某地產(chǎn)天竺悅城商業(yè)價(jià)格建議

1、萬(wàn)科天竺悅城商業(yè)價(jià)格建議【報(bào)告綱要】1、商業(yè)市場(chǎng)2、周邊環(huán)境3、項(xiàng)目情況4、價(jià)格建議商業(yè)市場(chǎng)北京是中國(guó)政治中心、經(jīng)濟(jì)中心，作為全國(guó)的首都，為之服務(wù)的是多元化現(xiàn)代化的商業(yè)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，呈商圈形式分布構(gòu)成；、按照區(qū)域劃分類(lèi)型：CBDCBD中關(guān)中關(guān)村村金融金融街街朝朝青青方方莊莊新新世世界界三三里里屯屯五五道道口口全國(guó)地標(biāo)性CBD、金融街、中關(guān)村等商圈北京地標(biāo)性朝青、三里屯等商圈輻射區(qū)域性新世界、方莊等商圈社區(qū)型項(xiàng)目底商、小型獨(dú)立商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)縱觀北京商業(yè)市場(chǎng)，主要分為幾種類(lèi)型：中央商業(yè)區(qū)、地標(biāo)商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)等，其中每種商業(yè)的輻射范圍及特點(diǎn)有所不同。商業(yè)類(lèi)型輻射范圍特點(diǎn)代表項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)商

2、業(yè)區(qū)輻射全國(guó)有獨(dú)特成熟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、全國(guó)地標(biāo)CBD商圈、國(guó)貿(mào)、金融街、中關(guān)村等地標(biāo)商業(yè)區(qū)輻射北京潮流、時(shí)尚、成熟的配套環(huán)境、城市地標(biāo)朝青商圈、三里屯、五道口等區(qū)域性商業(yè)輻射區(qū)域性交通發(fā)達(dá)、完善的業(yè)態(tài)消費(fèi)區(qū)域中心商業(yè)、新世界、華聯(lián)等社區(qū)型商業(yè)輻射項(xiàng)目及周邊小范圍關(guān)鍵詞：日常、生活、便捷項(xiàng)目底商、小型獨(dú)立商業(yè)等商業(yè)市場(chǎng)參考整體商業(yè)類(lèi)型，本項(xiàng)目體量較小，且大部分為住宅底商，所以本項(xiàng)目為典型社區(qū)型商業(yè)，主要面對(duì)本項(xiàng)目及周邊社區(qū)，滿(mǎn)足周邊居民日常生活消費(fèi)?！緢?bào)告綱要】1、商業(yè)市場(chǎng)2、周邊環(huán)境3、項(xiàng)目情況4、價(jià)格建議周邊環(huán)境周邊存在哪些商業(yè)類(lèi)型？周邊是否有類(lèi)似于本項(xiàng)目產(chǎn)品？周邊商業(yè)狀況如何？相對(duì)于本項(xiàng)目的優(yōu)

3、劣勢(shì)？帶著問(wèn)題看周邊環(huán)境周邊環(huán)境中糧祥云會(huì)展譽(yù)景歐陸廣場(chǎng)榮和廣場(chǎng)榮祥廣場(chǎng)溫榆廣場(chǎng)本案水木蘭亭項(xiàng)目周邊較近的商業(yè)主要以小型集中商業(yè)為主，商業(yè)較成熟，主要客戶(hù)為別墅區(qū)業(yè)主；如榮和廣場(chǎng)、榮祥廣場(chǎng)、溫渝廣場(chǎng)、歐陸廣場(chǎng)等；該部分商業(yè)主要以出租為主；周邊有出售型商業(yè)的項(xiàng)目包括：中糧祥云、水木蘭亭三期、會(huì)展譽(yù)景等；中糧祥云本案周邊在售項(xiàng)目中糧祥云樓 盤(pán) 地 址順義新國(guó)展西北方向、燕王莊北側(cè)物業(yè)類(lèi)別綜合體（會(huì)所、購(gòu)物、餐飲、零售、娛樂(lè)）總建筑面積約20萬(wàn)建筑結(jié)構(gòu)綜合體單位面積約70500是否有餐飲標(biāo)準(zhǔn)無(wú)層高主力層高4米得房率80-90%物業(yè)費(fèi)9元/商業(yè)模式95%自持、其余出售租金售價(jià)價(jià)格區(qū)間3-5萬(wàn)、租金待定

