交付前工作準備計劃(共17頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上公司接管項目交付前準備工作職責分配表一、 年度接管計劃序號工 作 內 容工作要求/實現目標時間階段責任部門/人配合部門/人備 注1年度接管計劃的編制綠城項目接管計劃每年12月底之前企業(yè)發(fā)展中心各部門、分子公司非綠城項目接管計劃每年12月底之前企業(yè)發(fā)展中心各部門、分子公司整體計劃整合（明確接管項目、時間表、分管領導、人員安排等）每年12月底之前企業(yè)發(fā)展中心企業(yè)發(fā)展部2年度接管計劃的審核每年1月10日之前行政中心本體建設部（負責人力資源方面）3年度接管計劃的批準每年1月20日之前總經理4年度接管計劃的監(jiān)督實施行政中心二、人力資源序號工 作 內 容工作要求/實現目標時間階段

2、責任部門/人配合部門/人備 注1物業(yè)服務中心成立物業(yè)服務中心負責人選定物業(yè)交付前3個月本體建設部分管領導發(fā)文成立物業(yè)服務中心物業(yè)交付前3個月本體建設部2人員配置方案及到崗計劃編制物業(yè)交付前3個月物業(yè)服務中心審核批準物業(yè)交付前3個月本體建設部管理員按計劃招聘、到崗根據到崗計劃本體建設部維修工按計劃招聘、到崗根據到崗計劃本體建設部保安員按計劃招聘、到崗根據到崗計劃秩序維護總部保潔員按計劃招聘、到崗根據到崗計劃物業(yè)服務中心3培訓新員工培訓根據公司培訓計劃本體建設部編制交付培訓材料范本根據公司計劃本體建設部各職能部門物業(yè)服務中心根據培訓材料范本確定本小區(qū)的培訓材料物業(yè)交付前3個月物業(yè)服務中心物業(yè)服務中

3、心將培訓材料交本體建設部審核批準物業(yè)交付前3個月本體建設部4交付培訓的實施物業(yè)管理基本概念物業(yè)交付前3個月物業(yè)服務中心（組織）本體建設部（安排授課人員）服務禮儀物業(yè)交付前3個月物業(yè)服務中心（組織）本體建設部（安排授課人員）序號工 作 內 容工作要求/實現目標時間階段責任部門/人配合部門/人備 注5交付培訓的實施物業(yè)管理法律法規(guī)物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（組織）質量管理部（安排授課人員）物業(yè)規(guī)章制度物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（組織）質量管理部（安排授課人員）收費管理規(guī)定物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（組織）財務部（安排授課人員）安保和車輛管理工作規(guī)范物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（組織）

4、秩序維護總部（安排授課人員）員）機電設備管理規(guī)范物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（組織）工程技術部（安排授課人員）清潔管理規(guī)范物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（組織）保潔中心（安排授課人員）綠化管理規(guī)范物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（組織）綠化公司（安排授課人員）IOS9001質量體系知識物業(yè)交付前1-3個月物業(yè)服務中心（組織）質量管理部（安排授課人員）接管驗收知識物業(yè)交付前3個月物業(yè)服務中心（組織）質量管理部、工程技術部（安排授課人員）6物管人員服裝設計、定制市場調查，確定面料、款式、并打樣、制作物業(yè)交付前3個月綜合管理部物業(yè)服務中心符合管理樓盤品質要求三、文案（所有文案均由相關職能部門制定范本

5、，并提供給物業(yè)服務中心）序號工 作 內 容工作要求/實現目標時間階段責任部門/人配合部門/人備 注1物業(yè)管理方案的制訂確定各崗位職責，根據樓盤實際情況，合理確定方案的種類、對樓盤物業(yè)管理的各個方面制訂合理的管理方案物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）企業(yè)發(fā)展部（審核、定稿）2物業(yè)管理方案的分類物業(yè)驗收方案根據樓盤類型、規(guī)模情況制定物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）工程技術部（審核、定稿）園區(qū)安保方案根據樓盤類型、規(guī)模、技防能力、安保難點等情況據實制定物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）秩序維護總部（審核、定稿）園區(qū)車輛管理及交通組織方案根據樓盤類型、規(guī)模，道路特點等情況制定

6、物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）秩序維護總部（審核、定稿）園區(qū)清潔方案根據樓盤類型、規(guī)模，公共保潔區(qū)域等情況制定物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）保潔中心（審核、定稿）園區(qū)綠化方案根據樓盤類型、規(guī)模，公共綠化區(qū)域等情況制定物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）綠化公司（審核、定稿）園區(qū)設施設備維護保養(yǎng)方案根據樓盤類型、規(guī)模，公共設施、設備等情況制定物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）工程技術部（審核、定稿）序號工 作 內 容工作要求/實現目標時間階段責任部門/人配合部門/人備 注3物業(yè)管理方案的分類財務管理方案根據樓盤類型、戶數，物管費標準、可收物管費面積等情況據實

