物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防控分類

1、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防控分類標(biāo)準(zhǔn)彳匕文件發(fā)布號(hào)：（9456 EUATWK-MWUB-WUNN - INNUL - DDQTY KII物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防控分類物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)較多。為了便于研究和制定不同的對(duì)策，將物 業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分類。1 .按風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因劃分，物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)可分為自然風(fēng) 險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)所謂自然風(fēng)險(xiǎn)系指由于物理和實(shí)質(zhì)危險(xiǎn)因素所導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)毀 損的風(fēng)險(xiǎn)，例如水災(zāi)、火災(zāi)、地震等。自然風(fēng)險(xiǎn)是不以物業(yè)管 理企業(yè)的意志為轉(zhuǎn)移的，是處在自然狀況和客觀條件下的風(fēng) 險(xiǎn)。(2 )社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)系指由于個(gè)人行為的反?；虿豢深A(yù)料的集體行動(dòng) 所造成的風(fēng)險(xiǎn)。例如盜竊、搶劫、等。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生將給物業(yè) 管理企業(yè)服務(wù)范

2、圍內(nèi)的業(yè)主或住戶(使用人)造成人身損害、財(cái)產(chǎn) 損失。這類風(fēng)險(xiǎn)造成的影響面極大，也是物業(yè)管理企業(yè)最為關(guān)注 的。2 .按照風(fēng)險(xiǎn)的變化程度來劃分，物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)可以分為靜 態(tài)風(fēng)險(xiǎn)、動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)系指由于自然力量的不規(guī)則變動(dòng)或由于個(gè)人錯(cuò)誤 所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)將使物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)過程中遭 遇危險(xiǎn)事故(地震、火災(zāi)、車禍等)發(fā)生的結(jié)果，它只有損失的機(jī) 會(huì)而無獲利的機(jī)會(huì)，通常會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)遭受財(cái)產(chǎn)、人身及責(zé) 任上的損失，有的稱之純粹風(fēng)險(xiǎn)。靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)一般有：企業(yè)財(cái)產(chǎn)損 失風(fēng)險(xiǎn)、員工傷亡損失風(fēng)險(xiǎn)、法律責(zé)任或契約行為損失風(fēng)險(xiǎn)、員 工犯罪損失風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)間接損失風(fēng)險(xiǎn)。(2 )動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)系指由于經(jīng)

3、濟(jì)、社會(huì)、政治等環(huán)境以及人類的技術(shù)、 組織等變動(dòng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。例如：物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)流程 再造， 國家頒布的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，以及國家機(jī)關(guān)法律的頒 布等。這種風(fēng)險(xiǎn)將使物業(yè)管理在管理服務(wù)過程中遭遇事故發(fā)生的 結(jié)果，除了使企業(yè)有損失的機(jī)會(huì)，同時(shí)也存在獲利的機(jī)會(huì)。所以 動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)屬于投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)1般有：管理服 務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)收支風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)、政治法律風(fēng)險(xiǎn)等。3 .按照風(fēng)險(xiǎn)形成的時(shí)間劃分，物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)可分為早期介 入風(fēng)險(xiǎn)、前期管理風(fēng)險(xiǎn)、日常管理風(fēng)險(xiǎn)（D早期介入風(fēng)險(xiǎn)早期介入風(fēng)險(xiǎn)系指物業(yè)管理企業(yè)充當(dāng)房地產(chǎn)前期可行性研 究或規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等階段的顧問工作所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。早期介 入風(fēng)

4、險(xiǎn)主要包括介入的風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目接管的不確定帶來的風(fēng)險(xiǎn)、 專業(yè)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)等。（2 ）前期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)前期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)系指自房屋出售Z日起至業(yè)主大會(huì)的召 開、業(yè)主委員會(huì)成立并與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)委 托合同這段時(shí)間內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。前期物業(yè)管理 風(fēng)險(xiǎn)主要包括：物業(yè)管理服務(wù)合同訂立、執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)，承 接查驗(yàn)階段風(fēng)險(xiǎn)，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配合銷售、各種配套設(shè)施設(shè) 備完善工作中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)等。（3）日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)系指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委 員會(huì)簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同之后所開展的正常服務(wù)過程中所 承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)主要包括：業(yè)主（物業(yè)使用 人）違規(guī)裝飾裝修

