[房地產(chǎn)]山東淄博商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報(bào)告( 44頁)

1、 山東淄博商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報(bào)告廣州凌峻房地產(chǎn)籌劃機(jī)構(gòu)2002年7月22日前 言承蒙貴公司信任我公司，由我公司全面負(fù)責(zé)通乾商場工程的全程籌劃。為使本工程能在劇烈的競爭環(huán)境中脫穎而出，迅速實(shí)現(xiàn)銷售，前期的市場調(diào)查顯得尤為重要。為此，我公司對該工程所在的張店區(qū)及其周邊區(qū)域作了深入的調(diào)查分析研究。本調(diào)查報(bào)告是經(jīng)過我司調(diào)查人員對淄博市的商業(yè)物業(yè)及主要居住小區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并結(jié)合通乾商場的實(shí)際情況而形成，是工程全程籌劃的重要組成局部。一、淄博市現(xiàn)狀淄博市位于山東省中部，全市總面積5938平方公里，轄張店、博山、淄川、周村、臨淄5個(gè)區(qū)和桓臺、沂源、高青3個(gè)縣，總?cè)丝?18萬人，其中市區(qū)人口270.48萬人。

2、其中張店區(qū)64.3萬人，淄川67.1萬人，周村31.1萬人，博山47.5萬人，臨淄58.6萬人。淄博是山東省重要的工業(yè)城市，具備較好的工業(yè)根底。主要工業(yè)門類有石油化工、醫(yī)藥、紡織、絲稠、建材、陶瓷、機(jī)電、電力等35個(gè)行業(yè)。陶瓷、琉璃、絲綢久負(fù)盛名，是我國五大瓷都之一。一地理位置及交通狀況淄博是山東省重要的交通樞紐城市，有15條公路干線通往全國各地，膠濟(jì)鐵路、濟(jì)南青島高速公路橫貫全市東西，市中心張店距濟(jì)南國際機(jī)場僅70公里，向東距青島港300公里，空運(yùn)、海運(yùn)十分便捷。二淄博城市布局張店、淄川、博山、周村、臨淄5個(gè)區(qū)和桓臺縣呈梅花狀分布，東西南北4個(gè)城區(qū)距中心城區(qū)分別為20公里左右，城鄉(xiāng)交錯(cuò)，布局

3、舒展，形成城市組群。三國民經(jīng)濟(jì)狀況淄博工業(yè)實(shí)力雄厚，已形成以重工業(yè)為主體，大中小企業(yè)相結(jié)合，城鄉(xiāng)一體化開展的格局。現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)16000多個(gè)，主要工業(yè)門類有石油化工、陶瓷、紡織、絲綢、醫(yī)藥、建材、冶金、機(jī)電、塑料、電子等35個(gè)，有一大批在全國、全省占有重要位置的企業(yè)和產(chǎn)品。主要年份國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成以國內(nèi)生產(chǎn)總值為100年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)1996年1096162751997年1006072931998年996003011999年915803292000年825743442001年725882001年第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值約219億元，其中批發(fā)零售貿(mào)易、飲食業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分別為53.35億元

4、、13.73億元、25.7億元，分別占總產(chǎn)值的8.31%、2.14%、4%，可見第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為淄博地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)來源之一，商業(yè)物業(yè)作為開展第三產(chǎn)業(yè)的重要場所，必然會受到更多的關(guān)注。從2001年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，全市工業(yè)整體效益水平呈恢復(fù)性增長，地方工業(yè)效益繼續(xù)穩(wěn)步提高。近年來，淄博市確立了開展板塊經(jīng)濟(jì)的總體思路，實(shí)施抓大放小，著力于培植重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)，提高全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益。2001年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值到達(dá)702億元，比上年增長11.5%；全市工業(yè)總產(chǎn)值到達(dá)1168億元，比上年增長9.06%。淄博的外商投資企業(yè)開展較快，德國西門子、日本旭硝子、澳大利亞金馬利等一批國際大財(cái)團(tuán)、大商社、大公司

5、相繼到淄博投資。2001年，全市引進(jìn)外來投資工程1180項(xiàng)，實(shí)際到位投資62.6億元。先后與美國伊利市、法國拉羅什市等28個(gè)國內(nèi)外城市結(jié)為友好城市，與世界70多個(gè)國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作與貿(mào)易關(guān)系。全市2001年出口創(chuàng)匯6億美元，出口產(chǎn)品達(dá)19大類300余種，銷往70多個(gè)國家和地區(qū)。獲自營進(jìn)出口權(quán)企業(yè)和在境外投資辦廠、設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的企事業(yè)單位逐年增加。國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作和對外承包工程及勞務(wù)合作也取得較大進(jìn)展。四區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r1、國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)開展從1999年開始國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入年均分別增長5%和8%，初步形成適應(yīng)經(jīng)濟(jì)國際化要求的開放格局；經(jīng)

