別墅會所研究分析報告

1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。別墅會所研究分析報告別墅會所研究分析報告2012.12.032012.12.03本報告是嚴格保密的。Contents:本報告是嚴格保密的。3一、國內(nèi)高端會所經(jīng)營現(xiàn)狀本報告是嚴格保密的。 國內(nèi)會所最初源于港臺地區(qū)，較為成熟的會所分為3類，此分類也不同程度地引入到國內(nèi)的各大城市：個性會所：個性會所也被稱為特色會所，是伴隨著市場產(chǎn)品細分而產(chǎn)生的，它的目標客戶指向非常明確。例如，網(wǎng)羅幾十種運動項目的運動主題會所，交給業(yè)主經(jīng)營的所謂“私會所”，把圖書館搬進來的文化會所，等等。專業(yè)會所： 為了解決會所經(jīng)營管理人才短缺的問題，發(fā)展商聘請專業(yè)的會所管理公司對會所進行系統(tǒng)

2、科學(xué)的管理與經(jīng)營，使業(yè)主可以享受到高檔次、高品質(zhì)的會所服務(wù)，而這些會所因為“專業(yè)外腦”而在運營上更加專業(yè)化。生活會所： 也有的物業(yè)項目把業(yè)主最普遍關(guān)心的生活問題，作為會所設(shè)置的出發(fā)點和基礎(chǔ)。例如，會所設(shè)有健康、醫(yī)療、教育等幾個分會所。本報告是嚴格保密的。類別功能目前市面運用內(nèi)容A休閑娛樂功能棋牌，藝術(shù)館、圖書室、文化館、親子閱覽室，影音室，鋼琴教學(xué), 美術(shù)書法，專業(yè)的國際象棋、圍棋教學(xué)，藝術(shù)書吧等B養(yǎng)生功能桑拿按摩、瑜伽館、營養(yǎng)補充站、伸展活動室、美容顧問中心、化妝間、日式禪院、獨立美容護理套房、貴賓按摩套房、雙人美容護理貴賓套房、香熏水療池、深層礦物池、冰水療膚池等C體育健身功能桌球室，舞蹈

3、室，乒乓球室，健身室、舞蹈形體、游泳室、跆拳道、高爾夫等D商務(wù)功能會議室、紅酒品鑒、雪茄吧、宴會廳、名車高端俱樂部、空中服務(wù)、停機坪、新品發(fā)布會；紅酒西餐廳、酒窖等本報告是嚴格保密的。主題核心客群主要需求休閑娛樂主題女士、老人、小孩n女士聚聚家常，增近鄰里關(guān)系；n老人放松心情，打發(fā)時間；n小朋友快樂成長的環(huán)境美容養(yǎng)生主題女士、老人n女士愛美，對形象要求高；n老人特別需要保養(yǎng)，延年益壽；n減緩工作和生活壓力運動健身主題男士、女士n增進身體健康n保持完美身材，塑造良好氣質(zhì)n減緩工作和生活壓力商務(wù)主題男士n離家近，但需要獨立且安靜的商務(wù)洽談環(huán)境；n符合成功人士的身份感；n調(diào)節(jié)商務(wù)談判氣氛的服務(wù)，比如

4、餐飲、奢侈品四大類會所功能及其核心客戶群需求本報告是嚴格保密的?？v覽目前國內(nèi)會所成功經(jīng)營的案例，在功能配置方面多以老人、小孩活動，女士休閑美容，男士商務(wù)休閑等多種實際功能需求為主，采用多功能復(fù)合經(jīng)營的模式，有利于風(fēng)險控制。商務(wù)主題美容養(yǎng)生健身休閑三重復(fù)合休閑娛樂健身休閑雙重復(fù)合。多重功能復(fù)合，滿足不同核心群體的需求本報告是嚴格保密的。 會所的經(jīng)營沒有一定固有的經(jīng)營模式，而且在實踐中也不時會有新穎的模式出現(xiàn)，給人們提供了新的思路，下面列出了四種主要的經(jīng)營模式。 會員制會所： 由專業(yè)的會所服務(wù)商為會所提供服務(wù)，業(yè)主購買“會員卡進行消費，會所為會員所專有；且會員除享受本社區(qū)會所服務(wù)外，也可享受同一會