5、帶來的風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)、各 類物業(yè)及配套使用中帶來的風(fēng)險(xiǎn)、管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)以及法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)等。4 .按損失的形態(tài)不同而劃分，物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)可分為財(cái)產(chǎn) 風(fēng)險(xiǎn)、人身風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)（1 ）財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)系指財(cái)產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失和貶值的風(fēng)險(xiǎn)，如房屋 京遭受火災(zāi) '地震等損失Z風(fēng)險(xiǎn)。（2 ）人身風(fēng)險(xiǎn)人身風(fēng)險(xiǎn)系指人們因生、老、病、死而招致?lián)p失風(fēng)險(xiǎn)，如物 業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部員工因病死亡等帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（3 ）責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)系指對(duì)于他人所遭受的身體傷害或財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)負(fù) 法律賠償責(zé)任，或無法履行契約導(dǎo)致對(duì)方受損失應(yīng)負(fù)的契約責(zé)任 風(fēng)險(xiǎn)。如物業(yè)管理工作中由于管理服務(wù)人員的擅自離崗、缺 位

6、， 導(dǎo)致業(yè)主家庭財(cái)產(chǎn)受損而承擔(dān)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)；又如高空拋物導(dǎo)致路人 傷亡，拋物者承擔(dān)著責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。5.按風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者的不同而劃分，物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)可分為物 業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)主（使用人）風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)、 專業(yè)分包單位風(fēng)險(xiǎn)等（1）物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)該風(fēng)險(xiǎn)系指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中，由于企業(yè)員工 管理的缺位或服務(wù)質(zhì)量不到位而使業(yè)主（住戶）造成的損失而帶 來的風(fēng)險(xiǎn)。（2）業(yè)主（使用人）風(fēng)險(xiǎn)該風(fēng)險(xiǎn)系指廣大業(yè)主（使用人）由于信息不對(duì)稱，對(duì)物業(yè)管 理企業(yè)及物業(yè)管理內(nèi)容缺乏了解，選擇的物業(yè)管理企業(yè)提供的服 務(wù)和內(nèi)容并未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，即出現(xiàn)質(zhì)價(jià)不符，使廣大業(yè)主（使用人） 承受到精神與經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。（3）房地產(chǎn)承建

7、商風(fēng)險(xiǎn)該風(fēng)險(xiǎn)主要系指物業(yè)管理的前期介入和前期物業(yè)管理選擇 的物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)并未使樓盤建設(shè)及樓盤銷售達(dá)到 自己預(yù)期目標(biāo)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（4 ）專業(yè)分包單位風(fēng)險(xiǎn)該風(fēng)險(xiǎn)系指物業(yè)管理企業(yè)把一些獨(dú)立的服務(wù)分給專業(yè)公司 去做（例如保潔、綠化、維修、安全護(hù)衛(wèi)等）。他們面臨的風(fēng) 險(xiǎn)是資金的壓力、服務(wù)質(zhì)量、價(jià)格的競爭。10物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控及規(guī)避方式我們以物業(yè)管理企業(yè)承接一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目的過程為例，介 紹物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)來源與防范措施：簽訂物業(yè)合同過程中風(fēng)險(xiǎn)來源：1'缺乏對(duì)另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查。 例如，在物業(yè)管理委托合同中;開發(fā)商是否具有一定的資質(zhì)，是 否具有良好的資信，對(duì)以后

