北京酒店地產(chǎn)運(yùn)營模式

1、北京酒店地產(chǎn)運(yùn)營模式商業(yè)+地產(chǎn)，旅行+地產(chǎn)，酒店+地產(chǎn)房地產(chǎn)的進(jìn)展已經(jīng)進(jìn)入了融合與并 行的新時(shí)期。在這其中，酒店地產(chǎn)是最為前沿的進(jìn)展模式之一。盡管在北京、上 海等大城市都有不同程度的實(shí)驗(yàn)性進(jìn)展，但前景究竟如何尚不明了，究竟應(yīng)該以 什么樣的方式進(jìn)展也成為業(yè)內(nèi)人士爭辯的核心之一。1 .酒店地產(chǎn)起源簡單地說，酒店與地產(chǎn)的結(jié)合緣起于地產(chǎn)商與酒店運(yùn)營商在房產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn) 行的合作。地產(chǎn)商關(guān)注的是地和房，酒店運(yùn)營商那么精于投資治理和效勞。理論 上，這種合作應(yīng)該是互補(bǔ)其短，簡單有效。但在具體操作進(jìn)程中，卻衍生出了多 種多樣的合作模式。目前，所有合作模式都只能說是實(shí)驗(yàn)，沒人說得清哪一種最 終能夠在中國生存下來。產(chǎn)

2、權(quán)式酒店是酒店與地產(chǎn)相結(jié)合的最初方式,產(chǎn)生于20世紀(jì)70年代的美國, 依照其用途，分為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店和產(chǎn)權(quán)式度假酒店。產(chǎn)權(quán)式度假酒店現(xiàn)在盛行 于夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地，它要緊 散布在氣候溫和的旅行度假勝地，以保證較高的出租率。而產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店那么 要緊散布在紐約、芝加哥、倫敦等地的CBD地域。投資者在買了產(chǎn)權(quán)酒店后，每 一年自用一樣為20-30天，余下時(shí)刻交由酒店治理公司統(tǒng)一對外出租，將租金收 益用于歸還銀行按揭或分期付款的費(fèi)用。在在國際上，產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種穩(wěn)健 的投資理財(cái)方式，受到眾多家庭與企業(yè)的青睞。2 .目前北京市場上酒店地產(chǎn)產(chǎn)品類型目前，北京酒店

3、地產(chǎn)市場進(jìn)展勢頭良好，已經(jīng)形成了一股獨(dú)立的力量，可是 其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有待細(xì)分，以適應(yīng)高速進(jìn)展的京城地產(chǎn)市場。通過實(shí)地調(diào)研和分析北京市標(biāo)榜為“酒店式公寓”的各大樓盤，咱們將目前 市場上酒店地產(chǎn)大致分為三類：酒店式效勞公寓、酒店式公寓及酒店公寓三類。 不同類別的酒店地產(chǎn)在經(jīng)營模式上有較大的區(qū)別。酒店式效勞公寓酒店式效勞公寓，專指按住宅銷售，僅在后期物業(yè)治理中提供類似于酒店的 軟件效勞的高級公寓。因此，酒店式效勞公寓本質(zhì)是公寓，借酒店式效勞來提升 產(chǎn)品的附加值，以酒店式效勞、小戶型、低總價(jià)和精裝修作為其要緊賣點(diǎn)。除如 后現(xiàn)代城等本身定位于酒店式效勞公寓的項(xiàng)目外，隨著外國物業(yè)公司的進(jìn)軍中 國，專門大一部份

4、高級公寓通過國際物業(yè)公司的打理搖身變成了 “酒店式公寓”， 但其實(shí)質(zhì)只能稱為“酒店式效勞公寓”，如富頓中心、溫莎大道、財(cái)富中心等等。與其他兩種類型酒店地產(chǎn)相較，酒店式效勞公寓具有以下特點(diǎn)。1 .物業(yè)治理水平較低。盡管與一般住宅相較，酒店式效勞公寓物業(yè)治理水 平較高，可是遠(yuǎn)沒達(dá)到酒店標(biāo)準(zhǔn)，這表此刻兩個(gè)方面。第一，他們均未聘請專業(yè) 酒店治理公司提供標(biāo)準(zhǔn)酒店式效勞，而是由一般物業(yè)治理公司仿照提供，其專業(yè) 水平很難保證；第二，物業(yè)效勞內(nèi)容較少，一樣不提供如室內(nèi)打掃、床單改換等 商務(wù)效勞。2 .無酒店產(chǎn)品配套。大部份酒店式效勞公寓并無真正的酒店與之配套， 他們不能分享酒店的一系列高級配置，因此，酒店式效

