住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)續(xù)期法律爭(zhēng)議探討

1、編號(hào)：時(shí)間：2021年X月X日 書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟 頁(yè)碼：第1頁(yè)共5頁(yè)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)續(xù)期法 律爭(zhēng)議探討摘要:本文結(jié)合住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)續(xù)期問(wèn)題進(jìn)行探討。第一 部分說(shuō)明目前住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)續(xù)期問(wèn)題爭(zhēng)議所在，并分析法條適用和法 律關(guān)系;第二部分結(jié)合法理角度解讀了物權(quán)法自動(dòng)續(xù)期規(guī)范路徑的合理性;第三部 分闡述了對(duì)于續(xù)期問(wèn)題的譜系化情形分類(lèi);最后借鑒房地產(chǎn)稅政策，提供了續(xù)期 收費(fèi)模式在爭(zhēng)議解決上的執(zhí)行建議。關(guān)鍵詞:住宅建設(shè)用地;使用權(quán)期滿(mǎn)續(xù)期;法律爭(zhēng)議研究一、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)續(xù)期問(wèn)題爭(zhēng)議點(diǎn)及法律關(guān)系分析今年，溫州市很多市民在買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)發(fā)現(xiàn)自己房產(chǎn)的所屬土地使用

2、 權(quán)證在3月過(guò)期，很多交易無(wú)法完成，如果要續(xù)期則需要繳納土地出讓金，數(shù)額 標(biāo)準(zhǔn)政策上也仍不明朗，很多使用權(quán)到期二手房交易因此受到限制。在2004年， 深圳也發(fā)生過(guò)類(lèi)似的問(wèn)題，深圳政府據(jù)此印發(fā)了深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī) 定，規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%,并按約定年期一次性支付。雖 然不補(bǔ)繳也不會(huì)影響房屋使用，但會(huì)對(duì)過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)售等問(wèn)題構(gòu)成限制。根據(jù)物權(quán)法 （自2007年10月1日起施行）第64條,私人對(duì)其合法的收入、房屋不動(dòng)產(chǎn)享有 所有權(quán)，其年限是永久的。同時(shí)，第149條明確寫(xiě)到住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間 屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。但是，2007年同年8月修訂通過(guò)的城市房地產(chǎn)管理法 第22條規(guī)定土地使

3、用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期 或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。也就 是說(shuō)房產(chǎn)所有人要續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地 使用權(quán)出讓金。物權(quán)法和城市房地產(chǎn)管理法對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期 限屆滿(mǎn)續(xù)期問(wèn)題形成了規(guī)范沖突，一是到期后自動(dòng)續(xù)期，另一是到期后需要申請(qǐng)， 申請(qǐng)獲批后需繳納土地使用權(quán)出讓金并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相反未申 請(qǐng)或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)還將面臨土地使用權(quán)被國(guó)家無(wú)償收回的風(fēng)險(xiǎn)。從法律關(guān) 系上來(lái)看，房產(chǎn)所有人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有者，受物權(quán)法保護(hù)，與此同時(shí)，特定房 屋的土地所有者是國(guó)家，從我國(guó)的社會(huì)性質(zhì)來(lái)講即全民

4、所有，房屋所有人對(duì)于所 在土地只有使用權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)。房屋所有權(quán)本沒(méi)有期限，但土地使用權(quán)卻并非 永久使用。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第12條第1項(xiàng)規(guī)定居住 用地使用權(quán)最高年限為七十年。隨著時(shí)間的推移，一部分土地出讓使用合同將面 臨到期的問(wèn)題。如果國(guó)家直接無(wú)償收回土地，必然侵犯公民的房屋居住權(quán)，根據(jù) “有恒產(chǎn)者有恒心，房屋及土地使用權(quán)問(wèn)題是關(guān)乎民生的重大事宜。據(jù)此國(guó)家大 批量無(wú)償收回使用權(quán)到期土地的可能性不大，但對(duì)于土地使用權(quán)如何續(xù)期，是否 需要審批申請(qǐng)，是否要收取一定的土地出讓金，收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算，以及 物權(quán)法所規(guī)定的自動(dòng)續(xù)期如何理解，是否需要在立法和司法解釋上給予進(jìn)一步完 善

5、等問(wèn)題產(chǎn)生了很大的爭(zhēng)議。如果得不到有效解決，將導(dǎo)致民眾對(duì)于法律產(chǎn)生不 確定性預(yù)期和情緒上的不信任，進(jìn)而影響國(guó)家政策的穩(wěn)定性和社會(huì)關(guān)系的和諧度。 因此該問(wèn)題亟待解決，刻不容緩。二、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)續(xù)期相關(guān)法律適用研究正如上文提到的物權(quán)法和同年稍早頒布的城市房地產(chǎn)管理法（修 訂）針對(duì)土地使用權(quán)屆滿(mǎn)續(xù)期問(wèn)題采取了不同的法律規(guī)范態(tài)度，有必要對(duì)二者 的效力競(jìng)合關(guān)系給予明確解讀。從法律位階來(lái)看，物權(quán)法是由國(guó)家最高權(quán)力 機(jī)關(guān)全國(guó)人大通過(guò)后公布施行的基本法律，而城市房地產(chǎn)管理法是由全國(guó)人 大的常設(shè)機(jī)關(guān)全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)后公布施行的法律。從法律位階效力上物權(quán) 法要高于城市房地產(chǎn)管理法。從法律適用上而言，根