8、雙方的合作有著至關(guān)重要的影響。對(duì) 于這一點(diǎn)的重要性，現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)還是比較重視的。但 是，在專項(xiàng)管理分包合同中，有的物業(yè)管理企業(yè)就比較忽視 這個(gè) 問題。例如，在與電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司簽訂相關(guān)合同 時(shí)，如果 此類公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反 法律規(guī)定， 被法律所禁止，同時(shí)分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理企業(yè) 即負(fù)有明顯的主觀過錯(cuò)。如果設(shè)備造成業(yè)主和非 業(yè)主使用人的人 身和財(cái)產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔(dān) 賠償責(zé)任。2 承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平過高于與物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 所對(duì)等的服務(wù)內(nèi)容和水平。物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)所提供的服務(wù)項(xiàng)目的 不 同而劃分為不同等級(jí)的收費(fèi)水平。雖然

9、從競爭的角度出發(fā)，同等 的物業(yè)管理收費(fèi)，如果業(yè)主所享受的管理服務(wù)不同，當(dāng)然 業(yè)主會(huì) 傾向于服務(wù)內(nèi)容和水平更高的企業(yè)。但是，我們認(rèn)為，物業(yè)管理 企業(yè)不能一味地不根據(jù)實(shí)際而只采取降低收費(fèi)提高服務(wù)的競爭方 式。因?yàn)閷?duì)企業(yè)來說，降低收費(fèi)和提高服務(wù)，意味 著經(jīng)營利潤的 降低甚至虧損，這對(duì)于本來利潤空間就低的物業(yè) 管理企業(yè)，無疑 是加重了經(jīng)營壓力。同時(shí)，如果服務(wù)內(nèi)容和水 平達(dá)不到對(duì)業(yè)主的 承諾，物業(yè)管理企業(yè)必定將面對(duì)大量的業(yè)主 投訴甚至招致訴訟，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失和負(fù)面影響對(duì)物業(yè)管 理企業(yè)來說，無疑是雪 上加霜。3合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏。對(duì)此造成的風(fēng)險(xiǎn)，通過學(xué)習(xí)中華人民共和國合同 法，物業(yè)管理企業(yè)

10、一般能對(duì)此有一個(gè)較正確的認(rèn)識(shí)。防范措施：1 '認(rèn)真審核主體資質(zhì)及資信。除了審查由合同簽訂對(duì) 方所提供的證件，必要時(shí)，應(yīng)到相應(yīng)的工商登記部門進(jìn)行調(diào)查了 解，以掌握主體的詳細(xì)登記情況。2、合同約定的服務(wù)內(nèi)容與水平要與公司實(shí)際履約能力 相一致。3、合同約定要具體，明確、完整，避免疏漏，避免對(duì) 條文的理解出現(xiàn)歧義（特別是對(duì)于時(shí)間、價(jià)格，違約金的約定要 注意上述問題）。4、注意免責(zé)條款的約定。如在合同中約定物業(yè)公司在 以下情況時(shí)不負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任：因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù) 中斷的;物業(yè)公司已履行合同約定義務(wù)，但物業(yè)本身固有瑕疵造 成損失的，因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需事先告之 業(yè)主和

11、物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備等造成 損失的;因非物業(yè)公司責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通 訊、有線電視及其它共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的，為維護(hù) 公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤 氣泄漏、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等 突發(fā)事件，物業(yè)公司因采取緊急措施造成相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失的。承接物業(yè)過程中風(fēng)險(xiǎn)來源：1、物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題。按照物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理 企 業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查 驗(yàn)。 但是在實(shí)踐中，我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對(duì)此不夠重視，有些企 業(yè)認(rèn)為物業(yè)在工程竣工

12、時(shí)，已經(jīng)經(jīng)過了建設(shè)單位及相關(guān) 政府管理 部門組織的竣工驗(yàn)收，有相關(guān)的合驗(yàn)收合格的證件，查驗(yàn)也只是 一種形式而已。這些驗(yàn)收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗(yàn) 收，是兩種性 質(zhì)完全不同的驗(yàn)收，從法律角度來看，其后果有著不同的責(zé)任承 擔(dān)主體。建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門的竣工 驗(yàn)收，如果驗(yàn)收不 合格，承擔(dān)責(zé)任的主體是施工單位和建設(shè)單 位，而通過了此類的 驗(yàn)收，承擔(dān)責(zé)任的主體就會(huì)轉(zhuǎn)為物業(yè)管理 企業(yè)。實(shí)際上，通過建 設(shè)單位和相關(guān)政府管理部門的竣工驗(yàn)收的物業(yè)，并不必然就是物 業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。如果 物業(yè)管理企業(yè)不以認(rèn)真的態(tài) 度對(duì)待查驗(yàn)工作，對(duì)該驗(yàn)收的項(xiàng)目不驗(yàn)收，對(duì)不合格的項(xiàng)目按照 合格驗(yàn)收等等，那么，本該由建

