二手房買賣過程中涉及的戶口遷移問題

1、二手房買賣過程中涉及的戶口遷移問題近期，本人接到較多的客戶、朋友咨詢二手房買賣過程中涉及原房主戶口 的遷移問題，經(jīng)調(diào)研、咨詢、核實后統(tǒng)一回復(fù)如下：一、戶口遷移屬于公安機關(guān)戶籍管理的范疇，法院不會受理及審理戶口遷 移糾紛，公安機關(guān)也無權(quán)強制要求原房主將戶口遷出，故如原房主拒絕配合， 則從法律上目前并無有效措施迫使原房主遷出戶口。1958年 1月 9日施行且至今仍生效的中華人民共和國戶口登記條例規(guī) 定：“戶口登記工作，由各級公安機關(guān)主管。公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或 者戶主在遷出前向戶口登記機關(guān)申報遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口。按照上述規(guī)定，包括戶口的申報及遷出在內(nèi)的各項戶籍管理工作均由公安

2、 機關(guān)主管，屬于公安機關(guān)行政管理職責(zé)范圍，上述工作不屬于人民法院主管的 范圍。當事人之間基于二手房買賣而涉及戶口遷出糾紛并不屬于人民法院受理 范疇，故人民法院無權(quán)受理與戶口遷移相關(guān)的糾紛。因戶口的遷出需要戶主的同意及配合，且需要戶主提交相應(yīng)的審批文件及 新的落戶地址，在上述條件并不必備且原戶主不配合的情況下，公安機關(guān)無法 強制性地要求原戶主將戶口予以遷出。二、原房主拒絕遷出戶口，并不影響新房主在該房屋處重新落戶。按照戶籍管理的基本原則，一套房屋原則上應(yīng)該只立一個戶口，但一個戶 口中可以有多名成員。我們在做老房拆遷的時候，確實碰到過一套房落有幾個 戶口的情形，但都屬于直系親屬成年后，單獨落戶的情

3、形。因二手房買賣過程中存在較多的房屋過戶后，原戶主拒絕遷出戶口的情形 并嚴重影響新房主的戶口遷入工作。我們咨詢朝陽區(qū)及海淀區(qū)戶籍管理部門， 目前可行的操作辦法為：如原房主拒絕將戶口遷出，則新房主可就該房屋重新 申請一個戶口，原房主的戶口在戶籍系統(tǒng)里會顯示 “空掛 ”，從而解決新房主的 落戶問題。三、新房主可以原房主未履行商品房買賣合同項下戶口遷出義務(wù)為 由，要求原房主承擔(dān)相應(yīng)的違約金。北京市目前現(xiàn)行的二手房買賣合同（建委版）中明確約定了原戶主遷出戶 口的義務(wù)及逾期辦理需承擔(dān)違約責(zé)任的條款。如房屋買賣雙方當事人在該條款 中約定了原戶主遷出戶口的期限及對應(yīng)的違約責(zé)任，則該約定合法有效，其能 得到法

4、院的支持。對于新房主而言，如原房主拒絕履行遷出戶口的義務(wù)，則可以向法院提起 訴訟，要求對方支付逾期遷出戶口的違約金。需提請注意的是：新房主的訴訟請求只能要求原房主支付違約金，其不得 要求法院判令原房主限期將戶口遷出。結(jié)論，可以提起訴訟，要求對方支付違約金，但無法要求對方強制遷出戶 口。如果對方逾期遷出戶口的違約金總額已超過了兩萬元，你可以主張債務(wù)抵 銷，不再向?qū)Ψ街Ц妒Ｓ嗫铐?。成都這邊的做法是，公安機關(guān)設(shè)置集體公共戶口，新房主申請后公安機關(guān) 把原房主戶籍簽到公共戶口上。先說題主的問題。你提到的兩個結(jié)論其實都對。1、單純的戶籍遷徙之訴，由于超過了法院的執(zhí)行范圍，因此大部分地方是 不受理的（這邊有

5、一個常識性的問題，就是法院在立案和判決時候，通常會考 慮到執(zhí)行問題；如果訴求無法執(zhí)行的話，就有可能駁回起訴或者直接不立 案）。至于為什么，這個大家都很清楚。戶籍制度作為一個怪胎，至今法律性 質(zhì)不明確，卻影響到了無數(shù)民眾的人生軌跡，想想也是很神奇的事情。作為牽 一發(fā)而動全身的基本政策，目前法院對這些問題也是慎之又慎的（可以說謹 慎，也可以說是回避責(zé)任，看你從哪個角度看）；2、能否追究違約責(zé)任，這個顯然是肯定的。根據(jù)民法通則與合同法的規(guī) 定，作為合法、真實的意思表達，對雙方都有約束力，所以守約方可以追究違 約方的違約賠償責(zé)任。但是，注意這里的轉(zhuǎn)折 你有權(quán)索賠，不表示法院就 會支持你的全部主張。這里