5、員制體系下的其他會所所提供的資源。會員制會所將成為一種主流發(fā)展。 委托經(jīng)營式會所： 將會所經(jīng)營委托給其他服務(wù)商，實現(xiàn)運營的社會化與市場化，接納來自市場的公共消費。對業(yè)主保留、賦予優(yōu)先權(quán)、優(yōu)惠權(quán)，但否定或部分否定業(yè)主的無償消費權(quán)。獨立運營式會所： 會所的獨立運營商以專業(yè)的服務(wù)水準、獨立的法律地位、自負盈虧的經(jīng)濟責(zé)任承接會所的運營。加盟運營型會所： 即一個樓盤有多個會所加盟，一個會所服務(wù)于多個樓盤。業(yè)主憑一張卡就可在多個不同類型、遠近距離不等的會所享受優(yōu)惠服務(wù)。本報告是嚴格保密的。 除上述四種主要經(jīng)營模式外，在檔次稍微略低的會所經(jīng)營模式中，也有如下幾種：(1)7+1模式：一個項目有一個主會所：另有

6、7個分會所分散在社區(qū)各處，每個分會所都是對主會所的補充。 (2)泛會所概念：將會所與社區(qū)剝離，全部對外出租，有SPA、桑拿，酒店、小吃等；或者一個樓盤共享多個會所的“區(qū)域會所聯(lián)盟模式”等。(3)主題體驗式會所：為了滿足特定層次業(yè)主的喜好需求，會所經(jīng)營以體驗為主題進行經(jīng)營嘗試。(4)聯(lián)合式會所：不同發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)項目之間進行聯(lián)合，實行會所資源共享。(5)外聯(lián)式會所：小區(qū)會所與周邊的社會設(shè)施實行橫向聯(lián)合經(jīng)營，憑會員證可享有優(yōu)惠待遇。本報告是嚴格保密的。二、重慶別墅會所經(jīng)營現(xiàn)狀及案例研究本報告是嚴格保密的。目前重慶高端別墅會所經(jīng)營的主流方向是僅對業(yè)主內(nèi)部的經(jīng)營模式。別墅名稱位置會所主題會所面積功

7、能設(shè)置經(jīng)營對象會員制保利高爾夫別墅社區(qū)內(nèi)部中心會所1萬方商務(wù)功能對內(nèi)經(jīng)營否常青藤人文別墅社區(qū)內(nèi)部商務(wù)會所0.6萬方健身房和咖啡廳等商務(wù)配套對內(nèi)經(jīng)營是棕櫚泉別墅社區(qū)內(nèi)部國際俱樂部1萬方超市、咖啡廳、雪茄吧、中式品牌餐飲、健身房、游泳池和SPA對內(nèi)經(jīng)營否別墅專屬會所0.3萬方客戶服務(wù)中心，運動設(shè)施坡嶺頓小鎮(zhèn)社區(qū)內(nèi)部會所0.3萬方酒吧，健身房、恒溫游泳池對內(nèi)經(jīng)營否龍湖藍湖郡社區(qū)邊緣體育會所1萬方恒溫泳池、壁球館、籃球館、室內(nèi)羽毛球、室內(nèi)網(wǎng)球場、健身房等、室外泳池、室外網(wǎng)球、室外籃球 對外經(jīng)營否保利小泉別墅社區(qū)邊緣溫泉會所0.6萬方以溫泉為主題、餐飲、娛樂與住宿等設(shè)施具備對外經(jīng)營數(shù)據(jù)來源：對會所經(jīng)營人

8、員和現(xiàn)場銷售人員訪談得來本報告是嚴格保密的。項目名稱目前經(jīng)營業(yè)態(tài)實際使用情況使用客戶特征常青藤人文別墅健身房、咖啡廳、游泳池、網(wǎng)球場、壁球場、商務(wù)套房等網(wǎng)球場、健身房使用率相對較高業(yè)主會員棕櫚泉國際花園超市、咖啡廳、紅酒雪茄吧、健身房、游泳池和SPA、商務(wù)洽談室健身房、洽談室、游泳池、SPA使用率較高業(yè)主會員保利高爾夫商務(wù)洽談室、咖啡廳、餐飲無業(yè)主龍湖藍湖郡恒溫泳池、室外泳池、網(wǎng)球場、乒乓球場、羽毛球場、室內(nèi)籃球場、咖啡廳、棋牌室、壁球館游泳池、網(wǎng)球場、室內(nèi)籃球場、羽毛球場、乒乓球場使用率較高業(yè)主及周邊居民龍湖香樟林室內(nèi)恒溫泳池，棋牌室、乒乓球場、羽毛球場、西餐廳、健身房棋牌室、羽毛球場、健身

