商管運營方案

1、商管運營方案成立的意義提升某某公司商業(yè)項目的后期運營和管理，促進(jìn)和保障公司商業(yè)項目的持續(xù)運營和穩(wěn)步開發(fā)。經(jīng)營定位提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心定位，輔以商業(yè)咨詢和適度的商業(yè)管理。定位說明商業(yè)經(jīng)營管理公司通常是將經(jīng)營行為作為主要管理內(nèi)容，強調(diào)對經(jīng)營環(huán)節(jié)的控制。其核心定位為：運營管理。例如：傳統(tǒng)百貨商場，核心定位是業(yè)態(tài)的布局、控制、銷售環(huán)節(jié)掌控等重要內(nèi)容，輔以商業(yè)服務(wù)。 大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營管理公司能夠最大限度做到對經(jīng)營者的控制，并能直接左右銷售行為和結(jié)果。究其根本原因是：產(chǎn)權(quán)+ 經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一或經(jīng)營權(quán)的高度集中而對于我們現(xiàn)狀而言，產(chǎn)權(quán)將絕大多數(shù)出售，并會分散在很多經(jīng)營者和投資者手

2、里，后期隨著項目的開業(yè)也只能做到通過委托的形式，短期收回部分經(jīng)營權(quán)。因此，通達(dá)新天地商業(yè)管理公司的核心定位只能是：商業(yè)服務(wù)經(jīng)營戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略：通過積累管理經(jīng)驗，完善管理模式，不斷提升管理水平，為集團(tuán)公司商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)提供支持和服務(wù)。并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)努力探索成功的，可復(fù)制的模式。短期目標(biāo)：圍繞前期策劃公司開展主力店招商工作，積極配合和支持項目一期的銷售工作。實現(xiàn)項目一期成功銷售。經(jīng)營范圍主營：商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)、商業(yè)顧問咨詢、商業(yè)項目策劃、商業(yè)企業(yè)開店指導(dǎo)、商業(yè)推廣活動、營銷策劃、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類廣告設(shè)計、制作、發(fā)布等。兼營：糖、煙、酒、鐘表、珠寶、金銀飾品、工藝品、化妝品

3、、家電、照相器材、通訊器材、服裝、鞋帽、皮具、箱包、飾品、玩具、床上用品、運動器材、文化用品、辦公用品、電子產(chǎn)品、百貨等主要職能市場，招商，銷售，管理；市場職能1、項目商家經(jīng)營情況審核；2、區(qū)域市場、競爭對手的調(diào)查分析；3、商業(yè)應(yīng)對策略的制訂；4、項目對外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；5、項目營銷推廣和商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行；招商職能1、項目業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等；2、項目開業(yè)后的補位招商；3、商家的儲備工作；4、對入駐商家進(jìn)行評估工作；銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項目所處區(qū)域的市場，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場占有率；2、提供專業(yè)培訓(xùn)和知識講座，提高商家的市場競爭

4、力，保持營業(yè)收入穩(wěn)定提升；3、項目區(qū)域內(nèi)市場細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)和策略；4、通過加盟項目推介、區(qū)域外項目考察等多種形式，為具備實力的業(yè)主或經(jīng)營者“嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式；管理職能、物業(yè)管理、運營管理1 、經(jīng)營行為管理商戶檔案管理；建立評估體系，對商戶進(jìn)行等級評定；建立商業(yè)經(jīng)營的各項規(guī)章制度；建立和完善商業(yè)經(jīng)營的各種流程；代辦服務(wù)： 工商稅務(wù)等證照的辦理；特約服務(wù)： 商務(wù)、中介、委托等有償服務(wù)；租金等費用收繳；2 、消費行為管理宣傳促銷管理；建立和完善項目VI 系統(tǒng)；經(jīng)營秩序和公共安全管理；退換貨、投訴等售后服務(wù)管理；助學(xué)、文化等公關(guān)公益活動；“某某會”會員的管理