6、濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整也取得重大進(jìn)展，初步形成現(xiàn)代化城市的格局和風(fēng)貌，人民生活更加寬裕。預(yù)計(jì)到2021年，國內(nèi)生產(chǎn)總值將比2000年翻一番。2、城市化進(jìn)程的加快城市品位不斷提高一些工程先后啟動，城市根底設(shè)施、文化教育工程、商業(yè)貿(mào)易場所等投入建設(shè)，為淄博市的開展奠定了堅(jiān)實(shí)的根底。此外，隨著城市品位的提高，決定了城市必須能夠提供較高檔次的休閑、娛樂、購物等場所。而就淄博目前的狀況來看，現(xiàn)有的娛樂購物消閑場所尚難滿足全方位的要求，開展較高檔的商業(yè)物業(yè)勢在必行。3、淄博城市第三產(chǎn)業(yè)加速開展從上述分析可知，淄博市經(jīng)濟(jì)開展構(gòu)成中的第三產(chǎn)業(yè)，每年均穩(wěn)步開展，第三產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中的比重有不斷擴(kuò)大的趨勢，說明淄

7、博市的經(jīng)濟(jì)開展的多樣化和多元性，也從另一個(gè)側(cè)面說明淄博市的人均消費(fèi)能力逐年增高，人們對商業(yè)效勞需求也趨之活潑。而商業(yè)物業(yè)作為開展第三產(chǎn)業(yè)的重要場所，必然成為許多開展商和投資者追逐的對象。4、消費(fèi)品市場平穩(wěn)運(yùn)行2002年1-4月份，社會消費(fèi)品零售總額居前三位的依次為張店(18.81億元)、淄川(14.73億元)、博山11.47億元，全市消費(fèi)品零售總額累計(jì)實(shí)現(xiàn)72.03億元，同比增長12.4%，比上年同期增幅提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中國有經(jīng)濟(jì)增長7.5%，個(gè)體經(jīng)濟(jì)增長13.1%，私營經(jīng)濟(jì)增長24.0%，開展較為平衡，增幅均保持在12%以上。值得注意的是，在張店地區(qū)僅淄博商廈2001年的零售總額就達(dá)1

8、2億元，約占整個(gè)張店地區(qū)社會消費(fèi)零售總額的65%，社會消費(fèi)能力之高由此可見一斑，也從另一個(gè)側(cè)面反映了淄博商業(yè)市場的過渡集中，開展其他商業(yè)物業(yè)工程大有前途。5、全市物價(jià)總水平繼續(xù)在低位上運(yùn)行2002年1-4月份累計(jì)物價(jià)總水平同比下降2.3個(gè)點(diǎn)；當(dāng)月下降1個(gè)點(diǎn)，除煙、酒及生活用品類價(jià)格和居住類價(jià)格同比略有上漲；娛樂教育文化用品及效勞類價(jià)格同比持平外，其余各構(gòu)成工程均低于上年同期物價(jià)水平?？傮w而言，淄博市物價(jià)水平回落，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長，生活水平顯著提高。6、城鎮(zhèn)居民收支同步增加2002年1-4月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2669元，比上年同期增長14.0%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出1767元，

9、同比增長11.2%;其中居住及房地產(chǎn)的支出達(dá)190元，同比增長67.1%，為八大類消費(fèi)性支出增幅之首,增幅居第二位的是醫(yī)療保健支出，人均177元，增長42.1%；食品支出640元，增長5.8%。 7、全市居民儲蓄情況 截止4月末，淄博市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額到達(dá)385.5億元，排在煙臺681.87億元、青島669.06億元、濟(jì)南580.57億元、濰坊512.8億元之后，居第五位；增長速度12.38%，排在威海22.1%、東營18.9%、青島17.9%、臨沂15.06%、棗莊14.3%等市之后，居第八位。 8、全市居民可支配收入持續(xù)增長2002年1-4月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2669元，列

