中原2009年北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究

1、中原地產(chǎn)（北京）投資顧問部中原地產(chǎn)（北京）投資顧問部城建密云穆家峪紅酒莊園項目城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究前期可行性研究二零零九年八月二零零九年八月項目可行性判斷項目可行性判斷宏觀城市研究宏觀城市研究區(qū)域市場環(huán)境區(qū)域市場環(huán)境項目研究項目研究宏觀城市環(huán)境宏觀城市環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)政策相關(guān)政策密云發(fā)展研究密云發(fā)展研究1998年以來，北京GDP發(fā)展趨勢良好，逐年穩(wěn)步提高，年增幅均超過10%10%以上；自2008年以來，受到國際金融危機(jī)的影響，年增幅下滑趨勢明顯；預(yù)計2009年年增幅將基本在8%8%左右，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入相對平穩(wěn)期。GDPGDP與房地產(chǎn)與房地產(chǎn)n 2009 2009年經(jīng)濟(jì)

2、發(fā)展進(jìn)入相對平穩(wěn)期，房地產(chǎn)業(yè)未來仍有發(fā)展空間。年經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入相對平穩(wěn)期，房地產(chǎn)業(yè)未來仍有發(fā)展空間。北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷提高， 2008年北京人均可支配收入達(dá)24725元元，實際增長7%7% 。n 人均可支配收入穩(wěn)步提高，對高價值產(chǎn)品的消費(fèi)和投資欲望將不斷增強(qiáng)。人均可支配收入穩(wěn)步提高，對高價值產(chǎn)品的消費(fèi)和投資欲望將不斷增強(qiáng)。收入與房地產(chǎn)收入與房地產(chǎn)相關(guān)政策影響相關(guān)政策影響4545號文明確禁止號文明確禁止別墅用地供應(yīng)。別墅用地供應(yīng)。20052005年七部委清年七部委清理閑置土地令理閑置土地令第二套住宅提高首付第二套住宅提高首付及貸款利率提高，限及貸款利率提高，限制了購買客群，尤其制了購買

3、客群，尤其是投資客群。是投資客群。“90“90，70”70”政策將政策將使未來市場大戶型使未來市場大戶型產(chǎn)品供應(yīng)稀缺。產(chǎn)品供應(yīng)稀缺。供需同時受限，低密度產(chǎn)品更加稀缺，但供需同時受限，低密度產(chǎn)品更加稀缺，但低密產(chǎn)品集中入市，典型區(qū)域低密產(chǎn)品集中入市，典型區(qū)域內(nèi)高端住宅市場競爭加劇。內(nèi)高端住宅市場競爭加劇。投資成本增加，投資需求得到有效抑制。投資成本增加，投資需求得到有效抑制。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨向中小戶型，大戶型產(chǎn)品稀缺。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨向中小戶型，大戶型產(chǎn)品稀缺。n經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響 總體收入持續(xù)增高，提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)?？傮w收入持續(xù)增高，提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。n產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化 中小戶型主導(dǎo)市場

4、，大戶型低密產(chǎn)品日益稀缺。中小戶型主導(dǎo)市場，大戶型低密產(chǎn)品日益稀缺。北京住宅市場總結(jié)及未來發(fā)展預(yù)測北京住宅市場總結(jié)及未來發(fā)展預(yù)測n宏觀政策影響宏觀政策影響 收緊房地產(chǎn)業(yè)膨脹速度，供需總量均有收縮趨勢。收緊房地產(chǎn)業(yè)膨脹速度，供需總量均有收縮趨勢。n需求結(jié)構(gòu)變化需求結(jié)構(gòu)變化 消費(fèi)趨于合理，投機(jī)行為淡出，投資需求比例下降。消費(fèi)趨于合理，投機(jī)行為淡出，投資需求比例下降。密云概況密云概況位于北京東北部，距市區(qū)位于北京東北部，距市區(qū)7070公公里，總面積里，總面積22262226平方公里，常平方公里，常住人口達(dá)住人口達(dá)45.745.7萬（密云縣萬（密云縣0808年年人口統(tǒng)計公報）。境內(nèi)山青水人口統(tǒng)計公報）

5、。境內(nèi)山青水秀，旅游資源豐富，素有秀，旅游資源豐富，素有“北北方山水大觀，首都郊野公園方山水大觀，首都郊野公園”之稱之稱 。n 靜謐宜人，生態(tài)城市靜謐宜人，生態(tài)城市密云區(qū)域規(guī)劃密云區(qū)域規(guī)劃密云將主導(dǎo)發(fā)展為休閑旅游度假中心密云將主導(dǎo)發(fā)展為休閑旅游度假中心區(qū)和會議培訓(xùn)基地。區(qū)和會議培訓(xùn)基地。全縣已開業(yè)旅游景區(qū)全縣已開業(yè)旅游景區(qū)1818家，目前正在家，目前正在開發(fā)景區(qū)開發(fā)景區(qū)7 7家家 ；旅游賓館飯店；旅游賓館飯店5050余家，余家，其中星級飯店其中星級飯店2424家，星級餐館家，星級餐館1111家。家。 n 一個集休閑、療養(yǎng)、旅游觀光為一體的綜合性旅游區(qū)。一個集休閑、療養(yǎng)、旅游觀光為一體的綜合性旅

