頤樂(lè)老人公寓創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)

1、業(yè)計(jì)劃書(shū) 牙 老 年 J 公 寓A2010 年 5 月 22 日目錄一、執(zhí)行總結(jié)二、公司簡(jiǎn)介三、市場(chǎng)分析四、競(jìng)爭(zhēng)分析五、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略六、項(xiàng)目投資策略七、風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施八、財(cái)務(wù)分析九、項(xiàng)目執(zhí)行方案（按時(shí)間規(guī)劃 ） 一執(zhí)行總結(jié)不變的。我 們將學(xué)習(xí)優(yōu)秀領(lǐng)導(dǎo)者的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)出自己的特色，努 力在眾目前 中國(guó) 60 歲 以 上 老年 人 口 已 超過(guò) 1.49 億 ， 占 總 人 口 的 11% 以 上 。 調(diào) 查 顯 示 ， 目 前 全 國(guó) 城 市 老 年 人 空 巢 家 庭 （ 包 括 獨(dú) 居 ）的 比 例 達(dá) 49.7% ，與 2000 年 相 比，提 高 了 7.7% 個(gè) 百 分 點(diǎn) 。 且 據(jù)

2、 杭 州 市 老 齡 工 作 委 員 會(huì) 辦 公 室 2005 年 末抽 樣調(diào)查，全市"空巢" 家庭的老年人數(shù)在 11.5 萬(wàn)左右。這些 老 年 人 尤 其 是 獨(dú) 居 的 老 年 人 身 邊 缺 少 監(jiān) 護(hù) 人 ，他 們 與 家 人 及 社 會(huì) 之 間 的 聯(lián) 系 、信 息 發(fā) 生 了 斷 層 。中 國(guó) 已 經(jīng) 進(jìn) 入 老 齡 化 社 會(huì) ，老 年 人 市 場(chǎng) 不 容 忽 視 。正 是 在 這 種 形 勢(shì) 下 ，我 們 團(tuán) 隊(duì) 提 出了在杭建設(shè)居家養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合的新模式老 年人公寓的方案,這個(gè)方案切實(shí)符合了杭州將建設(shè)成和諧城 市的目標(biāo)，也是一個(gè)建設(shè)老年工程的新的模式

3、。馨 雅 老 年 人 公 寓 正 是 鑒 此 而 成 立 ，本 企 業(yè) 主 要 是 為 有 一 定經(jīng)濟(jì) 基礎(chǔ) 的老年人提供溫馨幽雅的生活環(huán)境，豐富他們 的生活和提高他 們的生活 質(zhì)量。本 公 寓 將 立 足 杭 州 ，選 址 在 環(huán) 境 幽 雅 的 小 和 山 ，目 標(biāo) 打 造 成 為 杭 州 人 最 喜 愛(ài) 的 老 年 居 家 之 所 ，為 建 設(shè) 和 諧 杭 州 而 努 力 。通 過(guò) 吸 引 風(fēng) 險(xiǎn) 投 資 ，采 用 股 份 制 的 形 式 、直 線 型 的 組 織 管 理 機(jī) 構(gòu) ，采 用 多 種 產(chǎn) 品 策 略（ 根 據(jù) 老 年 人 的 偏 好 及 其 身 體 狀 況 采 用 不 同

4、的 方 案 ；成 立 老 年 俱 樂(lè) 部 ；建 立 “時(shí)間 銀 行 ”）， 來(lái) 發(fā) 展 建 設(shè) 本 公 寓 。老 年 公 寓 和 托 老 部 是 我 們 的 兩 大 主 體 構(gòu) 成 部 分 ，不 同 的 部 分 有 不 同 的 管 理 模 式 ，但 是 優(yōu) 質(zhì) 的 服 務(wù) 是 多競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出。二、公司簡(jiǎn)介公司的主題 ：和 諧 杭 州 ， 幸 福 老 人頤 樂(lè) 老 年 人 公 寓（ 頤 養(yǎng) 天 年 、舒 心 怡 樂(lè) 的 老 年 居 家 園 地 ）是通過(guò)對(duì)老齡人市場(chǎng)的分析、為滿足現(xiàn)在及將來(lái)社會(huì)老年人 對(duì)住房的需求而成立的，是按老年人特點(diǎn)設(shè)計(jì)、建造，專(zhuān)供 老年家庭的居住建筑，入住老年公寓已成為新