4、優(yōu)勢(shì)：中糧祥云生活區(qū)體量約20萬(wàn)平米，含商業(yè)和寫(xiě)字樓，商業(yè)全部自持；其中住宅底商在售，剩余四套，均價(jià)4萬(wàn)元/平米（一層均價(jià)5萬(wàn)，260和360各一套；二層均價(jià)3萬(wàn)，76和130各一套）；未來(lái)商業(yè)底商可供應(yīng)體量約10余套，具體供應(yīng)時(shí)間待定；該項(xiàng)目商業(yè)體量較大，且95%自持，大悅城團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)招商；所以增加了投資客的信心，增加了商業(yè)價(jià)值。部分商業(yè)品牌：BHT、華聯(lián)超市、嘉和電影院、孕嬰用品和娛樂(lè)場(chǎng)所；劣勢(shì)：項(xiàng)目有自持商業(yè)帶動(dòng)，相比其他商業(yè)有較大優(yōu)勢(shì)，但價(jià)格并沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)；底商均不滿(mǎn)足餐飲經(jīng)營(yíng)條件；樓 盤(pán) 地 址天北路國(guó)航貨運(yùn)樓對(duì)面物業(yè)類(lèi)別住宅、商業(yè)商業(yè)筑面積約4000建筑結(jié)構(gòu)住宅底商單位面積約9060

5、0；主力300-400是否有餐飲標(biāo)準(zhǔn)無(wú)層高6.09米得房率90%以上物業(yè)費(fèi)待定商業(yè)模式出售（有可能會(huì)部分自持）租金售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)約4.5萬(wàn)優(yōu)勢(shì)：商業(yè)緊鄰天竺主路，有較好的展示面；商業(yè)層高6.09米，后期可自行分割兩層經(jīng)營(yíng)；項(xiàng)目自主招商約1萬(wàn)平米家樂(lè)福超市，增加區(qū)域人流，帶動(dòng)商業(yè)價(jià)值；劣勢(shì)：商業(yè)形式為住宅底商，均不滿(mǎn)足餐飲條件；項(xiàng)目整體體量較?。槐景杆咎m亭周邊在售項(xiàng)目水木蘭亭三期樓 盤(pán) 地 址順義新國(guó)展西北角裕豐路與安華街交叉口物業(yè)類(lèi)別公寓、商業(yè)商業(yè)筑面積1.4萬(wàn)平米臨街商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)公寓底商單位面積120-400平米是否有餐飲標(biāo)準(zhǔn)無(wú)層高一層4.5米，二層3.5米得房率約75%物業(yè)費(fèi)12.5元/月

6、商業(yè)模式半租半售租金售價(jià)售價(jià)一層約4萬(wàn)/、二層約2.5萬(wàn)/優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目體量較大，項(xiàng)目三期預(yù)計(jì)建設(shè)3.5萬(wàn)平米五星級(jí)酒店；部分商業(yè)自持；具備餐飲經(jīng)營(yíng)條件；劣勢(shì)：周邊配套較少；周邊在售項(xiàng)目會(huì)展譽(yù)景會(huì)展譽(yù)景本案周邊租賃項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)域總面積 單位面積自持/半租半售/散售型單價(jià)業(yè)態(tài)類(lèi)型經(jīng)營(yíng)品牌物業(yè)費(fèi)使用率停車(chē)位消費(fèi)人群經(jīng)營(yíng)狀況榮和廣場(chǎng)機(jī)場(chǎng)高速楊林出口向西約900米、林蔭路北側(cè)約5000約200300全部自持目前租金7元/（可談）餐飲、辦公、醫(yī)療、零售、休閑婕妮超市、棒約翰比薩、木瓜小館、和風(fēng)細(xì)雨、素心小筑、新世紀(jì)容和兒科門(mén)診部、尤薩洗衣1元/約70%租戶(hù)繳納公攤、客戶(hù)免費(fèi)停車(chē)周邊別墅區(qū)、過(guò)路散客有部分空置