13、設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的責(zé) 任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這 就增大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2、承建商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題 沒有得以處理和解決。這對(duì)于結(jié)束了前期物業(yè)管理，進(jìn)入物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè) 來說，是特別應(yīng)當(dāng)注意的問題。在承建商或者物業(yè)管理企業(yè)與業(yè) 主之間，往往有一些關(guān)于建筑質(zhì)量或者物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的遺留 問題，需要在承接時(shí)得以明確責(zé)任，及時(shí)予以解決。這些遺留的 問題，應(yīng)由承建商或者物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，而且往往引發(fā)的 原因是比較復(fù)雜的，解決起來困難很多。所以這些問題如果不在 承接時(shí)得以解決，對(duì)承建商及物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè) 主，不僅不會(huì)配合的物業(yè)管理企業(yè)開展工作，甚至有部分

14、業(yè)主直 接拒交物業(yè)管理費(fèi)，這些無疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。防范措施：1、交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格 的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時(shí)間復(fù)檢，直至 驗(yàn) 收合格。2、對(duì)于遺留問題或者發(fā)生的爭議不能解決的，向當(dāng)?shù)?政府房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。3、注意保存驗(yàn)收資料的完整性及真實(shí)性。對(duì)于驗(yàn)收資 料，建議要有交接雙方的簽字認(rèn)可，以明確相關(guān)責(zé)任。實(shí)施物業(yè)管理過程中風(fēng)險(xiǎn)來源：1、對(duì)業(yè)主或者第三人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所遭受的財(cái)產(chǎn) 損失和人身傷害所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。這里以物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的業(yè)主車輛丟失案為例進(jìn)行 說明。從各地法院審理的此類案件的審理結(jié)果上來看，各有不同， 既有判決

15、物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)對(duì)業(yè)主的賠償責(zé)任的，也有 認(rèn)定物業(yè) 管理企業(yè)已盡到管理職責(zé)而無需承擔(dān)賠償責(zé)任的。但 是，越來越 多的案例，已經(jīng)把物業(yè)管理企業(yè)在管理中，對(duì)業(yè)主 的車輛憑停車 卡予以登記放行的行為，認(rèn)定為一種對(duì)車輛的保 管關(guān)系，而不是 以往的只是提供車位使用的關(guān)系，這樣的關(guān)系 認(rèn)定，無疑使得物 業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大。2、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防事故和安全隱患所承擔(dān)的 風(fēng)險(xiǎn)。3、對(duì)物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀(jì)等失職行為所 承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。近年來，屢見保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打 業(yè)主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責(zé)任人是相關(guān)工作人員， 但是往往后果承擔(dān)上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閺?法

16、律責(zé)任的角度來說，由員工的職務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是 由企業(yè)來承擔(dān)其法律后果的。防范措施：物業(yè)管理服務(wù)方面的防范措施：1、提高物業(yè)管理水平，做好公共部位、公共和共用設(shè) 施和設(shè)備日常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作。2、對(duì)于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng) 的監(jiān)控設(shè)備，對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲(chǔ)。3、維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場施工記錄。4、管理要到位，同時(shí)積極面對(duì)突發(fā)事件和損害問題。消防安全工作方面的防范措施：1 '承接物業(yè)時(shí)，一定要檢查物業(yè)的消防驗(yàn)收情況。2、監(jiān)督業(yè)主二次裝修過程。3、做好消防設(shè)施的日常維修和養(yǎng)護(hù)。4、發(fā)生消防事故時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)在第一時(shí)間報(bào)警， 并協(xié)助消