5、的養(yǎng)老方式。公司管理：1. 董事會(huì)：創(chuàng)業(yè)人自己、參股的企業(yè)及政府2. 經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)：經(jīng)理：*財(cái)務(wù)部長(zhǎng)：*策劃部長(zhǎng)：*后勤中心部長(zhǎng)：*活動(dòng)中心部長(zhǎng)：*醫(yī)療中心部長(zhǎng)：*3. 外部支持：根據(jù)需求外聘人才，并與律師事務(wù)所， 顧問(wèn)公司，技術(shù)支持，行業(yè)協(xié)會(huì)等友好交流，并且要 與杭州各大醫(yī)院合作，提供醫(yī)療與協(xié)助。公司的組織機(jī)構(gòu)：事醫(yī)業(yè)療中中心心督企業(yè)的發(fā)展。1老年人活動(dòng)中心：負(fù)責(zé)老年人的娛樂(lè)活動(dòng)，組織和創(chuàng)新各種競(jìng)賽活動(dòng)，另外還負(fù)責(zé)活動(dòng)設(shè)施的保養(yǎng)工作。2 醫(yī) 療 中 心 ： 負(fù) 責(zé) 老 年 人 身 體 狀 況 的 日 常 檢 查 工 作 ，密 切 關(guān)注老年人的身體狀況，做好處理緊急事件的準(zhǔn)備。3 后勤服務(wù)中心：負(fù)

6、責(zé) 整個(gè)公寓的衛(wèi)生狀況及日常飲食, 各 老 年 人 的 日 常 護(hù) 理 工 作 ，對(duì) 生 活 身 活 自 理 有 困 難 的 老 人 生 活料理等事項(xiàng).4 財(cái) 務(wù) 中 心 ： 負(fù) 責(zé) 本 企 業(yè) 的 經(jīng) 營(yíng) 財(cái) 務(wù) 狀 況 的 記 錄 及 分析 ， 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)報(bào)告的制定5 策 劃 中 心 ： 創(chuàng) 新 方 案 ， 審 核 方 案三市場(chǎng)分析2005 年我國(guó) 60 歲以上的老人已經(jīng)達(dá)到 1.45 億，占總?cè)?口 的 11% ，而 且 每 年 還 在 以 3.3% 的 速 度 增 加 。按 照 聯(lián) 合 國(guó) 的 標(biāo) 準(zhǔn) ， 60 歲 以 上 的 人 口 超 過(guò) 10% 就 進(jìn) 入 了 老 齡 化 社 會(huì)

7、。 不 僅 如 此 ，在 我 國(guó) 進(jìn) 入 老 齡 社 會(huì) 的 同 時(shí) ，我 國(guó) 的 “空巢 ”家庭 的 比 例 也 有 快 速 的 增 長(zhǎng) 。所 謂 “空巢 ”家庭 ，是 指 子 女 長(zhǎng)大 成 人 后 ，從 父 母 家 庭 中 分 離 出 去 后 ，只 剩 下 老 齡 一 代 人 獨(dú) 自 生 活 的 家 庭 。調(diào) 查 顯 示 ，目 前 60 歲 以 上 的 老 人 已 經(jīng) 超 過(guò) 1.49 億 ，目 前 全 國(guó) 城 市 老 年 人 空 巢 家 庭（ 包 括 獨(dú) 居 ）的 比 例 達(dá) 4 9.7% ， 與 2000 年相 比 ， 提 高 了 7.7 個(gè) 百 分 點(diǎn) 。1 行業(yè)背景介紹老年人公寓是