9、房、餐廳使用率較高業(yè)主目前會所的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要集中在運動健身、商務(wù)接待；使用頻率最多的主要為運動健身；使用人群主要為業(yè)主。數(shù)據(jù)來源：對會所經(jīng)營人員訪談得來本報告是嚴格保密的。重慶高端別墅會所經(jīng)營現(xiàn)狀小結(jié)： 目前重慶高端別墅會所主要經(jīng)營的主流方向為對內(nèi)經(jīng)營。在會所經(jīng)營面積的設(shè)置上，主要集中在3000-10000平方米之間。重慶高端別墅會所目前主要分為運動、休閑、商務(wù)主題為主。重慶高端別墅會所在功能設(shè)置上包括有健身房、咖啡館、酒吧、游泳館、溫泉、餐飲、住宿等形式，主要集中于運動健身。 會所經(jīng)營模式上以非會員制消費為主，少量俱樂部會員制形式。目前重慶高端別墅的會所使用頻率最高的是運動健身，而餐飲、SP

10、A等業(yè)態(tài)潛在需求較高，雖然在會所中設(shè)置不多，但凡有則經(jīng)營良好。本報告是嚴格保密的。二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究重慶棕櫚泉國際花園沿襲北京棕櫚泉一貫對高品質(zhì)生活的追求，由萬豪酒店集團簽約設(shè)計師以及北京國際俱樂部主設(shè)計擔綱設(shè)計的多功能棕櫚泉國際會所。會所總計4層，建筑面積達1萬平方米。B + C + D會所體系類型養(yǎng)生功能體育健身功能商務(wù)功能1、棕櫚泉頂級私人會所養(yǎng)生功能：康體中心、水療SPA館體育功能：恒溫泳池、健身會館商務(wù)功能：休息廳、大堂接待，沙龍，會務(wù)、展覽、雪茄紅酒吧，咖啡吧本報告是嚴格保密的。二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究樓層營業(yè)面

11、積（）業(yè)態(tài)營業(yè)時間備注-2F1100室內(nèi)恒溫泳池10:00-21:00帶兒童戲水池，鍋爐房、配電房均在該樓層（約360平方米）280室內(nèi)跌水池10：00-22：00280兒童游戲室-1F300健身房15：30-19：00已投入使用，年卡4800（1年不限次數(shù) 只限本人使用 可轉(zhuǎn)可停）年度次卡2680（1年100次健身游泳 可多人使用 不轉(zhuǎn)不?？ǎ┰驴?80（1月不限次數(shù) 限本人使用 可轉(zhuǎn)不可停）340水療室1已投入使用280水療室2已投入使用280游戲室改用作超市930接待大廳10：00-18：00目前作為接待客戶的地方1F300展示廳10：00-18：00銷售展示廳270商務(wù)洽談區(qū)已投入使用

12、90紅酒雪茄吧10：00-18:00已投入使用320咖啡廳10：00-18:00已投入使用2F350會議室整層尚未正式營業(yè)420餐廳各樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)分布1、棕櫚泉頂級私人會所本報告是嚴格保密的。二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究負二層負一層一層二層1、棕櫚泉頂級私人會所本報告是嚴格保密的。二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究古典與時尚結(jié)合的康體中心、SPA水療房、恒溫游泳池、紅酒雪茄吧、多功能廳、運動會館等休閑運動設(shè)施滿足客戶頂尚生活需求 。實景拍攝 棕櫚泉紅酒/雪茄吧實景拍攝 棕櫚泉室內(nèi)恒溫泳池1、棕櫚泉頂級私人會所本報告是嚴格保密的。二、重慶高端別墅

13、會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究實景拍攝 棕櫚泉會所入戶廣場實景拍攝 棕櫚泉會所大堂1、棕櫚泉頂級私人會所本報告是嚴格保密的。二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究案例借鑒： 會所選址：會所的選址設(shè)在景觀視野好、內(nèi)外出入方便的位置，方便使用。 建筑打造：會所建筑的打造在重慶樹立了標桿，為項目開發(fā)運營提升了形象和檔次，推動項目整體銷售。專業(yè)管理：會所由具有酒店管理經(jīng)驗的專業(yè)團隊進行管理和經(jīng)營，經(jīng)營過程中根據(jù)銷售和業(yè)主入住情況逐步啟動經(jīng)營內(nèi)容，并在正式經(jīng)營一年后實現(xiàn)保本運營的良好狀況。 經(jīng)營內(nèi)容設(shè)置：經(jīng)營內(nèi)容設(shè)置合理，其運動健身和SPA經(jīng)營良好。1、棕櫚泉頂級私人會所本報