10、東營3598元、威海3374元、煙臺3138元、濟(jì)南3017元、青島2987元、日照2771元之后，居第七位；同比增長14%，列威海23.3%、濟(jì)寧19.3%之后，居全省第十一位。二、淄博房地產(chǎn)業(yè)開展?fàn)?001年全年共完成固定資產(chǎn)投資172.1億元，比上年增長7.1%,其中地方完成投資126.7億元，比上年增長25.3%。城鎮(zhèn)集體以上單位共完成投資101.68億元含零星投資，比上年增長3.34%；農(nóng)村共完成固定資產(chǎn)投資67.34億元。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資12.3億元，增長37.9%。一房地產(chǎn)開展概況全市區(qū)縣屬以上施工工程956個(gè)，竣工工程678個(gè)，竣工率70.92%，其中新開工工程779個(gè)，比上

11、年增加273個(gè)。全年城鎮(zhèn)單位自建和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)住宅投資達(dá)14.74億元，住宅建設(shè)繼續(xù)保持較高的投入，竣工住宅面積139.46萬平方米；商品房銷售額9.35億元，其中銷售給個(gè)人8.59億元，增長79.71%，總體資金到位率達(dá)94.71%。 二商用物業(yè)狀況淄博是國家重要的石油化工基地、歷史文化名城，山東省的中心城市之一，是魯中地區(qū)商業(yè)的發(fā)源地，城市商業(yè)化進(jìn)程起步較早，城市商業(yè)物業(yè)的開展經(jīng)歷不同的階段。就張店地區(qū)的商業(yè)物業(yè)而言，其開展主要經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：第一階段：以臨街營業(yè)房為主；第二階段：大型購物中心和專業(yè)市場為主，臨街營業(yè)房為輔；第三階段：大型的集購物、休閑、娛樂、餐飲等多功能商貿(mào)中心為主

12、的大流通、大商貿(mào)格局。最初，由于交通樞紐地位未形成，商品流通尚不興旺，交易量較小，商用物業(yè)以道路及街道兩旁一樓的臨街營業(yè)房為主，主要經(jīng)營日用品，小家電、服裝等主要生活用品。隨著經(jīng)濟(jì)的開展，人民生活水平的提高，僅有臨街的散鋪已經(jīng)不能滿足人們購物的需要，需要在市中心產(chǎn)生一個(gè)大型的購物中心或百貨才能夠整合臨街營業(yè)房的資源，形成一個(gè)中心商貿(mào)區(qū)域，滿足人們更高層次的購物需要，出現(xiàn)了購物中心等大型購物場所，相應(yīng)的淄博商業(yè)物業(yè)進(jìn)入了開展的第三階段。小結(jié)：張店地區(qū)作為淄博地區(qū)核心的商業(yè)區(qū)域，幾乎集中了淄博所有的大型的購物中心，囊括了眾多的經(jīng)營行業(yè)，商業(yè)的輻射范圍包括周村、淄川、臨淄，地塊所在區(qū)域，已經(jīng)成為開展

13、大型商貿(mào)中心的最正確區(qū)域，市場對商業(yè)物業(yè)的需求隨之?dāng)U大，營業(yè)房開發(fā)前景十分看好。三工程所在區(qū)域張店區(qū)商業(yè)物業(yè)開展?fàn)顩r從淄博城區(qū)的大背景看，各城區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展比較均衡，商業(yè)經(jīng)營各有特色，淄博人民有著傳統(tǒng)的經(jīng)商意識和自己的商業(yè)文化。而作為中心城區(qū)的張店區(qū)除了具備政治、文化、高新技術(shù)開展中心職能外，更是名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)開展中心，外鄉(xiāng)的商業(yè)零售企業(yè)有代表性的如：淄博商廈、金帝購物廣場、公園商場、美達(dá)賽特購物中心、愛客家超市、綠島超市、政通超市等，都有著不俗的經(jīng)營業(yè)績，而作為個(gè)體工商業(yè)戶云集的美食街商業(yè)街、西二路商業(yè)街、中心路商業(yè)街、共青團(tuán)路商業(yè)街以及新世界商業(yè)步行街等隨著歷史的開展，已經(jīng)成了個(gè)體經(jīng)濟(jì)開展的

14、搖籃。張店區(qū)商圈大致可以劃分為以下幾個(gè)層次：一類商圈：東到中心路，西到西四路新世界步行商業(yè)街，北到共青團(tuán)路，南到美食街及小商品街。二類商圈：車站廣場、幾個(gè)專業(yè)市場吉星裝飾材料城、東方裝飾材料城、圖書批發(fā)市場。三類商圈：主要分布在新建城區(qū)西北城區(qū)。從我們對張店地區(qū)重要商業(yè)物業(yè)工程走訪的情況看，該區(qū)的營業(yè)房主要呈現(xiàn)以下在租金水平、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營特色等方面存在以下的特點(diǎn)：1、租金水平臨街營業(yè)房租賃狀況一覽表工程華麗商城新世界步行街壹世界數(shù)碼廣場臨街營業(yè)房規(guī) 模負(fù)一層至三層，面積1萬平方米共二層，臨街營業(yè)房共五層，經(jīng)營面積14500平方米多為兩層民用房，成行成市租 金街鋪年租金13001330元/平方