5、和維護(hù)；項目電子商務(wù)平臺的管理和維護(hù)；組織架構(gòu)組織架構(gòu)設(shè)計說明：商管公司的組織架構(gòu)主要分為三大板塊：物業(yè)服務(wù)部分（物業(yè)公司另案說明）、商業(yè)服務(wù)部分（包括策劃促銷和商戶管理）、行政財務(wù)等公司運營部分。其中由策劃部和運營部組成的商業(yè)服務(wù)部分是整個管理公司的核心運營機(jī)構(gòu)。公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應(yīng)和相互配合。商管公司下面直接設(shè)置職能部門，部門下設(shè)專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有商戶。組織結(jié)構(gòu)圖：人員配置和崗位描述：部門 職務(wù)人數(shù) 崗位職責(zé)運 營 招商主管2名 負(fù)責(zé)商家進(jìn)場管理及招商租務(wù)工作，商鋪轉(zhuǎn)讓工作、補位招商，具體實施商部業(yè)物業(yè)管理方案客服主管2名 負(fù)責(zé)商家的內(nèi)部管理，受理商

6、家的咨詢、投訴，統(tǒng)籌安排預(yù)、特約服務(wù)，辦理各類證卡， 商家檔案的收集整理、 區(qū)域市場營銷活動的執(zhí)行等;負(fù)責(zé)項目電子商務(wù)工作的開展，網(wǎng)站的建設(shè)、管理和運營；策 劃 市場策劃2名 負(fù)責(zé)年度營銷目標(biāo)的制定、 實施經(jīng)營管理專業(yè)培訓(xùn)、 及時更新商業(yè)調(diào)整策略、部確定項目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風(fēng)險應(yīng)對政策并且在市場初期協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶；確定項目區(qū)域市場發(fā)展的趨勢以及潛力；競爭對手分析和研究 ;項目促銷工作的外聯(lián)， 商家和業(yè)主活動的組織實施，客戶服務(wù)中心的管理、會員維護(hù)、項目廣告位管理等等;平面設(shè)計2名 其中平面 1 名，負(fù)責(zé)項目促銷廣告的設(shè)計、VI 系統(tǒng)的設(shè)計之行和維護(hù)， 項目商業(yè)形象設(shè)計，

7、項目報紙、傳單、報媒的設(shè)計制作等等；賣場美工1 名，負(fù)責(zé) POP 書寫，賣場包裝陳列、美化等；辦 公 后勤支持 1 名 辦公物品、促銷活動物料準(zhǔn)備、安全維護(hù)、政府關(guān)系等；室人事管理1名 人員培訓(xùn)、人員任免、薪資福利等；各類商戶檔案、合同、管理文本制作管理；財務(wù)會計1名 經(jīng)營活動中費用開支的控制；整體費用的控制；整體運營成本的控制；部出納1 名各項費用的收取；報銷、差旅等財務(wù)數(shù)據(jù)的審核；經(jīng)營模式盈利模式、管理模式、風(fēng)險和應(yīng)對措施盈利模式闡述主要盈利渠道分析：1、管理費2、廣告位發(fā)布費（外立面和商業(yè)街內(nèi)部廣告位）3、場地使用費（商業(yè)街內(nèi)外公共場地部分）4、租賃和轉(zhuǎn)讓（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費）5、活

8、動贊助費用6、刊物宣傳收費(DM 、內(nèi)刊和會員刊物等)7、培訓(xùn)講座收費（舉行消防、工商、投資等講座）8、自營項目收入（自營商鋪的收入）9 、代理廠商公關(guān)活動策劃執(zhí)行收費（例如：新品推介會/ 酬賓會等）10 、代理設(shè)計制作廠商刊物及DM 刊設(shè)計收費（商戶自行制作的宣傳物品等）管理模式闡述管理模式的五個統(tǒng)一重點工作流程商鋪交驗流程（交房驗收）商戶進(jìn)場裝修流程（裝修審圖、保證金入場證辦理）商戶開業(yè)申報管理流程（開業(yè)時間、地點、活動規(guī)模和形式等）商戶促銷活動申請流程（商家促銷活動審核、風(fēng)險預(yù)防）商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評估等）公關(guān)活動流程（公關(guān)活動策劃、組織、實施、監(jiān)控）投訴處理

