軌道交通以有軌電車快速連通河西區(qū)內(nèi)、地鐵連通長沙河?xùn)|與河西南北、城際鐵路連通長沙周邊城市。金橋樞紐為湘江新區(qū)遠(yuǎn)期軌道交通新中心樞紐。注：數(shù)據(jù)主要來源于長沙市交通運(yùn)輸局河西軌道交通主要沿桐梓坡路、楓林路、梅溪湖路、

4、銀盆路、瀟湘大道，遠(yuǎn)期拓展金星大道、杜鵑路、青山路、雷高路、西二環(huán)、西三環(huán)（繞城高速），連接坪塘、含浦。注：數(shù)據(jù)主要來源于長沙市交通運(yùn)輸局一、商業(yè)與交通規(guī)劃（二）商業(yè)規(guī)劃Data source: NBSC 未來河西主要為十大商業(yè)中心（商圈），其中1. 溁灣鎮(zhèn)和望城坡為老商圈，2. 金星、濱江新城和梅溪湖為未來主力商圈，3. 東方紅麓谷和信息產(chǎn)業(yè)園為近期擬建商圈，4. 雷鋒鎮(zhèn)、洋湖垸和坪塘商圈均為遠(yuǎn)期規(guī)劃。序號序號名稱名稱位置位置規(guī)劃狀態(tài)規(guī)劃狀態(tài)1溁灣鎮(zhèn)商業(yè)中心溁灣鎮(zhèn)商業(yè)中心溁灣鎮(zhèn)已建2望城坡商業(yè)中心望城坡商業(yè)中心汽車西站已建3金星商業(yè)中心金星商業(yè)中心金星大道已建4濱江新城商業(yè)中心濱江新城商業(yè)中

5、心濱江新城在建5梅溪湖商業(yè)中心梅溪湖商業(yè)中心梅溪湖在建6東方紅路麓谷商業(yè)中心東方紅路麓谷商業(yè)中心東方紅路中段兩廂擬建7信息產(chǎn)業(yè)園商業(yè)中心信息產(chǎn)業(yè)園商業(yè)中心信息產(chǎn)業(yè)園擬建8雷鋒鎮(zhèn)商業(yè)中心雷鋒鎮(zhèn)商業(yè)中心雷鋒鎮(zhèn)遠(yuǎn)期9洋湖垸商業(yè)中心洋湖垸商業(yè)中心洋湖垸遠(yuǎn)期10坪塘商業(yè)中心坪塘商業(yè)中心坪塘遠(yuǎn)期注：數(shù)據(jù)主要來源于長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃(2005-2020)(2011年修訂），大學(xué)城商圈不在規(guī)劃之列一、商業(yè)與交通規(guī)劃（二）商業(yè)規(guī)劃1. 溁灣鎮(zhèn)商業(yè)中心序序號號商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱商業(yè)面商業(yè)面積積狀態(tài)狀態(tài)1通程商業(yè)廣場6.6萬平米已建2指南針商業(yè)廣場3.4萬平米已建3新外灘商業(yè)中心1.1萬平米已建4綠地湖湘

6、中心 36萬平米在建，2016年開業(yè)5新民路商業(yè)街500米已建溁灣鎮(zhèn)商業(yè)中心為河西最老商圈，建設(shè)中的綠地湖湘中心將是該商圈的強(qiáng)力增長點(diǎn)。一、商業(yè)與交通規(guī)劃（二）商業(yè)規(guī)劃2. 望城坡商業(yè)中心序序號號商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱商業(yè)面積商業(yè)面積狀態(tài)狀態(tài)1時(shí)代廣場2.8萬平米已建2西站-西中心11萬平米已建3達(dá)美D6區(qū)10萬平米已建4楓林路都市風(fēng)尚街2000米已建望城坡商業(yè)中心早期以家具、裝飾、建材為主，交通便利。時(shí)代廣場和人人樂開業(yè)后，購物人流增強(qiáng)。西中心開業(yè)后，暫無新項(xiàng)目。一、商業(yè)與交通規(guī)劃（二）商業(yè)規(guī)劃3. 金星商業(yè)中心序序號號商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱商業(yè)面積商業(yè)面積狀態(tài)狀態(tài)1步步高廣場10萬平米已建2王