8、為老年人提供獨(dú)立或半獨(dú)立家居形式的居 住建筑，具有相對(duì)完整的配套服務(wù)設(shè)施。老年 公寓 70 年代 始建于北歐，現(xiàn)在在發(fā)達(dá) 國(guó)家已經(jīng)盛 行 。如 新 加 坡 專(zhuān) 門(mén) 建 有 為 老 年 人 提 供 居 住 的 小 區(qū) ，屋 內(nèi) 專(zhuān) 門(mén) 為 老 人 設(shè) 計(jì) ，有 方 便 輪 椅 ，特 制 屋 門(mén) 等 等 ，社 會(huì) 福 利 團(tuán) 體 在 公 寓 內(nèi) 經(jīng) 營(yíng) 社 區(qū) 服 務(wù) 站 ，有 專(zhuān) 門(mén) 人 員 上 門(mén) 提 供 服 務(wù) 。日 本 也 有 “銀發(fā) 住 宅 ”，60 歲 以 上 的 老 年 夫 婦 或 單 身 老 人 可 入 住 ，有 護(hù) 士 、保 安 等 服 務(wù) 人 員 ，提 供 細(xì) 致 完 善 的

9、服 務(wù) 。我 國(guó) 一 些 開(kāi) 發(fā) 商 和 經(jīng) 營(yíng) 者 這 幾 年 也 愈 發(fā) 重 視 “銀發(fā) 市 場(chǎng) ”，在一 些 城 市 建 立 了 專(zhuān) 門(mén) 適 合 老 年 人 居 住 的 住 宅 ，且 前 景 看 好 ，這 也 為 我 市 的 一 些 經(jīng) 營(yíng) 者 開(kāi) 拓 “老年 市 場(chǎng) ”提供 了 一 定 的 借 鑒 。中 國(guó) 60 歲 以 上 的 老 年 人 已 超 過(guò) 1.2 億 ， 老 年 人 患 各 種 疾 病 的 比 例 高 達(dá) 60 80 ， 獨(dú) 生 子 女 夫 婦 子 女 少 的 狀 況也 會(huì) 使 這 些 人 更 多 地 依 賴(lài) 社 區(qū) 服 務(wù) 和 選 擇 一 種 新 的 養(yǎng) 老 方 式 ，

10、而 近幾年老年公寓的出現(xiàn)給老年人提供了一種全新的養(yǎng)老方 式 。老 年 公 寓 是 指 既 體 現(xiàn) 老 年 人 居 家 養(yǎng) 老 ，又 能 享 受 到 社 會(huì) 提 供 的 各 種 服 務(wù) 的 老 年 住 宅 ，屬 于 機(jī) 構(gòu) 養(yǎng) 老 的 范 疇 。在 北 京 、 上 海 這 樣 的 大 城 市 ，老 年 公 寓 已 經(jīng) 很 普 遍 ，并 且 出 現(xiàn) 低 、中 、 高 檔 分 級(jí) 。中 國(guó) 老 齡 科 研 中 心 政 策 室 曾 對(duì) 北 京 1600 余 名 5 0歲以上的中老年人大調(diào)查，希望入住老年公寓的人數(shù)達(dá)1 000 余人，一 些老 年公寓還出現(xiàn)人滿為患的局面，老 年公寓 正日益獲得老年人的歡

11、迎。老 齡 化 社 會(huì) 的 到 來(lái) 不 可 避 免 ，老 年 人 這 一 龐 大 的 群 體 日 益 得 到 政 府 的 關(guān) 注 ，如 何 讓 “老者 不 再 憂 其 屋 ”，讓更 多 的 老 年 人 安 享 晚 年 是 我 們 今 后 需 要 解 決 的 問(wèn) 題 。老 年 公 寓 的 出 現(xiàn) 無(wú) 異 為 解 決 老 年 人 養(yǎng) 老 問(wèn) 題 提 供 了 一 種 很 好 的 解 決 辦 法 ，只 是 作 為 一 種 新 生 事 物 ，讓 人 們 在 短 時(shí) 間 內(nèi) 接 受 和 認(rèn) 同 還 需 要 一 定 的 時(shí) 間 ，但 是 我 們 相 信 時(shí) 間 不 會(huì) 太 久 ，且 人 們 不 能 拒 絕