6、游區(qū)。 名稱名稱星級星級總建筑面積總建筑面積客房數(shù)量客房數(shù)量瑞海姆田園度假村五星4.3萬平方米224間世豪國際酒店五星11萬平方米217間云湖度假村三星4萬平方米302間云佛山旅游度假村三星6萬平方米288間世紀(jì)陽光假日酒店三星1.4萬平方米65間北京云水建國假日酒店三星1.5萬平方米154間北京供電局密云培訓(xùn)中心二星2.8萬平方米108間北京交通云蒙山莊三星1.5萬平方米148間南風(fēng)賓館無-77間中國華電集團(tuán)無1.8萬平方米146間御龍東方紅酒莊園無8萬平方米400間n自自20002000年以來，年以來，GDPGDP年均穩(wěn)步提高，年均穩(wěn)步提高，20082008年全縣實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值年全縣實現(xiàn)

7、國內(nèi)生產(chǎn)總值106.9106.9億元，同比億元，同比增長增長13%13%。n2002-20072002-2007年第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值年均增長年第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值年均增長17.8%17.8%，分別高于第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)，分別高于第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)7.27.2個和個和5.45.4個百分點。個百分點。 20072007年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由20012001年的年的16.516.5：4747：36.536.5調(diào)整為調(diào)整為13.613.6：42.5:43.942.5:43.9。旅游和房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展是第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的主要推動因素之一。旅游和房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展是第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的主要推動因素

8、之一。密云經(jīng)濟(jì)發(fā)展密云經(jīng)濟(jì)發(fā)展n20082008年密云縣年密云縣GDPGDP占北京市占北京市1.01%,1.01%,整體經(jīng)濟(jì)實力有待提高整體經(jīng)濟(jì)實力有待提高n第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資、施工面積、銷售面積、銷售額均在生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)中名列前茅投資、施工面積、銷售面積、銷售額均在生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)中名列前茅處于發(fā)展初期處于發(fā)展初期 2007 2007年創(chuàng)造增加值年創(chuàng)造增加值8.188.18億，占當(dāng)年全部增加值的億，占當(dāng)年全部增加值的8.6% 8.6% 支柱產(chǎn)業(yè)之一支柱產(chǎn)業(yè)之一 新興板塊，具有較大的開發(fā)潛力和升值空間新興板塊，具有較大的開發(fā)潛力和升值空間高檔住宅開發(fā)區(qū)高檔住宅開發(fā)區(qū)密云

9、房地產(chǎn)市場密云房地產(chǎn)市場密云經(jīng)濟(jì)發(fā)展密云經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃規(guī)劃房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展整體經(jīng)濟(jì)實力整體經(jīng)濟(jì)實力有待提高，在有待提高，在第三產(chǎn)業(yè)的支第三產(chǎn)業(yè)的支撐下有較大的撐下有較大的未來提升空間未來提升空間宜居城鎮(zhèn)建設(shè)，宜居城鎮(zhèn)建設(shè)，主導(dǎo)發(fā)展旅游主導(dǎo)發(fā)展旅游度假、會議產(chǎn)度假、會議產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)經(jīng)濟(jì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而蓬勃發(fā)展，有而蓬勃發(fā)展，有較大的發(fā)展空間、較大的發(fā)展空間、升值空間升值空間密云區(qū)域研究總結(jié)密云區(qū)域研究總結(jié)項目可行性判斷項目可行性判斷宏觀城市研究宏觀城市研究區(qū)域市場環(huán)境區(qū)域市場環(huán)境項目研究項目研究區(qū)域市場環(huán)境區(qū)域市場環(huán)境紅酒莊園紅酒莊園市場概況市場概況典型案例典型案例

10、紅酒莊園紅酒莊園地塊所在地地塊所在地 n密云紅酒莊園，出密云縣城東去密云紅酒莊園，出密云縣城東去8 8公里，緊鄰京承高速，交通便利，公里，緊鄰京承高速，交通便利，占地占地8080平方公里，平方公里，2 2萬畝森林，目萬畝森林，目前是華北地區(qū)最大的生態(tài)旅游度假前是華北地區(qū)最大的生態(tài)旅游度假村，現(xiàn)已建成村，現(xiàn)已建成“澳洲紅酒莊園澳洲紅酒莊園”和和“康乾行宮康乾行宮”兩大園區(qū)。兩大園區(qū)。 n其周圍景點眾多，如密云水庫、古其周圍景點眾多，如密云水庫、古北口長城、司馬臺長城、白龍?zhí)讹L(fēng)北口長城、司馬臺長城、白龍?zhí)讹L(fēng)景區(qū)、桃園仙谷、黑龍?zhí)?、云岫谷、景區(qū)、桃園仙谷、黑龍?zhí)?、云岫谷、云蒙山森林公園、南山滑雪場、

11、云云蒙山森林公園、南山滑雪場、云佛山滑雪場、金鼎湖滑雪場等。佛山滑雪場、金鼎湖滑雪場等。n密云紅酒莊園目前尚有三期工程正密云紅酒莊園目前尚有三期工程正在續(xù)建中，度假村自然環(huán)境極其優(yōu)在續(xù)建中，度假村自然環(huán)境極其優(yōu)美，空氣質(zhì)量終年一級。密云紅酒美，空氣質(zhì)量終年一級。密云紅酒莊園將成為集度假、旅游、生態(tài)、莊園將成為集度假、旅游、生態(tài)、觀光于一體的國內(nèi)最大的度假村。觀光于一體的國內(nèi)最大的度假村。密云紅酒莊園空氣質(zhì)量一流，每到夏季，園區(qū)的千頃葡萄園漫山遍野密云紅酒莊園空氣質(zhì)量一流，每到夏季，園區(qū)的千頃葡萄園漫山遍野 樣本項目樣本項目君山高爾夫別墅、琉森湖、紅螺湖別墅、天恒別墅山君山高爾夫別墅、琉森湖、紅