9、流程（消費者投訴問題的受理，處置、反饋等）退換貨流程（消費者貨物退換的受理、處置、反饋等）重要管理制度某某新天地商業(yè)業(yè)主公約與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質(zhì)文件某某新天地商戶服務(wù)手冊涵蓋從商戶進(jìn)場裝修到開門營業(yè)的各個環(huán)節(jié)某某會會員手冊會員服務(wù)、聯(lián)盟商家手冊某某新天地委托租賃合同為業(yè)主或轉(zhuǎn)租商戶提供代租服務(wù)某某新天地經(jīng)營管理條例對商戶日常經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范化管理某某新天地商戶經(jīng)營承諾書要求商戶針對經(jīng)營管理規(guī)定和業(yè)主公約進(jìn)行承諾確認(rèn)某某新天地消費者投訴管理制度結(jié)合相關(guān)工商規(guī)定執(zhí)行某某新天地消防安全管理制度結(jié)合相關(guān)消防規(guī)定執(zhí)行風(fēng)險和應(yīng)對措施經(jīng)營計劃說明從兩個方面進(jìn)行經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測：1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年份2009

10、 年2010 年2011 年2012 年2013 年備注指標(biāo)日常費用-25萬-30萬-35萬-40萬-40萬人員工資和辦公費用營銷活動費-15萬-8萬-15萬-5萬-15萬推廣和宣傳（開業(yè)費用）公關(guān)費用-5 萬-2萬-2萬-2萬-2 萬政府關(guān)系維護(hù)固定收入10 萬25 萬70萬100 萬120 萬廣告、場地、管理費預(yù)計虧損-35萬-15萬18萬53 萬63 萬2、經(jīng)營指標(biāo)年份2009年2010年2011年2012年2013年指標(biāo)商戶入駐率 70%1期85%2期70%2期85%3期85%商鋪開業(yè)率 60%1期70%2期60%2期70%3期75%招商達(dá)成率65%75%85%90%95%服務(wù)滿意度

11、75%80%85%95%98%費用收取率 70%80%80%85%90%會員數(shù)量40005000100001000010000工作內(nèi)容圖示說明前期介入階段正常管理階段跟進(jìn)控制階段工作范圍的界定1、招商方面：商管公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配備獨立開展招商工作。并大力配合和輔助前期策劃公司的招商工作，重點參與主力店客戶洽談，參加招商推介會等；2、銷售方面：以前期策劃公司和銷售部為主，商管公司輔助和配合。重點參與項目推介會、某某區(qū)域市場商業(yè)調(diào)查、商戶座談等；3、前期宣傳推廣工作：以策劃部為主展開工作，商管公司輔助和配合。重點進(jìn)行商業(yè)運營理念推廣，商業(yè)運營管理咨詢等；4、商業(yè)運營方面：以商管公司為主導(dǎo)，負(fù)責(zé)某

12、某區(qū)域重點商戶拜訪、現(xiàn)場到訪招商散戶接待登記工作。策劃部配合，前期策劃公司提供指導(dǎo)和支持?，F(xiàn)階段具體工作安排配合前期策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招商推介會等；商管公司獨立開展招商客戶積累工作初步工作計劃：1、招商政策；（包含政策層面和開發(fā)商層面）2、招商業(yè)態(tài)；（ 1 期 3 層為餐飲、服務(wù)業(yè)，1 ，2 層的主力品牌店）3、招商渠道；（ DM 投遞、重點商戶走訪、政府商業(yè)資源整合、行業(yè)協(xié)會商會組織等）4、目標(biāo)任務(wù)：（配合策劃公司力爭實現(xiàn)主力店招商達(dá)到10 家左右）主力店招商政策1、政府稅費的減免優(yōu)惠2、政府返稅政策支持3、政府專項資金扶持科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新4、開發(fā)商墊付裝修費2000 元 /