12、這 種 趨勢(shì)，因?yàn)檎l(shuí)都無(wú)法拒絕老去！據(jù) 杭 州 市 老 齡 工 作 委 員 會(huì) 辦 公 室 2005 年 末 抽 樣 調(diào) 查 ， 全 市 " 空巢" 家庭的老年人數(shù)在 11.5 萬(wàn)左右。這些老年人尤其是 獨(dú) 居 的 老 年 人 身 邊 缺 少 監(jiān) 護(hù) 人 ，他 們 與 家 人 及 社 會(huì) 之 間 的 聯(lián) 系、信息發(fā)生了斷層。需求發(fā)展趨勢(shì)：據(jù)杭州老年人居住現(xiàn)狀與需求中抽樣調(diào)查了 800 位老年人，收回“老年人居住狀 況及需求調(diào)查”有效問(wèn)卷751份，獲得了反映老人居住基本情況和居住需求的原始數(shù)據(jù)， 與兒、媳合住占 13 92 ， 與女、婿合住占 10 18 ，與未婚子女或其他人

13、合住的 占2371 ，與老伴同住占 4339 ，單獨(dú)居住占 880。純老戶比例已超過(guò) 50 ， 比1992年與1998 年抽樣調(diào)查分別上升了 1290與 550.調(diào)查對(duì)象中目前有 47 85 的老人與子女或第三代合住。而當(dāng)問(wèn)及“您最希望的居住形 態(tài)”時(shí)，選擇“與子女同住一套房”的只占 532 （這意味著一旦，老人與子女分住將釋放 出巨大的住房需求 ），希住“老少居”的老人占39 15，希望與子女住同一社區(qū)或相近社 區(qū)的占 5067，而選擇與子女遠(yuǎn)距離分開(kāi)居住的只有 486?？梢?jiàn)，絕大多數(shù)老人既希望與子女相對(duì)獨(dú)立，又希望與兒孫輩之間能相互照顧綜合上述，對(duì)于老年人公寓的需求遠(yuǎn)大于供給。 中 國(guó) 老

14、 齡 化 加 速 ，到 2050 年 ，我 國(guó) 老 齡 人 口 將 激 增 至 4 億 左 右 ， 占 我 國(guó) 總 人 口 的 25 。 這 個(gè) 比 例 還 將 不 斷 攀升 。 老 人 離 退 休 金 加 子 女 贍 養(yǎng) 費(fèi) ，支 出 可 達(dá) 4000 億 元 人 民 幣。 4億 人 口 ，73200 億 消 費(fèi) 預(yù) 備 金 ，每 年 4000 億 消 費(fèi) 市 值， 市 場(chǎng) 供 應(yīng) 每 年 卻 只 有 500 億 元 。 市 場(chǎng) 供 應(yīng) ： 市 場(chǎng) 需 求 =1 ： 8中 國(guó) 有 73200 億 老 年 人 消 費(fèi) 預(yù) 備 金 ：據(jù)預(yù)測(cè)，2010年，我國(guó)老年人的退休金總額將達(dá)到8383 億元

15、；2020 年 ， 將 達(dá) 到 28,145 億 元 ；2030 年 ， 將 增 加 到 73,219 億 元 。這 些 資 金 ，大 部 分 將 進(jìn) 入 市 場(chǎng) 消 費(fèi) ，關(guān) 鍵 看 有 沒(méi) 有適 應(yīng) 老 年 人 需 求 的 產(chǎn) 品 。市 場(chǎng) 有 4000 億 老 年 人 消 費(fèi) 潛力 ：據(jù)調(diào) 查 , 城 市 老 年 人 中 有 42.8% 的 人 擁 有 存 款 , 其 離 退休金加子女贍養(yǎng)費(fèi),可用于購(gòu)買(mǎi)老年用品和服務(wù)的支出可 達(dá) 到 4000 億 元 人 民 幣 。所以我們應(yīng)該抓住老年人市場(chǎng)。2 政府政策背景：杭州市政協(xié)委員朱新風(fēng)在中國(guó)人民政治協(xié)商會(huì)議第九屆 杭 州 市 委 員 會(huì) 第