15、米共兩層，朝內(nèi)鋪位166元200元/平方米靠外臨街商業(yè)房年租金1110元/平方米，靠里面年租金666元/平方米，共二層。一、二層年租金708768元/平方米西二路、美食街營業(yè)房年租金多為38004200元/平方米，共青團(tuán)路臨街營業(yè)房年租金平均為21002300元/平方米出租情況一、二層出租率80%，三層較低出租率50%，二層出租率較差正在出租，首層租賃情況良好約98%美食街和西二路的臨街營業(yè)房首層年租金多為38004200元/平方米，共青團(tuán)路臨街營業(yè)房年租金平均為21002300元/平方米，這說明工程所在地段主要營業(yè)房的年租金范圍在2100元4200元/平方米。2、銷售價(jià)格目前在淄博可銷售的營

16、業(yè)房的數(shù)量極少，從過往的銷售價(jià)格看，臨街營業(yè)房的售價(jià)介乎于3500-11000元/平方米之間，銷售均價(jià)到達(dá)6000元/平方米。地段較優(yōu)的營業(yè)房如聯(lián)通路、共青團(tuán)路等路段的售價(jià)可達(dá)6000-10000元/平方米，并有上調(diào)的趨勢，可見優(yōu)質(zhì)的營業(yè)房仍有很大的利潤空間。按照上述的租金水品推算，潛在買家所能接受的該地段的營業(yè)房總價(jià)在100-200萬之間。按70平方米，回報(bào)周期8-10年計(jì)算。3、經(jīng)營規(guī)模淄博目前主要的商場的經(jīng)營規(guī)模在2萬平方米6萬多平方米，為中等規(guī)模，淄博商廈、金帝購物中心良好的經(jīng)營狀況正是說明此等規(guī)模的工程在淄博具有較強(qiáng)的生命力。4、經(jīng)營方式在淄博，投資者習(xí)慣將位置最好的臨街營業(yè)房用于出

17、租，而具規(guī)模的商廈商城那么采取由大型百貨商家經(jīng)營、自主經(jīng)營或與零售商家聯(lián)營三種經(jīng)營策略。目前經(jīng)營較好的商廈一般是采用引進(jìn)或自辦大型日用消費(fèi)品超市作為保證客源的根底，經(jīng)營的范圍同質(zhì)化較為嚴(yán)重。5、配套及功能目前淄博的臨街商用營業(yè)房都缺乏較大的停車場和供休息的場所等配套，現(xiàn)有的大型購物商場雖然經(jīng)營品種相當(dāng)豐富，但其它功能仍然相當(dāng)欠缺，已難以滿足人們多元化的購物、休閑、娛樂的需求。6、購物環(huán)境目前，張店地區(qū)大局部的購物場所均存在購物環(huán)境較差的問題，購物空間的設(shè)計(jì)尚停留在滿足于單一的購物功能，呆板、壓抑、橫平豎直的空間布局是現(xiàn)有大型購物場的特點(diǎn)之一，購物空間單調(diào)平淡且缺少新意，此外，休閑、娛樂空間也沒

18、有受到應(yīng)有的重視。7、經(jīng)營現(xiàn)狀現(xiàn)有絕大局部購物商場均由大型商家或經(jīng)營者統(tǒng)一經(jīng)營管理，以出租或聯(lián)合經(jīng)營為主，并形成了相對穩(wěn)定的經(jīng)營管理模式，因此商場的經(jīng)營狀況良好。但是，對于可銷售營業(yè)房未來的經(jīng)營管理那么尚未形成成熟的經(jīng)營管理模式，華麗商城的失敗正是很好的例證。四區(qū)域商業(yè)物業(yè)開展趨勢中國已經(jīng)參加WTO，一個(gè)更加開放的淄博展現(xiàn)在世人面前，淄博的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入良性開展的快車道。當(dāng)?shù)卣环矫婕涌斐鞘薪ㄔO(shè)，改善投資環(huán)境，改組商業(yè)布局，提高人民的生活質(zhì)量，另一方面出臺一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，大力扶持民營企業(yè)和個(gè)體工商業(yè)的開展。淄博已經(jīng)走出了小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，以一種嶄新的姿態(tài)融入到了世界經(jīng)濟(jì)開展的大