12、螺湖別墅、天恒別墅山君山君山琉森湖琉森湖紅螺湖別墅紅螺湖別墅天恒別墅山天恒別墅山紅螺湖別墅天恒別墅山君山別墅本案本案琉森湖樣本項目分布情況樣本項目分布情況區(qū)域主流產(chǎn)品容積率集中在區(qū)域主流產(chǎn)品容積率集中在0.40.4以下，低密度住宅產(chǎn)品舒適度較高。以下，低密度住宅產(chǎn)品舒適度較高。19項目名稱項目名稱總占地面積總占地面積總建筑面積總建筑面積總套數(shù)總套數(shù)容積率容積率君山112萬平米84.67萬平米東區(qū)403，西區(qū)待定0.42琉森湖30萬（一期9.5萬）11.4萬（一期4萬）一期110，二期待定0.38紅螺湖10.84萬平米4.5萬平米910.23天恒別墅山56萬平米13萬平米3140.32樣本項目規(guī)

13、模及容積率分析樣本項目規(guī)模及容積率分析區(qū)域市場物業(yè)建筑類型多以獨棟為主，輔以少量疊拼、聯(lián)排產(chǎn)品；區(qū)域市場物業(yè)建筑類型多以獨棟為主，輔以少量疊拼、聯(lián)排產(chǎn)品；區(qū)域市場項目綠化率均較高，大部分在區(qū)域市場項目綠化率均較高，大部分在50%50%左右，園林規(guī)劃各具特色左右，園林規(guī)劃各具特色項目名稱項目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 綠化率綠化率園林風(fēng)格園林風(fēng)格君山獨棟45%花島式360度園林景觀，中西結(jié)合,18洞高爾夫球場琉森湖獨棟（一期）、疊拼、聯(lián)排58%北美風(fēng)格園林紅螺湖獨棟84%中式風(fēng)格與局部東南亞風(fēng)格混搭天恒別墅山獨棟50%北歐田園風(fēng)格樣本項目建筑形態(tài)及綠化分析樣本項目建筑形態(tài)及綠化分析中大戶型較多中大戶型

14、較多主力區(qū)間主力區(qū)間350-500平方米平方米以獨棟為主以獨棟為主21項目項目戶型比例戶型比例面積分布面積分布君山獨棟100%350-600琉森湖獨棟（一期）100%280-500聯(lián)排（二期） 待定疊拼（二期） 待定紅螺湖獨棟100%491-642天恒別墅山獨棟100%350-390樣本項目產(chǎn)品戶型分析樣本項目產(chǎn)品戶型分析在售別墅成交價格基本集中在在售別墅成交價格基本集中在13000左右。左右。樣本項目價格樣本項目價格能否直接享有景觀，對定價影響重大。能否直接享有景觀，對定價影響重大。配套、景觀越充裕，定價條件越寬松。配套、景觀越充裕，定價條件越寬松。銷售速度較快，吸納量相對旺盛。銷售速度較快

15、，吸納量相對旺盛。個案銷售速度差別較大，與產(chǎn)品特質(zhì)有直接關(guān)系。個案銷售速度差別較大，與產(chǎn)品特質(zhì)有直接關(guān)系。項目名稱項目名稱本期供應(yīng)套數(shù)本期供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)銷售套數(shù)本期銷售周期本期銷售周期月銷售速度月銷售速度本期銷本期銷售率售率成交價格成交價格君山四期70（第四期共100套）508個月6-771%13742琉森湖一期113339個月3-430%10907紅螺湖918542個月293%13280天恒別墅山二期76（第二期共116套）665個月13-1486%14025樣本項目價格及吸納量比較樣本項目價格及吸納量比較p 區(qū)域板塊日趨成熟，高端休閑度假板塊的市場形象基本樹立p 項目表現(xiàn)良莠不齊p 核心

16、價值的獨特性與昭示性成為關(guān)乎成敗的關(guān)鍵p 有一定的總價限制區(qū)域市場小結(jié)區(qū)域市場小結(jié)位置密云縣密溪路白河畔項目概況占地面積1680畝建筑面積84.67萬平方米容積率.42綠化率35%總戶數(shù)東區(qū)403戶，西區(qū)待定銷售報價14000元/平米（350-400平米）20000-25000元/平米（景觀大戶型）入住時間東區(qū)前三期已入住產(chǎn)品情況東區(qū)規(guī)劃403套純獨棟，西區(qū)待定。東區(qū)一期42套、二期33套、三期22套、四期100套、五期206套。（前三期已入住，四期在售，已推出70套）配套情況18洞高爾夫球場20000平方米會所(含少量商業(yè))高爾夫的環(huán)繞與活水系的穿插是規(guī)劃的最大亮點白河?xùn)|白河?xùn)|A區(qū)總占地區(qū)總

17、占地52萬，規(guī)劃建設(shè)用地萬，規(guī)劃建設(shè)用地32.67萬，規(guī)劃總面積（其中含地上萬，規(guī)劃總面積（其中含地上及地下）及地下）18萬，以建筑北美風(fēng)情獨棟別墅為主，共萬，以建筑北美風(fēng)情獨棟別墅為主，共403席。其中前三期已經(jīng)席。其中前三期已經(jīng)入?。凰钠谡跓徜N；五期正在規(guī)劃設(shè)計之中。入?。凰钠谡跓徜N；五期正在規(guī)劃設(shè)計之中。白河西白河西B區(qū)總占地區(qū)總占地60萬，規(guī)劃建設(shè)用地萬，規(guī)劃建設(shè)用地52萬，規(guī)劃建筑面積萬，規(guī)劃建筑面積55萬，包括萬，包括18000的東南亞風(fēng)情水岸會所以及千余席東南亞風(fēng)情手工獨棟別墅。的東南亞風(fēng)情水岸會所以及千余席東南亞風(fēng)情手工獨棟別墅。 項目規(guī)劃項目規(guī)劃項目實景項目實景戶型S24