6、據(jù)新法優(yōu)于舊法的原 則，物權(quán)法自2007年10月1日起施行，城市房地產(chǎn)管理法自1995年1 月1日起施行，2007年8月30日十屆全國(guó)人大常委會(huì)第29次會(huì)議修改。物權(quán) 法相對(duì)于城市房地產(chǎn)管理法來(lái)看應(yīng)屬新法，應(yīng)優(yōu)先適用。三、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)續(xù)期爭(zhēng)議解決機(jī)制構(gòu)建（一）物權(quán)法立法解釋?xiě)?yīng)完善自動(dòng)續(xù)期規(guī)定自動(dòng)續(xù)期指不需要重復(fù)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，類(lèi)似于勞動(dòng)合同法 鼓勵(lì)簽訂無(wú)固定期限合同，使合同實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。筆者認(rèn)為，針對(duì)自動(dòng)續(xù) 期問(wèn)題應(yīng)采取譜系化結(jié)構(gòu)方式進(jìn)行規(guī)范，即出臺(tái)相應(yīng)的物權(quán)法立法解釋和配套的 司法解釋?zhuān)槍?duì)土地使用權(quán)人的不同情形給予分類(lèi)執(zhí)行。方案如下:針對(duì)危房改 造和國(guó)家征地政策，應(yīng)

7、采取有條件自動(dòng)續(xù)期，例如，危房改造應(yīng)責(zé)令房屋所有人 及時(shí)加固房屋，以防范出現(xiàn)危害自身和公共利益的風(fēng)險(xiǎn)，在房屋改造達(dá)標(biāo)后給予 自動(dòng)續(xù)期;國(guó)家對(duì)特定土地進(jìn)行使用權(quán)到期征收，可以給予房屋所有人以舊換新 的政策，并給予征收補(bǔ)償或者搬遷新的土地免收一定的土地使用出讓金等規(guī)定。 針對(duì)土地使用人未變更的情形，應(yīng)依照物權(quán)法第一白.四十九條，進(jìn)行房屋使用權(quán) 自動(dòng)續(xù)期，此自動(dòng)續(xù)期不應(yīng)違背房屋所有人的居住權(quán)，也不應(yīng)再次收取同等期限 費(fèi)用，如果收費(fèi)也應(yīng)采取象征性收取少量費(fèi)用等方式。針對(duì)二手房交易情形，土 地使用權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)，則應(yīng)在過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)售過(guò)程中及時(shí)清算土地使用權(quán)人應(yīng)支付的土地 使用權(quán)出讓金，費(fèi)用可由原土地使用權(quán)人和新房

8、主共同承擔(dān)。不發(fā)生房產(chǎn)交易的 情形則不需要二次支付土地使用權(quán)出讓金。(二)借鑒房產(chǎn)稅政策有學(xué)者提出可以借鑒房產(chǎn)稅征收政策，在房屋使用權(quán)到期后，自動(dòng)續(xù) 期，并在續(xù)期后將續(xù)費(fèi)模式變?yōu)楦L(zhǎng)期持續(xù)的繳納較少比例的土地稅，這樣既能 解決未來(lái)長(zhǎng)期持續(xù)的城市土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題，也能使國(guó)家獲得源源不斷的財(cái)政 收入。筆者較認(rèn)可這一稅收模式，但仍需要進(jìn)行立法技術(shù)上的細(xì)化。應(yīng)當(dāng)區(qū) 分單套房和以房產(chǎn)作為投資的多套房所有人等不同情形，收費(fèi)比例有所區(qū)分。對(duì) 于只擁有一套房的地上權(quán)使用者，房屋是其賴(lài)以生存的居所，不應(yīng)征收土地稅或 者適合征收極少量的土地稅，并且對(duì)于沒(méi)有固定收入來(lái)源的失業(yè)人群和老齡化群 體，收稅可能存在現(xiàn)實(shí)難

9、度，也可以采取國(guó)家定向補(bǔ)貼的方式來(lái)彌補(bǔ)不足，否則 容易造成更大的社會(huì)不滿(mǎn)情緒和房屋土地矛盾;而對(duì)于擁有多套房屋的投資者而 言，國(guó)家根據(jù)房屋數(shù)量適度按比例收取土地稅和房產(chǎn)稅是合理的，也是出于穩(wěn)定 經(jīng)濟(jì)的考慮。但稅率上應(yīng)遵循統(tǒng)一性和地方性的協(xié)調(diào)發(fā)展原則，不應(yīng)采取一刀切 的方式，應(yīng)根據(jù)不同房產(chǎn)類(lèi)型、區(qū)域間的地價(jià)熱度差異和房產(chǎn)所有數(shù)量、房產(chǎn)面 積等多方面采取靈活的稅率階梯制度。參考文獻(xiàn)：1朱廣新.論住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期及其體系效應(yīng)口.法 商研究,2012(3).2王強(qiáng).我國(guó)城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題研究D.首都 經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2015(5).3楊立新.住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿(mǎn)續(xù)租的法律問(wèn)題EB/OL.中 國(guó)民商法律網(wǎng)，2016-4-18.4葛