7、制定，制定業(yè)主入住時所需支付費用的一覽表、設定有償服務收費標準、調整物業(yè)管理收支預算及開辦費預算、制定財務報表、做好各項收費準備等物業(yè)交付前13個月財務部（制定）物業(yè)服務中心（提供必要資料）人事管理方案根據樓盤類型，制定人員架構、崗位配置及崗位職責要求、制定人員薪金及福利計劃、制定管理人員到崗及培訓計劃、根據需要招聘管理人員、定期實施對員工的入職培訓物業(yè)交付前3個月本體建設部（制定）物業(yè)服務中心（提供必要資料）物業(yè)服務方案根據物業(yè)類型，服務特點、難點制定物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）企業(yè)發(fā)展部（審核，定稿）園區(qū)社區(qū)活動方案根據物業(yè)地理位置、類型，業(yè)主入住時間制定物業(yè)交付前1-3個月

8、物業(yè)服務中心（編制初稿）企業(yè)發(fā)展部（審核，定稿）其他管理方案根據物業(yè)情況制定物業(yè)交付前1-3個月物業(yè)服務中心（編制初稿）相關職能部門序號工 作 內 容工作要求/實現目標時間階段責任部門/人配合部門/人備 注4物業(yè)管理制度的制訂根據樓盤情況，制訂合理的管理制度，并遵照執(zhí)行物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）質量管理部（審核、定稿）5物業(yè)管理制度的分類人事管理制度人事管理方面的相關制度物業(yè)交付前1-3個月本體建設部（制定）物業(yè)服務中心（提供必要資料）財務管理制度內部財務管理制度設立物品管理制度、制定(采購、存放及領用等)物業(yè)交付前13個月財務部（制定）物業(yè)服務中心（提供必要資料）安保管理制度

9、制定各項安保制度及操作規(guī)范物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）秩序維護總部（審核、定稿）工程維護管理制度根據樓盤類型、規(guī)模以及所配置設備的情況制定物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）工程技術部（審核、定稿）清潔管理制度根據樓盤類型、規(guī)模，保潔區(qū)域制定物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）保潔中心（審核、定稿）綠化養(yǎng)護制度根據綠化類型、規(guī)模制定物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）質量管理部（審核、定稿）檔案管理制度根據樓房各類檔案情況制定物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）質量管理部（審核、定稿）裝修管理制度根據樓盤類型、戶數情況制定物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編

10、制初稿）質量管理部（審核、定稿）其他管理制度的確定物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）相關職能部門（審核、定稿）序號工 作 內 容工作要求/實現目標時間階段責任部門/人配合部門/人備 注6制定成品保護方案做好成品保護方案，并完成有關費用測算。物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）工程技術部（審核、定稿）提交開發(fā)公司7地下區(qū)域功能分區(qū)、管理方案確定地下區(qū)域功能確定、分區(qū)，并根據實際情況，制定可行的管理方案。物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心企業(yè)發(fā)展部（配合）8提供會所配置方案調整意見滿足今后業(yè)主實際需求及管理上的要求（會所經營方式和規(guī)模的定位、功能空間的設置等）。物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務

11、中心（編制初稿）企業(yè)發(fā)展部（配合）做好相關資料的發(fā)放記錄9協(xié)助開發(fā)商制定會所經營及管理方案就會所經營情況進行市場調查，討論確定會所經營思路，著手會所經營準備（建造成本、會所折舊成本計算如：人力成本、折舊成本、能耗成本；功能空間的盈利分析等）物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（現場調研、與開發(fā)商溝通，并編制文案）企業(yè)發(fā)展部（配合）符合管理樓盤檔次10協(xié)助開發(fā)商制定園區(qū)商鋪（如有）經營管理方案進行商鋪（如有）經營管理的相關市場調查，了解相關市場信息，初步擬定商鋪物業(yè)管理方案（定向招商等）物業(yè)交付前1-3個月物業(yè)服務中心（現場調研、與開發(fā)商溝通，并編制文案）企業(yè)發(fā)展部（配合）11提供業(yè)主臨時公約范本業(yè)主

