軌道交通對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響

1、地鐵發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響摘要：地下鐵路是一個(gè)城市的縮影。當(dāng)?shù)罔F貫穿了一個(gè)城市，地鐵將不再僅僅是交通的軌道 ，更是一個(gè)城市的血脈。從全世界范圍看，地鐵的修建，無(wú)疑將帶動(dòng)相關(guān)地區(qū)的發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)的升值，促進(jìn)商業(yè)繁榮，催生新的商圈。因 此,地鐵建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將起到很大的拉動(dòng)作用。進(jìn)行地鐵建設(shè)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)影響的研究，具有重要的理論意義和實(shí)用價(jià)值。本文將以西安市地鐵的修建為背景 ，通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外城市地鐵修建對(duì)城市發(fā)展的影響，分析地鐵建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)的影響。地鐵拉動(dòng)生活，地鐵引擎地產(chǎn)。地鐵的建設(shè)不僅能夠大大緩解當(dāng)前巨大的交通壓力 ，而且將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生較大的影響。房地產(chǎn) 一般會(huì)集中在城市人口聚集而且交

2、通便利的區(qū)域 ，地鐵的建設(shè)會(huì)改變地鐵沿線商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位條 件,進(jìn)而使沿線商業(yè)房地產(chǎn)增值。借鑒全國(guó)其它城市，如香港、北京、上海、廣州、香港等地鐵已經(jīng)投入運(yùn)作使用的城市，地鐵 的運(yùn)作所帶來(lái)的郊應(yīng)顯而易見(jiàn)，近年“地鐵上蓋物業(yè)”、“地鐵商圈”、“地鐵生活圈”等概念不 斷出現(xiàn)。地鐵拉著地產(chǎn)跑，地鐵規(guī)劃“一線”，帶活地產(chǎn)“一片”，地鐵站方圓1公里范圍內(nèi)，甚 至，許多地產(chǎn)項(xiàng)目已紛紛打出“地鐵牌”。 這意味著，西安地鐵自開(kāi)建以來(lái)，一個(gè)圍繞地鐵形成的 地鐵“生活圈”已經(jīng)離我們?cè)絹?lái)越近。一、國(guó)內(nèi)外城市地鐵修建對(duì)城市發(fā)展的影響1 .新加坡的地鐵系統(tǒng)新加坡的地鐵系統(tǒng)稱得上是世界最安全的地鐵系統(tǒng)之一，也是世界上少數(shù)幾

3、個(gè)能盈利的地鐵公 司。新加坡在發(fā)展地鐵時(shí)，就提出建設(shè)“一站式”或“戶到戶”的交通樞紐網(wǎng)絡(luò) ，爭(zhēng)取做到乘客不出 站就能中轉(zhuǎn)到新加坡各個(gè)角落。政府實(shí)行公共交通優(yōu)先，嚴(yán)格限制私人汽車擁有量的傾斜政策；同時(shí), 政府還做了大量工作確保地鐵的有效運(yùn)營(yíng)。例如，政府會(huì)出面調(diào)整現(xiàn)有公交車線路，以免與地鐵線重 疊,造成資源浪費(fèi),政府還有意限制地鐵車票漲價(jià),鼓勵(lì)民眾乘坐地鐵。2 .香港的地鐵運(yùn)營(yíng)模式香港的地鐵是國(guó)內(nèi)最早在資本市場(chǎng)運(yùn)作的地鐵公司，具運(yùn)營(yíng)在各“地鐵城市”中最為成功據(jù)說(shuō) 地鐵開(kāi)通后，上蓋物業(yè)平均升值近50%,投資回報(bào)率達(dá)到15%它的成功與香港地鐵建設(shè)和城市規(guī)劃的 緊密聯(lián)系，和房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密協(xié)作是直接相關(guān)的