7、榮祥廣場(chǎng)順義天竺開(kāi)發(fā)區(qū)裕翔路99號(hào)歐陸廣場(chǎng)南約8000約現(xiàn)有100左右全部自持目前租金8元/ 餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、醫(yī)療、銀行和睦佳醫(yī)療、匯豐銀行、紅馬餐廳、星巴克等需到現(xiàn)場(chǎng)面談約70% 需到現(xiàn)場(chǎng)面談周邊別墅區(qū)成熟歐陸廣場(chǎng)順義天竺開(kāi)發(fā)區(qū)裕翔路99號(hào)約4.7萬(wàn)約100200全部自持目前租金 78元/ 大型商場(chǎng)（餐 飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等）KFC、麥當(dāng)勞、吉野家、俏江南、多種品牌服裝店、零售店、珠寶店等無(wú)90%以上免費(fèi)、展會(huì)適當(dāng)收費(fèi)周邊別墅區(qū)成熟溫渝廣場(chǎng)順義天竺鎮(zhèn)花園四街麗高王府對(duì)面約1.5萬(wàn)約50200全部自持目前租金約4.5元/餐飲、購(gòu)物、零售、休閑、娛樂(lè)漫咖啡、舞心拉面、福奈特洗衣、瑞和超

8、市、佳星孩趣兒童書(shū)店、北京纖舞霓裳布藝店等19元/月約70% 地上車(chē)位150元/月周邊別墅區(qū)成熟在售情況：區(qū)域在售商業(yè)項(xiàng)目不多，且多處于尾盤(pán)期；成熟商業(yè)廣場(chǎng)只租不售；產(chǎn)品情況：區(qū)域周邊項(xiàng)目幾乎是以底商為主，以100600中小型面積為主。區(qū)域大部分商業(yè)均有自持部分，可帶動(dòng)出售商業(yè)價(jià)值；價(jià)格情況：區(qū)域周邊項(xiàng)目單價(jià)區(qū)間在35萬(wàn)元/平米；經(jīng)營(yíng)情況：周邊成熟商業(yè)廣場(chǎng)租金約為4.5-8元/天/平米；經(jīng)營(yíng)狀態(tài)較好，主要經(jīng)營(yíng)較高端品牌，如和睦佳醫(yī)療、星巴克、KFC、麥當(dāng)勞、慢咖啡等品牌；客戶(hù)情況：項(xiàng)目區(qū)域處于中央別墅區(qū)，周邊消費(fèi)人群主要以別墅業(yè)主為主，消費(fèi)檔次較高；周邊環(huán)境供應(yīng)情況：核心區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)量較少，僅

9、水木蘭亭未來(lái)供應(yīng)約4000平米；外圍區(qū)域項(xiàng)目中糧祥云預(yù)計(jì)供應(yīng)底商約10余套，會(huì)展譽(yù)景供應(yīng)量較多；未來(lái)水木蘭亭商業(yè)層高6.09米，可改為兩層經(jīng)營(yíng)；周邊環(huán)境周邊環(huán)境總結(jié)：周邊主要分為在售項(xiàng)目及成熟商業(yè)廣場(chǎng)；其中在售項(xiàng)目均有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，如水木蘭亭商業(yè)層高6.09米，后期可分兩層經(jīng)營(yíng)，中糧祥云和會(huì)展譽(yù)景均有自身配套，尤其中糧祥云更是有約15萬(wàn)平米自持商業(yè)，帶動(dòng)銷(xiāo)售商業(yè)價(jià)值；周邊在售商業(yè)大部分有主力店引進(jìn)，如水木蘭亭引進(jìn)家樂(lè)福，中糧祥云自持招商，引入眾多主力店；周邊商業(yè)廣場(chǎng)目前基本只租不售，且基本經(jīng)營(yíng)狀況良好，且基本以較高端品牌為主；相對(duì)于周邊項(xiàng)目，我們項(xiàng)目無(wú)論是在體量、產(chǎn)品還是配套均處于劣勢(shì)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目