19、舞臺中?？v觀張店區(qū)商業(yè)物業(yè)的開展的狀況，該地區(qū)未來的商業(yè)物業(yè)將呈現(xiàn)以下的開展態(tài)勢：1、可銷售商業(yè)物業(yè)成為投資熱點(diǎn)淄博人具有很強(qiáng)的投資意識，不少投資者擁有大量的閑散資金。但是目前銀行利息的屢次下調(diào)，股票投資也面臨著盈利減少，風(fēng)險(xiǎn)增長的問題，處于持續(xù)上升商業(yè)物業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)小、盈利大的特點(diǎn)，自然成為投資熱點(diǎn)。2、良好的商業(yè)環(huán)境吸引大量商家進(jìn)駐張店區(qū)是淄博重要的商業(yè)開展區(qū)域，對周邊的地區(qū)有強(qiáng)大的輻射力，一些立足于良好的商業(yè)氣氛的商業(yè)物業(yè)吸引了大吸引了大批外地商家紛紛搶攤淄博，比較有代表性的如：已經(jīng)開業(yè)的深圳新一佳超市、正在興建的臺灣大潤發(fā)超市及濟(jì)南銀座商城，法國的家樂福超市和日本的佳士客也正在和當(dāng)?shù)卣?/p>

20、積極磋商進(jìn)入事宜。3、柳泉路、美食街、共青團(tuán)路、西二路 共同形成商貿(mào)區(qū)淄博市由于多年以來形成的習(xí)慣，自然形成的此區(qū)域的商業(yè)氣氛，使該地區(qū)的商業(yè)物業(yè)成為淄博市人投資的首選區(qū)域。4、政府規(guī)劃引發(fā)投資熱情淄博市委、市政府的關(guān)于在一切適宜的地方建設(shè)商業(yè)設(shè)施的政策更是大大促進(jìn)了淄博商業(yè)設(shè)施的開展和完善，帶動了城市建設(shè)的大開展，商業(yè)物業(yè)遍地開花，人們投資商業(yè)房的意識和經(jīng)營信心空前高漲，地段優(yōu)勢明顯的營業(yè)房吸引了大批投資置業(yè)人士的關(guān)注，人們對即將推出的營業(yè)房期待甚高。5、引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)管理勢在必行在張店，人們對華麗商城經(jīng)營失敗印象尤為深刻，究其失敗的原因主要還是由于商城分散銷售后經(jīng)營商業(yè)管理不到位。對于可銷

21、售營業(yè)房，由于產(chǎn)權(quán)相對分散往往會造成經(jīng)營管理上的混亂，從而影響到投資者購置的信心。為了消除這些負(fù)面影響，在營業(yè)房銷售過程中引入商業(yè)管理勢在必行。三、商業(yè)物業(yè)市場分析一市場供給分析張店地區(qū)營業(yè)房的供給明顯缺乏，營業(yè)房總體存量在20萬平方米左右，在建的營業(yè)房的面積總量約為12萬平方米，可交付使用的面積缺乏7萬平方米，單體面積在5000平方米以上且無法分割適應(yīng)的約占總存量的25%；四層聯(lián)體銷售投資額在200萬元以上的占20%；三層聯(lián)體且地段較差的約占30%；其余局部為二層聯(lián)體及少量單層營業(yè)房，且大局部遠(yuǎn)離商業(yè)中心，符合人們投資購置習(xí)慣的營業(yè)房幾乎沒有。可以說，目前市場上可銷售的營業(yè)房少之又少，市場供

22、給與市場需求明顯有斷層。二市場需求分析以張店地區(qū)為代表的淄博房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了97年的大回落之后，目前已經(jīng)走出了低谷進(jìn)入持續(xù)增長時(shí)期，住宅的需求有了明顯的增長，在這種局面的帶動下，營業(yè)房呈現(xiàn)供需兩旺的開展態(tài)勢，營業(yè)房的信貸規(guī)模呈跳躍式開展，營業(yè)房消費(fèi)已成為淄博市房地產(chǎn)消費(fèi)的重要組成局部，營業(yè)房消費(fèi)快速增長將成為未來幾年內(nèi)淄博地區(qū)房地產(chǎn)開展的重要特點(diǎn)。形成這一局面的主要原因有幾方面：u 營業(yè)房作為房地產(chǎn)投資的根本形態(tài)被越來越多的投資者所認(rèn)可。u 營業(yè)房的投資可以為投資者帶來穩(wěn)定、持續(xù)、低風(fēng)險(xiǎn)的收益，還可以升值保值。u 房地產(chǎn)信貸政策的實(shí)施大大增強(qiáng)了人們的購置能力，降低了買家購置營業(yè)房的門檻。u