17、防部門進(jìn)行事故處理。員工管理方面的防范措施：1 '明確員工招聘工作的重要性。2、加強(qiáng)員工培訓(xùn)，建設(shè)一支盡職盡責(zé)、服務(wù)優(yōu)良的員 工隊(duì)伍。3、勞務(wù)合同中要明確員工對(duì)違反規(guī)章制度的行為要承 擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，加強(qiáng)員工的責(zé)任感。其它防范措施：如購買相關(guān)的商業(yè)保險(xiǎn)，以分擔(dān)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，以及 聘請(qǐng)企業(yè)的法律顧問，對(duì)企業(yè)運(yùn)作中的種種法律問題及時(shí)解 決， 防范風(fēng)險(xiǎn)等等行之有效的措施。1物業(yè)管理停車的風(fēng)險(xiǎn)防控及其防范停車管理服務(wù)已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)所提供的重要服務(wù)內(nèi)容 之一。物業(yè)管理企業(yè)提供停車管理服務(wù)，主要義務(wù)就是在其 所簽 訂的停車合同約定的范圍內(nèi)，減少或是避免車輛的損壞或 丟失。 對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說

18、，因停車管理而產(chǎn)生的糾紛是長期以來企 業(yè)面臨的較大的風(fēng)險(xiǎn)乞一。那么物業(yè)管理企業(yè)在停車 管理服務(wù)中 都需要面對(duì)什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，如何防范并規(guī)避這些風(fēng) 險(xiǎn)呢？本文做 了詳細(xì)的論述。伴隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展，停車管理服務(wù)已經(jīng)成為很 多 物業(yè)管理企業(yè)的重要工作內(nèi)容之一。物業(yè)管理企業(yè)提供停車 管理 服務(wù)，主要義務(wù)就是在其所簽訂的停車合同約定的范圍 內(nèi)，減少 或是避免車輛的損壞或滅失。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來 說，因停車管 理而產(chǎn)生的糾紛是長期以來企業(yè)面臨的可能賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn) 之一。當(dāng)前，物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍正在隨著中國城市化進(jìn)程的加快、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展而逐步得到擴(kuò)大和延伸，而停車管理 服務(wù)也 隨之變得

19、更加復(fù)雜化和多樣化。一方面，隨著購車者數(shù)量的激增， 停車設(shè)施更加智能化、車位更加立體化，而為之所 提供的停車管 理服務(wù)也日趨專業(yè)化和精細(xì)化；另一方面，眾多 的停車管理服務(wù) 的出現(xiàn)，使得停車服務(wù)趨于完善，同時(shí)停車服 務(wù)的收費(fèi)也逐漸變 得公開透明?？梢院敛豢鋸埖卣f，停車服務(wù) 已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)了市場 化。盡管市場可以有效地配置資源，但由 于市場存在著潛在的、 不確定的因素5因此風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來。那么，物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務(wù)中都需要面對(duì)什么樣的 風(fēng) 險(xiǎn)，如何防范并規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)呢？要理解停車管理服務(wù)所存 在的 風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)進(jìn)行有效的防范和規(guī)避，就必須首先了解停車 合同的 法律性質(zhì)，因?yàn)橥＼嚭贤姆尚再|(zhì)在很

20、大程度上決定了物業(yè)管1理企業(yè)所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。一、停車合同的法律性質(zhì)對(duì)于停車合同的法律性質(zhì)，目前主要有三種觀點(diǎn)：第一種觀 點(diǎn) 認(rèn)為停車合同屬于保管合同；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為停車合同屬于 租賃 合同；第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為停車合同既不是保管合同，也不 是租賃 合同，而是一種混合型的合同。暫且不論停車管理服務(wù) 參與主體 之間達(dá)成的協(xié)議具體屬于哪i種合同，但無論通過書 面協(xié)議或是 停車管理服務(wù)本身的事實(shí)來看，各主體之間的合同 關(guān)系是確實(shí)存 在的。那么停車合同到底屬于哪一種合同？1、停車合同不是保管合同通俗地講，當(dāng)寄存人和保管人之間發(fā)生保管合同關(guān)系時(shí)，首 要 的條件是保管物由保管人占有；其次，約定俗成的是保管人 要