14、告是嚴格保密的。二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究2、常青藤”五星級”會所常青藤會所，會所總計5層，建筑面積達5000平方米。會所設(shè)計了室內(nèi)恒溫泳池、壁球館、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、足球場、器械室、桌球館、咖啡廳、五星客房、圖書室等運動休閑配套設(shè)施。A + C + D會所體系類型體育健身功能商務(wù)功能休閑娛樂功能：圖書室體育健身功能：恒溫泳池、壁球館、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、足球場、器械室、桌球館商務(wù)功能：休息廳、大堂接待，咖啡吧、五星客房休閑娛樂功能本報告是嚴格保密的。二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究樓層營業(yè)面積（）業(yè)態(tài)規(guī)模營業(yè)時間備注-3F3

15、90室外游泳池10:00-21:30投入使用，該樓層另外還設(shè)有男女更衣室（92平方米），另有獨立的男女廁所3間（供室外、員工和客人使用）30干蒸桑拿室2間370健身活動區(qū)2間60兒童活動室10：00-21：0090壁球館10：00-21：30-2F720網(wǎng)球場10：00-18：00投入使用70大會議室能容納50人左右10：00-投入使用56小會議室投入使用53棋牌室13：00-00：00投入使用235商務(wù)套房4間五星級商務(wù)套房24小時投入使用80社區(qū)醫(yī)療中心未投入使用-1F110會所接待廳9：00-18：00接待會員的場地230咖啡和西餐廳10：00-18：00投入使用，另配置有廚房（65平方

16、米）35電子商務(wù)室位投入使用1F460展示、接待大廳用作銷售展示，整層挑空設(shè)計2F300辦公室目前用作開發(fā)商辦公室各樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)分布2、常青藤”五星級”會所本報告是嚴格保密的。二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究負一層一層二層2、常青藤”五星級”會所本報告是嚴格保密的。二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究負二層負三層2、常青藤”五星級”會所本報告是嚴格保密的。二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究積分項目 積分標準 積分認定規(guī)則 積分兌現(xiàn) 參與積分 入會積分 普通會員 50分 領(lǐng)取會員卡，即可獲取原始積分50分 參與積分兌現(xiàn)方式以每次活

17、動現(xiàn)場公布為準 業(yè)主會員 2000分 已購買德普旗下物業(yè)的業(yè)主領(lǐng)取會員卡，即可獲取原始積分2000分 活動積分 100分/次500分/次 參加一次活動可積分100分500分，以常青藤俱樂部的現(xiàn)場活動為準 投稿積分 300分/稿 向常青藤俱樂部會刊、特刊投稿，參加常青藤俱樂部征文活動，一經(jīng)刊用，除付稿酬外，另贈送積分300分 合理化建議積分 50分/次 以書面形式向常青藤俱樂部提出合理化建議，如經(jīng)采用，即獲贈積分50分/次 購房積分 根據(jù)不同的銷售活動，制定“購房積分”計劃，以銷售活動告知為準。入會方式客戶或業(yè)主可通過以下方式申請入會：客戶可于常青藤營銷中心索取書面入會申請表格，按要求填寫后交予

18、營銷中心或郵寄、傳真至常青藤俱樂部；已經(jīng)購買常青藤的業(yè)主無需另行申請，辦理確認手續(xù)后可自動獲得會員資格，享受會員權(quán)益。積分條件及標準2、常青藤”五星級”會所本報告是嚴格保密的。二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究案例借鑒： 建筑打造：會所建筑打造上與別墅區(qū)整體風(fēng)格協(xié)調(diào)。經(jīng)營模式：由業(yè)主會員帶動外向消費，拉動會所經(jīng)營。 品質(zhì)打造：會所高端品質(zhì)打造對于提升會所的形象與檔次上起到了決定性作用，而目前會所所提供的品質(zhì)服務(wù)也提升了常青藤的生活品質(zhì)。2、常青藤”五星級”會所本報告是嚴格保密的。二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究3、龍湖藍湖郡重慶龍湖藍湖郡的體育中心

19、是較為典型的運動主題會所，主要功能設(shè)置也圍繞在社區(qū)運動健身這一主題展開。A + C 會所體系類型體育健身功能體育功能：恒溫泳池、壁球室、籃球場、網(wǎng)球場、乒乓球室、羽毛球場、棋牌室補充功能：清吧、棋牌室休閑娛樂功能本報告是嚴格保密的。二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究樓層營業(yè)面積（）業(yè)態(tài)規(guī)模營業(yè)時間備注-1F約400壁球室2間9：00-18：0060元/小時約800室內(nèi)游泳池10：00-20：0050元/次（冬季）26元/次（夏季）約3000室外游泳池含休息區(qū)和景觀區(qū)10：00-20：0026元/次約200乒乓球室4張10：00-18：0020元/小時/臺室內(nèi)包場1000元