18、總建筑面積384.14戶型圖地上面積252.61樓層首層戶型分析優(yōu)勢：1 家庭室/臥室三面采光2 雙平臺設(shè)計3 客廳、餐廳方正，采光良好4 客廳挑空主力戶型350-400平方米, 景觀最佳位置有少量500-600平方米戶型。以小面積產(chǎn)品最為熱銷戶型設(shè)計戶型設(shè)計p項目客戶主要集中在金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的領(lǐng)袖型客戶p年齡為在36-45歲之間的中年成功人士p被君山的山水景觀及高爾夫球場所吸引客戶資源客戶資源群山群山河湖河湖高爾夫高爾夫復(fù)合型景觀豪宅復(fù)合型景觀豪宅三大因素構(gòu)成價值提煉價值提煉項目研究項目研究地塊條件地塊條件基本定位方向基本定位方向財務(wù)測算財務(wù)測算項目基本情況項目基本情況項目原方案主

19、要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目原方案主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目項目設(shè)計指標(biāo)設(shè)計指標(biāo)m2m2備注備注1總建設(shè)用地面積337710.05 原規(guī)劃中有2.39萬平米酒店，由于考慮到酒店的經(jīng)營風(fēng)險，認(rèn)為方案應(yīng)調(diào)整，調(diào)整成全獨棟別墅的方案。并且項目為旅游配套用地，可能存在一定的經(jīng)營風(fēng)險。2總建筑面積18萬3一期建設(shè)用地面積223585.664一期總建筑面積830004.1地上面積780004.2地下面積50005容積率0.3486建筑密度0.217綠化率0.48機(jī)動車停車數(shù)3209建筑高度20項目基本情況項目基本情況項目一期調(diào)整后方案主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目一期調(diào)整后方案主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目項目面積面積（平米）（平米）備注出

20、讓用地面積223585.66此方案僅為項目一期占地22.3萬平米的方案調(diào)整。其中300平米獨棟164套，450平米獨棟16套?？偨ㄖ娣e57000 獨棟別墅銷售面積57000 容積率0.25 法國園法國園項目基本情況項目基本情況項目整體調(diào)整后方案主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目整體調(diào)整后方案主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目項目面積（平米）面積（平米）備注備注出讓用地面積337710.05此方案僅為項目一期占地33.77萬平米的方案調(diào)整。其中300平米獨棟189套，450平米獨棟26套?？偨ㄖ娣e68400 獨棟別墅銷售面積68400 容積率0.20 法國園法國園荷蘭園荷蘭園回歸園回歸園項目地塊周邊現(xiàn)狀項目地塊周邊現(xiàn)狀

21、地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊東側(cè)紅酒莊園已售地塊東側(cè)紅酒莊園已售別墅別墅項目地塊周邊現(xiàn)狀項目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊旁紅酒莊園正在經(jīng)地塊旁紅酒莊園正在經(jīng)營的三星級酒店營的三星級酒店項目地塊周邊現(xiàn)狀項目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊東北側(cè)紅酒莊園售地塊東北側(cè)紅酒莊園售完的紫霞谷獨棟別墅完的紫霞谷獨棟別墅項目地塊周邊現(xiàn)狀項目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊東北側(cè)紅酒莊園售地塊東北側(cè)紅酒莊園售完的四合院完的四合院項目地塊周邊現(xiàn)狀項目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊低密度住宅及配套已初具規(guī)模地塊周邊低密度住宅及配套已初具規(guī)模地塊周邊現(xiàn)狀考察結(jié)論：地塊周邊現(xiàn)狀考察結(jié)

22、論：也存在如下問題：也存在如下問題： 1、區(qū)域旅游商業(yè)等配套完善，但生活配套設(shè)施較少2、以別墅為主，缺乏大規(guī)模居住區(qū)依托，人氣不足3、除京承高速、101國道和京密路外，輔助性道路嚴(yán)重不足項目地塊情況項目地塊情況地塊現(xiàn)狀圖地塊現(xiàn)狀圖地塊自然景觀優(yōu)美，但地塊自然景觀優(yōu)美，但植被欠佳植被欠佳項目地塊情況項目地塊情況地塊現(xiàn)狀圖地塊現(xiàn)狀圖地塊基礎(chǔ)設(shè)施小市政未達(dá)到七通一平標(biāo)地塊基礎(chǔ)設(shè)施小市政未達(dá)到七通一平標(biāo)準(zhǔn)，只有電可以從現(xiàn)有別墅區(qū)連接準(zhǔn)，只有電可以從現(xiàn)有別墅區(qū)連接項目地塊情況項目地塊情況地塊現(xiàn)狀圖地塊現(xiàn)狀圖StrengthsStrengths優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析WeaknessWeakness劣勢分析劣勢分