13、 平米開發(fā)商提供裝修費2000 元 / 平米的 5 年無息貸款。5、增加商戶裝修期優(yōu)惠針對主力店商戶，增加2 至 3 個月的免租期用于裝修。同時針對不同業(yè)態(tài)推出額外的36個月的免租期優(yōu)惠，進(jìn)一步降低經(jīng)營成本。6、共享“某某會”固定客戶資源；商業(yè)經(jīng)營公司打造“某某會”會員組織，招募會員形成固定客戶群體；7、打造統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺針對主力店商戶，提供網(wǎng)絡(luò)平臺，拓寬營銷渠道；8、送外墻外立面廣告位使用權(quán)外立面廣告位置贈送給主力店商戶，（超市，百貨，和快餐店）具體贈送標(biāo)準(zhǔn)及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。9、廣告宣傳同步免費送在某某新天地開業(yè)時，對外的整合媒體計劃（電視媒體/ 主流平面媒體報紙軟硬廣/

14、 主流廣播電臺/DM刊夾寄等），宣傳推廣活動中，針對主力店商家，可以獲得某某新天地同步的免費宣傳的優(yōu)惠政策。10 、試營業(yè)期間減免管理費為了打消主力店商戶的顧慮，建議在試營業(yè)階段（試營業(yè)時間需根據(jù)具體情況而定，可設(shè)為三個月或半年） 實施減免物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策，進(jìn)一步降低商戶的經(jīng)營風(fēng)險，以幫助商戶渡過開街前期的難關(guān)。招商工作輔助1、商戶座談活動走訪某某重點餐飲和娛樂商戶，主要傳遞2 方面的信息內(nèi)容：A、商管公司正在北京和某某市內(nèi)招商，刺激某某區(qū)域商戶心理；B、商管公司后期對項目進(jìn)行總體運營管理，提供服務(wù)；2、商業(yè)調(diào)查活動商管公司負(fù)責(zé)設(shè)計商業(yè)調(diào)查問卷，了解某某市場對某某新天地提供的服務(wù)和商品的需

15、求；同時，針對性了解商戶對未來商業(yè)管理公司有哪些服務(wù)要求和建議。策劃部負(fù)責(zé)印刷問卷并制作小禮品，安排銷售人員在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展商業(yè)調(diào)查活動。3、會員招募活動商管公司啟動會員組織籌備，將某某市場的主要消費者提前聚集，既能促進(jìn)招商，又達(dá)到營銷效果，促進(jìn)銷售。并能在未來經(jīng)營中成為重要的資源。4、商務(wù)網(wǎng)站籌建商管公司著手?jǐn)M定項目網(wǎng)站籌建方案，預(yù)備打造項目電子商務(wù)平臺。拓展公司銷售和招商渠道。招商工作安排北京地區(qū)（ 4 月中旬開始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂和主力品牌商家（運動品牌、鞋類）；2、前期主要招商手段：網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)協(xié)會、經(jīng)銷代理、投遞，溝通成熟后，拜訪洽談。3、需要支持：項目樓書、招商手冊、視頻資料等某

16、某地區(qū)（ 4 月底開始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂和主力品牌商家（運動品牌、鞋類）；2、前期主要招商手段：行業(yè)協(xié)會、商場走訪、直投、拜訪洽談。3、需要支持：項目樓書、招商手冊、視頻資料等會員組織籌建“某某會”會員發(fā)展方案成立會員組織的意義：為項目募集目標(biāo)消費群體，提升項目知名度和影響力！增加招商成功率。并以此吸引商戶進(jìn)駐。同時，利用會員資源，可以做為商管公司開展會員活動，發(fā)行會員刊物奠定基礎(chǔ)。會員活動和刊物可以成為盈利途徑之一。會員種類：初定兩類：普通VIP 卡（個人會員）和尊享VIP 卡（針對商戶會員或高端人群）首期會員招募時間：截至 2009 年 12 月 31 日（或一期開業(yè)前）首期會員發(fā)展目標(biāo)：會員數(shù)量至少達(dá)000 名（詳見某某會會員招募執(zhí)行方案）商務(wù)