7、府井8.3萬平米已建3湘騰商業(yè)廣場3.4萬平米已建4宇陽西海廣場4.5萬平米停工金星商業(yè)中心近年逐步成長為河西人氣最旺的商圈。除停工中的宇陽西海廣場外，暫無規(guī)劃建設(shè)中的項(xiàng)目。一、商業(yè)與交通規(guī)劃（二）商業(yè)規(guī)劃4. 濱江新城商業(yè)中心序序號號商業(yè)體名商業(yè)體名稱稱商業(yè)面商業(yè)面積積狀態(tài)狀態(tài)1奧克斯廣場 15萬平米已建2綠地中央廣場2.59萬平米已建3漁人碼頭5萬平米已建4紅星美凱龍 11萬平方已建5世貿(mào)柏翠灣2萬平米在建6保利西海岸 48萬平米在建濱江新城商業(yè)中心作為河西規(guī)劃中高檔綜合商務(wù)區(qū)，人氣僅次于金星商圈，建設(shè)中的世貿(mào)柏翠灣和保利西海岸潛力巨大。一、商業(yè)與交通規(guī)劃（二）商業(yè)規(guī)劃5. 梅溪湖商業(yè)中心

8、序號序號1234567商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱東方國際商業(yè)街區(qū)梅溪湖金茂匯騎龍大街 晟通牡丹舸國際總部中心華潤萬家購物中心羅馬商業(yè)廣場步步高梅溪湖新天地狀態(tài)狀態(tài)在建在建，15萬平米，計(jì)劃2016年開業(yè)停工中，12萬平米在建，8萬平米在建，15萬平米已建，6萬平米已建,30萬平米梅溪湖商業(yè)中心作為未來長沙的商業(yè)副中心，建設(shè)規(guī)模最大。目前已確定的商業(yè)體東方國際、騎龍大街、晟通牡丹舸、金茂匯正在緊張建設(shè)中。一、商業(yè)與交通規(guī)劃6. 東方紅麓谷、信息產(chǎn)業(yè)園、雷鋒鎮(zhèn)、洋湖垸、坪塘商業(yè)中心序號序號商圈商圈商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱商業(yè)面積或長度商業(yè)面積或長度狀態(tài)狀態(tài)1東方紅麓谷天元七彩mall8.6萬平米已建2保利商

9、業(yè)綜合體16.5萬平米在建3信息產(chǎn)業(yè)園瀟湘奧林匹克3萬平米在建3雷鋒鎮(zhèn)雷鋒路購物中心15萬平米規(guī)劃4洋湖垸洋湖垸百貨店3萬平米規(guī)劃5坪塘坪塘百貨店3萬平米規(guī)劃（二）商業(yè)規(guī)劃東方紅麓谷商業(yè)中心規(guī)劃為河西商業(yè)副中心，目前除保利商業(yè)綜合體在建外，其余商業(yè)項(xiàng)目暫不明朗；信息產(chǎn)業(yè)園商業(yè)中心依托科技創(chuàng)業(yè)園人氣，目前主要是瀟湘奧林匹克、榮盛花語與寫字樓底層商業(yè)，暫無大型商家入駐規(guī)劃；雷鋒鎮(zhèn)商業(yè)中心處于近期規(guī)劃中，洋湖垸和坪塘商業(yè)中心為遠(yuǎn)期規(guī)劃，暫無具體項(xiàng)目。二、已建成商業(yè)體分析二、已建成商業(yè)體分析（一）現(xiàn)有商業(yè)體Data source: NBSC 序號序號商圈商圈商業(yè)體商業(yè)體位置位置商業(yè)面積商業(yè)面積主要業(yè)態(tài)