23、目前淄博市特別是張店地區(qū)可銷售的營業(yè)房市場供給有限，需求尚處于上升階段。u 不少的個(gè)體戶、經(jīng)營者不再滿足于現(xiàn)有的經(jīng)營條件，他們對營業(yè)房長期占有的欲望在以往得不到充分的滿足。小結(jié)：從目前的情況來看，在張店地區(qū)營業(yè)房的需求尚處于帶激發(fā)狀態(tài)，人們對營業(yè)房的需求呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)，人們購置營業(yè)房主要還是從自身的購置能力考慮，主要的購置層次集中在50-100萬之間，并且對地段的要求很高，大局部的買家希望購置的營業(yè)房是處于城市商業(yè)中心、有來良好經(jīng)營氣氛、能獲得高額租金回報(bào)的營業(yè)房。三潛在買家分析我們認(rèn)為，本工程的目標(biāo)買家至少可分為投資者、經(jīng)營者和隨機(jī)購置者，從隨機(jī)抽樣的結(jié)果來看，人們購置營業(yè)房的主要目的還是

24、投資，其次是自主經(jīng)營，還有就是隨機(jī)購置。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說明，淄博營業(yè)房購置者中投資者約占50%，自主經(jīng)營的買家約占40%，其余10%為隨機(jī)購置者。此外，被訪的潛在大局部經(jīng)營者均表示有意向購置自用的營業(yè)房，這類經(jīng)營者目前經(jīng)營的主要行業(yè)是餐飲、美容美發(fā)、五金、小家電、服飾、眼鏡等。各類消費(fèi)者對共青團(tuán)路段營業(yè)房的要求類別需求比較集中的面積總價(jià)回報(bào)/租金要求投資者30-100m250-100萬10年資金回籠經(jīng)營者40-80 m230-60萬租金高于月供租戶50-100 m22000-10000元/月我們從目前臨街營業(yè)房的出租情況可以看出，首層臨街營業(yè)房的出租率在70%以上，美食街、共青團(tuán)、西二路等臨街營業(yè)房

25、的出租率更是在90%以上，而且首層旺租帶動二、三層的出租。調(diào)查的情況也反映：二層或三層的聯(lián)體營業(yè)房已經(jīng)越來越不被投資者、租戶所喜愛，且不能被充分、合理的運(yùn)用，也不吻合消費(fèi)者購物的習(xí)慣，消費(fèi)者只習(xí)慣在一樓逛逛，而通常不會走步梯上二樓或三樓。通過我司與營業(yè)房投資者、經(jīng)營者、租戶的深度訪談和沿街走訪可以看出，目前當(dāng)?shù)貭I業(yè)房的消費(fèi)者在選擇營業(yè)房的時(shí)候，通常會關(guān)注地段、客流量、營業(yè)房本身的素質(zhì)等，歸結(jié)起來他們主要考慮的問題有以下幾方面：1營業(yè)房的區(qū)位狀況很多潛在買家購置營業(yè)房時(shí)，首先考慮問題就是營業(yè)房所在地段的商業(yè)價(jià)值、投資前景和經(jīng)營前景，對很多的投資者來說，營業(yè)房的區(qū)位條件是影響他們投資決策的重要因素

26、，地段價(jià)值高、商業(yè)氣氛良好的營業(yè)房無論是對經(jīng)營者還是投資者都是很有吸引力的。2營業(yè)房的價(jià)位從市場調(diào)研掌握的情況分析，購置客戶的承受能力一般在200萬元以內(nèi)，主流投資者的投資能力一般在50100萬包括銀行按揭；黃金地段的商業(yè)房單價(jià)突破10000元/平方米，新城區(qū)一般在4000-5000元/平方米二至三層聯(lián)體。所以建議在鋪面的間隔上，臨街的營業(yè)房面積相應(yīng)小點(diǎn)，而位置稍差的鋪面面積相應(yīng)放大。3營業(yè)房的層數(shù)通過市場調(diào)查，反映出營業(yè)房消費(fèi)者包括購置者和承租者在選擇營業(yè)房時(shí)，對臨街營業(yè)房二層或三層聯(lián)體產(chǎn)品并不歡送。因?yàn)樵趯?shí)際的經(jīng)營使用中如餐飲、服飾店、小型超市、眼鏡店等，一層已經(jīng)充當(dāng)所有的用途，而二層、三