12、臨時公約初稿、評審、修訂及印制物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）企業(yè)發(fā)展部（審核、定稿）如尚未提供12編制、印刷業(yè)主手冊業(yè)主手冊初稿、評審、修訂及印制物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（編制初稿）企業(yè)發(fā)展部（審核、定稿）序號工 作 內 容工作要求/實現目標時間階段責任部門/人配合部門/人備 注13編制、印刷前期物業(yè)管理協(xié)議前期物業(yè)管理協(xié)議初稿、評審、修訂及印制（聯(lián)系印刷廠，確定制作時間）物業(yè)交付前46個月物業(yè)服務中心（編制初稿）企業(yè)發(fā)展部（審核、定稿）14協(xié)助編制住宅使用說明書及房屋質量保證書參與“兩書”的評審、修訂，提供意見或建議物業(yè)交付前46個月物業(yè)服務中心企業(yè)發(fā)展部（配合）15辦理物

13、業(yè)管理費的報批/備案手續(xù)完成物業(yè)管理費及相關服務費用的報批/備案物業(yè)交付前3個月綜合管理部（申報）物業(yè)服務中心（提供必要資料）16物業(yè)管理檔案模式的確定工程、安保、綜合管理等資料的建檔物業(yè)交付前3個月物業(yè)服務中心（編制初稿）質量管理部（審核、定稿）17物業(yè)服務中心裝修方案合理利用空間，符合物業(yè)服務中心日常辦公的實際需求，符合公司VI系統(tǒng)要求根據工程進度物業(yè)服務中心（編制初稿）企業(yè)發(fā)展部（審核、定稿）四、接管驗收序號工 作 內 容工作要求/實現目標時間階段責任部門/人配合部門/人備 注1參加開發(fā)公司會議及時通報工作進度，并就會議議題從物業(yè)管理角度提出有益的意見和建議物業(yè)交付前物業(yè)服務中心（參加會

14、議、落實溝通）相關職能部門2提交物業(yè)建議或報告把認為與本樓盤密切相關的問題，及時提交開發(fā)商物業(yè)交付前物業(yè)服務中心（協(xié)調、溝通）相關職能部門做好相關資料的發(fā)放記錄3提交建筑設計方面的建議可包括（規(guī)劃布局、交通流線、出入口設計、房型布局、建筑立面、環(huán)境設計、園林綠化、內外裝飾、建材選用、垃圾收集、標識系統(tǒng)等）物業(yè)交付前13個月物業(yè)服務中心（協(xié)調、溝通）企業(yè)發(fā)展部（技術支持）做好相關資料的發(fā)放記錄4提交機電設施方面的建議通過審視機電設計和跟進安裝工程，對業(yè)主戶內空調機組安裝、戶外照明燈具、開關回路設置、給排水管道、后備發(fā)電機、消防設施及會所設備等設計、選購及安裝，提出有利于節(jié)能、控制質量、節(jié)約初始投

15、資、方便業(yè)主使用及維護保養(yǎng)等方面的顧問意見和建議物業(yè)交付前物業(yè)服務中心（協(xié)調、溝通）工程技術部（技術支持）對日后可能引發(fā)管理難題的問題應做好備錄序號工 作 內 容工作要求/實現目標時間階段責任部門/人配合部門/人備 注5提交智能化系統(tǒng)方面的建議根據物業(yè)管理的需要，對周界報警、電視監(jiān)控、訪客對講、戶內防盜報警、電子巡更、車輛管理、設備監(jiān)控、三表遠程計抄、上網方式、應急廣播及背景聲響等智能化系統(tǒng)設計與施工，提出方便業(yè)主使用及物業(yè)管理等方面的意見和建議物業(yè)交付前物業(yè)服務中心（協(xié)調、溝通）相關職能部門對日后可能引發(fā)管理難題的問題應做好備錄6提交配套設施方面的建議結合客戶對象和社區(qū)環(huán)境，對會所、物業(yè)管理

16、用房、業(yè)委會用房及社區(qū)用房等配套設施的功能設置、面積大小和檔次高低，提出有利于提高檔次、方便業(yè)主和物業(yè)管理等方面的意見和建議物業(yè)交付前物業(yè)服務中心（協(xié)調、溝通）相關職能部門對日后可能引發(fā)管理難題的問題應做好備錄7提交工程現場方面的建議定期查勘施工現場，了解施工進度，協(xié)助檢查施工質量，隨時發(fā)現各種隱患及缺陷，參與隱蔽工程驗收及機電設備調試，并提供成品保護建議。若發(fā)現問題或不足，及時以書面形式提出有關的專業(yè)顧問意見和建議物業(yè)交付前物業(yè)服務中心（協(xié)調、溝通）工程技術部（技術支持）做好資料發(fā)放記錄8配合物業(yè)銷售參與房屋銷售合同的評審、負責現場售樓處（如有）的安保和清潔管理、配合市場推廣有關物業(yè)管理方面