20、/半天約500室內(nèi)籃球場1個10：00-20：00室外：20元/人/小時包場：400元90分鐘室內(nèi)：2500元/半天約600室外網(wǎng)球場1個10：00-21：0060元/小時約300羽毛球場10：00-21：0010元/次室內(nèi)包場：2500元/半天1F約100棋牌室10：00-23：00機麻小包25元/小時 125元買斷機麻大包45元/小時 225元買斷約50清吧免費會員價：銀卡2000元 8折 金卡：6000元 6.5折 鉆石卡：10000元 5折（會員卡2年內(nèi)有效）； 各樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)分布3、龍湖藍湖郡本報告是嚴格保密的。3、龍湖藍湖郡本報告是嚴格保密的。案例借鑒：會所定位：以運動健身為主題的

21、會所定位，服務(wù)范圍輻射整個藍湖大社區(qū)。經(jīng)營路線：定位檔次上偏向大眾化標準，可增加客群量，保證正常的收支平衡。3、龍湖藍湖郡本報告是嚴格保密的。三、國內(nèi)別墅會所案例研究本報告是嚴格保密的。三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究1、華僑城波托菲諾會所A + B + C + D會所體系類型休閑功能體育功能商務(wù)功能養(yǎng)生功能波托菲諾擁有兩大會所：波托菲諾擁有兩大會所：天鵝堡會所天鵝堡會所 + + 純水岸會所純水岸會所 本報告是嚴格保密的。三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究n建筑面積約6600平方米為上下兩層；n分業(yè)主、華僑城會員及嘉賓三檔進行收費經(jīng)營。體育功能：所

22、配有四季恒溫泳池、桑拿房、健身房、羽毛球館、保齡球室、乒乓球室、桌球室、網(wǎng)球場功能補充：多功能會議室、閱覽室純水岸會所：純水岸會所：主要是健康運動設(shè)施配套功能主要是健康運動設(shè)施配套功能類別項目時 間羽毛球9：0017：0017：0022：00網(wǎng) 球9：0017：0017：0022：00網(wǎng)球次卡9：0022：00乒乓球9：0022：00保齡球9：0022：00游 泳恒 溫11月4月室 外5月10月游泳年卡健 身桑 拿桑拿次卡健身套卡（5月9月）會 員健身年卡閱覽室1、華僑城波托菲諾會所本報告是嚴格保密的。三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究天鵝堡會所n建筑面積約6000平方米

23、；類別項目時 間羽毛球9：0017：0017：0022：30次 卡室 外（5月9月）健 身健身套卡（5月9月）健身年卡會 員場地費體育功能：設(shè)有羽毛球場、兒童游樂場、健身房、跳操房、游泳池養(yǎng)生功能：瑪莎纖體商務(wù)功能：會議室、多功能廳用于商務(wù)會議、研討會、新品發(fā)布會；紅酒西餐廳、酒窖、咖啡廳天鵝堡會所天鵝堡會所主要是商務(wù)、休閑、美容綜合配套設(shè)施主要是商務(wù)、休閑、美容綜合配套設(shè)施1、華僑城波托菲諾會所本報告是嚴格保密的。三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究會所選址：在社區(qū)人群集中區(qū)域，而且對外開放，景觀環(huán)境和氛圍營造舒適。品牌引入：將丹桂軒、夢圓皇宮等高端品牌引入，提升會所經(jīng)營

24、檔次，與客群身份匹配。專業(yè)管理：由華僑城的專業(yè)酒店團隊管理和經(jīng)營，保證會所的專業(yè)運營。經(jīng)營內(nèi)容設(shè)置：以餐飲、休閑娛樂、商務(wù)為主營，復(fù)合一定配套性設(shè)施，起到較好的聯(lián)動經(jīng)營效果。案例借鑒：1、華僑城波托菲諾會所本報告是嚴格保密的。三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究2、成都金林半島A + B + C + D會所體系類型休閑功能體育功能商務(wù)功能休閑功能：棋牌室體育功能：設(shè)有羽毛球場、健身房、網(wǎng)球場、游泳池養(yǎng)生功能：SPA、桑拿室商務(wù)功能：雪茄吧、紅酒窖、咖啡廳養(yǎng)生功能本報告是嚴格保密的。三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究n建筑面積約3000平方米共分為三層；n分業(yè)主、半島