土地流轉(zhuǎn)的六種模式

1、土地流轉(zhuǎn)的六種模式推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，解決土地細(xì)碎化問題成為破解“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵。對(duì)于流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，目前一些地方已經(jīng)進(jìn)行了多種形式的探索，創(chuàng)造出各種不同的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式，比較典型的主要有如下幾種類型：模式一：農(nóng)村土地互換農(nóng)村土地互換是指村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部承包土地的承包方為了便于耕種或者規(guī)模種植的需要，交換自己的承包地，其土地承包經(jīng)營權(quán)也進(jìn)行相應(yīng)的交換。最具代表性的為重慶江津模式。重慶江津模式是農(nóng)村建設(shè)用地互換的典型代表。為推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地市場化，自 2007 年 9 月到 2008 年 8 月，江津區(qū)在重慶市率先開展農(nóng)村集體建設(shè)用地置換試點(diǎn)

2、。該試點(diǎn)的鮮明特點(diǎn)是由市場主導(dǎo)實(shí)施和指標(biāo)跨區(qū)流轉(zhuǎn)。 2007 年 9 月頒發(fā)的農(nóng)村集體建設(shè)用地置換管理工作試行意見是指導(dǎo)試點(diǎn)的綱領(lǐng)性文件，將農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，范圍包括農(nóng)民宅基地、廢棄的工礦企業(yè)用地、公路等。農(nóng)村土地交易所是重慶進(jìn)行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革而向國務(wù)院申請(qǐng)的重要政策之一，其主要交易品種是農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村落公用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾整理并嚴(yán)格驗(yàn)收，置換出的建設(shè)用地指標(biāo)。江津模式中政府發(fā)揮著重要的角色，首先是提供經(jīng)費(fèi)支持，政府復(fù)墾土地的成本，包括勞動(dòng)力、安置補(bǔ)償、新居建設(shè)配套設(shè)施完善等，每畝花費(fèi)4-5 萬元；其次是政府主導(dǎo)了指標(biāo)流轉(zhuǎn)、定價(jià)及收益分配。有利于土地的集

3、約高效利用，有效緩解了城鎮(zhèn)發(fā)展用地的供求矛盾，促進(jìn)了城市化和工業(yè)化發(fā)展進(jìn)程，改善了農(nóng)戶的生產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。模式二：農(nóng)村土地出租農(nóng)村土地出租是指農(nóng)戶簽訂租賃合同，將其所承包的全部或部分農(nóng)村土地租賃給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大戶、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)或合作社從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，土地出租不改變農(nóng)村土地承包關(guān)系，原來承包土地的農(nóng)戶繼續(xù)按照原有的土地承包合同履行其義務(wù)，享受其權(quán)利。新參與的土地租賃方按照租賃合同的約定對(duì)土地承包方履行按期支付租金并不得改變農(nóng)村土地用途的義務(wù)?？梢圆扇‖F(xiàn)金或者實(shí)物的方式按年度支付租金。農(nóng)村土地出租方式主要有農(nóng)業(yè)公司租賃型、農(nóng)業(yè)大戶租賃型及農(nóng)村反租倒包型等。安徽小崗模式較為典型。安徽小崗?fù)恋亓鬓D(zhuǎn)始于當(dāng)初

4、的“反包倒租” ，就是鼓勵(lì)土地向種田大戶、能手流轉(zhuǎn)，進(jìn)行適度規(guī)模經(jīng)營，通過組織協(xié)調(diào)改變土地現(xiàn)轉(zhuǎn)，從而發(fā)揮其應(yīng)有效應(yīng)，以獲得更大的利潤。通過新農(nóng)村規(guī)劃，加大投入，大力支持中心村的發(fā)展，將村民向中心村集中。這樣可以節(jié)約土地，減少國家財(cái)政對(duì)公共設(shè)施的投入，促進(jìn)村民素質(zhì)的提高，改善村民的生產(chǎn)生活條件，同時(shí)促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。模式三：農(nóng)村土地股份合作土地股份合作制屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的一種產(chǎn)權(quán)制度安排，即在按人口落實(shí)農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，采取土地股份合作制的形式進(jìn)行農(nóng)戶土地承包使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。農(nóng)戶土地承包權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)，農(nóng)戶土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給土地股份合作企業(yè)經(jīng)營?？鄢嚓P(guān)項(xiàng)

5、目的土地經(jīng)營收入剩余按照農(nóng)戶土地股份進(jìn)行分配。它代表當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新的方向，也是比較普遍的一種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式。最具代表性的為廣東南海模式。廣東南海模式的特點(diǎn)在于由股份合作組織直接出租土地或修建廠房再出租，村里的農(nóng)民出資入股，憑股權(quán)分享土地非農(nóng)化的增值收益。實(shí)行土地股份制的具體措施有如下兩點(diǎn)：一是采取分區(qū)規(guī)劃，把轄區(qū)土地按照土地功能及定位劃分為商業(yè)居住區(qū)域、經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)域，集約利用有限的農(nóng)村土地資源，充分發(fā)揮土地效益，合理實(shí)施城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)基本農(nóng)田實(shí)行最嚴(yán)格的保護(hù)；二是明確股份份額和范圍，可以將農(nóng)村土地、農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)及村集體經(jīng)濟(jì)組織集體財(cái)產(chǎn)折價(jià)入股，制定股份公