23、析S1. 擁有優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源，具備郊區(qū)化產(chǎn)品開發(fā)的基本資源條件S2. 京承高速開口距離本項目3公里S3.地塊周邊已初顯規(guī)模S4.建獨棟別墅的手續(xù)齊全S4.地塊便宜，并且更愿意與國企合作W1. 項目距市區(qū)較遠(yuǎn)W2. 基本的生活配套缺乏W3. 地塊基礎(chǔ)設(shè)施未達(dá)七通一平OpportunitiesOpportunities機(jī)會分析機(jī)會分析ThreatsThreats威脅分析威脅分析O1. 在奧運(yùn)利好和北京主動郊區(qū)化加速發(fā)展進(jìn)程下，懷密板塊主場趨勢將進(jìn)一步放大，吸引最大量的主動郊區(qū)化人群O2. 經(jīng)濟(jì)回暖，對別墅購買是一大利好因素O3. 生態(tài)環(huán)境成為區(qū)域需求核心支持點O4. 對獨棟別墅的限制政策加緊，未來

24、低密獨棟別墅市場價值高啟。T1. 面臨不能銷售威脅T2. 面臨不能借款威脅SWOTSWOT分析分析豐富的景觀資源良好的生態(tài)環(huán)境品質(zhì)化的市場趨勢度假、養(yǎng)生度假、養(yǎng)生高品質(zhì)高品質(zhì)S1. 擁有優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源S2. 京承高速開口距離本項目3公里W2. 基本的生活配套缺乏O2. 經(jīng)濟(jì)回暖，對別墅購買是一大利好因素O3. 生態(tài)環(huán)境成為區(qū)域需求核心支持點中高端人群的堅實需求中中/ /高端階層高端階層O4. 對獨棟別墅的限制政策加緊，未來低密獨棟別墅市場價值高啟。W2. 基本的生活配套缺乏O1. 在奧運(yùn)利好和北京主動郊區(qū)化加速發(fā)展進(jìn)程下，吸引最大量的主動郊區(qū)化人群客群范圍的泛區(qū)域化項目自身條件不斷完善升值空間

25、升值空間配套完善配套完善政策條件限制，使之成為稀缺產(chǎn)品市場定位方向市場定位方向項目所在懷密板塊，擁有優(yōu)質(zhì)景觀資源項目所在懷密板塊，擁有優(yōu)質(zhì)景觀資源自身條件的不斷完善自身條件的不斷完善客群范圍的泛區(qū)域化客群范圍的泛區(qū)域化政策使獨棟別墅產(chǎn)品成為市場上稀缺產(chǎn)品政策使獨棟別墅產(chǎn)品成為市場上稀缺產(chǎn)品支持本項目成為定位方向定位方向項目名稱當(dāng)前成交價格（元/平米）年初成交價格（元/平米）君山1372413000琉森湖1090710500本案時點價格保守估計在本案時點價格保守估計在1200012000元元/ /平米平米項目獨棟別墅價格定位項目獨棟別墅價格定位1 1、琉森湖下月進(jìn)行價格調(diào)整，調(diào)整幅度為每平米增、

26、琉森湖下月進(jìn)行價格調(diào)整，調(diào)整幅度為每平米增600600元。元。2 2、由于去年年底、今年年初是近年來房地產(chǎn)的低谷期，在此期間兩項目銷、由于去年年底、今年年初是近年來房地產(chǎn)的低谷期，在此期間兩項目銷售價格均在售價格均在1000010000元元/ /平米以上。平米以上。3 3、地塊整體自然景觀遠(yuǎn)好于琉森湖項目。、地塊整體自然景觀遠(yuǎn)好于琉森湖項目。4 4、本案、本案0.250.25的容積率，認(rèn)為在產(chǎn)品打造上優(yōu)勢明顯。的容積率，認(rèn)為在產(chǎn)品打造上優(yōu)勢明顯。定位方向定位方向1 1、鑒于市場低密度住宅項目逐漸稀缺以及本案環(huán)境優(yōu)勢，本案低密度住宅產(chǎn)品、鑒于市場低密度住宅項目逐漸稀缺以及本案環(huán)境優(yōu)勢，本案低密度

27、住宅產(chǎn)品按照按照10%-20%10%-20%的年增幅計算（參考主要參考的年增幅計算（參考主要參考20072007年標(biāo)準(zhǔn)）。年標(biāo)準(zhǔn)）。2 2、根據(jù)密云城市發(fā)展，考慮到未來經(jīng)濟(jì)增長幅度的不確定性以及房地產(chǎn)市場的、根據(jù)密云城市發(fā)展，考慮到未來經(jīng)濟(jì)增長幅度的不確定性以及房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定因素，因此，保守預(yù)測本案價格增幅在不穩(wěn)定因素，因此，保守預(yù)測本案價格增幅在10%10%左右。左右。3 3、以當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長作為依據(jù)，未來經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定增長；生態(tài)休閑旅游業(yè)的快速發(fā)、以當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長作為依據(jù)，未來經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定增長；生態(tài)休閑旅游業(yè)的快速發(fā)展；政策對獨棟別墅的進(jìn)一步限制，使得區(qū)域獨棟別墅呈現(xiàn)稀缺的態(tài)勢，因此樂展；政策對

28、獨棟別墅的進(jìn)一步限制，使得區(qū)域獨棟別墅呈現(xiàn)稀缺的態(tài)勢，因此樂觀預(yù)測本案入市價格增幅在觀預(yù)測本案入市價格增幅在20%20%左右。左右。兩年后入市保守預(yù)測兩年后入市保守預(yù)測1500015000元元/ /平米平米兩年后入市不保守預(yù)測兩年后入市不保守預(yù)測1800018000元元/ /平米；平米；項目獨棟別墅價格定位項目獨棟別墅價格定位定位方向定位方向本案時點價格保守估計在本案時點價格保守估計在80008000元元/ /平米平米項目疊拼別墅價格定位項目疊拼別墅價格定位1 1、鑒于區(qū)域內(nèi)沒有、鑒于區(qū)域內(nèi)沒有疊拼產(chǎn)品，因此參考昌平區(qū)疊拼產(chǎn)品與獨棟產(chǎn)品價格關(guān)疊拼產(chǎn)品，因此參考昌平區(qū)疊拼產(chǎn)品與獨棟產(chǎn)品價格關(guān)系，