10、售價(jià)和租金均低于周邊項(xiàng)目；【報(bào)告綱要】1、商業(yè)市場(chǎng)2、周邊環(huán)境3、項(xiàng)目情況4、價(jià)格建議萬(wàn)科天竺悅城擇址環(huán)境優(yōu)質(zhì)的中央別墅區(qū)，打造整體地中海托斯卡納風(fēng)格社區(qū)，包括臻美住宅、風(fēng)情商業(yè)兩種特色產(chǎn)品；其中商業(yè)部分分為兩種形態(tài)，包括獨(dú)立商業(yè)和住宅底商；商業(yè)類(lèi)型屬于社區(qū)商業(yè)，主要由獨(dú)立一、二層商鋪，一拖二型商鋪組成。項(xiàng)目情況商鋪類(lèi)型：共計(jì)33套；其中住宅底商21套，獨(dú)立商業(yè)12套；包含獨(dú)棟商業(yè)和底 商部分(獨(dú)棟商業(yè)可做餐飲)，戶(hù)型面積約為100-350；獨(dú)立商業(yè)（具備餐飲條件）：一、二層層高均為4.5米；住宅底商（不具備餐飲條件）：一層層高4米，二層層高3.5米；獨(dú)立商業(yè)（可滿(mǎn)足餐飲經(jīng)營(yíng)條件）住宅底商（不

11、具備餐飲經(jīng)營(yíng)條件）項(xiàng)目情況項(xiàng)目一拖二戶(hù)型（套）獨(dú)立一層（套）獨(dú)立二層（套）合計(jì)面積住宅底商3108213307.06獨(dú)立商業(yè)552122311.56共計(jì)81510335618.6212-10812-10712-10612-10512-10412-10312-10212-10111-10211-101首層二層房號(hào)11-10111-10211-20112-20212-10112-10212-10312-10412-10512-10612-10712-108合計(jì)面積約175.75 約172.22 約221.14約221.55約213.90約177.95約213.70約174.27約256.66約90

12、.05 約69.07約325.30約2311.56類(lèi)型獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立二層獨(dú)立二層一拖二一拖二一拖二獨(dú)立一層一拖二獨(dú)立一層獨(dú)立一層一拖二獨(dú)立商業(yè)12-108（躍）12-105（躍）11-20111-20212-103（躍）12-102（躍）12-101（躍）10-20210-20310-20410-10110-10210-103410-105首層二層房號(hào)10-10110-10210-10310-10410-10510-20210-20310-204合計(jì)面積約248.36約86.59約135.08約100.81約185.11約101.59約138.76約165.20約1161.51類(lèi)型一拖二

13、獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層一拖二獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層住宅底商10-101 （躍）10-105 （躍）10-104房號(hào)9-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207合計(jì)面積約252.17約136.87約130.98約112.44約175.22約125.25約275.01約212.46約153.02約123.35約267.36約87.37約94.16約2145.56類(lèi)型一拖二獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層 獨(dú)立一層 獨(dú)立一層 獨(dú)立一層 獨(dú)立一層 獨(dú)立二層 獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層9-1019-1029-1039

14、-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207首層二層住宅底商9-101（躍）項(xiàng)目情況面積面積區(qū)間區(qū)間100平米以下平米以下100-200平米平米200-300平米平米300平米以上平米以上合計(jì)合計(jì)底商314%1362%524%00%21100%獨(dú)立商業(yè)217%433%542%18%12100%合計(jì)515%1752%1030%13%33100%商業(yè)面積主要集中在100-300平米；其中獨(dú)立商業(yè)100-300平米占27%，其他面積區(qū)間戶(hù)型較少，很難經(jīng)營(yíng)大型餐飲；底商部分同樣主要集中在100-300平米，占44%；從面積劃分上看，很難經(jīng)營(yíng)較高端商