27、層的聯(lián)體只能作為他們無可賴何的選擇，一般空置或用作堆放雜物。通過走訪及與客戶的深度訪談，我們了解到，在臨街營業(yè)房中，大局部客戶喜歡購置的營業(yè)房種類如下：喜歡程度營業(yè)房種類最喜歡一層臨街營業(yè)房其次一層、二層連賣的臨街營業(yè)房最不喜歡一、二、三層連賣的臨街營業(yè)房通過上表可知，如果可以選擇的話，絕大多數(shù)客戶喜歡購習(xí)一層的臨街營業(yè)房，在沒有的情況下，他們才會選擇一、二層連在一起賣的營業(yè)房，只有在他們充分看好一個(gè)地段，并且沒有其它的選擇的情況下，他們才會買一、二、三層連在一起賣的營業(yè)房，原因是：u 三層連在一起的，他們認(rèn)為三層沒有實(shí)際用途。u 三層連在一起的，勢必造成面積過大，從而導(dǎo)致總價(jià)過高。u 面積較

28、大且二至三層連在一起的營業(yè)房較難找到適合的租戶進(jìn)駐，不利于投資者實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。4營業(yè)房的面積在選擇營業(yè)房時(shí)，被訪者均表示都會從目前所經(jīng)營的品類來考慮營業(yè)房的面寬和進(jìn)深，不期望營業(yè)房的面積太大，合用即可，如眼鏡店最理想的面寬為8米，進(jìn)深10米，移動通訊店的理想面積約50平方米，而經(jīng)營服飾專賣店的理想面積那么為100平方米。被訪者普遍認(rèn)同把營業(yè)房間隔得小一點(diǎn)，最好是在40-100平方米之間，且進(jìn)深不要超過10米。因此，單層營業(yè)房的面積不宜超過100平方米，二至三層聯(lián)體銷售營業(yè)房總體面積不宜超過200平方米。四、工程分析本工程地處淄博市一類商圈的核心區(qū)域張店區(qū)，周邊的商業(yè)路段規(guī)劃整齊，交通路網(wǎng)完善，

29、四通八達(dá)，商圈內(nèi)云集著眾多知名商家，所經(jīng)營的品類豐富、集中，是淄博市消費(fèi)、購物人流最為聚集的地方。工程東到中心路，西至西四路，北依共青團(tuán)路，南鄰美食街，與小商品城咫尺之距，周邊數(shù)個(gè)大型商場商廈為本工程提供了方便、充足的停車位。可以說，無論是現(xiàn)在還是未來，本工程占盡天時(shí)地利人和，具有其他工程無可比較的優(yōu)勢。綜觀淄博營業(yè)房的開展，本工程既面臨著經(jīng)濟(jì)開展所帶來的機(jī)遇，也面臨著劇烈的市場競爭所帶來的挑戰(zhàn)。1、市場時(shí)機(jī)（1） 根據(jù)目前淄博市商用營業(yè)房及經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r，需要有功能相對完備且有較大投資價(jià)值可銷售的營業(yè)房來滿足市場的需求。（2） 工程所處的張店區(qū)是淄博的政治、文化、高新技術(shù)開展中心，美食街、西二

30、路、中心路、共青團(tuán)路及新世界商業(yè)步行街共同構(gòu)成中心商圈云集了眾多的商家，具有無可比較的商業(yè)價(jià)值。（3） 共青團(tuán)路和西二路一帶多為民房的臨街營業(yè)房，未形成經(jīng)營規(guī)模，本工程的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了市場的空白。（4） 本工程可采取多種銷售、招商策略，以合理的經(jīng)營規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，滿足不同投資者及租戶的多樣需求，為買家樹立信心。（5） 銀行經(jīng)過屢次降息，股票投資也面臨著盈利下降和風(fēng)險(xiǎn)增加的問題，社會上有大量的閑散資金苦無出路，營業(yè)房作為一種盈利較大，風(fēng)險(xiǎn)較低的投資形式，越來越受到投資者的青睞。（6） 現(xiàn)有的臨街營業(yè)房的經(jīng)營管理模式難以適應(yīng)買購置及商家經(jīng)營的多樣化需求，新型商業(yè)管理模式的引入必能增強(qiáng)潛在買家的購置欲