5、勞公寓的配套設(shè)施較少， 很難知足商務(wù)需求。3 .自住、投資兩相宜。酒店式效勞公寓既可自住，也可投資。選擇酒店式 效勞公寓自住最大的特點(diǎn)確實(shí)是自由方便，而且價(jià)錢相對較低，隨時(shí)能夠取得酒 店式的效勞。一樣酒店式效勞公寓的公共設(shè)施類似酒店，因此居住者的身份和氣 派也可彰顯，而且隨著人們生活水平及生活體味的提高，人們對生活質(zhì)量的要求 也隨之提升，酒店式效勞公寓能夠知足這一特定人群的這種需求。如后現(xiàn)代城一 期產(chǎn)品定位于酒店式公寓，鎖按時(shí)尚自由的BOBOS人群。除提供一系列24小時(shí) 酒店式效勞內(nèi)容外，還專為BOBOS量身打造了自助洗衣房、自助電影院、自助廚 房、自助聚會(huì)吧等二十多項(xiàng)自助效勞。單價(jià)6500元

6、/平米的超低價(jià)錢，讓東部 的白領(lǐng)階級能夠在CBD擁有屬于自己的居住社區(qū)。另一方面，由于酒店式效勞公 寓多處于繁華地段，升值潛力較大，因此購房者中相當(dāng)一部份以投資為目的，如 財(cái)富中心和溫莎大道的一期公寓均已售罄，購房者中50%強(qiáng)的業(yè)主是以投資為目 的的。4 .物業(yè)公司不負(fù)責(zé)返租。物業(yè)公司僅僅相仿酒店進(jìn)行較高水平的效勞，而非酒店經(jīng)營，因此物業(yè)公司不負(fù)責(zé)包租、返租，由業(yè)主自行租賃，在這一點(diǎn)上, 酒店式公寓與一般公寓沒有區(qū)別。綜上所述，酒店式效勞公寓的產(chǎn)品特點(diǎn)與住宅加倍接近，只是在一般住宅的 基礎(chǔ)上引入了酒店式的效勞，而沒有融入酒店式的經(jīng)營，因此，關(guān)于開發(fā)商而言, 開發(fā)此種物業(yè)，盡管資金回籠較快，可是

7、不能取得長期回報(bào)，無益于提高土地資 源的利用率。酒店式公寓酒店式公寓具有金融產(chǎn)品的投資特性，即業(yè)主通過購買酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)后 通過委托指定經(jīng)營公司租賃獲取必然回報(bào)的置業(yè)模式。酒店式公寓的開發(fā)模式促 使開發(fā)商、業(yè)主、酒店經(jīng)營公司三方共贏。不僅開發(fā)商迅速實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤，酒店 治理公司無建筑本錢，而且這種酒店式統(tǒng)一經(jīng)營模式使業(yè)主取得高于一樣住宅出 租的、穩(wěn)固的租金回報(bào)。若是業(yè)主自行租賃，不但會(huì)產(chǎn)生空置風(fēng)險(xiǎn)，而且空置情 形下往往發(fā)生降租金的惡性競爭。酒店式經(jīng)營治理公司與業(yè)主利益共存，有穩(wěn)固 的客戶資源，其酒店式的星級效勞將對物業(yè)增值、保值產(chǎn)生重要阻礙。北京市最 先的酒店式公寓產(chǎn)品顯現(xiàn)于2000年初，目前

8、市場上此類型物業(yè)的代表樓盤有： 金橋國際、珠江帝景和晶都國際等。酒店式公寓是為常住型旅客提供居住的，北京作為國際多數(shù)市，人流量大， 也有很多的商機(jī)。許多外來商務(wù)人士必需長期居住，可是買房負(fù)擔(dān)過重，因此很 多人選擇住在酒店式公寓，而酒店價(jià)錢比較貴而且沒有家的感覺。例如，金橋國 際公寓一開始就定位于高級酒店式物業(yè)，它離長安街很近，包括凱萊、建國等等, 但這些酒店的費(fèi)用都超級高，于是開發(fā)商就決定引進(jìn)一些酒店經(jīng)營公司，按日、 月租，發(fā)覺市場成效專門好。最終，金橋國際公寓推出100套“坐享15年固定 租約及回報(bào)的酒店效勞式公寓投資型戶型”，結(jié)果銷售情形良好，目前已全數(shù)售 罄，順利進(jìn)入后期運(yùn)營時(shí)期。與其他