29、可知差價在系，可知差價在40004000元元/ /平米。平米。2 2、本案獨棟產(chǎn)品時點銷售價格在本案獨棟產(chǎn)品時點銷售價格在1200012000元元/ /平米，因此參照昌平區(qū)疊拼與平米，因此參照昌平區(qū)疊拼與獨棟的差價，本案疊拼產(chǎn)品時點銷售價格在獨棟的差價，本案疊拼產(chǎn)品時點銷售價格在80008000元元/ /平米平米定位方向定位方向1 1、鑒于市場低密度住宅項目逐漸稀缺以及本案環(huán)境優(yōu)勢，本案低密度住宅產(chǎn)品、鑒于市場低密度住宅項目逐漸稀缺以及本案環(huán)境優(yōu)勢，本案低密度住宅產(chǎn)品按照按照10%-20%10%-20%的年增幅計算（參考主要參考的年增幅計算（參考主要參考20072007年標(biāo)準(zhǔn)）。年標(biāo)準(zhǔn)）。2

30、2、根據(jù)密云城市發(fā)展，考慮到未來經(jīng)濟(jì)增長幅度的不確定性以及房地產(chǎn)市場的、根據(jù)密云城市發(fā)展，考慮到未來經(jīng)濟(jì)增長幅度的不確定性以及房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定因素，因此，保守預(yù)測本案價格增幅在不穩(wěn)定因素，因此，保守預(yù)測本案價格增幅在10%10%左右。左右。3 3、以當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長作為依據(jù)，未來經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定增長；生態(tài)休閑旅游業(yè)的快速發(fā)、以當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長作為依據(jù)，未來經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定增長；生態(tài)休閑旅游業(yè)的快速發(fā)展；政策對別墅的進(jìn)一步限制，使得區(qū)域別墅展；政策對別墅的進(jìn)一步限制，使得區(qū)域別墅產(chǎn)品產(chǎn)品呈現(xiàn)稀缺的態(tài)勢，但其增幅應(yīng)呈現(xiàn)稀缺的態(tài)勢，但其增幅應(yīng)小于獨棟別墅，因此樂觀預(yù)測本案入市價格增幅接近小于獨棟別墅，因此樂觀預(yù)測本案

31、入市價格增幅接近20%20%。兩年后入市保守預(yù)測兩年后入市保守預(yù)測98009800元元/ /平米平米兩年后入市不保守預(yù)測兩年后入市不保守預(yù)測1150011500元元/ /平米；平米；項目疊拼別墅價格定位項目疊拼別墅價格定位地塊測算地塊測算測算說明：測算說明：1 1、項目轉(zhuǎn)讓一期土地，費(fèi)用按每建筑平米、項目轉(zhuǎn)讓一期土地，費(fèi)用按每建筑平米25002500元計算，一期總建筑面積按元計算，一期總建筑面積按8300083000平米計。但其僅交平米計。但其僅交1200012000平米的土地出讓金，其它面積按平米的土地出讓金，其它面積按140140元元/ /平米計平米計算，并且可返還算，并且可返還40%40

32、%。2 2、道路面積按占地面積的、道路面積按占地面積的15%15%計；其它均按建筑面積計。計；其它均按建筑面積計。3 3、按照當(dāng)前、未來市場別墅銷售均價：、按照當(dāng)前、未來市場別墅銷售均價：12000/15000/1800012000/15000/18000元元/ /平方米三檔平方米三檔計算。計算。4 4、經(jīng)濟(jì)分析成本費(fèi)用估算以行業(yè)一般取費(fèi)項目及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，未考慮特、經(jīng)濟(jì)分析成本費(fèi)用估算以行業(yè)一般取費(fèi)項目及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，未考慮特殊因素。殊因素。 5 5、稅費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以北京市土地、城市建設(shè)、房管等部門規(guī)定的為準(zhǔn)。、稅費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以北京市土地、城市建設(shè)、房管等部門規(guī)定的為準(zhǔn)。6 6、土地增值稅按

33、、土地增值稅按30%30%的的85%85%計，營業(yè)稅按應(yīng)交的計，營業(yè)稅按應(yīng)交的85%85%計。計。地塊測算地塊測算項目項目不全面積（平米）不全面積（平米）全面積（平米）全面積（平米）出讓用地面積223585.66223585.66總建筑面積57000 83000獨棟別墅銷售面積5700048000疊拼別墅銷售面積-35000容積率0.25 0.37 首先，純獨棟別墅方案和將面積做足方案，按當(dāng)前市場首先，純獨棟別墅方案和將面積做足方案，按當(dāng)前市場售價售價1200012000元元/ /平米進(jìn)行對比分析平米進(jìn)行對比分析 地塊測算地塊測算投資估算表投資估算表做足面積方案比純獨棟別墅方案開發(fā)總投資成本多