10、主要業(yè)態(tài)百勝百勝1溁灣鎮(zhèn)溁灣鎮(zhèn)商業(yè)中商業(yè)中心心通程商業(yè)廣場麓山路與楓林路東南角6.6萬平米百貨肯德基1、必勝客1、2指南針商業(yè)廣場楓林一路溁灣鎮(zhèn)地鐵站對面3.4萬平米百貨3新外灘溁灣路與銀盆南路東北角 1.1萬平米商業(yè)街4新民路旅游風(fēng)情街新民路500米餐飲5望城坡望城坡商業(yè)中商業(yè)中心心時(shí)代廣場玉蘭路與桐梓坡路西北角 2.8萬平米購物/餐飲/娛樂肯德基16長沙西中心楓林路與西二環(huán)西南角11萬平米購物/寫字樓/酒店肯德基17達(dá)美D6區(qū)萬秀街區(qū)迎春路與西二環(huán)西南角10萬平米住宅/酒店/寫字樓/商業(yè)街8楓林路都市風(fēng)尚街楓林路2000米購物/餐飲/住宅/娛樂1. 老商圈溁灣鎮(zhèn)與望城坡 通程商業(yè)廣場、時(shí)代

11、廣場人氣旺，經(jīng)營情況優(yōu)良，分布肯德基與必勝客各一家； 達(dá)美D6區(qū)與新外灘主要吸納本小區(qū)住戶購買力，經(jīng)營情況一般； 指南針商業(yè)廣場運(yùn)營能力較差，經(jīng)營情況較差； 西中心剛剛開業(yè)，營業(yè)能力與人氣有待觀察，經(jīng)營情況尚可。二、已建成商業(yè)體分析（一）現(xiàn)有商業(yè)體序號序號所屬商所屬商圈圈商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱位置位置商業(yè)面積商業(yè)面積主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)百勝百勝9金星商業(yè)金星商業(yè)中心中心金星步步高廣場金星路與桐梓坡路東北角10萬平米購物/餐飲/娛樂10王府井商業(yè)廣場金星路與桐梓坡路西北角8.3萬平米購物/餐飲/娛樂/寫字樓11湘騰商業(yè)廣場金星步步高北側(cè)3.4萬平米公寓/住宅/寫字樓/購物肯德基1、必勝客112濱江新城

12、濱江新城商業(yè)中心商業(yè)中心河西奧克斯廣場岳麓大道與銀盆南路東南角15萬平米住宅/公寓/寫字樓/購物/餐飲/娛樂肯德基1、必勝客113綠地中央廣場岳麓大道與銀盆南路西北角2.59萬平米寫字樓/住宅/酒店式公寓/購物14漁人碼頭瀟湘北路與岳麓大道東北角5萬平米高端餐飲/娛樂/購物/休閑旅游15紅星美凱龍?jiān)缆创蟮琅c岳華路東北角11萬平米家具/建材/飾品/軟裝/基材等16梅溪湖商梅溪湖商業(yè)中心業(yè)中心羅馬商業(yè)廣場楓林三路與麓云路西北角6萬平米購物/餐飲/住宅/公寓/酒店17步步高梅溪湖新天地楓林三路與東方紅路西南角30萬平米購物/餐飲/娛樂/酒店/寫字樓/住宅/公寓2. 新興商圈金星、濱江新城與梅溪湖 除

13、羅馬商業(yè)廣場經(jīng)營一般外，其余商業(yè)體均表現(xiàn)優(yōu)秀。金星與濱江均有百勝。二、已建成商業(yè)體分析序號序號所屬商所屬商圈圈商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱位置位置商業(yè)面商業(yè)面積積主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)百勝百勝18東方紅路東方紅路麓谷麓谷天元七彩mall文軒路與麓松路東南角8.6萬平米購物/餐飲/數(shù)碼/娛樂19保利麓谷林語 麓松路與桐梓坡路東北角2.64萬平米住宅/購物/餐飲/休閑肯德基120大學(xué)城商大學(xué)城商圈圈步步高生活廣場西二環(huán)與含浦大道西南角8萬平米購物/餐飲/數(shù)碼/娛樂21漁灣碼頭時(shí)尚商業(yè)廣場麓山南路與阜埠河路西南角1萬平米購物/餐飲/娛樂肯德基122麓南商業(yè)廣場 麓山南路與清水路東南角1萬平米購物/餐飲/娛樂肯德基