9、兩種類型酒店地產(chǎn)相較，酒店式公寓具有以下特點(diǎn)。1 .物業(yè)治理水平較高。酒店式公寓物業(yè)一樣聘請專業(yè)的酒店治理公司來統(tǒng) 一經(jīng)營，治理水平較高，大體達(dá)到酒店效勞標(biāo)準(zhǔn)。2 .有酒店產(chǎn)品配套。大部份酒店式公寓有真正的酒店與之配套，依托酒店 的高級功能配套，能夠完全知足商旅人士隨時(shí)發(fā)生的接待訪客、舉行小型商務(wù)會(huì) 談、交際用餐或上門送餐、康體休閑等全面的生活需求。例如，帝景豪廷與晶都 國際均有五星級酒店與之配套，而金橋國際也設(shè)置了專門的酒店會(huì)所。3 .購買者大體用于投資。與酒店式效勞公寓相較，購買酒店式公寓的業(yè)主 大體是以投資為目的的，與開發(fā)商簽署購買合同后，他們必需與指定的酒店治理 公司簽定必然年限的委托

10、租賃合同，一樣為10T5年。在此期間，業(yè)主必需將物 業(yè)交由治理公司統(tǒng)一租賃治理，治理公司按月向業(yè)主發(fā)放許諾的投資回報(bào)，一樣 為投資額的7%左右。與國外進(jìn)展較為成熟的產(chǎn)權(quán)是酒店4-5%的投資回報(bào)率相較, 投資回報(bào)率較高。如金橋國際公寓，只需首付15萬元，與國貿(mào)酒店治理公司簽 定為期15年的租約，爾后的15年內(nèi)每一年可取得1萬元的固定收益，外加每一 年依照剩余房款20年按揭計(jì)算的月供標(biāo)準(zhǔn)收益，投資者還同時(shí)像一樣商品房購 買者一樣擁有對所購戶型的完全產(chǎn)權(quán)。4 .由專業(yè)酒店治理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營。酒店式公寓后期，不管從物業(yè)效勞的質(zhì) 量仍是租賃運(yùn)營的方式上均需達(dá)到酒店的標(biāo)準(zhǔn)，因此，物業(yè)由星級酒店直接治理 或有

11、酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行治理，這就排除房主對物業(yè)治理公司水平的疑心， 能夠?yàn)樽】吞峁└呒墶⒌轿坏母黝愋?。而且，作為一種投資產(chǎn)品，為了增強(qiáng)投 資者的信心和預(yù)期，開發(fā)商一樣會(huì)聘請國際知名的酒店治理公司統(tǒng)一經(jīng)營，如此, 只要有一套衡宇出租，所有的客戶都有收益，幸免了因空置而遭致零收益的風(fēng)險(xiǎn)。 例如，帝景豪廷的酒店公寓的治理者美國豪生酒店治理集團(tuán)，是世界第一酒店治 理集團(tuán)，被國際權(quán)威雜志Hotel and Motel Management評為全世界排名笫一 的酒店治理團(tuán)隊(duì)。綜上所述，酒店式公寓不僅是地產(chǎn)和酒店在形式上的結(jié)合，更是經(jīng)營模式上 的結(jié)合，因此，是兩種產(chǎn)品之間更深層次的融合。由于銀根和地根緊縮

12、，開發(fā)商 已經(jīng)不知足于房地產(chǎn)開發(fā)的一次性回報(bào)，而是希望長期的經(jīng)營和獲利。酒店式公 寓的運(yùn)作模式，不僅可使開發(fā)商在較快的時(shí)刻內(nèi)以銷售產(chǎn)權(quán)的方式取得部份資金 回籠，同時(shí)也可在以后至少10年的時(shí)刻內(nèi)，取得定額資金的流入?？墒?，有投 資就有風(fēng)險(xiǎn)，因此，開發(fā)酒店式公寓的前期工作超級重要，需做好財(cái)務(wù)分享、投 資回報(bào)率、市場風(fēng)險(xiǎn)、營俏流程、客戶心理、政策標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)行環(huán)境、經(jīng)營治理的 分析。酒店公寓酒店公寓是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，它與酒店一體集成、享受 酒店所帶來的各類商務(wù)、休閑、會(huì)議配套，并由酒店的治理方統(tǒng)一效勞治理、面 向社會(huì)經(jīng)營的酒店套房。例如，京廣中心集五星級飯館，高級寫字樓，奢華公寓 為一