4、。香港的地鐵公司在世界各國(guó)的地鐵大多賠錢(qián)的大 背景下，能夠賺錢(qián)的一個(gè)重要原因之一就是充分利用地鐵沿線地產(chǎn)增值的優(yōu)勢(shì)。地鐵使沿線各站形 成許多新的繁華地區(qū)，沿線的地產(chǎn)也不斷增值。香港每天大概是超過(guò) 23萬(wàn)人次的流量。將整個(gè)在沿 線的店鋪還有地鐵站的商業(yè)物業(yè)，全部帶動(dòng)起來(lái)。地鐵公司充分利用這一優(yōu)勢(shì)，把發(fā)展地鐵與發(fā)展房 地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)，這給地鐵公司帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)，解決了工程建設(shè)部分資金來(lái)源。另外，地鐵公司 歷年出售物業(yè)所獲得的利潤(rùn)，全部用于地鐵建設(shè)，成為香港地鐵發(fā)展重要資金來(lái)源之一。3 .北京市的地鐵效應(yīng)據(jù)了解，到200孫，北京地鐵的總里程將達(dá)到280公里。先后開(kāi)通的地鐵、輕軌、八通線已經(jīng)成為北京

5、交通的一個(gè)重要符號(hào)、一個(gè)特殊標(biāo)志。在北京堵車現(xiàn)狀還沒(méi)有徹底解決之前相形于路面交通 的瓶頸狀況，日常上、下班、出行的人們愈發(fā)感受到輕軌交通所帶來(lái)的便利。地鐵沿線周邊的諸多 新樓盤(pán)、二手房市場(chǎng)都呈現(xiàn)出活躍的態(tài)勢(shì)。4 .廣州地鐵商機(jī)效應(yīng)廣州地鐵催生了巨大商機(jī)。最明顯的是地鐵沿線商鋪、購(gòu)物中心的迅速走俏。199孫廣州地鐵 一號(hào)線規(guī)劃剛一出臺(tái)，沿線的商品房開(kāi)發(fā)工程就如火如荼地開(kāi)展起來(lái)。 同時(shí)，地鐵沿線寫(xiě)字樓日漸走 俏。目前,廣州市地鐵沿線高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目達(dá)到50多個(gè),占據(jù)了目前廣州市高檔寫(xiě)字樓物業(yè)近50%勺 份額?？吹降罔F物業(yè)的良好前景，不少有眼光的商家紛紛將目光投向了在建的地鐵二號(hào)線沿線物業(yè)。 廣州地鐵

6、和周邊商圈帶動(dòng)了城市的繁榮。二、地鐵建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)的影響因素分析1 .地鐵建設(shè)對(duì)地鐵沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響地鐵可以說(shuō)是一個(gè)大城市的命脈。地鐵一旦建成，必將給所在城市和人們的生活帶來(lái)根本性的 改變。也將給地鐵沿線開(kāi)發(fā)的各區(qū)域板塊帶來(lái)無(wú)限生機(jī)。2 .地鐵建設(shè)對(duì)城市周邊房地產(chǎn)的影響地鐵的建設(shè)可能引發(fā)資本、人口向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是 ，地鐵對(duì)所在城市樓市的刺激是 明顯的。“漲價(jià)是必然的，不漲才是真正的新聞！”地鐵的開(kāi)通對(duì)城郊的房地產(chǎn)有較大的帶動(dòng)作用。 但是由于地鐵的建設(shè)需要一定的建設(shè)周期，所以，地鐵沿線房?jī)r(jià)在近一年至二年內(nèi)不會(huì)有什么大的 漲幅。3 .地鐵建設(shè)對(duì)城市居民購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)的影響交通問(wèn)題將不再是主要

7、考慮的因素。居民的購(gòu)房范圍將逐步擴(kuò)大，會(huì)考慮選擇地鐵沿線的樓盤(pán)。 主要的考慮有二點(diǎn)：一是生活交通方便。二是認(rèn)為地鐵樓盤(pán)可以升值。事實(shí)上，地鐵在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中 確實(shí)有“點(diǎn)金棒”的作用，可以令無(wú)人問(wèn)津的區(qū)域變?yōu)闃鞘械臒狳c(diǎn)。4 .地鐵建設(shè)對(duì)其它城市配套工程的影響對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，交通方式一旦改變，人們的購(gòu)物模式也將隨之改變。隨著地鐵的開(kāi)通，在中 轉(zhuǎn)站點(diǎn)或大型地鐵出入口 ，二、三級(jí)商圈也將因地鐵而形成新的商業(yè)中心。三、地鐵對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響1.空間區(qū)位的影響1）地鐵站點(diǎn)具有磁力效應(yīng)或漏斗效應(yīng)。 在理想狀況下，離車站越近，房地產(chǎn)價(jià)格越高。因此, 車站附近的房地產(chǎn)的價(jià)值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn)，即對(duì)于投資者