16、一 次 會(huì) 議 中 提 出 了 此 問(wèn) 題 ；部 分 市 民 也 表 示 希望社會(huì)中能夠有一個(gè)專(zhuān)業(yè)的組織來(lái)關(guān)懷這些空巢老人。由此可知政府對(duì)于老年人問(wèn)題高度關(guān)注，我們能夠得 到政府的支持。入 住 老 年 公 寓 ，能 夠 排 遣 空 巢 家 庭 老 人 的 寂 寞 和 孤 獨(dú) ， 也 能 夠 使 他 們 的 生 命 和 健 康 有 更 加 的 保 障 。家 畢 竟 是 個(gè) 狹 小 的天地，有限的空間。老兩口成天面對(duì)面，該說(shuō)的話說(shuō)了、 該 嘮 的 嗑 也 嘮 完 了 ，只 剩 下 寂 寞 和 孤 獨(dú) ，心 煩 時(shí) 難 免 吵 架 拌 嘴 。住 進(jìn) 老 年 公 寓 后 ，他 們 可 以 找 到 志

17、同 道 合 的 朋 友 ，相 互 交 流 切 磋 ，從 而 增 強(qiáng) 對(duì) 生 活 的 興 趣 。老 年 人 大 都 有 高 血 壓 和 心 臟 等 方 面 的 疾 病 ，倘 若 在 家 里 發(fā) 病 可 能 會(huì) 因 為 缺 乏 急 救 知 識(shí) 很 難 得 到 及 時(shí) 搶 救 。而 若 老 人 住 在 老 年 公 寓 時(shí) 發(fā) 病 ，公 寓 內(nèi) 的 專(zhuān) 職 醫(yī) 生 能 夠 及 時(shí) 有 效 的 控 制 住 病 情 ，為 搶 救 生 命 贏 得 時(shí) 間 。平 日 里 ，醫(yī) 生 們 也 會(huì) 定 期 給 老 人 們 做 檢 查 ，講 解 醫(yī) 療 保 健 知 識(shí) ，這 樣 會(huì) 大 大 減 少 突 發(fā) 疾 病 的

18、 可 能 ，提 高 生 命 的 保 險(xiǎn)系數(shù)。3 目標(biāo)市場(chǎng)：1. 目 標(biāo) 群 體 ：1.1 子 女 經(jīng) 濟(jì) 狀 況 良 好 ， 但 因 工 作 忙 而 沒(méi) 有 時(shí) 間 陪 伴 老人 ； 1.2 老 人 本 身 有 穩(wěn) 定 的 經(jīng) 濟(jì) 來(lái) 源（ 如 租 房 所 得 租 金 和 退 休 金等），不愿意或者不方便和年輕人一起居住的老人。2. 產(chǎn)品消費(fèi)群體、消費(fèi)方式：2.1由有能力且愿意自行承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的老年人或其子女支 付。3. 選址：本公寓選擇建在小和山，其原因如下：A. 小和山交通方便，風(fēng)景優(yōu)美，環(huán)境優(yōu)雅，背靠杭州這 座經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，生活觀念相對(duì)前衛(wèi)，同時(shí)又面臨人口老齡化的 城市；B. 小和山是浙江工

19、業(yè)大學(xué)、浙江科技學(xué)院等大學(xué)的所在 地，大學(xué)生中的公益性社團(tuán)可以到本公寓針對(duì)老年人開(kāi)展些 公益性活動(dòng)，這可以豐富老年人的生活，對(duì)于大學(xué)生來(lái)講可 以從他們那里學(xué)習(xí)生活經(jīng)驗(yàn)；C. 杭州市區(qū)用地緊張，寸土寸金，很難劃出大片土地來(lái) 修建配套設(shè)施齊全的老年公寓四競(jìng)爭(zhēng)分析SWO分析S （優(yōu)勢(shì)）a. 公司成員的團(tuán)隊(duì)意識(shí)強(qiáng)且有 創(chuàng)新意識(shí)。b. 公司管理監(jiān)督體制嚴(yán)格。C.冋質(zhì)里的園內(nèi)設(shè)備。d. 一流的服務(wù)態(tài)度。W （劣勢(shì)）a. 無(wú)咼技術(shù)人員，無(wú)法在設(shè)備 技術(shù)方面有所創(chuàng)新。b. 團(tuán)隊(duì)成員目前為止尚無(wú)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。C.對(duì)現(xiàn)今老人生活實(shí)況了解 還不夠。O （機(jī)會(huì)）由此我們抓住老年人市場(chǎng)，我們將適時(shí)適量的吸納優(yōu)a.杭州老年人