13、體，大度地上52層，地下3層。地上17層為公共區(qū)域，設(shè)有各類風(fēng)味的 高級餐廳，宴會(huì)廳酒吧，商務(wù)中心及多處娛樂，健身，美容美發(fā)，購物等場所； 8-23層是擁有446套奢華客房的京廣新世界飯館；25-38層為近兩萬平方米并 可眺望都市景色的高級寫字樓；40 52層是擁有247套不同開間的奢華公寓。從效勞上看，酒店公寓與酒店式公寓幾乎無不同，它們之間的區(qū)別存在于兩 方面:一是酒店式公寓樓盤可將每一個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，買房者擁有產(chǎn)權(quán), 可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，因此它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店；而酒店公寓不出售產(chǎn) 權(quán)；二是酒店公寓租期較短，價(jià)錢較貴，一樣能夠一個(gè)月一租，而酒店式公寓租 期較長，價(jià)錢比較廉價(jià)

14、，一樣的起租期為半年或一年。北京此類型物業(yè)的代表樓 盤有京廣中心、凱賓斯基、北京建國酒店等等。小結(jié)總結(jié)三種不同模式酒店地產(chǎn)的特點(diǎn)，整理如下表：表1：酒店地產(chǎn)各類運(yùn)營模式比較物業(yè)水平銷售方式有無酒店配套物業(yè)管理公司購買目的酒店式服務(wù)公寓較低產(chǎn)權(quán)銷售無普通物業(yè)管理公司自住、投資酒店式公寓較高產(chǎn)權(quán)銷售，返祖有專業(yè)酒店管理公司投資酒店公寓高租賃有專業(yè)酒店管理公司3.進(jìn)展前景從整體的國際趨勢來看，酒店地產(chǎn)多半集中在商機(jī)較多的城市，如紐約、東 京等，而且已經(jīng)進(jìn)展成熟。最近幾年來，中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，GDP增加始終維持 在7%以上，北京作為中國政治經(jīng)濟(jì)文化中心，蘊(yùn)藏著龐大的商機(jī)，加上北京2020 奧運(yùn)的關(guān)系，

15、大量外籍與外地人士需要在北京做較長時(shí)刻的停留，因此，以后北 京酒店地產(chǎn)具有良好的進(jìn)展前景。北京酒店式效勞公寓，顯現(xiàn)于90年代初期，其本質(zhì)是公寓，以準(zhǔn)酒店式效 勞為賣點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)銷售，購買者以自住為主。而酒店地產(chǎn)是地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)酒店 運(yùn)營公司聯(lián)營而產(chǎn)生的一種全新的地產(chǎn)運(yùn)營模式，它所打造的產(chǎn)品既有房地產(chǎn)的 產(chǎn)權(quán)可分割運(yùn)作比較靈活的特點(diǎn)，乂有酒店能夠長期經(jīng)營為投資者提供長期回報(bào) 的特點(diǎn)，因此，酒店式效勞公寓不是酒店地產(chǎn)的主流產(chǎn)品，是酒店地產(chǎn)進(jìn)展初期 不成熟的中間產(chǎn)物。北京酒店式公寓，近期進(jìn)展快速，其核心理念是，產(chǎn)權(quán)銷售、 酒店治理公司統(tǒng)一運(yùn)營，隨著北京經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、中產(chǎn)階級的增多，此類型物業(yè)會(huì)有 廣漠的進(jìn)

16、展前景?？墒?，其后續(xù)的治理運(yùn)營仍待進(jìn)一步探討，目前北京市場上最 先的酒店式公寓，金橋國際公寓，也只是方才終止產(chǎn)權(quán)銷售，盡管銷售情形良好, 可是，咱們還不能確信后續(xù)的經(jīng)營是不是如預(yù)期順利，或是不是會(huì)顯現(xiàn)前期未考 慮到的細(xì)節(jié)問題。因此，北京酒店式公寓有待進(jìn)一步成熟，參考國際先進(jìn)體會(huì)的 同時(shí)，還需在實(shí)踐試探。酒店公寓是酒店的一部份，適合于停留時(shí)期在一個(gè)月左 右的商旅人士，關(guān)于以后北京此類型物業(yè)的進(jìn)展趨勢，我個(gè)人以為沒有太大的轉(zhuǎn) 變。附表1酒店地產(chǎn)部份樓盤情形一覽表序號項(xiàng)目名稱類型開盤時(shí)間目標(biāo)客戶群售（租）價(jià)物業(yè)管理1后現(xiàn)代城酒店式服務(wù)公寓時(shí)尚自由的B0B0S人群6500元/平方米北京格蘭浩泰物業(yè)管理公司2炫特區(qū)酒店式服務(wù)公寓70年代主力青年 消費(fèi)人群6800元/平方米嘉浩物業(yè)3富頓中心酒店式服務(wù)公寓自用和投資9500元/平方米第一太平戴維斯物業(yè)