15、業(yè)；項(xiàng)目情況項(xiàng)目交通便利綜合商業(yè)主力店自持商業(yè)滿(mǎn)足餐飲條件層高（可改loft）經(jīng)營(yíng)成熟中糧祥云 會(huì)展譽(yù)景 水木蘭亭 榮和廣場(chǎng) 榮祥廣場(chǎng) 歐陸廣場(chǎng) 溫榆廣場(chǎng) 本項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)對(duì)比：選擇影響商業(yè)的幾種因素，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目所占得優(yōu)勢(shì)較少；項(xiàng)目情況本項(xiàng)目主力戶(hù)型集中在100-300平米，在此面積區(qū)間很難經(jīng)營(yíng)較高端的商業(yè)類(lèi)型；項(xiàng)目商鋪劃分較混亂，分為獨(dú)立一層、獨(dú)立二層、一拖二型；影響部分業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)；項(xiàng)目底商部分有獨(dú)立菜市場(chǎng)，影響商業(yè)整體檔次；項(xiàng)目采取直接銷(xiāo)售方式，很難對(duì)后期經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理，尤其餐飲經(jīng)營(yíng)區(qū)域缺少統(tǒng)一招商規(guī)劃很容易出現(xiàn)臟亂差現(xiàn)場(chǎng)，很難保障整體經(jīng)營(yíng)檔次；項(xiàng)目獨(dú)立商業(yè)部分滿(mǎn)足餐飲經(jīng)營(yíng)條件，預(yù)計(jì)通過(guò)此部分

16、獨(dú)立商業(yè)拉高整體商業(yè)價(jià)格，但餐飲業(yè)整體租金較低，兩方面相矛盾；與周邊項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目沒(méi)有主力店的帶動(dòng)，會(huì)影響投資者的信心；本項(xiàng)目位于地塊03年取得，商業(yè)使用年限僅剩余30年；本項(xiàng)目總結(jié)：項(xiàng)目機(jī)會(huì)：項(xiàng)目周邊有較成熟商業(yè)廣場(chǎng)，有固定消費(fèi)人群，可帶動(dòng)本項(xiàng)目發(fā)展；項(xiàng)目處于別墅區(qū)，區(qū)域大部分為高端消費(fèi)客戶(hù)；本項(xiàng)目商鋪得房率較高，有18套得房率在95%以上；【報(bào)告綱要】1、商業(yè)市場(chǎng)2、周邊環(huán)境3、項(xiàng)目情況4、價(jià)格建議價(jià)格確定租金反推法市場(chǎng)比較法基于區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)售價(jià)和租金水平，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行參照價(jià)格確定選擇區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型項(xiàng)目商業(yè)的租金水平進(jìn)行參數(shù)比較，對(duì)本案的租金進(jìn)行模擬考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以及減小計(jì)算過(guò)程中

17、主觀因素所導(dǎo)致的誤差，建議本案租金水平在+/-5%之間浮動(dòng)，本案租金水平為：6 -6.6元/天；最終模擬項(xiàng)目租金約為6.3元/天。價(jià)格確定租金反推法加權(quán)加權(quán)計(jì)算法計(jì)算法 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)（整體及業(yè)（整體及業(yè)態(tài)規(guī)劃）態(tài)規(guī)劃） 周邊配套周邊配套 周?chē)煌ㄖ車(chē)煌?項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模 物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài) (商業(yè)街商業(yè)街及綜合商業(yè)體現(xiàn)及綜合商業(yè)體現(xiàn)) 產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型（商業(yè)產(chǎn)品（商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)劣勢(shì),如層如層高、餐飲條高、餐飲條件等）件等） 權(quán)重 20%10%15%20%10%10%15%加權(quán)值 比例 可比當(dāng)前租金水平 榮和廣場(chǎng) 100%90%100%100%90%100%100%6.8