17、資料、管理到現場看房的業(yè)主、配合大型房屋促銷活動等物業(yè)交付前后物業(yè)服務中心序號工 作 內 容工作要求/實現目標時間階段責任部門/人配合部門/人備 注9標識系統(tǒng)的統(tǒng)計完成項目標識統(tǒng)計，提交開發(fā)公司，標識系統(tǒng)現場復核物業(yè)交付前2個月物業(yè)服務中心（確定種類、數量）企業(yè)發(fā)展部（審核并定稿）及時提交開發(fā)公司10房屋接管驗收準備制定物業(yè)驗收標準及要求、竣工資料遞交要求、備品配件遞交要求、各類物業(yè)驗收表格接管驗收工作開始前半個月物業(yè)服務中心（制定初稿）質量管理部（審核并定稿）及時提交開發(fā)公司11對房屋進行接管驗收對房屋進行細致的檢查（土建、水電）等各方面根據工程進度物業(yè)服務中心（組織檢查）工程技術部（技術支

18、持）資料歸檔12整理驗收初驗資料，報開發(fā)公司進行整改將驗收資料進行分類或分戶匯總，對不合格項報開發(fā)公司整改，并重復程序至驗收通過。初驗開始后分標段進行，檢查后五天內將檢查情況提交開發(fā)商物業(yè)服務中心（組織檢查、匯總檢查結果報開發(fā)商）工程技術部（技術支持）資料歸檔13對房屋進行復驗待開發(fā)公司整改完畢后，再進行復驗，再匯總，如有問題再報開發(fā)公司整改復驗開始后分標段進行，檢查后五天內將檢查情況提交開發(fā)商物業(yè)服務中心（組織檢查、匯總檢查結果報開發(fā)商）工程技術部（技術支持）資料歸檔14公共區(qū)域驗收對可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑及道路的內部結構、隱蔽工程及定量參數等不作驗收根據工程進度物業(yè)服務中心（組

19、織檢查、匯總檢查結果報開發(fā)商）工程技術部（技術支持）資料歸檔15進行公共區(qū)域復驗待開發(fā)公司整改完畢后，再進行復驗，再匯總，如有問題再報開發(fā)公司整改根據工程進度物業(yè)服務中心（組織檢查、匯總檢查結果報開發(fā)商）工程技術部（技術支持）資料歸檔，重大問題做好備錄工作序號工 作 內 容工作要求/實現目標時間階段責任部門/人配合部門/人備 注16綠化驗收交接綠化驗收對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗收。驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認綠化驗收表，一年質保期滿后交接根據工程進度物業(yè)服務中心（現場）綠化公司資料歸檔，重大問題做好備錄工作17參與機電設備的調試和驗收對配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、照

20、明系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)等進行接管驗收根據工程進度物業(yè)服務中心（溝通、協(xié)調）工程技術部（技術支持并參與重要機電設備的驗收工作）資料歸檔，重大問題做好備錄工作18消監(jiān)控中心設備的調試和驗收（智能化設備）消防聯(lián)動、消控調試、消防廣播調試、監(jiān)控調試，周界報警、電視監(jiān)控、訪客對講、戶內防盜報警、電子巡更、車輛管理、設備監(jiān)控、衛(wèi)星電視接收、三表遠程計抄、上網方式、應急廣播及背景聲響等智能化系統(tǒng)接管和驗收根據工程進度物業(yè)服務中心（溝通、協(xié)調）工程技術部秩序維護總部（技術支持）資料歸檔，重大問題做好備錄工作19配合開發(fā)公司進行政府部門驗收配合做好政府部門驗收時的現場管理工作根據工程進度物業(yè)服務中心20聯(lián)系相關市政部

21、門，商談有關事宜電信、煤氣、電視、水、電、環(huán)衛(wèi)、郵電等部門根據工作進度物業(yè)服務中心綜合管理部（配合）資料記錄歸檔序號工 作 內 容工作要求/實現目標時間階段責任部門/人配合部門/人備 注21資料移交各類圖紙、竣工資料、電梯等設備運行記錄資料、管線圖等驗收完畢后物業(yè)服務中心（現場交接）質量管理部（提供支持）資料歸檔22設施設備資料的整理安裝合同、購貨發(fā)票、服務協(xié)議、說明書等資料接管后物業(yè)服務中心（清點并判斷是否有缺失）工程技術部（提供支持）資料歸檔23建立設施設備臺帳設備名稱、產地、廠家、價格、產權所屬等資料接管后物業(yè)服務中心質量管理部工程技術部（提供支持）資料歸檔24建立備品備件資料檔案建材、