14、123麓山南路文化創(chuàng)意街麓山南路2000米文化旅游24阜埠河路時(shí)尚藝術(shù)街阜埠河路1000米文化用品（一）現(xiàn)有商業(yè)體3. 社區(qū)商圈東方紅麓谷與大學(xué)城 東方紅麓谷各商業(yè)體均只吸納周邊小區(qū)居民或校園師生購物，經(jīng)營一般，有百勝； 大學(xué)城各商業(yè)體主要吸納周邊校園與宿舍師生購物休閑，客流多，經(jīng)營好，有百勝。二、已建成商業(yè)體分析（二）各商業(yè)體比較天元七彩mall指南針商業(yè)廣場新外灘商業(yè)街達(dá)美D6區(qū)萬秀街區(qū)羅馬商業(yè)廣場梅溪湖步步高麓南商業(yè)廣場綠地中央廣場時(shí)代廣場漁人碼頭紅星美凱龍王家灣步步高湘騰商業(yè)廣場長沙西中心漁灣碼頭時(shí)尚商業(yè)廣場金星王府井通程商業(yè)廣場河西奧克斯廣場金星步步高未來性（發(fā)展?jié)摿Γ┻\(yùn)營能力（現(xiàn)狀

15、）1. 運(yùn)營能力（現(xiàn)狀） 前三強(qiáng)為：金星步步高、河西奧克斯廣場、通程商業(yè)廣場 后三為：天元七彩mall、指南針商業(yè)廣場、新外灘商業(yè)街2. 未來性（潛力） 由于濱江新城與梅溪湖商圈為未來河西兩個最大的商業(yè)中心，因此該區(qū)域內(nèi)商業(yè)體潛力最大 前三強(qiáng)為：梅溪湖步步高、漁人碼頭、河西奧克斯廣場 后三為：天元七彩mall、新外灘商業(yè)街、指南針商業(yè)廣場、二、已建成商業(yè)體分析（二）各商業(yè)體比較序號序號商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢運(yùn)營能力運(yùn)營能力未來性未來性1溁灣鎮(zhèn)通程商溁灣鎮(zhèn)通程商業(yè)廣場、指南業(yè)廣場、指南針商業(yè)廣場、針商業(yè)廣場、新外灘商業(yè)中新外灘商業(yè)中心心河西老牌商圈、河西曾經(jīng)唯一商圈，緊鄰岳麓山景區(qū)

16、，能吸引部分游客消費(fèi)人群大學(xué)城商業(yè)的發(fā)展，分流了部分師生客流通程商業(yè)廣場人流量較好、新外灘和指南針人氣較差隨著綠地湖湘中心的開業(yè)，人氣會有所提升2漁人碼頭漁人碼頭具有江景優(yōu)勢；濱江新城橋頭堡，長沙未來發(fā)展重要區(qū)域僅瀟湘大道可到達(dá)，過銀盆嶺大橋無法直達(dá)，不利于人氣聚集避開了購物競爭，特色餐飲娛樂吸引力較大，人氣逐漸增大濱江新城逐步開發(fā)中，人氣將更加旺盛3奧克斯廣場奧克斯廣場濱江新城唯一成熟成熟的大型綜合購物商場和橋頭堡，交通方便與成熟的金星商圈較近，競爭較大運(yùn)營較好，人流量大濱江新城逐步開發(fā)中，未來4號線與6號線在此交匯，潛潛力巨大力巨大1. 溁灣鎮(zhèn)、濱江新區(qū)商圈 運(yùn)營能力較好的商業(yè)體為：通程商