20、公寓市場(chǎng)處于供給小于需選擇在小和山建立老年人公寓，秀人才，一方面自身將盡可能多求的狀態(tài)。并爭(zhēng)取在寒暑假期間能夠與學(xué)校地與老年人交流，另一方面也將b.構(gòu)建和諧社會(huì)是全國(guó)人民共同的愿望。共用一些設(shè)施，作為開(kāi)辦老年大招聘合適的老年人或老年學(xué)專(zhuān)c.小和山地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通學(xué)的硬件基礎(chǔ)。家做顧問(wèn)。便利，而且是杭州三個(gè)高教園區(qū)之一，另外，為豐富老年人的生活而對(duì)于團(tuán)隊(duì)自身，我們將在有良好的人文環(huán)境。我們將定期與大學(xué)生社團(tuán)合作開(kāi)實(shí)踐中不斷的總結(jié)，增加實(shí)踐經(jīng)d.老年人的觀念發(fā)生變化， 他們中部分人 希望入住老年公寓。展活動(dòng)，冋時(shí)這也迎合現(xiàn)在大學(xué) 里面的各個(gè)公益性組織發(fā)展的需驗(yàn)。e.社會(huì)上的“空巢家庭”

21、逐漸增多，對(duì)老 年公禺的需求更加迫切。求。T （威脅）配備專(zhuān)車(chē)接送老人到杭州市不斷創(chuàng)新，使之區(qū)別于敬老a.杭州現(xiàn)在已經(jīng)有敬老院，療養(yǎng)院。區(qū)。院、療養(yǎng)院，并在人們心目中有b.老年人公寓在杭州剛剛起步，知名度不尋求最佳的方式開(kāi)展老年人明顯的優(yōu)勢(shì)。夠，居民對(duì)其缺乏了解。講座，改變老人們對(duì)老年機(jī)構(gòu)的例如可以增加“非留宿“老c. 老百姓受傳統(tǒng)觀念影響，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有 抵觸心理。d. 所選地理位置離杭州市中心較遠(yuǎn)。抵觸心理。人白天活動(dòng)飲食服務(wù)。五營(yíng)銷(xiāo)策略1.產(chǎn)品策略:?老年公寓：整租（一室一廳一廚一衛(wèi)），能獨(dú)立生活和意愿單獨(dú)居住的老年夫婦和空巢老人。?托老部：合租（標(biāo)準(zhǔn)間，一室一衛(wèi)），需要照料和意愿過(guò) 集體

22、生活的老人。?服務(wù)：“互動(dòng)”積極推廣杭州市上城區(qū)創(chuàng)建的“時(shí)間銀行”經(jīng)驗(yàn)，在本園 中成立“時(shí)間銀行”，可以讓周邊大學(xué)生通過(guò)注冊(cè)成為互動(dòng)的志愿者結(jié)對(duì)活動(dòng)， 為在住老年人提供志愿服務(wù)。對(duì)入住的老人提供完善的、專(zhuān)業(yè)的、高質(zhì)量的服務(wù)， 其中包括日常料理、醫(yī)療、保健等，以及提供配套休閑 娛樂(lè)設(shè)施，從而使他們擁有更精彩的老年生活。（其中整 租的老人既可以選擇自己做飯，也可以選擇在我們公寓 提供的餐廳進(jìn)餐。） 老年人俱樂(lè)部：使有共同愛(ài)好的老年人能夠共同分享、創(chuàng)造快樂(lè)，同時(shí)也會(huì)不定期舉行競(jìng)爭(zhēng)活動(dòng)來(lái)豐富他們的生活。據(jù)”杭州市區(qū)老年人休閑生活狀況之調(diào)查分析“結(jié)果如下圖所示：看戶聽(tīng)上看喝旅聊玩搓其他書(shū)外廣網(wǎng)電茶游天撲