18、6 50%7榮祥廣場(chǎng) 90%90%90%110%90%100%90%7.60 15%8歐陸廣場(chǎng) 90%120%90%90%90%110%110%7.35 5%7.5溫榆廣場(chǎng) 110%90%110%110%120%100%90%4.73 30%4.5本體項(xiàng)目 項(xiàng)目租金 6.36 100%- 租金比較由于榮和廣場(chǎng)緊鄰本項(xiàng)目商業(yè)，其整體形態(tài)與本項(xiàng)目相似，所以考慮本項(xiàng)目租金可以參考榮和廣場(chǎng),具體榮和廣場(chǎng)與本項(xiàng)目商業(yè)對(duì)比如下：一：商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式榮和廣場(chǎng)為只租不售、統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)的操作方式，此種經(jīng)營(yíng)方式有利于商業(yè)項(xiàng)目的整體規(guī)劃；本項(xiàng)目商業(yè)部分采取直接散售方式、無(wú)統(tǒng)一招商及運(yùn)營(yíng)，無(wú)法把控后期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；二：商業(yè)成

19、熟度榮和廣場(chǎng)雖然經(jīng)營(yíng)相對(duì)不太繁華，但其商業(yè)街品牌在周邊別墅區(qū)內(nèi)知名度較高，且此商業(yè)內(nèi)存在部分主力店，如麥當(dāng)勞、棒約翰等，有成熟經(jīng)營(yíng)的租戶(hù)，可以帶動(dòng)新租戶(hù)的加入經(jīng)營(yíng)；本項(xiàng)目屬于新盤(pán)商業(yè)，處于初級(jí)階段，且暫無(wú)主力店，初步入市階段需要較低的租金吸引租戶(hù)；三：商業(yè)類(lèi)型榮和廣場(chǎng)屬于傳統(tǒng)商業(yè)街形式，整體為臨街獨(dú)立商業(yè)，經(jīng)營(yíng)方式、業(yè)態(tài)較靈活；本項(xiàng)目屬于住宅底商和獨(dú)立商業(yè)相結(jié)合形式，其中住宅底商不具備餐飲經(jīng)營(yíng)條件四：使用率本項(xiàng)目商鋪一層使用率在95%以上，二層在平均在70%左右相對(duì)于榮和廣場(chǎng)約70%的使用率，本項(xiàng)目存在一定優(yōu)勢(shì)但對(duì)于租賃商戶(hù)來(lái)說(shuō)，使用率可以對(duì)租金產(chǎn)生一定影響，但不是影響租金的重要因素 綜合以上

20、各方面內(nèi)容，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在初步入市期間租金會(huì)低于同期的榮和廣場(chǎng)。后期兩個(gè)商業(yè)租金價(jià)格的高低需看具體商業(yè)運(yùn)營(yíng)情況。悅城廣場(chǎng)與榮和廣場(chǎng)商業(yè)對(duì)比租金比較預(yù)計(jì)投資回報(bào)率預(yù)計(jì)投資回報(bào)率可參考其他項(xiàng)目，本次參考項(xiàng)目為順義后沙峪區(qū)域方糖項(xiàng)目，該項(xiàng)目有部分在售商業(yè)，同時(shí)該項(xiàng)目銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)可負(fù)責(zé)聯(lián)系租賃，可預(yù)計(jì)租金價(jià)格；樓盤(pán)名稱(chēng)北京方糖樓 盤(pán) 地 址順義區(qū)裕民大街萬(wàn)科城市花園東側(cè)物業(yè)類(lèi)別住宅底商、社區(qū)商鋪總建筑面積約8萬(wàn)單位面積約40200層高層高5.75米商業(yè)模式全部出售、可代聯(lián)系租賃租金售價(jià)價(jià)格區(qū)間4.5-6.5萬(wàn)、預(yù)計(jì)租金約6元/平米/天此項(xiàng)目層高為5.75米，后期可改為兩層經(jīng)營(yíng)；雖然本項(xiàng)目售價(jià)較高，但實(shí)際購(gòu)買(mǎi)