8、而言，最有價(jià)值的不是一條地鐵線 的本身，關(guān)鍵是出入口。2）車站地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，與所在區(qū)域其他類似房地產(chǎn)相比，前者比后者的價(jià)格要高出 10%-15%根據(jù)國(guó)外城市的經(jīng)驗(yàn)，那些與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產(chǎn)，才真正具有投資價(jià)值。房地產(chǎn)本身的價(jià)值越高，對(duì)噪音、振動(dòng)的影響的敏感程度越高，甚至?xí)^(guò)對(duì)可達(dá)性提高的敏感性；如果沿線的住戶屬于低收入階層，這個(gè)階層對(duì)可達(dá)性的敏感程度會(huì)大于噪 音、振動(dòng)影響的敏感度，因而低收入地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)噪音、 振動(dòng)的敏感程度一般不大。在沿線 買房的消費(fèi)者大多是中、下收入階層的人群，沿線特別是線路兩端地區(qū)的房屋， 其檔次應(yīng)以中等偏 上為主。真正的高檔

9、住宅區(qū)應(yīng)與地鐵保持一定的距離。3）不同區(qū)位的土地，其房地產(chǎn)價(jià)格是不同的。因此，即使是同一條線路，位于不同區(qū)位的車站，其周邊房地產(chǎn)價(jià)格的空間特征也是不同。已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越， 在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯；而接近城市的邊緣地區(qū)， 由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)受地鐵的影響非常明 顯。四、西安市城市化發(fā)展趨勢(shì)？【西安市經(jīng)濟(jì)背景運(yùn)行】？2007年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到1737.1億元，增長(zhǎng)14.6%,地方財(cái)政收入125.33億元，增長(zhǎng)31.3%; 2008年，今年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：生產(chǎn)總

10、值增長(zhǎng) 13.5%,即為1971.7億元，地 方財(cái)政一般預(yù)算收入可比增長(zhǎng) 20%,即150.6億元。？【西安市城市交通現(xiàn)狀】？西安是全國(guó)六大交通樞紐城市之一， 未來(lái)西安將建成面向國(guó)際的航空運(yùn)輸中心、國(guó)內(nèi)重要的公路和鐵路交通樞紐、西部最大的物流中心，構(gòu)筑以高速公路、鐵路為構(gòu)架的路空綜合交通運(yùn)輸體系。?城市交通實(shí)施公交優(yōu)先戰(zhàn)略和交通一體化戰(zhàn)略，支持城市多心化，分散老城區(qū)交通壓力，形成"棋盤(pán)"加"環(huán)"加"放射線”的形式。主城區(qū)形成"兩軸、三環(huán)、一高、一繞、六縱、七橫、八射線加 旅游環(huán)線”的道路網(wǎng)格局。？【城市人口的不斷迅整擴(kuò)張】？2007年

11、西安市常住人口達(dá)到830.54萬(wàn)人，比去年增加了 8.02萬(wàn)人，城區(qū)人口超過(guò)500萬(wàn)； 根據(jù)有關(guān)部門(mén)測(cè)算，在人口增長(zhǎng)幅度較小的情況下，到2020年總?cè)丝谶_(dá)到1200萬(wàn)。？交通緒案的情況已經(jīng)成為制約經(jīng)濟(jì)和社會(huì)快速發(fā)展的重要因素。？五、西安市地鐵交通線網(wǎng)規(guī)劃發(fā)展？1994年，西安市提出城市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，由4條線組成，線網(wǎng)總長(zhǎng)度73.17公里，并納入1999年經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)的西安城市總體規(guī)劃（1995-2010年）。？2004年，西安市重新編制了城市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，其目標(biāo)是形成以公共交通為主體， 軌道交通為骨干，其它公交為輔助的多元化、快速、高效、環(huán)保的城市公共交通體系，實(shí)現(xiàn)公共交 通的