23、麻運(yùn)播視克將動(dòng)牌由圖可知，老年人的閑余生活豐富多彩，我們也將采 取適合他們的不同方案。1.宣傳策略：1從實(shí)物入手本公寓將通過(guò)歡迎老人及其家人實(shí)地參觀，部分設(shè)施 的親身體驗(yàn)，進(jìn)入期公寓推廣期間推出部分房間免費(fèi)短 期入住體驗(yàn)。2從概念上入手其中在概念推廣方面主要榮過(guò)以下形式:報(bào)刊廣告。將印有公司資料的宣傳單夾雜在報(bào)刊中發(fā)配， 也可專(zhuān)門(mén)寫(xiě)些科學(xué)小品文之類(lèi)的發(fā)表在報(bào)刊中，類(lèi)似于以前 的腦白金。這是非常普遍的宣傳方式，對(duì)象也非常廣泛。網(wǎng)站宣傳。21世紀(jì)，網(wǎng)站已經(jīng)可以說(shuō)是另一個(gè)角度看的 公司形象，做的要符合公司宗旨，突出公司亮點(diǎn)，區(qū)別于一 般網(wǎng)站。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、分析,篩選除一批極有可能成為我們客 戶的客戶

24、群，對(duì)其采取有針對(duì)性的宣傳策略，營(yíng)銷(xiāo)方案。譬 如信件，郵件，快遞，電話等。大力挖掘其他可行宣傳策略,譬如政府通常在過(guò)年過(guò)節(jié) 會(huì)給一些老人，一些有資本的老人送禮賀壽啊啥的，可以以 我們公司的名義贈(zèng)送禮品。電視圖文，廣播廣告,找具有親和力的代言人，根據(jù)老 年人的偏好，在合適的時(shí)間段播放。3從人的心理入手：據(jù)調(diào)查看，2.銷(xiāo)售策略：試住期確定護(hù)理等級(jí)先繳費(fèi)再入住十年，二十年，三十年的優(yōu)惠定期向我們的顧客一老人們收集建議，從而吸收經(jīng)驗(yàn)，改善服務(wù)六項(xiàng)目投資策略采取股份制形式，創(chuàng)業(yè)者自身、政府、企業(yè)等均可參股。 因?yàn)槲覀儽旧聿](méi)有技術(shù)建造公寓，所以我們將以投標(biāo)的方 式將工程交給建筑公司做。1項(xiàng)目融資的可行性

25、：由于本園的建立符合社會(huì)需求，具 有較強(qiáng)的社會(huì)意義，所以我們自信會(huì)得到政府和部分企業(yè)的 支持。我們主要處于經(jīng)營(yíng)管理地位。2宏觀環(huán)境:上個(gè)世紀(jì)70年代我國(guó)開(kāi)始實(shí)行計(jì)劃生育， 短短的二十幾年，中國(guó)少生了 3億多人，獨(dú)生子女的家庭 越來(lái)越多，但是由于出生人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不上老齡人口的遞增速 度，老齡化社會(huì)到來(lái)。人口老齡化已是21世紀(jì)一個(gè)重大的 社會(huì)問(wèn)題，又是影響21世紀(jì)人類(lèi)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的重要因 素。3微觀環(huán)境:杭州地區(qū)老年人公寓還處于起步階段，隨著 社會(huì)流動(dòng)的加快，幾代同堂、子女養(yǎng)老的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式在我 省已經(jīng)大大弱化，對(duì)老年人公寓的需求不斷增長(zhǎng)。政府各界 的關(guān)注。處于同一檔次的老年公寓較少，競(jìng)爭(zhēng)性較低。