31、望和信心。（7） 投資人士普遍看好工程所在地段的開展?jié)摿Γ⑾Ｍ谠摰囟钨徶脿I業(yè)房作為投資用途，他們將成為淄博商用營業(yè)房的重要購置力量之一。（8） 本工程以期房推售，可以通過廣告、炒作來提高人們的期望值。（9） 營業(yè)房供需不平衡，可銷售營業(yè)房有很強(qiáng)的市場需求，此外，工程周邊的兩個(gè)小商品市場將拆遷，許多經(jīng)營者將失去原有的經(jīng)營場所。2、市場威脅（1） 目前淄博有局部大型商場和購物中心正處于銷售或招商階段，商業(yè)市場競爭較為劇烈，對本工程造成一定的銷售壓力。（2） 周邊工程的同質(zhì)化經(jīng)營，導(dǎo)致經(jīng)營者及租戶在考慮經(jīng)營品類時(shí)有更多的選擇，進(jìn)而影響投資者對商用營業(yè)房的信心。（3） 臨近本工程的銀座正在規(guī)劃建造

32、中，經(jīng)營前景如何尚是未知之?dāng)?shù)，容易造成投資者持觀望態(tài)度。（4） 目前本工程緊臨的西二路及美食街已經(jīng)是消費(fèi)者心目的中心購物區(qū)，從某種程度上削減了本工程的商業(yè)氣氛。（5） 工程的總體量較大，可銷售面積將近4萬平方米，而潛在買家的數(shù)量及承受能力相當(dāng)有限，要全部消化有一定的難度。五、周邊典型工程分析目前，在通乾工程有兩個(gè)主要的商場分別是位于柳泉路的金帝購物廣場和位于共青團(tuán)東路的銀座商廈，以下作簡要分析。金帝購物廣場銀座商廈比照表項(xiàng) 目金帝購物廣場銀座商廈規(guī) 模建筑面積50000平方米優(yōu) 勢A、緊鄰柳泉路與共青團(tuán)路，已形成良好的商圈氣氛。B、配套齊全，有大型廣場和停車場。C、開展商實(shí)力雄厚，有多年商業(yè)經(jīng)

33、營的經(jīng)驗(yàn)。D、引進(jìn)品牌機(jī)制A、緊鄰共青團(tuán)路與西二路，人流量集中，尤其是節(jié)假日從周邊區(qū)域聚集的消費(fèi)者。B、商場品牌化經(jīng)營，在濟(jì)南民已有一處銀座得以成功操作。C、商場經(jīng)營面積大，具一定規(guī)模。劣 勢A、廣場的外部環(huán)境較混亂，沒有綠化。B、室內(nèi)的設(shè)計(jì)風(fēng)格與本身的定位不匹配。C、每個(gè)樓層的無購物區(qū)域劃分指示系統(tǒng)。A、經(jīng)營的品類將很大程度上影響租戶的信心。B、全部以租為主，與當(dāng)?shù)赝顿Y人士的需求不相吻合。C、在淄博，類似的商廈已趨近飽和。六、市場調(diào)查報(bào)告結(jié)論及建議縱觀淄博商業(yè)市場的開展態(tài)勢，我們得出如下的結(jié)論：u 淄博現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)以臨街營業(yè)房及大型商廈為主,形成了大型商廈與臨街營業(yè)房共存且相互促進(jìn)的開展

34、格局。u 商用營業(yè)房有著良好的開展趨勢，主要的商場在銷售和出租階段都取得較好的業(yè)績，但也存在著由于地段和招商方式的差異帶來經(jīng)營方式的不同及經(jīng)營狀況的差異。u 營業(yè)房銷售市場供給嚴(yán)重缺乏，投資者經(jīng)營者對臨街營業(yè)房的需求十分迫切，具有較大承受能力的大買家不在少數(shù)，且外圍張店以外投資者為數(shù)不少。u 面積太大且數(shù)層聯(lián)體銷售的臨街營業(yè)房開始不適應(yīng)市場開展的趨勢，主流買家的購置能力在50-100萬之間且層面比較單一，數(shù)量亦十分有限。u 投資者購置營業(yè)房主要是希望獲得穩(wěn)定的租金收入，他們普遍希望投資回報(bào)期為8-10年，年投資回報(bào)率約為10%-13%，而工程所在地段的租金水平為2100元4200元/平方米。因此，只要經(jīng)營能夠做好必定能夠吸引很多投資的購置興趣。u 大局部臨街營業(yè)房沒有充分開掘地段的商業(yè)價(jià)值，營業(yè)房的設(shè)計(jì)規(guī)劃往往是“畫地為牢、臨街而建，缺乏創(chuàng)新的精神，沒有把地段的商業(yè)價(jià)值發(fā)揮至極限。u 商業(yè)管理沒有得到應(yīng)有的重視，臨街營業(yè)房經(jīng)營成功與否很大程度上取決于地段的優(yōu)劣，商業(yè)管理在當(dāng)?shù)厣惺且黄瞻?。u 長期的投