辦公大樓房屋建筑公用設(shè)施管理維護(hù)方案范本

1、整體解決方案系列辦公大樓房屋建筑公用設(shè)施管理維護(hù)方案（標(biāo)準(zhǔn)、完整、實(shí)用、可修改）GL 實(shí)用范本 | DOCUMENT TEMPLATE編號(hào)： FS-QG-32107辦公大樓房屋建筑公用設(shè)施管理維護(hù)方案Office building housing construction public facilities management maintenance program 說明：為明確各負(fù)責(zé)人職責(zé)， 充分調(diào)用工作積極性， 使人員隊(duì)伍與目 標(biāo)管理科學(xué)化、制度化、規(guī)范化，特此制定科技園辦公大樓房屋建筑與公用設(shè)施管理維護(hù)方案 一、房屋建筑管理維護(hù)方案（ 一 ） 房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求目的: 通過對(duì)建

2、筑有計(jì)劃的保養(yǎng)， 使建筑美觀耐用， 保持 完好，延長其使用壽命。原則 : 日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時(shí)進(jìn)行維修 ; 并有計(jì)劃 地對(duì)建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。職責(zé): 一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有 關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫相應(yīng)的清潔記錄 ; 其它保養(yǎng)內(nèi)容由工 程部負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫公共設(shè)施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初 根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理公司實(shí)際情況，制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。（ 二 ） 房屋建筑本體共用部位的維修管理1、標(biāo)志明顯 （ 由清潔工進(jìn)行日常清潔，維修班根據(jù)損壞 情況進(jìn)行保養(yǎng) ）:1）在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號(hào) 標(biāo)志，每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖 （

3、其中應(yīng)注明電梯、 消 火栓、警鈴、住戶門、 疏散樓梯的位置 ） ，安全出口疏散指示 燈;2）地下室設(shè)備房門貼設(shè)備房標(biāo)志牌，各類設(shè)備應(yīng)有標(biāo)識(shí) 牌。3）物業(yè)的主入口處設(shè)大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄（電子公告屏 ） 。4）警示牌， 如: “設(shè)備重地非公勿入” 、“機(jī)房重地閑人免 入”、“高壓帶電打開危險(xiǎn)” 、“庫房重地?zé)熁鸾搿?、“線路工 作請(qǐng)勿合閘” 、“高壓危險(xiǎn)請(qǐng)勿靠近” 、“設(shè)備故障暫停運(yùn)行” 、 “火警無情通道禁?！?、“有電危險(xiǎn)閑人免進(jìn)” 、“消防通道禁 止停車”、“寧靜致遠(yuǎn)一鳴驚人” 、“涂污毀面廣告?zhèn)瘛?、“高 空拋物人怨天怒” 、“吐痰棄物請(qǐng)移玉步” 、“袖手旁觀風(fēng)度翩 翩”、“你

4、停我停寸步難行”等。5) 為便于管理，對(duì)所有的強(qiáng)弱電配電箱、接線箱以及箱 內(nèi)的進(jìn)出線加設(shè)標(biāo)識(shí)。6) 物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)指示牌標(biāo)識(shí)，并應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)置 管理處導(dǎo)向牌。7) 綠化物種應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌，綠化地應(yīng)標(biāo)有“小草休息，請(qǐng) 勿打擾”等警示牌。8) 兒童游戲場等場地應(yīng)標(biāo)明“兒童玩耍時(shí)需有大人陪同 的警示標(biāo)志。9) 施工場地應(yīng)設(shè)有“施工危險(xiǎn)，請(qǐng)繞行”的警示標(biāo)志。10) 自行車、摩托車庫按指定位置做標(biāo)識(shí)。11) 各棟樓梯走道的消防栓應(yīng)注明“小心碰頭” 。12) 衛(wèi)生間打掃時(shí)，有黃色標(biāo)志牌“路滑，小心滑倒”有效2、各部位無亂搭建、 亂堆放現(xiàn)象為加強(qiáng)裝修管理， 制止違章裝修行為，保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維

5、護(hù) 環(huán)境整潔、美觀，協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序，使物業(yè)使用 人有一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境，凡業(yè)戶進(jìn)行 室內(nèi)裝修，應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全，符合物業(yè)管 理、消防、供水、供電、燃?xì)狻h(huán)境保護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)， 并需遵守對(duì)房屋裝修有關(guān)問題的規(guī)定。垃圾 / 雜物清理區(qū)的 裝修垃圾由管理公司委托清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)。各戶裝修 垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時(shí)間堆放到裝修 垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)時(shí)間定為每日中午 12:0014:00 ，晚上 8:00-10:00 。嚴(yán)禁將建筑材料、垃圾堆放在公 共場所 (包括公共走廊及馬路上 ) ，違者視情節(jié)給予處罰。嚴(yán) 禁高空拋物，違