6、司章程，股東權(quán)利的范圍、股東紅利的分配及股東權(quán)利管理，嚴(yán)格按照公司章程規(guī)定辦理。模式創(chuàng)新遵循的共同原則有以下幾條：第一，只有村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員才有權(quán)參與土地股份公司的土地分紅，“人人參與，個(gè)個(gè)有份”的制度設(shè)計(jì)與安排使成員權(quán)益得到了切實(shí)的考慮；第二，年齡成為集體組織成員股份分配差異的依據(jù)；第三，在股權(quán)變動(dòng)與調(diào)整時(shí)會(huì)充分體現(xiàn)人口變動(dòng)、村集體經(jīng)濟(jì)組織成員變化的情況；第四，為了便于村社管理，特別是為了執(zhí)行有關(guān)計(jì)劃生育和治安管理等，額外設(shè)置了一些村集體經(jīng)濟(jì)組織成員獲得股東權(quán)利或者參與股份分配的附加規(guī)定；第五，村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶分享的股份數(shù)額具有較強(qiáng)的福利性，只能自己享受，沒有繼承權(quán)，不得贈(zèng)送、轉(zhuǎn)

7、讓與抵押。模式四：農(nóng)村土地入股農(nóng)村土地入股是指村集體經(jīng)濟(jì)組織的承包戶為了發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益，將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)折算為股權(quán)，自愿走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作，以土地承包權(quán)入股組成股份有限公司或者農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。此方式以上海奉賢模式較為典型。上海奉賢的做法是：一是規(guī)定入股農(nóng)戶的最低收益保障數(shù)額，每畝土地的最低收益為400 元，每畝土地的最低分紅為 200 元；二是規(guī)定合作社的利潤分配順序及方式。上海奉賢農(nóng)民專業(yè)合作社呈現(xiàn)典型的三大特征：一是合作社的產(chǎn)業(yè)類型齊全，除傳統(tǒng)的糧食、蔬菜、水果、花卉外，農(nóng)家樂和營銷類合作社發(fā)展迅速，達(dá)到 29 家，占總數(shù)的 8%

8、 ；二是合作社組織形式多元化，采取“合作社 +基地 +農(nóng)戶”和“合作社+農(nóng)戶”、“龍頭企業(yè) +合作社 +農(nóng)戶”等多種形式，其中前兩種占了總數(shù)的 80%；三是合作社運(yùn)行質(zhì)量逐年穩(wěn)固提高，運(yùn)行情況良好和較好的合作社有200 多家，合作社實(shí)行民主管理，社務(wù)公開。承包人在用工上對(duì)合作社負(fù)責(zé)，合作社優(yōu)先安排就近社員工作，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營能力強(qiáng)。模式五：農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包是指村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部承包方將其承包經(jīng)營權(quán)的全部或者部分轉(zhuǎn)給同一村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。土地轉(zhuǎn)包不改變?cè)械霓r(nóng)村土地承包關(guān)系，原有的土地承包按照土地承包合同繼續(xù)履行原有合同的義務(wù)，并享有相應(yīng)的權(quán)利。農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包模式是目前

9、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積最大、比例最高的一種土地流轉(zhuǎn)形式，其中具有代表性的為浙江溫州模式。浙江溫州模式具體而言主要有三種實(shí)現(xiàn)方式：一是村集體經(jīng)濟(jì)組織主導(dǎo)模式。該模式充分發(fā)揮村委會(huì)和村級(jí)經(jīng)濟(jì)合作社的主導(dǎo)作用，維持原有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)不變的前提下實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。其具體做法是村集體轉(zhuǎn)包直接經(jīng)營和村集體代種代耕。村委會(huì)或村級(jí)經(jīng)濟(jì)合作社按照一定標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用的基礎(chǔ)上進(jìn)行代種代耕，農(nóng)戶只負(fù)責(zé)田間管理和糧食收割。二是種糧大戶承包模式。農(nóng)戶把土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包給種糧大戶是該模式的核心，采取有償轉(zhuǎn)讓的形式，通過招標(biāo)、中轉(zhuǎn)站轉(zhuǎn)包或中介機(jī)構(gòu)合同轉(zhuǎn)包等方法實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的有序流轉(zhuǎn)，減少農(nóng)村土地荒蕪，充分提高土地利用效率

10、。三是社會(huì)化模式提供服務(wù)的方式。主要專業(yè)農(nóng)業(yè)合作、農(nóng)場或者糧食合作社對(duì)糧食生產(chǎn)實(shí)行 “一條龍”的有償服務(wù)，或提供某一關(guān)鍵環(huán)節(jié)有償服務(wù)。模式六：宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保是指農(nóng)民以放棄農(nóng)村宅基地為代價(jià)，把農(nóng)村宅基地置換為城市化、工業(yè)化發(fā)展用地，進(jìn)而農(nóng)戶可以在城里獲得一套住房。與此同時(shí)，農(nóng)民自愿放棄農(nóng)村土地承包權(quán)，與市民享受同等的醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障，逐步建立起統(tǒng)一城鄉(xiāng)的公共服務(wù)體系。其中以重慶九龍模式最具代表性。重慶九龍模式的基本做法有兩點(diǎn)：一是以宅基地?fù)Q住房。政府拿出原農(nóng)村宅基地的 20%左右，集中興建新型農(nóng)村社區(qū)，騰出的 80%左右復(fù)墾為耕地，其農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)，則置換為本城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)。對(duì)流轉(zhuǎn)的宅基地每個(gè)村民能免費(fèi)置換 20?O 住房，優(yōu)惠 5?O 住房，多余面積按 580 元 / ?O 計(jì)算。二是以承包地?fù)Q社保。 首先，九龍坡區(qū)頒布相應(yīng)政策，凡是沒有穩(wěn)定收入來源又自愿放棄農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的，就可以自愿申報(bào)為九龍坡區(qū)城鎮(zhèn)居民戶口，并在小孩上學(xué)、再就業(yè)培訓(xùn)、醫(yī)療保障與養(yǎng)