22、設備等品名、產地、廠家、價格等資料和實樣的收集備品、備件接收后物業(yè)服務中心資料歸檔25對保安及管理人員進行設備操作培訓掌握各設備系統(tǒng)的使用方法設備到位、可運行后物業(yè)服務中心（組織）工程技術部秩序維護總部（指導、建議）聯(lián)系設備廠家人員現場指導26建立消防器材檔案各消防栓的具體位置、配置數量登記物業(yè)交付前1個月物業(yè)服務中心27確認返修工作全部完成按物業(yè)驗收時的缺陷及整改記錄，檢查維修是否完成視整改進度物業(yè)服務中心未完成的向施工方申明28驗收資料歸檔所有初驗和復驗的資料資料齊備后1周內匯總、整理物業(yè)服務中心資料長期保存四、交付活動序號工 作 內 容工作要求/實現目標時間階段責任部門/人配合部門/人備

23、 注1購置安保器材和日常用具對講機、電筒、警棍等日常用品根據人員進場情況秩序維護總部2購置維修器材和常用工具維修工具箱、工具梯、疏通機等根據人員進場情況物業(yè)服務中心3購置保潔工具掃帚、保潔袋、果殼箱、拖把等根據人員進場情況物業(yè)服務中心4購置綠化工具割草機、鋤頭等根據人員進場情況物業(yè)服務中心5小區(qū)開荒工作外墻清洗、室內衛(wèi)生、大堂大理石，園區(qū)小道等物業(yè)交付前1-2個月物業(yè)服務中心6建立業(yè)主花名冊業(yè)主的現在住址、聯(lián)系電話、房屋面積等自開發(fā)公司提供資料起三天內物業(yè)服務中心資料歸檔受控7小區(qū)標識、垃圾箱等安置門牌號、單元門、地下室標識、垃圾箱、休閑小品等根據道路竣工情況物業(yè)服務中心（落實放置）企業(yè)發(fā)展部

24、（指導）8準備各類交房資料業(yè)主驗房交接驗收表、業(yè)主手冊、圖紙等物業(yè)交付前20天物業(yè)服務中心9空關房水、電抄表登記單元戶各表的原始記錄物業(yè)交付前15天物業(yè)服務中心現場確認10制定水、電、管煤一覽表對各戶的水、電、煤氣進行統(tǒng)一登記物業(yè)交付前1個月物業(yè)服務中心11物管用房裝修視工程進度物業(yè)服務中心序號工 作 內 容工作要求/實現目標時間階段責任部門/人配合部門/人備 注12物管用房裝修竣工驗收裝修工程竣工3天內物業(yè)服務中心工程技術部（協(xié)助）資料歸檔13物業(yè)服務中心辦公用品采購桌、椅、復印機等采購， 物業(yè)用房啟用后1周內綜合管理部（必備品購置）物業(yè)服務中心（根據實際情況增購）符合物業(yè)服務中心正常運作要

25、求14物業(yè)服務中心辦公室布置上墻文件、軟裝飾等企業(yè)發(fā)展部物業(yè)服務中心符合公司VI系統(tǒng)15物業(yè)管理軟件安裝物業(yè)管理軟件并試運行辦公設備到位后1周內物業(yè)服務中心（使用）發(fā)展部（安裝軟件，并進行操作培訓）16物業(yè)保險確定園區(qū)投保方案、確定投保的險種、招標選擇合適的保險公司根據實際情況綜合管理部17配合開發(fā)公司核實房屋銷售合同由開發(fā)公司出具書面通知物業(yè)交付前1個月物業(yè)服務中心需開發(fā)商在交付前提供相關資料18配合開發(fā)公司制定交付使用通知書通知交樓日期說明需要繳納的維修資金、首期物業(yè)管理費及裝修垃圾清運費在開發(fā)商發(fā)出入伙通知書前1周物業(yè)服務中心企業(yè)發(fā)展部面積及金額需向開發(fā)商證實19交付資料整理裝袋確認所有業(yè)主房屋的鑰匙已經收到、有關表格、文件均已預備完畢業(yè)主手冊、產品說明書、品質保證書、鑰匙等，并編號視物品情況，確保交付前整理完畢物業(yè)服務中心20交付資料再次檢查確認檢查資料袋內的物品是否齊全，特別是鑰匙視物品情況，確保交付前確認完畢物業(yè)服務中心序號工 作