6、者處以經(jīng)濟(jì)處罰，并由肇事者承擔(dān)由此造成 的全部責(zé)任。如經(jīng)通告后，裝修工作未能作出適當(dāng)?shù)那謇戆?排，物業(yè)公司將自行雇用工人進(jìn)行清理，而費(fèi)用則從有關(guān)裝 修戶的裝修保證金中扣除。以下內(nèi)容為禁止之列 :1) 擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面，在公共走 廊等公共用地上進(jìn)行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)。2) 一切屋外更改或加建。 例如: 遮蓬、天線、附加建筑物 及標(biāo)志等。3、建筑物外觀始終保持完好、整潔 ; 外墻建材貼面無脫 落; 玻璃幕墻清潔明亮、無破損 ; 無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸 掛現(xiàn)象。1) 主體工程 : 屋蓋、 梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查 清隱患。 損壞、變形嚴(yán)重的， 應(yīng)加固、 補(bǔ)強(qiáng)或拆

7、換 ; 不合理的 舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的， 大修時(shí)應(yīng)整修改做 ; 對(duì)鋼 筋混凝土構(gòu)件， 如有輕微剝落、 破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ) ; 混凝土碳 化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測計(jì)算鑒定 構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。2) 裝修工程 : 門窗修繕后應(yīng)牢固、 平整、美觀，開關(guān)靈活， 接縫嚴(yán)密，不動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐 爛的，應(yīng)修理更換， 小五金應(yīng)修換配齊 ; 大修時(shí)， 內(nèi)外玻璃一 次配齊，打好玻璃膠 ; 門窗損壞嚴(yán)重、 無法修復(fù)的， 應(yīng)更換， 更換的門窗應(yīng)與原門窗一致 ; 掛鏡線、 窗簾盒、 窗臺(tái)板等的裝 修，屬一般損壞的， 應(yīng)原樣修復(fù) ; 嚴(yán)重?fù)p壞的， 應(yīng)更新或在

8、不 降低標(biāo)準(zhǔn)、 不影響使用的條件下， 用其他材料代用更新 ; 踢腳 板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。3) 樓地面工程 : 木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的，可修復(fù) ; 損壞超過 25%以上或缺乏材料時(shí)， 可改做相應(yīng) 標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。 普通水泥地面起砂、 空鼓、開裂，應(yīng)拆補(bǔ)、 修補(bǔ)或重做 ; 水磨石或塊料地面損壞時(shí)， 應(yīng)盡量修復(fù)， 實(shí)在無 法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。面磚地面損壞、破碎、 高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮 層或做塊料地面。4) 屋面工程 : 屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換 ;不穩(wěn)固 的應(yīng)加固 ; 如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán) 重，按

9、原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。屋面上的壓 頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù) ; 損壞 嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)翻做。內(nèi)墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的， 在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。5) 飾面工程 : 外墻飾面起殼、 開裂、剝落的，應(yīng)照原樣修 復(fù) ; 損壞面積過大的， 可全部鏟除重做， 重做時(shí)， 在不降低用 料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。外墻勒腳損壞的， 應(yīng)修復(fù)。 內(nèi)墻飾面起殼、 開裂、剝落的， 應(yīng)修復(fù) ; 每面墻損壞 超過一半以上時(shí)， 可鏟除重抹 ; 原無踢腳線的， 可加做踢腳線 各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù); 因室內(nèi)外高差等原因， 引起墻面長期潮濕

10、， 如有必要，可加做防水層。天棚損壞 : 抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，須鏟除重抹 ; 原線腳 損壞的，按原樣修復(fù) ; 損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳， 應(yīng)全部鏟除后， 原樣修復(fù)或適當(dāng)簡略。6) 油漆粉飾工程 : 木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、 剝落、 失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或 零件拆換應(yīng)油漆。 鋼門、鐵曬衣架、 鐵柵、鐵圍欄、 空調(diào)架、 上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件， 其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或 防銹漆，然后刷其他面漆 ; 鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一 般為 2-3 年。木地板原油漆褪落的，應(yīng)重做。室內(nèi)墻面、天 棚等修繕時(shí)可刷新，

11、其用料應(yīng)采取新型涂料， 如膠白等 ; 高級(jí) 抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。 高層建筑外墻原油漆損壞的， 應(yīng)修復(fù)， 其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。4、不得改變建筑物結(jié)構(gòu)和外觀。以下內(nèi)容為禁止之列 :1) 隨意改動(dòng)或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)( 柱、梁、板、承重墻 ) 。2) 在承重墻上穿洞，隨意剔鑿梁、板、柱，拆除連接陽臺(tái)門窗的墻體，擴(kuò)大原有門窗尺寸或者另建門窗。3) 改動(dòng)上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、 通訊/ 智能化線路。4) 隨意增加樓地面靜荷載，在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、 安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等。5) 任意蝕鑿頂板，不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線。6) 破壞或者拆改廚房、 廁所的地面防