34、做足面積方案比純獨棟別墅方案開發(fā)總投資成本多1.21.2億元。億元。序號序號項目項目不全面積合計不全面積合計( (萬元萬元) )全面積合計全面積合計( (萬元萬元) )不全面積單價不全面積單價（元（元/ /平米）平米）全面積單價（元全面積單價（元/ /平米）平米）1土地成本21761.84 21986.79 3818 2649 2前期工程費(fèi)851.77 1218.27 149 147 3建安工程費(fèi)23875.46 33760.06 4189 4067 4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)855.00 1245.00 150 150 5管理費(fèi)用1420.32 1746.30 249 210 6銷售費(fèi)用1710.00

35、 2140.00 300 258 7財務(wù)費(fèi)用1935.46 2379.67 340 287 8不可預(yù)見費(fèi)524.10 644.76 92 78 9開發(fā)總投資52933.95 52933.95 65120.85 65120.85 9287 7846 地塊測算地塊測算銷售收入兩方案對比銷售收入兩方案對比序號序號項目項目不全面積合計不全面積合計（萬元）（萬元）全面積合計全面積合計（萬元）（萬元）不全面積單價不全面積單價（元（元/ /平米）平米）全面積單價全面積單價（元（元/ /平米）平米）1銷售收入68400856001200010313 2銷售稅費(fèi)3231.94044.6567487 2.1兩稅一

36、費(fèi)3197.74001.8561482 2.2印花稅34.242.865 3銷售凈收入65168.165168.181555.481555.4114339826 地塊測算地塊測算損益表兩方案對比損益表兩方案對比序號序號項目名稱項目名稱不全面積合計不全面積合計( (萬元萬元) )全面積合計全面積合計( (萬元萬元) )1銷售收入68400.00 85600.00 2銷售稅費(fèi)3231.90 4044.60 3開發(fā)建設(shè)投資50998.49 62741.18 4財務(wù)費(fèi)用1935.46 2379.67 5開發(fā)利潤12234.15 12234.15 16434.55 16434.55 6土地增值稅3119

37、.71 4190.81 7所得稅2278.61 3060.93 8稅后利潤6835.83 6835.83 9182.80 9182.80 9稅前投資利潤率23.11%23.11%25.24%25.24%10稅后投資利潤率12.91%12.91%14.10%14.10%地塊測算地塊測算項目項目不全面積（平米）不全面積（平米）全面積（平米）全面積（平米）出讓用地面積223585.66223585.66總建筑面積57000 83000獨棟別墅銷售面積5700048000疊拼別墅銷售面積-35000容積率0.25 0.37 其次，純獨棟別墅方案和將面積做足方案，按未來保守其次，純獨棟別墅方案和將面積做

38、足方案，按未來保守市場售價市場售價1500015000元元/ /平米進(jìn)行對比分析平米進(jìn)行對比分析 地塊測算地塊測算投資估算表投資估算表做足面積方案比純獨棟別墅方案開發(fā)總投資成本多做足面積方案比純獨棟別墅方案開發(fā)總投資成本多1.21.2億元。億元。序號序號項目項目不全面積合不全面積合計計( (萬元萬元) )全面積合全面積合計計( (萬元萬元) )不全面積單不全面積單價（元價（元/ /平米）平米）全面積單價全面積單價（元（元/ /平米）平米）1土地成本21761.84 21986.79 3818 2649 2前期工程費(fèi)851.77 1218.27 149 147 3建安工程費(fèi)23875.46 33

39、760.06 4189 4067 4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)855.00 1245.00 150 150 5管理費(fèi)用1420.32 1746.30 249 210 6銷售費(fèi)用2137.50 2657.50 375 320 7財務(wù)費(fèi)用1935.46 2379.67 340 287 8不可預(yù)見費(fèi)528.37 649.94 93 78 9開發(fā)總投資53365.72 53365.72 65643.53 65643.53 9362 7909 地塊測算地塊測算銷售收入兩方案對比銷售收入兩方案對比序號序號項目項目不全面積合不全面積合計（萬元）計（萬元）全面積合計全面積合計（萬元）（萬元）不全面積單不全面積單價（元價（

40、元/ /平米）平米）全面積單價全面積單價（元（元/ /平米）平米）1銷售收入855001063001500012807.232銷售稅費(fèi)4039.8755022.675708.75605.14162.1兩稅一費(fèi)3997.1254969.525701.25598.7382.2印花稅42.7553.157.56.4036143銷售凈收入81460.12581460.125101277.325101277.32514291.2512202.09地塊測算地塊測算損益表兩方案對比損益表兩方案對比序號序號項目名稱項目名稱不全面積合計不全面積合計( (萬元萬元) )全面積合計全面積合計( (萬元萬元) )1銷

41、售收入85500.00 106300.00 2銷售稅費(fèi)4039.88 5022.68 3開發(fā)建設(shè)投資51430.26 63263.86 4財務(wù)費(fèi)用1935.46 2379.67 5開發(fā)利潤28094.40 28094.40 35633.80 35633.80 6土地增值稅7164.07 9086.62 7所得稅5232.58 6636.79 8稅后利潤15697.75 15697.75 19910.38 19910.38 9稅前投資利潤率52.65%52.65%54.28%54.28%10稅后投資利潤率29.42%29.42%30.33%30.33%地塊測算地塊測算項目項目不全面積（平米）不全

42、面積（平米）全面積（平米）全面積（平米）出讓用地面積223585.66223585.66總建筑面積57000 83000獨棟別墅銷售面積5700048000疊拼別墅銷售面積-35000容積率0.25 0.37 最后，純獨棟別墅方案和將面積做足方案，按未來樂觀最后，純獨棟別墅方案和將面積做足方案，按未來樂觀市場售價市場售價1800018000元元/ /平米進(jìn)行對比分析平米進(jìn)行對比分析 地塊測算地塊測算投資估算表投資估算表做足面積方案比純獨棟別墅方案開發(fā)總投資成本多做足面積方案比純獨棟別墅方案開發(fā)總投資成本多1.21.2億元。億元。序號序號項目項目不全面積合計不全面積合計( (萬元萬元) )全面積