21、根 據(jù)保管物的價(jià)值收取相應(yīng)的保管費(fèi)。但在停車管理活動(dòng) 中，車主 并沒有將車輛交付給物業(yè)管理企業(yè)占有；而物業(yè)管理 企業(yè)對(duì)各種 車輛收取的費(fèi)用都是相同的（除停車位置的差 異），并沒有因?yàn)?車輛價(jià)值的不同而出現(xiàn)不同的服務(wù)價(jià)格。從 這個(gè)角度來看，停車 合同并非保管合同。這也就決定了物業(yè)管 理企業(yè)的停車管理服務(wù) 不是保管，因此，當(dāng)出現(xiàn)停車管理糾紛 或相應(yīng)的賠償時(shí)，將所有 的停車安全風(fēng)險(xiǎn)都推到物業(yè)管理企業(yè)是不正確的。2、停車合同不是完全的租賃合同要理解停車合同并非完全的租賃合同。首先應(yīng)該了解“租賃 合 同”的定義。合同法第二百一十二條明確規(guī)定“租賃合同是 出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金

22、的合同?！?從這個(gè)定義的字面意思理解，出租人將停車場地租借給承租人使 用，停車合同理所當(dāng)然屬于租賃合同。但在停車管理服務(wù)中，出 租人卻不是單一的，由于產(chǎn)權(quán)的多樣化，出租 人有可能是建設(shè)單 位、相關(guān)業(yè)主或者全體業(yè)主。如果停車場地 的產(chǎn)權(quán)所有人即出租 人為建設(shè)單位、相關(guān)業(yè)主或全體業(yè)主，物 業(yè)管理企業(yè)受其委托代 為出租停車設(shè)施，并以自己的名義簽訂 停車合同，那么這種合同 屬于租賃合同，而物業(yè)管理企業(yè)和出租人之間則為代理合同關(guān)系。 在停車合同為租賃合同的情況 下，盡管物業(yè)管理企業(yè)不必承擔(dān)出 租人的法律風(fēng)險(xiǎn)，但卻不可 逃避自身的管理失職所帶來的管理風(fēng) 險(xiǎn)；反Z,建設(shè)單位、相 關(guān)業(yè)主或全體業(yè)主并沒有委托物

23、業(yè)管理企 業(yè)代為出租停車設(shè)施 的情況下，物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義簽訂 停車合同時(shí)，該合同不能視為租賃合同。3、停車合同是混合合同雖然停車合同既不屬于保管合同，也不完全是租賃合同，但 從 合同主體的關(guān)系看，停車合同既有保管合同的部分特征，也 有租 賃合同的部分特征，應(yīng)該是一種混合型的合同。在這種特 殊的合 同中，物業(yè)管理企業(yè)所要承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)該根據(jù)各方的基本的法律 關(guān)系也就是民事關(guān)系來確定，即遵照合同的約定。物 業(yè)管理企業(yè) 可以和停車合同中的各方主體對(duì)服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi) 的標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)力 的范圍通過合同來約定，以確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 通過以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)停車合同法律性質(zhì)的不同定位， 將直接決定物業(yè)管理企業(yè)所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。二、停車管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范明確了停車合同各方主體，特別是物業(yè)管理企業(yè)與其他合同 主 體Z間的法律關(guān)系后，我們基本上為物業(yè)管理企業(yè)在停車管 理服 務(wù)中所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)劃定了一個(gè)范圍。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè) 來說， 剩下的就是自身管理風(fēng)險(xiǎn)的防范了。1 '樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)企業(yè)是一個(gè)非常敏感，也是一個(gè)非常脆弱的市場主體，任何1種小小的風(fēng)險(xiǎn)都可能會(huì)對(duì)企業(yè)造成不可挽回的損失。因此不 能在風(fēng) 險(xiǎn)來臨時(shí)，才去想如何擺脫風(fēng)險(xiǎn)、而要未雨綢繆