12、水層， 以及水、暖、 電、煤氣等配套設(shè)施。7) 改動(dòng)屋面的防水隔熱層。8) 改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能，嚴(yán)禁將生活污水排 入雨水管道。9) 改變建筑的外觀及造型，廳、房外陽臺(tái)封閉或安裝防 盜網(wǎng)，改變外墻的顏色及窗的形式和顏色 ( 更換窗玻璃或在 其上噴漆 ) 。10) 改動(dòng)進(jìn)戶門的位置 ; 改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼 欄桿等。11) 安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道， 不準(zhǔn)改變?cè)虚T洞尺寸，不得損壞門洞四周的墻面。12）窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花，允許在廚房內(nèi)陽臺(tái) 安裝防盜網(wǎng)。13）空調(diào)支架符合國家有關(guān)規(guī)范要求，必須安裝在管理 公司指定的位置，必須使用不銹鋼材質(zhì)，固定螺栓須經(jīng)防

13、銹 處理，以確保建筑美觀整齊。二、共用設(shè)施的管理維護(hù)方案1、共用設(shè)施完好，無隨意改變用途。1）屋頂: 每 2 年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次，對(duì)面磚破碎或 裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換，并對(duì)面磚表面用白水泥勾縫 ;2）外墻飾面 :每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗 ;每3年進(jìn)行全面 清洗;在清洗時(shí)， 發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)， 恢 復(fù)原樣 ; 對(duì)于外墻滲水的，須作防水補(bǔ)漏后，恢復(fù)原樣。3）內(nèi)墻飾面:每 3 年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對(duì)粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂 縫應(yīng)修補(bǔ) ; 對(duì)磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換，對(duì)認(rèn)為可疑部 位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，進(jìn)行更換或在以 后日常巡查中注意，發(fā)現(xiàn)有脫落及時(shí)修補(bǔ)。4）樓梯間 :樓梯間踏步

14、每 3 年進(jìn)行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題 及時(shí)修理。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落 等應(yīng)及時(shí)修理 ; 每 3 年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，對(duì)粉刷內(nèi)部有損 壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則 有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ) ;5）門: 對(duì)防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應(yīng)及時(shí)修理;每年全面保養(yǎng)一次， 對(duì)生銹、 掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆 ; 對(duì) 防火門軸承上油一次。對(duì)其它類型門每年對(duì)軸承上油一次。6）防盜網(wǎng)、花園圍欄 : 根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每 2年應(yīng)刷油一次，最長時(shí)間不超過 4 年。7）窗: 每年保養(yǎng)一次， 對(duì)門窗框松動(dòng)、 翹曲，應(yīng)將錨固鐵 腳的墻體鑿開，將鐵

15、腳取出扭正，損壞的應(yīng)焊接好，并將門 窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強(qiáng) 度水泥砂漿把腳重新錨固，并填實(shí)墻洞，等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要 求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對(duì)斷裂 損壞部位可按原截面型號(hào)用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門 窗扇，應(yīng)卸下進(jìn)行矯正，焊接后重新安裝。每年對(duì)配件上油 一次。8）公共地磚:日常發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修，每 3 年進(jìn)行全面 保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。9）吊頂: 日常對(duì)吊頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更 換，每 3 年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下 更換。10）玻璃幕墻 （ 包括玻璃門 ）: 每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行一次 全面清洗及

16、保養(yǎng)，對(duì)玻璃幕墻 （玻璃門 ）的玻璃膠進(jìn)行檢查， 發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠，對(duì)玻璃門軸上油一次。11）擋雨篷 : 每年全面檢查一次，對(duì)螺絲部位進(jìn)行加固， 對(duì)脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠 ; 在大雨或臺(tái)風(fēng)等天氣來臨前，應(yīng)視情 況增加保養(yǎng)次數(shù)。12）在臺(tái)風(fēng)、大雨等來臨前夕， 應(yīng)對(duì)窗戶、 玻璃幕墻仔細(xì) 檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，以免發(fā)生意外。2、共用管線完好無損，使用正常，無礙觀瞻。1） 管道: 原則上管道每 3 年應(yīng)全部刷油一次，但對(duì)重點(diǎn) 部位，有必要時(shí)可以增加次數(shù) （ 如室外一樓地面的管道可以 每年刷油一次，對(duì)室內(nèi)管道，嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷油） 。2） 污水井 : 每年揭蓋檢查清理污泥一次。3、院內(nèi)路燈，公共照明完好。1） 保證路燈及公共照明的完好，確保樓宇電源線路安全 和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活 秩序。2) 物業(yè)公司對(duì)樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè) 備和電動(dòng)工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運(yùn)作和 在樓宇供電負(fù)荷量允許范圍。3) 以恢