43、合計全面積合計( (萬元萬元) )不全面積單價不全面積單價（元（元/ /平米）平米）全面積單價全面積單價（元（元/ /平米）平米）1土地成本21761.84 21986.79 3818 2649 2前期工程費(fèi)851.77 1218.27 149 147 3建安工程費(fèi)23875.46 33760.06 4189 4067 4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)855.00 1245.00 150 150 5管理費(fèi)用1420.32 1746.30 249 210 6銷售費(fèi)用2565.00 2806.25 450 338 7財務(wù)費(fèi)用1935.46 2379.67 340 287 8不可預(yù)見費(fèi)532.65 651.42 9

44、3 78 9開發(fā)總投資53797.50 53797.50 65793.76 65793.76 9438 7927 地塊測算地塊測算銷售收入兩方案對比銷售收入兩方案對比序號序號項目項目不全面積合計不全面積合計（萬元）（萬元）全面積合計全面積合計（萬元）（萬元）不全面積單價不全面積單價（元（元/ /平米）平米）全面積單價全面積單價（元（元/ /平米）平米）1銷售收入1026001122501800013524.12銷售稅費(fèi)4847.855303.8125850.5639.01362.1兩稅一費(fèi)4796.555247.6875841.5632.25152.2印花稅51.356.12596.76204

45、83銷售凈收入97752.1597752.15106946.1875106946.187517149.512885.08地塊測算地塊測算損益表兩方案對比損益表兩方案對比序號序號項目名稱項目名稱不全面積合計不全面積合計( (萬元萬元) )全面積合計全面積合計( (萬元萬元) )1銷售收入102600.00 112250.00 2銷售稅費(fèi)4847.85 5303.81 3開發(fā)建設(shè)投資51862.04 63414.09 4財務(wù)費(fèi)用1935.46 2379.67 5開發(fā)利潤43954.65 43954.65 41152.42 41152.42 6土地增值稅11208.44 10493.87 7所得稅8

46、186.55 7664.64 8稅后利潤24559.66 24559.66 22993.92 22993.92 9稅前投資利潤率81.70%81.70%62.55%62.55%10稅后投資利潤率45.65%45.65%34.95%34.95%地塊測算地塊測算從目前及未來價格測算看，一期地塊非常值得拿。從目前及未來價格測算看，一期地塊非常值得拿。原因：原因：地塊在市場最不好的情況下，或者產(chǎn)品品質(zhì)一般的情況下，以目前的土地價格獲地塊在市場最不好的情況下，或者產(chǎn)品品質(zhì)一般的情況下，以目前的土地價格獲取，取，1200012000元元/ /平米的售價，其獲取的稅后利潤已超平米的售價，其獲取的稅后利潤已超

47、10%10%。說明項目的抗市場風(fēng)險。說明項目的抗市場風(fēng)險能力非常強(qiáng)。能力非常強(qiáng)。一期測算結(jié)論：一期測算結(jié)論：本案拿一期地塊，可操作性強(qiáng)，但有本案拿一期地塊，可操作性強(qiáng)，但有3 3點風(fēng)險點風(fēng)險值得關(guān)注！值得關(guān)注！風(fēng)險一：由于項目是旅游配套用地，土地使用年限風(fēng)險一：由于項目是旅游配套用地，土地使用年限5050年，少于住年，少于住宅宅7070年，客戶購買會有一定的心理障礙。年，客戶購買會有一定的心理障礙。風(fēng)險二：目前部分土地出讓金未交風(fēng)險二：目前部分土地出讓金未交, ,并且未辦理開工證，并結(jié)合此并且未辦理開工證，并結(jié)合此地塊的使用性質(zhì)，銀行貸款額度將降低。地塊的使用性質(zhì)，銀行貸款額度將降低。風(fēng)險三：

48、按正規(guī)政策辦理預(yù)售許可證有一定難度，但目前項目已風(fēng)險三：按正規(guī)政策辦理預(yù)售許可證有一定難度，但目前項目已銷售產(chǎn)品已經(jīng)辦理了預(yù)售許可證。銷售產(chǎn)品已經(jīng)辦理了預(yù)售許可證。項目評價項目評價針對以上兩個問題，分別與銀行、政府部門溝通。針對以上兩個問題，分別與銀行、政府部門溝通。針對土地使用年限針對土地使用年限解決辦法：解決辦法：現(xiàn)狀現(xiàn)狀目前政策未出臺土地到期后，不能續(xù)簽的文件。目前政策未出臺土地到期后，不能續(xù)簽的文件。未來未來整個莊園共整個莊園共8080平方米公里，從該地塊土地辦理手續(xù)看，至項目銷售時，平方米公里，從該地塊土地辦理手續(xù)看，至項目銷售時，土地使用年限已過土地使用年限已過1010年，根據(jù)地上房屋的新舊程度，可按房改或危改形年，根據(jù)地上房屋的新舊程度，可按房改或危改形式，補(bǔ)交土地出讓金，延續(xù)土地使用年限。式，補(bǔ)交土地出讓金，延續(xù)土地使用年限。項目評價項目評價針對貸款情況針對貸款情況銀行意見：銀行意見：“項目在滿足已辦理土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工