6、又涉及到我國的一個立法原則：對于民事上的違約 金，中國的原則是以賠償性違約金為主，懲罰性違約金為輔。也可以說主要是補償性的，有限度地體現(xiàn)懲罰性。所以在沒有明確損失賠 償證據(jù)的情況下，法院很難按照約定支持全部主張（我們 2013 年的一個案子 中，原告主張了超過 40 萬元的違約金要求，最后在被告方面主動履行之后，法 院酌情判決了 5 萬多元）。但是，注意這里的轉(zhuǎn)折 類似情況同樣也是有特 例存在的，有機會再說；接下來我們來看推文的內(nèi)容：一、“從法律上目前并無有效措施迫使原房主遷出戶口 ”。這個是不準確 的，或者說在北京暫時如此，不過外地已經(jīng)有了相應(yīng)措施。根據(jù)我們了解，至 少在廣東和江蘇的部分城市

7、，已經(jīng)有針對這種人戶分離所采取的措施，就是把 空掛戶從原有地址上強制遷徙到一個集中存放的專用賬戶，同時限制所有相關(guān) 的權(quán)益，以促使遠業(yè)主積極解決；二、“故人民法院無權(quán)受理與戶口遷移相關(guān)的糾紛 ”。不準確。前面我已經(jīng) 說過了，單純的戶口遷徙之訴，超過了法院職權(quán)，因為可能不受理；但是在實 踐中來說，如果將遷徙戶口的主張同違約金要求一起作為訴求的話，法院受理 是沒問題的（前面說了，默認說的都是北京的情況）。這里面還涉及到一個 “訴 權(quán)”的問題，更復(fù)雜，就不展開說了；三、“原房主拒絕遷出戶口，并不影響新房主在該房屋處重新落戶 ”。不準 確。目前北京市并沒有統(tǒng)一的政策，也就是所謂一址兩戶的問題。針對這種

8、情 況，各小區(qū)的政策自行掌握。從戶籍管理上講，一家一戶是最基礎(chǔ)也是最常見的形式和要求。對于新遷 入的戶籍來說，必須是現(xiàn)有戶主的關(guān)系人士；針對人戶分離這種新情況，目前 還沒有一致的管理政策。為什么我們知道這個：很簡單，我們受理過不止一 起、由于上一個業(yè)主拒絕遷走，而導(dǎo)致下家戶口無法遷入的案子；四、“北京市目前現(xiàn)行的二手房買賣合同（建委版） ”。不準確。其實二手 房不是一個法律用語，法律上一般稱為存量房（存量房不全是二手房，這是另 外一個話題）。準確名稱是北京市存量房屋買賣合同；也沒有所謂 “建委 版”，而是分為 “自行成交版 ”與“經(jīng)紀成交版 ”當然這個問題有點吹毛求疵 了，屬于我們的職業(yè)病，可

9、以忽略，哈哈五、“新房主的訴訟請求只能要求原房主支付違約金，其不得要求法院判令 原房主限期將戶口遷出。 ”不準確。至少在海淀、朝陽、西城、昌平、豐臺，我 們都按照這個訴求立過案；六、“如果對方逾期遷出戶口的違約金總額已超過了兩萬元，你可以主張債 務(wù)抵銷，不再向?qū)Ψ街Ц妒Ｓ嗫铐棥?”這個倒沒問題，可以主張，不過前面說 了，未必能夠全額支持；再說一些沒提到的問題：一、戶口問題有哪些危害。很多人說戶口問題沒有現(xiàn)實危害，只是心理問 題，顯然是不對的。自己的地址上有其他人的戶口，可能存在的隱患有幾類：1、學(xué)籍。有可能被上家占用；2、糾紛。上家糾紛，結(jié)果你的房子收到法院傳票、甚至被人潑油漆, 我們見過不止一次； 3、新增人口。上家在一定情況下是可以新落戶的，繼續(xù)增加戶 口難度 ,4、拆遷補償。目前拆遷補償是以房本為主，但在商業(yè)拆遷中往往還要結(jié)合 戶籍和實際居住情況。為什么知道這個：我們代理過類似的糾紛；5、影響價值。目前大家對戶籍問題的關(guān)注越來越高，如果存在的問題不解 決，那么你下次轉(zhuǎn)賣的時候，就可能有可能影響實際銷售價格。這種情況已經(jīng) 越來越常見