21、到兩層的面積；按照此項(xiàng)目租金及售價(jià)，測(cè)試本項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資回報(bào)率約為6.6%-9.6%；依據(jù)本案模擬租金水平6.3元/天，則根據(jù)資金回報(bào)率計(jì)算公式，可求得公式：年投資回報(bào)率=月租金*12/售價(jià)假定本案預(yù)期的回報(bào)率為8%本案模擬售價(jià)=6.3*30*12/8%=28350元/價(jià)格確定租金反推法假定本案預(yù)期的回報(bào)率為6%本案模擬售價(jià)=6.3*30*12/6%=37800元/參考其他項(xiàng)目投資回報(bào)率及普遍市場(chǎng)規(guī)律，假定項(xiàng)目按照8%及6%的投資回報(bào)率計(jì)算；由于本項(xiàng)目實(shí)際產(chǎn)權(quán)剩余年限僅30年，所以投資客戶(hù)對(duì)投資回報(bào)率會(huì)要求更高價(jià)格確定市場(chǎng)比較法u本測(cè)算方法權(quán)重的選取是以項(xiàng)目間區(qū)域、建筑形態(tài)、配套等對(duì)應(yīng)指標(biāo)耦合度

22、為參照選取的u通過(guò)產(chǎn)品加權(quán)得出的平均價(jià)格為各產(chǎn)品形態(tài)的現(xiàn)階段按市場(chǎng)價(jià)格水平所測(cè)算出的平均價(jià)格考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以及減小計(jì)算過(guò)程中主觀因素所導(dǎo)致的誤差，建議本案平均價(jià)格在+/-5%之間浮動(dòng)，本案入市價(jià)格區(qū)間為：33818-37377元/平米，建議項(xiàng)目靜態(tài)均價(jià)為35500元/平米。加權(quán)計(jì)算法加權(quán)計(jì)算法 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)（整體及業(yè)（整體及業(yè)態(tài)規(guī)劃布局）態(tài)規(guī)劃布局） 周邊配套周邊配套 周?chē)煌ㄖ車(chē)煌?項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模 物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài) (商商業(yè)街及綜合業(yè)街及綜合商業(yè)體現(xiàn)商業(yè)體現(xiàn)) 產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型（商業(yè)產(chǎn)品（商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)劣勢(shì),如層如層高、餐飲條高、餐飲條件等）件等） 得房率得房率

23、權(quán)重 20%10%15%15%10%10%15%5%加權(quán)值 比例 可比當(dāng)前清水價(jià)格 中糧祥云 110%70%90%100%70%100%105%105%3820015%40000會(huì)展譽(yù)景 110%80%105%100%80%105%105%110%3015020%30000水木蘭亭 75%90%90%80%90%90%60%100%3667565%45000本體項(xiàng)目 項(xiàng)目售價(jià) 35598.75100%- 市場(chǎng)比較法推算靜態(tài)散售銷(xiāo)售價(jià)格：35500元/采用同類(lèi)型項(xiàng)目商業(yè)相比較，可比性強(qiáng)，為本案比較合理的價(jià)格模擬租金反推法推算靜態(tài)散售銷(xiāo)售價(jià)格：分別為28350元/和37800元/；受區(qū)域成長(zhǎng)和周邊

24、業(yè)態(tài)規(guī)劃影響比較大，考慮到目前區(qū)域尚在發(fā)展，未來(lái)成長(zhǎng)空間較大，28350的模擬價(jià)格偏低。但6%的回報(bào)率偏低，推算出37800售價(jià)偏高最終，預(yù)期本案靜態(tài)散售價(jià)格為35500元/價(jià)格確定按照項(xiàng)目商業(yè)整體均價(jià)35500元/平米計(jì)算；推算獨(dú)立商業(yè)及住宅底商價(jià)格：項(xiàng)目獨(dú)立商業(yè)和住宅底商價(jià)格按照底商價(jià)格3.2萬(wàn)/平米獨(dú)立商業(yè)4.1萬(wàn)/平米價(jià)格確定一層均價(jià)5萬(wàn)/平米；二層均價(jià)3.2萬(wàn)/平米；一層均價(jià)4萬(wàn)/平米；二層均價(jià)2.4萬(wàn)/平米；獨(dú)立商業(yè)2311.56住宅底商3307.07獨(dú)立底商貨值0.94億住宅底商1.05億整體貨值1.99億定價(jià)原則按照公司要求，預(yù)計(jì)商業(yè)均價(jià)5萬(wàn)元/平米或6萬(wàn)元/平米；根據(jù)兩種均價(jià)