26、4自身優(yōu)勢(shì):公司成員的團(tuán)隊(duì)意識(shí)強(qiáng)且有創(chuàng)新意識(shí)。 公 司管理監(jiān)督體制嚴(yán)格。高質(zhì)量的園內(nèi)設(shè)備。一流的服務(wù)態(tài)度。 定期對(duì)本公寓的所有工作人員進(jìn)行考核，提高工作人員的工 作積極性，使每個(gè)人員的才能得到最大化發(fā)揮。七、風(fēng)險(xiǎn)分析受經(jīng)濟(jì)周期等因素的影響，前期投資可能超過(guò)預(yù)期投入； 園內(nèi)各種設(shè)備的購(gòu)買(mǎi)選擇相應(yīng)企業(yè)時(shí)做出決策中存在風(fēng)險(xiǎn)。 另外我們要為了吸引風(fēng)險(xiǎn)投資，寸此我們要站在投資者角度 來(lái)分析我們的財(cái)務(wù)狀況。八、財(cái)務(wù)分析支出：房屋、服務(wù)和娛樂(lè)設(shè)備、服務(wù)人員、管理人員收入：投資者（自身、企業(yè)、政府）的投資、入住老年人 的費(fèi)用利潤(rùn)=收入一支出=營(yíng)業(yè)額 一 固定成本一可變成本固定資產(chǎn)投入表：?jiǎn)挝唬涸ㄈ嗣駧牛┰O(shè)備

27、名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)合計(jì)折舊期（直線折 舊法,凈殘值0）年折舊費(fèi)房屋1200萬(wàn)200000020100000電腦（臺(tái)式）1140004400058800裝修:1100萬(wàn)1000000r10100000活動(dòng)設(shè)備150萬(wàn)5000001050000合計(jì)3544000258800來(lái)自投資者的投入，及政府的支持，部分來(lái)自貸款，2010年5.1貸款中長(zhǎng)期年利率為:中長(zhǎng)期貸款一至三年（含三年）3.33%三至五年（含五年）3.60%五年以上3.80%注冊(cè)資金100萬(wàn),20%來(lái)自自身投資者，30%來(lái)自政府,50%來(lái)自貸款.中長(zhǎng)期貸款利率比例金額年財(cái)務(wù)費(fèi)用一至三年（含三年）3.33%20%600004536三至五年（含五

28、年）3.60%30%900006966五年以上3.80%50%P計(jì)100%30000023247流動(dòng)資金投入表 （以六個(gè)月為單位）單位：元（人民幣）項(xiàng)目名稱(chēng)第一個(gè)半年備注工資經(jīng)理1500/ 月 *6 = 90001名活動(dòng)負(fù)責(zé)人1500/ 月 *6 = 90001名財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人1500/ 月 *6=90001名事業(yè)負(fù)責(zé)人1500/ 月 *6 = 90001名醫(yī)療負(fù)責(zé)人1500/ 月 *6 = 90001名后勤負(fù)責(zé)人1500/ 月 *6 = 90001名服務(wù)人員1000/ 月 *6 = 600050名小計(jì)354000日 常 流 動(dòng)公寓打掃日用品1000用于買(mǎi)掃把、水桶、抹布

29、等辦公日常費(fèi)1000用于各辦公室內(nèi)日常用品開(kāi)銷(xiāo)公寓管理費(fèi)用5000水費(fèi)，電費(fèi)，網(wǎng)費(fèi)等食堂伙食1000*30*6=180000用于買(mǎi)菜買(mǎi)米營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用10000小計(jì)197000其他支出10000用于意外支出總計(jì)561000收益表住房類(lèi)型老年公寓（一室一廳）托老部（標(biāo)準(zhǔn)間）收費(fèi)項(xiàng)目房屋費(fèi)800 元人 /月 *6=4800200 元人 /月 *6=1200護(hù)理服務(wù)費(fèi)200 元人 /月 *6=1200200 元人 /月 *6=1200伙食費(fèi)采用刷卡（按實(shí)際的費(fèi)用收?。┘s400元人/月*6=2400采用刷卡（按實(shí)際的費(fèi)用收?。┘s 400 元人 /月 *6=2400電話費(fèi)按實(shí)際的費(fèi)用收取按實(shí)際的費(fèi)用收取水電費(fèi)按實(shí)際的費(fèi)用收取按實(shí)際的費(fèi)用收取保留房費(fèi)50-150 元30-80 元入住押金500元300元床上用品等費(fèi)自愿原則，按實(shí)際的費(fèi)用收取自愿原則，按實(shí)際的費(fèi)用收取由保留房（入園后需短期離園