12、可持續(xù)發(fā)展，形成“棋盤(pán)加放射型”的城市快速軌道交通線網(wǎng)布局。？軌道交通線網(wǎng)遠(yuǎn)期規(guī)劃由6條線組成，總長(zhǎng)251.8公里。?二號(hào)線概況：西安市城市快速軌道交通二號(hào)線（鐵路北客站韋曲段）工程北起鐵路北客站， 南至韋曲，沿西安市南北向主客流走廊布設(shè)，線路經(jīng)過(guò)鐵路北客站、市行政中心、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、北 大街、鐘樓、小寨商業(yè)文化中心、西安國(guó)際展覽中心、長(zhǎng)安區(qū)等大型客流集散點(diǎn)，連接了將在2010 年建成的鄭西鐵路客運(yùn)專線西安北客站、市行政中心和三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。二號(hào)線作為軌道交通線網(wǎng)中的 骨干線，與一號(hào)線構(gòu)成了軌道交通網(wǎng)絡(luò)中的十字骨架。？二號(hào)線規(guī)劃線路為陳家堡韋曲，線路全長(zhǎng) 32.402km,共設(shè)24座車站。近期建設(shè)的

13、是鐵路北 客站韋曲段，正線全長(zhǎng)26.4km,全線共設(shè)21座車站，其中5座車站分別與后期建設(shè)的其它軌道 交通線換乘。最高行車速度80km/h,遠(yuǎn)期運(yùn)能4.32萬(wàn)人次/小時(shí)。工程自2006年下半年開(kāi)工，2011 年全線建成通車。？規(guī)劃工程進(jìn)展？20062010年，建成鐵路北客站長(zhǎng)延堡（含）段，長(zhǎng)度 20.3km,為一期工程。？20092011年，建成長(zhǎng)延堡（不含）韋曲段，長(zhǎng)度 6.1km,為二期工程。？2036年前，建成 鐵路北客站至陳家堡段，全線貫通。六、對(duì)房地產(chǎn)分類住宅的影響？1 .品質(zhì)提升：地鐵不僅僅作為一種城市化的快速交通工具，更深一層的是作為一種地鐵品牌， 地鐵口附近物業(yè)在某種情度上受益

14、于地鐵這一品牌的帶動(dòng)；再加上地鐵周邊匯聚眾多繁華商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活配置等，地鐵周邊物業(yè)在品質(zhì)上得以提高。？2 .價(jià)值提升：地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為“地鐵開(kāi)通一片，帶動(dòng)一片”，？地鐵的動(dòng)工對(duì)沿線在售物業(yè)或土地價(jià)格來(lái)說(shuō)，都會(huì)使其有較大的增值空間。有資料顯示，廣州地鐵于1993年開(kāi)工，開(kāi)工當(dāng)年和第二年，廣州地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)升值15%-25% 1999年一號(hào)線正式開(kāi)通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值15%- 25% ?3 .二手租售市場(chǎng)被激活？根據(jù)目前已經(jīng)開(kāi)通地鐵的城市經(jīng)驗(yàn)， 地鐵沿線樓盤(pán)有著特殊的抗跌和保值功能, 地鐵口周邊二 手房未來(lái)的租售市場(chǎng)與投資前景看好。 而地鐵物業(yè)的投資保值升值作用，非常符合買家投資置業(yè)的 心理。？4 .地鐵概念營(yíng)銷手法？近期上市的樓盤(pán)都打出了 “地鐵概念”，？從地鐵開(kāi)建的消息傳出后，“地鐵概念”就成了西 安地產(chǎn)界最為時(shí)髦的名詞。西安地鐵成了最近西安房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“拉客”手段，稍微靠近規(guī)劃中的地鐵線路的項(xiàng)目，特別是正在開(kāi)工建設(shè)的二號(hào)線，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都借勢(shì)給貼上了 “地鐵”標(biāo)簽，“地 鐵”成了時(shí)尚、方便、快捷的代名詞。？從城北的鳳城明珠、雅荷春天、廣豐花園、賽高國(guó)際、白樺林居、魏瑪公館、西安印象、海榮 名城等，城內(nèi)的宏府嘉會(huì)公寓、假日國(guó)際公寓、粉巷一號(hào)等，小寨周邊的雁塔文化新