17、業(yè)廣場廣場、漁人碼頭與奧克斯廣場； 未來較有前途的商業(yè)體為：漁人碼頭與奧克斯廣場。二、已建成商業(yè)體分析（二）各商業(yè)體比較序號序號商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢運(yùn)營能力運(yùn)營能力未來性未來性4金星步步高、金星步步高、王府井、湘王府井、湘騰商業(yè)廣場騰商業(yè)廣場已基本成熟基本成熟的河西新商業(yè)中心，吸引岳麓山以北大部分區(qū)域客流臨近的濱江新城奧克斯、梅溪湖逐步崛起，未來將分流眾多客流人流量最大，目前河西最旺盛商圈商圈已成熟，排名已到達(dá)最頂峰，缺乏上升空間，領(lǐng)導(dǎo)地位未來將逐步被梅溪湖和濱江新城取代5步步高梅溪步步高梅溪湖新天地湖新天地河西最大商業(yè)體，梅溪湖最具吸引力購物中心，承載梅溪湖、麓谷及雷鋒鎮(zhèn)客流

18、周邊配套商業(yè)及住宅區(qū)不成熟、目前輻射人口較少目前河西商業(yè)面積最大商城，剛剛開業(yè)，運(yùn)營能力有待觀察處于梅溪湖一期、二期、東方紅商圈、雷鋒鎮(zhèn)商圈交匯處，未來潛力最大6西中心、達(dá)西中心、達(dá)美美D6D6區(qū)、時(shí)區(qū)、時(shí)代廣場代廣場依靠西站樞紐帶來的流動客戶群及周邊住戶，有較穩(wěn)定的客流缺乏發(fā)展?jié)摿Γ苓叺慕鹦巧倘Ψ至鞔蟛糠指浇用窨土?，梅溪湖崛起后將進(jìn)一步分流時(shí)代廣場運(yùn)營能力尚可，人氣比較旺盛，達(dá)美運(yùn)營一般，西中心剛開業(yè)待觀察達(dá)美臨梅溪湖，未來有望受梅溪湖發(fā)展帶動，時(shí)代廣場已飽和，西中心有一定潛力1. 金星、梅溪湖、望城坡商圈 運(yùn)營能力較好的商業(yè)體為：金星步步高、王府井、步步高梅溪湖新天地、時(shí)代廣場； 未來

19、較有前途的商業(yè)體為：步步高梅溪湖新天地、西中心。三、總結(jié)與預(yù)測三、總結(jié)與預(yù)測河西商圈的現(xiàn)狀可總結(jié)為 2個老商圈（溁灣鎮(zhèn)商業(yè)中心與望城坡商業(yè)中心），綠地湖湘中心和西站西中心將是兩個商圈的主要商業(yè)體； 1個主力核心商圈（金星商業(yè)中心），步步高與王府井雙引擎； 2個未來大型商圈（濱江新城商業(yè)中心與梅溪湖商業(yè)中心），均有多個引擎商業(yè)體。目前濱江商業(yè)中心主要為奧克斯廣場為代表的購物龍頭和以漁人碼頭為代表的餐飲娛樂龍頭，梅溪湖商業(yè)中心目前多個大型項(xiàng)目在建，目前營業(yè)的商業(yè)體以步步高為代表； 1個文化商圈（大學(xué)城商圈），以麓山南路、漁灣碼頭時(shí)尚商業(yè)廣場、麓南商場和萬家灣步步高生活廣場為代表； 2個近期規(guī)劃商圈（東方紅麓谷商業(yè)中心與信息產(chǎn)業(yè)園商業(yè)中心），目前尚無成熟商業(yè)項(xiàng)目，依賴保利麓谷林語、瀟湘奧林匹克花園、榮盛花語馨苑為主要樓盤； 3個遠(yuǎn)期規(guī)劃商圈（雷鋒鎮(zhèn)商業(yè)中心、洋湖垸商業(yè)中心與坪塘商業(yè)中心），暫無規(guī)劃項(xiàng)目。（一）總結(jié)三、總結(jié)與預(yù)測1. 未來幾年各商圈發(fā)展趨勢商業(yè)中心定位主力商業(yè)體未來變化發(fā)展銀灣鎮(zhèn)商業(yè)中心綜合性、老商圈綠地湖湘中心、通程商業(yè)廣場發(fā)展空間有限，未來可能向北拓展望月湖望