25、，分別計(jì)算獨(dú)立商業(yè)和住宅底商及分層價(jià)格；按照商業(yè)類(lèi)型及分層劃分，分別確定獨(dú)立商業(yè)、住宅底商及分層基礎(chǔ)價(jià)格；按照預(yù)計(jì)均價(jià)5萬(wàn)/平米計(jì)算：一層均價(jià)約7萬(wàn)/平米；二層均價(jià)約5萬(wàn)/平米；預(yù)計(jì)住宅底商均價(jià)4.3萬(wàn)/平米一層均價(jià)約5萬(wàn)/平米；二層均價(jià)約3.6萬(wàn)/平米；預(yù)計(jì)獨(dú)立商業(yè)均價(jià)6萬(wàn)/平米按照預(yù)計(jì)均價(jià)6萬(wàn)/平米計(jì)算：一層均價(jià)約7.8萬(wàn)/平米；二層均價(jià)約5.2萬(wàn)/平米；預(yù)計(jì)住宅底商均價(jià)5.6萬(wàn)/平米一層均價(jià)約6.4萬(wàn)/平米；二層均價(jià)約4.8萬(wàn)/平米；預(yù)計(jì)獨(dú)立商業(yè)均價(jià)6.5萬(wàn)/平米價(jià)格體現(xiàn)均價(jià)5萬(wàn)價(jià)格體現(xiàn)12-10812-10712-10612-10512-10412-10312-10212-10111-

26、10211-101首層二層房號(hào)11-10111-10211-20111-20212-10112-10212-10312-10412-10512-10612-10712-108合計(jì)面積約175.75 約172.22 約221.14約221.55約213.90約177.95約213.70約174.27約256.66約90.05 約69.07約325.30約2311.56類(lèi)型獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立二層獨(dú)立二層一拖二一拖二一拖二獨(dú)立一層一拖二獨(dú)立一層獨(dú)立一層一拖二預(yù)計(jì)總價(jià)130055001274428011278140 11299050 11978400 10499050 11967200 120246

27、30 1360298063935504903970 15614400135311150獨(dú)立商業(yè)12-108（躍）12-105（躍）11-20111-20212-103（躍）12-102（躍）12-101（躍）價(jià)格體現(xiàn)均價(jià)5萬(wàn)價(jià)格體現(xiàn)10-20210-20310-20410-10110-10210-103410-105首層二層房號(hào)10-10110-10210-10310-10410-10510-20210-20310-204合計(jì)面積約248.36約86.59約135.08約100.81約185.11約101.59約138.76約165.20約1161.51類(lèi)型一拖二獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層一拖二

28、獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層預(yù)計(jì)總價(jià)10927840467586070241605443740870017040636005272880627760052385850住宅底商10-101 （躍）10-105 （躍）10-1049-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207首層二層住宅底商9-101（躍）價(jià)格體現(xiàn)均價(jià)5萬(wàn)價(jià)格體現(xiàn)房號(hào)9-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207合計(jì)面積約252.17約136.87約130.98約112

29、.44約175.22約125.25約275.01約212.46約153.02約123.35約267.36約87.37約94.16約2145.56類(lèi)型一拖二獨(dú)立一層獨(dú)立一層獨(dú)立一層 獨(dú)立一層 獨(dú)立一層 獨(dú)立一層 獨(dú)立一層 獨(dú)立二層 獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層獨(dú)立二層預(yù)計(jì)總價(jià)11091080 71172406810960 5846880 9111440 6137250 12375450 9348240 58147604687300 93576003232690329560094226490價(jià)格體現(xiàn)均價(jià)6萬(wàn)價(jià)格體現(xiàn)12-10812-10712-10612-10512-10412-10312-10212-10111-10211-101首層二層房號(hào)11-10111-10211-20111-20212-10112-10212-10312-10412-10512-10612-10712-108合計(jì)面積約175.75 約172.22 約221.14約221.55約213.90約177.95約213.70約174.27約256.66約90.05 約